Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektai yra svarbūs žemėtvarkos planavimo dokumentai, kurie reglamentuoja žemės sklypų ribas, paskirtį ir naudojimo būdą. Šiame straipsnyje aptariama žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo, derinimo, tvirtinimo tvarka ir apskundimo galimybės Lietuvoje.
Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo taisyklės (toliau - Taisyklės) nustato žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų (toliau - Projektas) rengimo, finansavimo, viešinimo, derinimo, tikrinimo ir tvirtinimo tvarką, taip pat atvejus ir tvarką, kai žemės sklypai pertvarkomi nerengiant Projekto. Projektas yra žemėtvarkos planavimo dokumentas, priskiriamas žemės valdos projektams.
Projekto sprendiniai negali prieštarauti kompleksinio ar specialiojo teritorijų planavimo dokumentų sprendiniams, įstatymams ir kitiems teisės aktams, tarp jų teritorijų planavimo normų ir statybos techninių reglamentų reikalavimams, darantiems įtaką Projekto sprendiniams.
Projektą tvirtina savivaldybės administracijos direktorius. Projektai rengiami tais atvejais, kai planuojama Projekto teritorija neįtraukta į rengiamus kitos rūšies žemės valdos projektus (planus), detaliuosius planus, vietovės lygmens bendruosius planus (M 1 : 2000) ir vietovės lygmens specialiojo teritorijų planavimo dokumentus, kuriais nustatomos ar keičiamos esamos žemės sklypų ribos.
Kada reikalingas žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektas?
Projektas reikalingas šiais atvejais:
- kai formuojami nauji valstybinės žemės sklypai (išskyrus atvejus, kai sklypai formuojami Lietuvos Respublikos žemės reformos įstatymo);
- kai keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir (ar) žemės sklypo naudojimo būdas (-ai), jeigu tai neprieštarauja savivaldybės ar jos dalies bendrajam planui, išskyrus Lietuvos Respublikos žemės įstatymo.
Kai Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatymo 20 straipsnio 6 dalies 3 punkte numatytu atveju pertvarkomi galiojančiame detaliajame plane, parengtame pagal iki 2014 m. sausio 1 d. galiojusį teritorijų planavimo teisinį reguliavimą, nustatyti žemės sklypai (Nekilnojamojo turto registre įregistruoti arba suplanuoti, bet neįregistruoti žemės sklypai), Projektas laikytinas galiojančio detaliojo plano koregavimu.
Bendrieji reikalavimai žemės sklypams
Formuojant naujus ar pertvarkant esamus žemės sklypus, pagrindinė žemės naudojimo paskirtis nustatoma ir keičiama vadovaujantis Pagrindinės žemės naudojimo paskirties nustatymo ir keitimo tvarkos aprašu, patvirtintu Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. rugsėjo 29 d. nutarimu Nr. 1073.
Žemės sklypai turi būti:
- Racionalių ribų ir tinkami naudoti pagal jų pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir žemės sklypo naudojimo būdą (-us).
- Formuojami ir pertvarkomi taip, kad nepablogėtų šių žemės sklypų sąlygos ir galimybės ūkinei veiklai vystyti bei veiklos sąlygos gretimų žemės sklypų naudotojams.
Projekto rengimo ir įgyvendinimo tvarka
Projektų rengimą organizuoja savivaldybės administracijos direktorius (toliau - organizatorius). Projektus gali rengti ir įgyvendinti asmenys, nurodyti Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 41 straipsnyje (toliau - Projekto rengėjas). Jeigu Projekto rengimas susijęs su įslaptintos informacijos naudojimu, vadovaujantis Lietuvos Respublikos valstybės ir tarnybos paslapčių įstatymu Projekto rengėjas taip pat privalo turėti leidimą dirbti ar susipažinti su įslaptinta informacija.
Projektų rengimo, viešinimo, derinimo, tikrinimo ir tvirtinimo procedūros, išskyrus atvejus, kai objektas susijęs su įslaptinta informacija, vykdomos automatizuotai per Žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinę sistemą (toliau - ŽPDRIS), jei šioje sistemoje numatyta galimybė jas atlikti ir Taisyklėse nenurodyta kitaip.
Iniciatoriai, nurodyti Taisyklių 13.1-13.10 papunkčiuose, prašymą organizuoti Projekto rengimą pateikia savivaldybės administracijos direktoriui raštu, užpildydami Taisyklių 1 priede nurodytą prašymo formą arba elektroninę prašymo formą ŽPDRIS. Organizatorius prašymą organizuoti Projekto rengimą išnagrinėja ne vėliau kaip per 10 darbo dienų (išskyrus Taisyklių 49 punkte nurodytą atvejį) nuo prašymo gavimo dienos ir priima sprendimą pradėti rengti Projektą arba motyvuotai atsisako organizuoti Projekto rengimą ir apie tai ne vėliau kaip per 5 darbo dienas ŽPDRIS priemonėmis informuoja prašymą pateikusį iniciatorių.
Kai priimamas sprendimas pradėti rengti Projektą, organizatorius, atsižvelgdamas į Projekto tikslus, per ŽPDRIS parengia Projekto rengimo reikalavimus (Taisyklių 3 priedas) (toliau - reikalavimai). Organizatorius, kuris pats inicijuoja Projekto rengimą, ar kiti iniciatoriai pagal Projekto tikslus ir reikalavimus (jeigu jie buvo išduoti) sudaro rašytinę Projekto rengimo ir įgyvendinimo sutartį su Projekto rengėju, nurodytu Taisyklių 15 punkte.
Žemės sklypų pertvarkymo projektų pakeitimai
Pakeitimai palietė tiek projektų rengimo tikslus ir uždavinius, tiek prašymų teikimo, derinimo, informavimo, priežiūros ir apskundimo tvarką, taip pat žemės sklypų padalijimo planų rengimą. Įsigaliojusiuose pakeitimuose atsirado naujas savarankiškas projektų rengimo tikslas, kai projektu nustatomi ar panaikinami servitutai bei teritorijos, kuriose taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos. Taip pat įtvirtintas papildomas projekto rengimo uždavinys - valstybinės žemės sklype išskirti dalis, reikalingas savarankiškai funkcionuojančiams statiniams ar įrenginiams su priklausiniais eksploatuoti, nustatytos gairės šių dalių formavimui ir derinimo su statinių ar įrenginių savininkais procedūra.
Pakeitimais patikslinti reikalavimai pastatų bendrojo naudojimo objektų valdytojams, veikiantiems kaip projekto iniciatoriams, ir atsisakyta galimybės prašymus organizuoti projekto rengimą teikti ne per Žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinę sistemą (ŽPDRIS). Visi ne per šią sistemą gauti prašymai turi būti grąžinami, o pats procesas tampa visiškai skaitmenizuotas. Numatyta, kad projekto iniciatoriai, siekiantys formuoti žemės sklypą esamiems statiniams ar įrenginiams eksploatuoti, prašyme privalo aiškiai nurodyti, ar planuoja valstybinę žemę įsigyti ar išsinuomoti be aukciono, ir pateikti informaciją apie jau pateiktus prašymus atsakingoms institucijoms. Kartu iniciatoriams suteikta teisė iki sprendimo priėmimo patikslinti prašymą ar pateikti papildomus dokumentus.
Organizatoriams nustatyta nauja pareiga - priimant sprendimą organizuoti projekto rengimą, ne vėliau kaip tą pačią dieną nustatyti projekto ribas erdviniais duomenimis ir juos įkelti į ŽPDRIS. Taip pat išplėstos organizatorių atsakomybės tikrinant, ar formuojamame ar pertvarkomame valstybinės žemės sklype esami statiniai ar įrenginiai gali būti naudojami pagal paskirtį, arba surenkant tai patvirtinančius dokumentus iš kitų patikėtinių.
Įtvirtinta pareiga nutraukti projekto rengimo organizavimą tais atvejais, kai iniciatorius per šešis mėnesius po reikalavimų galiojimo termino pabaigos nesikreipia dėl naujų reikalavimų išdavimo. Kartu panaikinta galimybė pratęsti ar atnaujinti reikalavimus, jei Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) priežiūros padalinys jau yra pateikęs išvadą dėl projekto tvirtinimo tikslingumo. Vis dėlto organizatoriams suteikta teisė tam tikrais atvejais atnaujinti reikalavimus savo iniciatyva, net ir nesant iniciatoriaus prašymo.
Naujovės palietė ir projekto dokumentaciją bei informavimą: patvirtintas aiškinamojo rašto pavyzdys, o organizatoriai privalo elektroniniu paštu informuoti projekto teritorijos seniūnijų seniūnus ir seniūnaičius apie pradedamą rengti projektą. Taip pat išplėstas atvejų sąrašas, kai NŽT turi teikti teigiamą išvadą su tam tikromis pastabomis ar sąlygomis. Detaliau reglamentuota sprendimų ar vilkinimo juos priimti apskundimo tvarka, nustatant, kad skundai NŽT, taip pat suinteresuotų asmenų pasiūlymai visuomenės informavimo metu, teikiami tik per ŽPDRIS.
Be to, patikslinta, kas gali inicijuoti žemės sklypų perdalijimo plano rengimą, nustatyta pareiga perdalijimo plano rengėjui parengti aiškinamąjį raštą ir tam tikrais atvejais kreiptis dėl pritarimo į Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatyme nurodytus subjektus.
Šiais pakeitimais siekiama užtikrinti nuoseklesnį, skaidresnį ir labiau prognozuojamą žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo procesą, aiškiai apibrėžiant tiek iniciatorių, tiek projektų organizatorių ir priežiūros institucijų atsakomybes.
