Ką daryti, jei nuomininkai nemoka nuomos: patarimai ir teisiniai aspektai

Konfliktai tarp butų savininkų ir nuomininkų nėra naujiena, o viena dažniausių priežasčių yra nuomininko laiku nevykdomi įsipareigojimai mokėti nuomos mokestį. Vis dėlto, nuomininkas savo pusėje, remiantis teisės aktais, turi nemažai svertų, net jei elgiasi nesąžiningai. Ypač tuo atveju, jeigu nėra sudarytų rašytinių sutarčių. Tad ką daryti, jei susidūrėte su nemokiais nuomininkais?

Teisiniai aspektai ir nuomotojo teisės

Civiliniame kodekse numatyta, jog nuomininkui nevykdant savo įsipareigojimų, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį nuomotojas gali nutraukti tik tada, kai nuomininkas nuomos mokesčio arba komunalinių mokesčių nemoka daugiau kaip 3 mėnesius. Taip pat numatyta, kad nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinami iš patalpų tik teismo tvarka.

Tai reiškia, kad nuomotojas, nepaisant to, kas numatyta pačioje nuomos sutartyje, neturi teisės gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį nutraukti vienašališkai. O jeigu nutraukia, dėl iškeldinimo nuomotojas vis tiek turės kreiptis į teismą.

Iškeldinimas be teismo sprendimo gali būti pripažįstamas savavaldžiavimu ir baudžiamas administracine tvarka. Taip pat nuomininkas galėtų pareikalauti patirtos žalos atlyginimo.

Advokatas Karolis Rugys pastebėjo, kad tokius santykius reguliuoja tiek įstatymas, tiek šalių sudaryta sutartis, kuri įgauna įstatymo galią. Reikia žiūrėti, kas joje numatyta, bet jei yra esminis pažeidimas, o mokesčio nemokėjimas gali būti traktuojamas kaip esminis pažeidimas, reikia duoti protingą terminą pažeidimams ištaisyti: įspėti, informuoti, pranešti.

O jei įsipareigojimų nevykdo, galima sutartį nutraukti, nutraukus sutartį prašyti išsikraustyti. Jei neišsikrausto, tada kreiptis į teismą.

Informuoti nuomininką reikėtų tik raštu, nes taip bus lengviau teikti įrodymus teismui, kai kils ginčas. Tinka tiek elektroniniu paštu, tiek žinutėmis, tiek registruotu paštu. Sutartyje vertėtų numatyti, kur siųsite pranešimus, kokiu būdu. Galima perduoti pranešimą ir per antstolį, o jei nuomininkas jį atsisako priimti, tai laikoma nebendradarbiavimu.

Iš nuomininko galima prisiteisti tiek nesumokėtus mokesčius, tiek teismo proceso išlaidas ir delspinigius.

Pašnekovas pastebėjo, kad gindami savo teises savininkai griebiasi ir desperatiškų būdų, pavyzdžiui, atjungia nuomininkams elektrą, vandenį, daro kitokius veiksmus, tačiau to imtis nevertėtų.

Savo teises reikia ginti teisėtais būdais. Lyg ir pikta, nemalonu, jautiesi apgautas, turi išlaidų, bet yra teisinė tvarka. Kyla grėsmė, kad gali būti patrauktas teisinėn atsakomybėn už savavaldžiavimą, kitas dalykas - taip galima padaryti žalos.

Pavyzdžiui, atjungus elektrą sugadinsite prietaisus, nuomininkas gali kreiptis dėl žalos atlyginimo. Galų gale - būna, kad žmonės paima daiktus, iškrausto, bet kažkam dingus ar sugedus bus apkaltintas savininkas.

Atjungus elektrą nuomininkas taip pat turi teisę kreiptis į teismą ir prašyti taikyti laikinąsias apsaugos priemones, t. y. kol vyksta ginčas, įpareigoti užtikrinti elektros, dujų ar pan. tiekimą. Taigi tokių dalykų daryti nerekomenduotina.

Jis sutiko, kad tuo atveju, kai bute gyvena nepilnamečiai vaikai, teismas pirmiausia atsižvelgia į jų interesus, nes jie negali likti be gyvenamosios vietos. Teismas pirmiausia atsižvelgia į vaikų interesus, bet nėra taip, kad turėdamas vaikų gali tikėtis, jog užteks sumokėti už vieną mėnesį, o vėliau gyvensi, kiek norėsi, už nieką nemokėdamas. Jei taip būtų, dauguma tuo naudotųsi ir piktnaudžiautų.

Jei tarp nuomininko ir savininko sudaryta žodinė sutartis, visos anksčiau išvardytos sąlygos galioja, tik gali būti sunkiau teikti įrodymus. Komplikuočiau įrodyti, kokiomis sąlygomis nuomojosi, ką susitarė, kiek mokės, kiek gyvens, kas yra esminis pažeidimas, kiek laiko turi jį pašalinti. Nesudaręs rašytinės sutarties nuomotojas apsisunkina gynimąsi ateityje. Bet sutarties nebuvimas nereiškia, kad jau viskas, apsigyveno, gyvens ir nebeišvarysi.

Vis dėlto jis ypač rekomendavo pasirašyti sutartį. Joje reikia numatyti įvairius galimus atvejus - nuo nemokėjimo iki iškraustymo, daiktų perdavimo ir panašiai. Sankcijos turi būti protingos, galima numatyti itin dideles baudas, bet teismas jas gali ir sumažinti, jei nuomininkas to prašys. Pavyzdys: susitari, kad vieną dieną nesumokėjus iškart nutrauki sutartį, iškraustai ir dar paprašai sumokėti 10 tūkst. eurų. Tokios sąlygos gali būti pripažintos negaliojančiomis.

Kaip apsisaugoti nuo nemokių nuomininkų: patarimai

Nekilnojamojo turto brokerė Jovita Aleksejūnienė patarė patikrinti būsimo nuomininko kreditingumą, jei sako, jog dirba, prašyti parodyti pažymėjimą ar pažymą iš darbo, kad tikrai dirba. Prašykite rekomendacijų iš buvusių nuomotojų. Didesnis depozitas - irgi apsauga nuo tokių situacijų, jei pradeda nemokėti.

Į sutartis įrašyti baudas už vėlavimus; kartą į sutartį teko įrašyti ir 5 eurus už uždelstą dieną. Visiems sakau ir sakysiu: jei nuomininkas pradeda vėluoti ir tai kartojasi, gerai pagalvokite, ar nevertėtų ieškotis kito gyventojo. Dauguma lietuvių bijo pasakyti, jiems nepatogu, tačiau galų gale lieka nuskriaustas nuomotojas.

O L. Selilionė dar rekomendavo nenustatyti ilgų nuomos terminų, taip pat pareikalauti didesnio užstato bei vykdyti nuolatinę nuomininko įsipareigojimų vykdymo kontrolę.

Jei nuomininkas pradeda nemokėti nuomos, nekilnojamojo turto brokerė Jovita Aleksejūnienė visų pirma patarė savininkams pasirašyti su nemokiu nuomininku vekselį, nurodyti susidariusią skolą, terminus ir t. t. Atgauti pinigus dar tikrai yra galimybė.

Jei vekselį nuomininkas ignoruoja, tada reikia siųsti registruotu paštu pranešimą su pretenzija. Jei vis dar nesumoka, paskutinė stotelė - notaras. Gaunate vykdomąjį raštą ir einate į antstolių rūmus.

Ką daryti, jei nuomininkai nemoka nuomos: žingsnis po žingsnio

Jeigu nuomininkai nemoka nuomos arba komunalinių mokesčių, arba ir to, ir to, reikėtų:

• Išsiųsti prašymą.
• Po kelių dienų - priminimą.
• Jei vis dar nesumoka - raginimą.

Paprastai po šių trijų išsiuntimų, nuomininkas susimoka. Jei ne, tada su šiais visais dokumentais kreipiatės į teismą.

J. Aleksejūnienė rekomenduoja prašyti nuomininko dokumento apie jo kreditingumą (creditinfo.lt - per metus kartą galima gauti nemokamai), darbo sutarties, patikrinti jo socialinius tinklus. Taip pat, paimti didesnį užstatą, o jei nuomininkas vėluoja mokėti (ar nesusimoka už ateinantį mėnesį), kalbėtis ir aiškintis priežastis.

Ir vienas pagrindinių patarimų - į nuomos sutartį įrašyti visus galimus „saugiklius“.

Nuomos sutartis: ką būtina įtraukti

Kruopščiai sudaryta sutartis padeda išvengti nesusipratimų. Nuomininko ir nuomotojo santykius dažnai lydi įvairūs nesutarimai, kyla klausimų, kas yra atsakingas už buitinės technikos gedimus, natūralų baldų ir kitos įrangos bute nusidėvėjimą. Jeigu abiem pusėms netinka žodiniai susitarimai, tokie klausimai būtinai turi būti įtraukti į nuomos sutartį.

Šalys galėtų susitarti dėl nuomos mokesčio keitimo jų suderintais terminais, tačiau ne dažniau kaip du kartus per metus. Šalims šio klausimo neaptarus, galiotų bendra nuostata, kad vienai šaliai prieštaraujant, nuomos mokestis negalėtų būti keičiamas.

Pašnekovas priduria, kad nuomos sutartyje būtina aptarti ir subnuomos galimybę ir sąlygas, priešingu atveju subnuoma būtų įmanoma tik gavus rašytinį nuomotojo sutikimą.

Taip pat šalys galėtų aptarti tas sąlygas, dėl kurių šalis gali apsispręsti pagal įstatymą pačios, o jų neaptarus nuomos sutartyje, galiotų Civiliniame kodekse numatytos sąlygos.

Pavyzdžiui, pagal įstatymą pareiga daryti numojamų patalpų kapitalinį remontą priklauso nuomotojui, o einamąjį - nuomininkui, tačiau kartu suteikiama galimybė šalims šias sąlygas pakeisti arba padaryti mišrias. Todėl šalims susitarus nuomos sutartyje, pareiga daryti kapitalinį remontą gali tekti nuomininkui, arba nuomotojas privalėtų atlikti tiek kapitalinį, tiek einamąjį remontą ir pan.

Atsakomybė už sugadintą turtą

Vienas aktualiausių klausimų ir nuomotojams, ir nuomininkams, yra atsakomybė už nuomos metu sugedusius ar sulūžusius daiktus. Jeigu nuomininkas pablogina išsinuomotą daiktą, jis privalo nuomotojui atlyginti dėl pabloginimo atsiradusius nuostolius, išskyrus tuos atvejus, kai įrodo, kad daiktas pablogėjo ne dėl jo kaltės.

Tačiau jeigu daikto būklė pablogėja dėl jo natūralaus susidėvėjimo arba dėl jo normalaus naudojimo laikantis nuomos sutarties sąlygų, tai tokiais atvejais nuomininkas neprivalo atlyginti atsiradusių nuostolių nuomotojui, nebent sutartyje būtų nustatyta kitaip.

Dėl šių priežasčių labai svarbu prieš nuomos pradžią ne tik surašyti, bet ir faktiškai patikrinti įrenginių veikimą. Nuomos eigoje nuomininkui būtina pastebėjus gedimą, jį nedelsiant užfiksuoti ir pranešti nuomotojui, o nuomai pasibaigus, taip pat patikrinti įrenginių veikimą, kad vėliau dėl to nekiltų ginčų.

Kadangi nuomotojas perduoda ir faktiškai išnuomoja ne tik patį būstą bet ir jame esančius daiktus, ir šių daiktų einamasis remontas, šalims nesusitarus kitaip, tenka nuomininkui, o kapitalinis - nuomotojui, pvz:. elektros lemputes tokiu atveju teks keisti nuomininkui, o nusidėvėjusią elektros instaliaciją - nuomotojui.

Ką daryti, jei nuomininkas atsisako išsikraustyti

Pasak advokato A. Bertulio tam, kad būsto savininkas galėtų iškraustyti nuomininkus, nuomos sutartis turėtų arba pasibaigti (pvz., suėjus terminui ar kitai šalių sutartai ir sutartyje nurodytai sąlygai), arba nuomos sutartį nutraukus Civilinio kodekso numatytais atvejais (pvz. nuomininkui tyčia ar dėl neatsargumo bloginant daikto būklę arba nuomininkui nemokant nuomos mokesčio) ar šalių sutartais papildomais ir kodekse nenumatytais atvejais (pvz., nuomininkas nedraudžia būsto ar savo civilinės atsakomybės), taip pat nuomos sutartį Civilinio kodekso numatytais atvejais pripažinus negaliojančia.

Būsto savininkas negali savavališkai imtis iškeldinimo veiksmų, jeigu nuomininkas nesutinka išsikelti iš nuomojamo būsto.

Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, ji gali būti nutraukta, taip pat fiziniai asmenys iš gyvenamųjų patalpų gali būti iškeldinami tik teismo tvarka, t. y. pagal būsto savininko ieškinį, pareikštą teisme. Savavališki numotojo veiksmai iškraustant nuomininką gali užraukti būsto savininkui administracinę ar retesniais atvejais, jei būtų padaryta didelė žala, ne ir baudžiamąją atsakomybę.

6 patarimai, kaip išvengti problemų su nuomininkais

„Ellex Valiunas“ advokatas Dominykas Užkurnys rekomenduoja nepamiršti šių 6 dalykų:

1. Rašytinė nuomos sutartis: pasirašyti nuomos sutartį, kurioje būtų numatyti atitinkami saugikliai, suteikiantys saugumo nuomotojui ir aiškumo nuomininkui, o kilus ginčui padės situaciją išspręsti operatyviau ir pigiau.
2. Užstatas: prieš sudarant sutartį, reikalauti protingo dydžio užstato (bent dviejų ar trijų mėnesių nuomos mokesčio dydžio), kuris bus grąžintas sutarties pabaigoje, jei visi įsipareigojimai yra įvykdyti.
3. Sutarties terminas: vengti ilgalaikių ar neterminuotų nuomos sutarčių. Geriau sudaryti vienerių metų nuomos sutartį, kuri gali būti atnaujinama.
4. Nuomos sutarties registracija: įregistruoti sutartį VĮ „Registrų centro“ nekilnojamojo turto registre - tai gali būti svarbu, pavyzdžiui įvykus nuomininko sąlygotam draudiminiam įvykiui.
5. Komunikacija ir kompromisas: nuomininkui pradelsus mokėjimus, pirmiausia ieškoti su juo kompromiso ir teikti raginimus padengti įsiskolinimus, vengiant kraštutinių priemonių, tokių kaip komunalinių paslaugų apribojimas ar priverstinis iškraustymas.
6. Teismas: jei konflikto visgi nepavyksta išspręsti geruoju, nuomotojui vis tik vienintelis teisėtas kelias - kreiptis į teismą dėl nuomos sutarties nutraukimo, skolos priteisimo ir nuomininkų iškraustymo.

Nuomos sutarties nutraukimas ir iškeldinimas: procesas

Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu.

Iškeldinimas - tai teisinis procesas, kurio metu nuomininkas ar kiti asmenys yra priversti palikti nuomojamą būstą. Savavališkas nuomininko iškeldinimas yra draudžiamas.

Iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka. Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys.

Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną. Kai iškeldinami nepilnamečiai, siunčia raginimą ne vėliau kaip prieš trisdešimt dienų iki iškeldinimo dienos ir raštu praneša Valstybinei vaiko teisių apsaugos ir įvaikinimo tarnybai.

Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai, policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, jeigu tuo atveju jis reikalingas.

Kai iškeldinamas vaikas, yra kviečiamas ir atstovas iš Valstybinės vaiko teisių apsaugos ir įvaikinimo tarnybos. Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą.

Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje. Paprastai ieškinio nagrinėjimas pirmojoje instancijoje nesudėtingose bylose trunka apie 6 mėnesius, o tai reiškia, kad visas iškeldinimo procesas gali užsitęsti.

Lentelė: Nuomotojo veiksmai, susidūrus su nemokiu nuomininku

tags: #delfi #nuomininkai #nemoka