Dokumentai perkant butą iš statytojo Lietuvoje: ką svarbu žinoti?

Būsto, kotedžo ar namo pirkimas - svarbus ir sudėtingas procesas. Šiomis dienomis, kai dažnas mato savo santaupų investavimą į nekilnojamąjį turtą kaip vienintelę logišką priemonę jas išsaugoti arba netgi išauginti, svarbu žinoti esminius dalykus, kurie ateityje padės išvengti galimų nesklandumų bei ilgų teisminių ginčų.

Perkant būstą, kaip ir parduodant, reikia kruopščiai planuoti savo veiksmus ir žinoti, ar dabartinė buto pirkimo eiga - tinkama. Tuomet tikrai įsigysite tokį turtą, kuris atitiks jūsų biudžetą bei realią rinkos kainą ir pakankamai ilgai tarnaus jūsų poreikiams.

Jei norėtumėte sužinoti daugiau informacijos apie būsto pirkimo procesą, rekomenduojame kreiptis patarimo į nekilnojamojo turto brokerį, susijusias su nekilnojamuoju turtu.

Pagrindiniai žingsniai perkant būstą

1. Būsto pasirinkimas: Klientas apžiūri jį dominančius projektus bei jo poreikius atitinkančius butus ir išsirenka jam patinkantį būstą.
2. Būsto rezervavimas: Dažnu atveju patikusį būstą klientas gali rezervuoti žodžiu, finansiškai neįsipareigodamas. Dalis NT plėtotojų sutinka butą rezervuoti keletui darbo dienų, kiti - net savaitei. Tuo tarpu galima savo sprendimą geriau apgalvoti, pasitarti su banku. Tačiau būna atvejų, kai nemokama rezervacija negalima, sprendimą reikia priimti iškart arba rizikuoti, kad butas bus nupirktas.
3. Sprendimas dėl būsto įsigijimo: Klientas, apsisprendęs dėl būsto, kurį nori įsigyti, apdailos įrengimo ir būstui įsigyti skiriamos sumos, kreipiasi į pardavimo atstovą (būsto paskolos atveju - gavęs preliminarų atsakymą dėl paskolos dydžio iš banko).
4. Preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis: Preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis yra derinama ir pasirašoma su pardavimo atstovu. Ja klientas įsipareigoja įsigyti būstą.
5. Užstatas: Užstato dydis gali svyruoti nuo kelių šimtų eurų iki 15 proc. nuo turto vertės. Sutarto dydžio užstatas turi būti sumokėtas į sąskaitą, nurodytą Preliminarioje sutartyje, per 1-10 kalendorinių dienų nuo Preliminarios sutarties pasirašymo. Siekdami konkurencinio pranašumo, kai kurie NT plėtotojai sutinka užstatą gauti dalimis pagal suderintą grafiką (pavyzdžiui, iki statybų pabaigos). Kaina: iki 15 proc. nuo turto vertės.
6. Pranešimas Nr. 1: Dėl būsto perdavimo: Prieš pat užbaigiant statybas, jeigu namas yra statomas, arba sutartą dieną, jeigu namas pastatytas, gaunamas kvietimas nurodytą dieną atvykti ir priimti atliktų darbų - pasirašyti darbų atlikimo aktą. Kai kurie NT plėtotojai būstą perduoda pirkėjui prieš pasirašant notarinę pirkimo - pardavimo sutartį tam, kad būtų galima kuo anksčiau pradėti apdailos darbus, kiti - po notarinės sutarties arba po galutinio apmokėjimo.
7. Būsto perdavimas pirkėjui: Būsto perdavimo metu pasirašomas darbų atlikimo aktas. Nuo šios dienos pirkėjas gali pradėti būsto apdailą. Taip pat nuo būsto perdavimo momento pirkėjas yra atsakingas už visas eksploatacines ir administracines būsto išlaidas. Būsto pirkėjui pradedamos teikti komunalinės paslaugos, už kurias jis moka tiesiogiai paslaugų tiekėjui arba namo administratoriui.
8. Susitarimas su banku dėl būsto paskolos: Jeigu būstas įsigyjamas naudojantis paskola, bankas suformuoja klientui pasiūlymą arba išduoda garantinį raštą. Arba pasirašoma kredito sutartis, kurioje įtvirtinamos visos paskolos ilguoju laikotarpiu galiojančios sąlygos bei banko marža. Pirkėjas su banku pasirašo Būsto paskolos sutartį ne anksčiau nei likus 6-12 mėnesių iki statybų pabaigos ir gali būti tikras, kad, praėjus šiam laikotarpiui, kai namas bus pastatytas, banko sąlygos nesikeis. Pirkėjas bus užtikrintas, kad būstą galės įsigyti su paskola.
9. Turto vertinimas: Jeigu reikalauja bankas, detalųjį turto vertinimą atlieka bankui priimtini turto vertintojai. Bankai dažniausiai nereikalauja papildomo didžiųjų NT plėtotojų turto vertinimo, todėl klientas gali būti tikras, kad turtas bus įvertintas pirkimo kaina. Kaina: 120-150 Eur.
10. Pastato energinis sertifikatas: Prieš pasirašydamas su pardavėju notarinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį, pirkėjas yra supažindinamas su pastatui išduotu energinio naudingumo sertifikatu.
11. Notarinė būsto pirkimo-pardavimo sutartis: Notarinė būsto pirkimo-pardavimo sutartis pasirašoma nurodytame notaro biure. Notarines išlaidas apmoka klientas. Kaina: 0,45 proc. nuo turto vertės - fiziniams asmenims, 0,5 proc. nuo turto vertės - juridiniams asmenims
12. Turto registravimas: Turto nuosavybė registruojama VšĮ „Registrų centras“. Nuosavybę registruoja notaras. Kaina: 25-200 Eur.
13. Sutartis su administratorium: Pirkėjas, pasirašydamas būsto notarinę sutartį, pasirašo sutartį su pastatą administruojančia įmone.
14. Būsto paskolos sutartis: Pirkėjas, pristatęs notarinę pirkimo-pardavimo sutartį bankui, pasirašo su juo būsto paskolos sutartį. Sutarties administravimo mokestis mokamas pagal banko įkainius. Banko atsiskaitymas už įsigytą būstą įvykdomas, kai pirkėjas atlieka šiuos veiksmus: pasirašo notarinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį, registruoja ir apdraudžia turtą, registruoja įkeitimo lakštą. Kaina: 0,2-0,4 proc. nuo paskolos sumos.
15. Turto draudimas: Turtas turi būti apdraustas banko naudai banko rekomenduotoje draudimo bendrovėje. Kaina: 30-100 Eur per metus
16. Įkeitimo lakšto registravimas: Įkeitimo lakštą hipotekoje registruoja pasirinktas notaras. Kaina: 0,2 proc. nuo turto vertės + 50 Eur - fiziniams asmenims. 0,3 proc. nuo turto vertės + 50 Eur - juridiniams asmenims.
17. Visiškas kliento atsiskaitymas su pardavėju: Klientas privalo per 30 d. nuo notarinės sutarties pasirašymo registruoti ir apdrausti turtą, taip pat registruoti įkeitimo lakštą, kad bankas galėtų pervesti pinigus pardavėjui už pirkėjo perkamą turtą.
18. Pranešimas Nr. 2: Dėl visiško atsiskaitymo: Per 30 d. nuo pinigų pervedimo į pardavėjo sąskaitą pirkėjas kreipiasi į pardavėją dėl pažymos apie visišką atsiskaitymą. Išduota pažyma turi būti registruota VĮ „Registrų centras“.
19. Komunalinės paslaugos: Pirkėjas, pasirašęs notarinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį, sudaro tiesioginę paslaugų sutartį su elektrą, šilumą, vandenį tiekiančiomis įmonėmis.
20. Apdaila: Apdailos darbai vidutiniškai trunka apie 3-4 mėnesius. Interjero projektas dažniausiai kuriamas 1-2 mėnesius, todėl tuo reikėtų pasirūpinti iš anksto. Vis dažniau butai parduodami su visa apdaila, nes, perkant būstą su statytojo apdaila, yra galimybė gauti iki 85 proc. dydžio paskolą nuo bendros pirkinio sumos: būstas + apdaila + automobilio stovėjimo vieta + sandėliukas. Kaina: nuo 350 Eur už 1 kv. m.
21. Laimingas įsikūrimas: Atlikę visus būsto įsigijimo žingsnius galite įsikurti naujuose namuose ir lengviau atsikvėpti.

Svarbūs dokumentai perkant butą iš statytojo

Perkant naujai pastatytą namą ar butą naujai pastatytame name, svarbu iš statytojo ar pardavėjo išsireikalauti būsto statybą lydėjusią dokumentaciją:

• Projektą
• Projekto techninę dalį
• Darbo projektą (kurio dažniausiai nebūna)
• Technologines korteles
• Objekte naudotų statybos medžiagų atitikties ir eksploatacinių savybių deklaracijas
• Namo statytojo - rangovo civilinės atsakomybės ir statinio draudimo polisus

Visi išvardinti dokumentai yra privalomi ir sąžiningų pardavėjų būna perduodami naujajam savininkui kaip vadinamoji - namų knyga. Tačiau daugeliu atvejų Lietuvoje į tai žiūrima pro pirštus, nemažai būstų statomi ,,ūkiniu" būdu - ,,gyventi sau" ir vėliau parduodami ištisais kvartalais, nenešant jokių garantijų ir vėliau atsiradus pastato probleminėms vietoms ignoruojant klientus ir kratantis atsakomybės.

Tam, kad to išvengti, siūlome prieš įsigyjant būstą išsikviesti statybos - specialistą ekspertą. Išsikvietus statybos ekspertą, gausite profesionalų vertinimą, prietaisų ataskaitas, defektų nustatymo aktus ir kitą lydinčią dokumentaciją. Visa kas išvardinta ateityje gyvenant ar kitaip eksploatuojant patalpas jums gali padėti sutaupyti tūkstančius eurų ir daug nervų ląstelių.

Atliekame bendrastatybinių bei apdailos darbų ekspertizes, teikiame bei sudarome sąmatas, PDF, Sistela EXEL formatu, vertiname statybos kokybę, statinio konstrukcijų būklę, tikriname bei rengiama statybos dokumentaciją. Vertinimus atliekame naudodami tik profesionalę įrangą: FLIR bei TESTO termovizoriai, santykinės oro drėgmės bei paviršių drėgmės matavimai, giluminiai taip pat, garso, sandarumo testai ir t.t.

Statybos ekspertizė gali padėti išvengti problemų ateityje.

Kiti svarbūs aspektai renkantis būstą

Pirkdami būstą, žmonės dažniausiai vertina jo kainą ir vietą, tačiau yra ir kitų aspektų, į kuriuos derėtų atkreipti dėmesį, - kai kurie jų gali netgi padėti sumažinti būsto kainą.

NT yra brangus ir ilgalaikis pirkinys, todėl, atrodytų, prieš jį įsigyjant viskas turėtų būti labai gerai ir racionaliai apsvarstoma, tačiau dažnai sprendimas nemaža dalimi būna nulemtas emocijų, nes daug reikšmės turi „patinka - nepatinka“ faktorius.

Tačiau tai - svarbus faktorius, nes jei nepatinka, tai kad ir kokie racionalūs sprendimai būtų priimti, žmogus blogai jausis tame bute, o jei patinka, tuomet su vienu ar kitu jo trūkumu galima susitaikyti.

Kalbant apie tai, į ką reikėtų atkreipti dėmesį renkantis būstą, reikėtų išskirti senos ir naujos statybos namus.

Naujos statybos būstas dažnai perkamas, kai dar tik sudaryti brėžiniai, todėl šiuo atveju reikia turėti fantazijos ir erdvinio mąstymo, kad galėtumėte įsivaizduoti, ar tai gali būti jūsų namai. Taip pat svarbu - patikimas statytojas.

Jei statytojas - žinoma kompanija, ne pirmus metus dirbanti rinkoje, savo reputacija ji nerizikuos, o visi statybos dokumentai, tikėtina, tikrai bus tvarkingi. Tačiau pravartu patikrinti dokumentus statytojo, kuriam tai vienas pirmųjų, o gal netgi pirmasis projektas, nors jo kaina galbūt patrauklesnė.

Jei namas jau pastatytas, svarbu išsiaiškinti, iš kokių jis medžiagų, kokia sienų varža. Derėtų pasidomėti, iš ko pagamintos vidaus pertvaros. Dabar populiarios gipso kartono pertvaros, sutaupo erdvės, tačiau garso izoliacijos prasme ne itin praktiškos.

Svarbu ir tai, kas yra namo langų gamintojas - ar tai patikima įmonė, ar langai pirkti iš kokio garažiuko ir jų garantija trumpa, nes įmonės po šio projekto nebeliks. Verta atkreipti dėmesį, kurioje pusėje yra langai, nepatingėti statytojo pasiklausti apie kaimynus.

Pirkdami būstą, perkate ne tik savo sienas, bet ir kaimynus. Ne visi tai suskumba vertinti. Ypač lengva tai išsiaiškinti senos statybos namuose, kur visi kaimynai jau gyvena. Butas - ne batų pora, namų darbų tikrai yra.

Žmonės apskritai nemėgsta langų į šiaurinę pusę, butų pirmame ir viršutiniame aukštuose bei kampinių butų.

Taip pat butų, kurie yra be balkono, kuriuose įsiveisęs pelėsis, šlampa sienos, sklinda nemalonus kvapas. Šie dalykai leidžia pirkėjams derėtis, tačiau šiuo metu rinka išgyvena stiprų pakilimą, todėl pirkėjo derybinės galios silpnos ir priklauso nuo to, kaip labai savininkas nori tą turtą parduoti.

Būsto pirmame namo aukšte žmonės nemėgsta dėl triukšmo ir saugumo stokos, o viršutinio - dėl stogo dangos, jo būklės. Todėl perkant būstą viršutiniame aukšte, pravartu išsiaiškinti, kada paskutinį kartą atliktas stogo remontas, kokia yra jo būklė, kada nusimato kažkokių rekonstrukcijų.

Pelėsis gal retesnis naujos statybos būstuose, tačiau jo yra ir ten, jei žmonės gyvena per daug sandariai, viduje yra drėgmės, o kažkuri siena atvėsusi, prasta termoizoliacija. Pelėsio pavojus atsiranda ir tuomet, kai žmonės įsikelia į visiškai naują, dar nespėjusį išdžiūti namą, nors namuose ir šilta.

Į šiuos dalykus svarbu atkreipti dėmesį, galbūt pasikviesti apdailos ar statybų darbus atliekantį specialistą, kuris galėtų pakonsultuoti.

Perkant butą, įstatymuose yra numatyta ganėtinai daug saugiklių: jei sandoris vyksta taip, kaip numatyta įstatymiškai - pasirašoma preliminari sutartis notaro kabinete, tuomet ji registruojama Registrų centre, machinacijų galima išvengti.

Kartais būna, kad žmogus apsimeta savininku, parduoda turtą su nebegaliojančiu įgaliojimu. Dar viena galima apgavystė - kai pardavėjas pasiima kelis avansus vienu metu. Tačiau tokie incidentai - ganėtinai retas dalykas, todėl apie tai nėra garsiai kalbama.

Teoriškai buto su skolomis už komunalinius mokesčius ar kitas paslaugas įsigyti neįmanoma.

Skola yra ne butui, o asmeniui, kuris tą butą valdo, tačiau paslaugas teikiančios įmonės mėgsta įsivaizduoti, kad butas yra gyvas ir skolos priklauso jam, o ne įsiskolinusiam buto savininkui.

Sudarant sandorį, visuomet yra nurodoma, kad iki tam tikros dienos buvęs savininkas turi padengti visus įsiskolinimus. Tačiau, kad nebūtų nemalonių siurprizų, geriausia būtų paprašyti, kad sandorio dieną savininkas būtinai pristatytų pažymas iš visų paslaugas teikiančių įmonių apie buvusio buto šeimininko atsiskaitymus. Kitu atveju jus tikrai kalbins paslaugų tiekėjai ir kitos institucijos, reikalaudamos sumokėti skolą.

Ką daryti, jei statytojas bankrutuoja?

Nekilnojamojo turto rinkai patiriant pakilimą, pirkėjai vis dažniau ryžtasi įsigyti būstą statytojui vos pradėjus objekto statybas arba jų net nepradėjus - tik pasiruošus projektą ir gavus statybą leidžiančius dokumentus. Tokiu atveju būstas neretai perkamas iš brėžinių ir vizualinių pirkėjui pateikiamų paveikslėlių.

Kaip žinia, šiuo atveju didžiausia pirkėjo rizika - kad sumokėjus nekilnojamojo turto vystytojui avansą, po kurio laiko jis bankrutuos, o būstas taip ir liks nepastatytas.

Nekilnojamojo turto vystytojui bankrutavus, šansų atgauti už būsimą būstą sumokėtą avansą nedaug. Iškėlus įmonei bankroto bylą, avansus sumokėję pirkėjai turėtų kreiptis į įmonės bankroto administratorių, kad būtų pripažinti įmonės kreditoriais. Deja, tokie reikalavimai bus tenkinami tuomet, kai įmonės lėšų dažniausiai arba nebelieka, arba lieka nedaug.

Nebent pirkėjai sutartyse su nekilnojamojo turto vystytoju būtų sutarę dėl avanso įmokėjimo į specialią depozitinę nekilnojamojo turto vystytojo sąskaitą, kad avansas nebūtų laikomas jo nuosavybe ir nebūtų naudojamas (išleidžiamas) statybų procese. Tuomet ir nekilnojamojo turto vystytojo bankroto atveju sumokėtą avansą būtų galima atgauti. Tačiau šiuo metu, rinkoje pirkėjų netrūkstant, dėl tokios sąlygos įtraukimo į sutartį su nekilnojamojo turto vystytoju susitarti greičiausiai būtų sudėtinga.

Tokiais atvejais, kai perkamas dar nepradėtas statyti ar jau statomas būstas, paprastai NT vystytojai su pirkėjais sudaro ikisutartinio pobūdžio sutartis, vadinamas „preliminariosiomis“, „rezervavimo“, „statybos“ ar kitaip pavadintas sutartis, kurios visos priskiriamos ikisutartiniams teisiniams santykiams.

Visoms šioms sutartims būdingas bruožas - kad tokios sutartys paprastai negali būti reikalaujamos įvykdyti natūra, todėl net sudaręs su nekilnojamojo turto vystytoju preliminariąją sutartį, potencialus būsto pirkėjas negali priversti nekilnojamojo turto vystytojo pasirašyti su juo pagrindinę būsto pirkimo pardavimo sutartį, pagal kurią pirkėjas įgytų statomo būsto nuosavybės teisę.

Tačiau išimtis yra. Ir ji gali labai pasitarnauti, kai nekilnojamojo turto vystytojui iškeliama bankroto byla. Civiliniame kodekse yra įtvirtinta nuostata, ginanti vartotojų teises sudarant statomo būsto pirkimo-pardavimo sutartį (ikisutartinio pobūdžio sutartį), kai nepastatytą būstą savo asmeniniams poreikiams perka fizinis asmuo, kuris finansuoja būsto statybą sutartyje numatytomis sąlygomis.

Teismų praktikoje yra buvęs ne vienas atvejis, kai pirkėjui teismo tvarka buvo pripažinta nuosavybės teisė į būstą, nors dėl jo buvo sudaryta tik ikisutartinio pobūdžio sutartis. Tačiau tokiai teisei įgyvendinti turi būti atitinkamos sąlygos. Paprastai sėkmingai pasibaigusiais atvejais pirkėjai būdavo sumokėję 100 proc. arba labai didelę būsimo būsto kainą.

Būsimo būsto statybos terminai turi būti detaliai aptariami sudaromoje ikisutartinio pobūdžio sutartyje. Aptariamu atveju, nežinant sutarties sąlygų, sudėtinga komentuoti, ar būsto statybos proceso „lėtumas“ jau yra pagrindas pirkėjui sunerimti. Statybose, ypač šiuo metu, kai statytojai susiduria su didesniu nei anksčiau statybinių medžiagų ir net darbo jėgos trūkumu, dažnos situacijos, kai būsto statyba atsilieka nuo sutartų terminų.

Tokiu atveju reikia būti atidiems ir su nekilnojamojo turto vystytoju palaikyti komunikaciją, nevengiant to daryti ir raštu, kad prireikus ginti savo teises, būtų rašytinių įrodymų. Galbūt nekilnojamojo turto vystytojas iš tiesų tiesiog susiduria su tam tikrais organizaciniais nesklandumais statybų procese, o galbūt - dėl to, kad nebeturi finansinių pajėgumų.

Pirmuoju atveju galima kiek ir palaukti - svarbu, kad nekilnojamojo turto vystytojas toliau vykdytų statybą, kad ir šiek tiek atsiliekant nuo terminų. Tokiu atveju galima tartis dėl tam tikrų nuolaidų, o jeigu laukimas netenkina - reikalauti arba tartis dėl sutarties nutraukimo. Antruoju atveju, jei nekilnojamojo turto vystytojas susiduria su finansiniais sunkumais arba komunikacijos akivaizdžiai vengia, reikėtų labiau sunerimti. Kol nevėlu, būtų galima reikalauti arba tartis dėl sutarties nutraukimo, siekiant atgauti sumokėtas sumas.

Namo statybos užbaigimo procedūros ir tam reikalingi dokumentai detaliai aptariami teisės aktuose. Individualaus ir daugiabučio namo užbaigimo procedūros yra skirtingos. Paprastai abiem atvejais reikės pastato kadastrinių matavimų bylos bei statybos užbaigimo dokumentų (statybos užbaigimo akto ar deklaracijos apie statybos užbaigimą).

Jeigu nekilnojamojo turto vystytojas perduos individualų namą su 80 proc. baigtumu, dėl ko sutarta, greičiausiai 100 proc. baigtumo įregistravimas nesukels didelių problemų. Kur kas daugiau problemų kiltų, jeigu, pavyzdžiui, dėl nekilnojamojo turto vystytojo bankroto, nebūtų užbaigta daugiabučio gyvenamojo namo statyba. Tokiu atveju butų savininkai turėtų patys organizuotis daugiabučio namo statybos užbaigimą ir pridavimą įstatymų nustatyta tvarka.

Butų savininkai turėtų sudaryti susitarimą, kaip bus organizuojamas daugiabučio namo statybos užbaigimas, kaip bus dengiamos statybos išlaidos ir samdyti rangovą, kuris tai padarytų. Deja, nekilnojamojo turto vystytojui bankrutavus, butų savininkams daugiabučio namo statybos užbaigimą ir įregistravimą tenka vykdyti savo jėgomis ir lėšomis.

Apytikslės išlaidos perkant būstą iš statytojo.

tags: #dokumentai #kurie #reikalingi #perkant #buta #is