Šiuo metu įkaitusioje nekilnojamojo turto rinkoje sudaroma daugybė sandorių, įskaitant ir žemės sklypų įsigijimo sandorių. Jeigu ketinate įsigyti žemės sklypą, verta atkreipti dėmesį į teisinius ir kitus aspektus, kurie gali turėti įtakos jūsų investicijai.
Teisiniai aspektai perkant žemės sklypą
Kitų asmenų teisės į žemės sklypą
Kiti asmenys gali turėti įvairių teisių į žemės sklypą. Šios kitų asmenų turimos teisės į žemės sklypą varžo jo (pa)naudojimą savininko poreikiams ir mažina vertę, o jeigu tomis teisėmis naudojamasi intensyviai - neretai žemės sklypo savininkui sukelia nepageidaujamų nepatogumų.
- Servitutas: Tai - teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, suteikiama naudotis tuo svetimu daiktu (tarnaujančiuoju daiktu), arba to daikto savininko teisės naudotis daiktu apribojimas, siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (viešpataujančiojo daikto), tinkamą naudojimą.
- Uzufruktas: Tai - asmens gyvenimo trukmei ar apibrėžtam terminui, kuris negali būti ilgesnis už asmens gyvenimo trukmę, nustatyta teisė (uzufruktoriaus teisė) naudoti svetimą daiktą ir gauti iš jo vaisius, produkciją ir pajamas.
- Hipoteka: Tai - daiktinė teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, kuria užtikrinamas esamos ar būsimos turtinės prievolės įvykdymas, kai įkeistas turtas neperduodamas kreditoriui. Įsigyjant žemės sklypą, jo įgijėjas turėtų užsitikrinti, kad hipoteka būtų panaikinta iki sandorio arba nedelsiant po jo, nustatant aiškius ir nuo pardavėjo valios nepriklausančius veiksmus tam tikslui pasiekti.
- Ilgalaikė nuoma: Nekilnojamojo turto registre neįregistruota nuomos sutartis po daikto perleidimo maksimaliai galėtų galioti 1 (vienerius) metus, o įregistruota - joje nurodytą laiką.
Žemės sklypo paskirtis
Tai svarbu ne tik tam, kad patys galėtumėte panaudoti žemės sklypą atitinkamai paskirčiai, bet ir įsigyjamo žemės sklypo vertei, įtakojamai ir jo panaudojimo galimybių. Pavyzdžiui, arti didmiesčio esantis žemės sklypas dažniausiai bus didesnės vertės, jeigu jo paskirtis bus gyvenamoji arba kita.
Specialiosios žemės naudojimo sąlygos
Žemės sklypui taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos gali rimtai riboti žemės sklypo panaudojimo galimybes, o tuo pačiu ir mažinti jo vertę. Tokios sąlygos paprastai taikomos tuomet, kai per žemės sklypą ar šalia jo yra nutiesti inžineriniai tinklai ar susisiekimo komunikacijos, yra vandens telkiniai ir pan. ar žemės sklypas tiesiog patenka į atitinkamų objektų apsaugos zonas ar saugomas teritorijas.
Kadastriniai matavimai
Jeigu kadastriniai matavimai nėra atlikti, įsigydami žemės sklypą rizikuojate, kad tikrasis jo plotas gali skirtis (būti mažesnis arba didesnis) nuo nurodytojo nuosavybės dokumentuose. Nors tikrojo ploto skirtumas paprastai nebūna didelis, tačiau pastaroji aplinkybė gali būti svarbi, kai žemės sklypas yra nedidelės apimties ir (ar) turi daugiau apribojimų, o ploto sumažėjimas dėl to dar labiau apribotų galimybes žemės sklypą panaudoti numatytam tikslui. Be to, įsigyto žemės sklypo kadastrinius matavimus anksčiau ar vėliau vis tiek norėsite atlikti, nes norėsite žinoti tikras žemės sklypo ribas ir atitinkamai aptverti žemės sklypą, projektuoti ir statyti jame kitus statinius, sodinti sodinius.
Pavyzdžiui, tik ne mažesniame nei 400 kv. m. žemės sklype galima statyti sublokuotus namus.
Užstatymo galimybės
Viso žemės sklypo užstatyti tikriausiai jokiu atveju negalėsite, bet tikriausiai net ir nenorėsite. Kiek ir kaip galėsite užstatyti žemės sklypą, nustatoma žemės sklypui taikomuose teritorijų planavimo dokumentuose.
- Užstatymo tankis: Tai yra pastatų ir turinčių stogą inžinerinių statinių antžemine dalimi užstatomo ploto, nustatomo pagal išorinių sienų ar kitų atitvarų projekciją į žemės paviršių, santykis su žemės sklypo plotu.
- Užstatymo intensyvumas: Tai yra visų pastatų antžeminės dalies patalpų, įskaitant cokolinių aukštų ir naudojamų pastogių patalpas, bendrojo ploto sumos santykis su žemės sklypo plotu.
- Užstatyta teritorija: Tai yra teritorijos ar žemės sklypo dalis, kurioje yra arba numatomi antžeminiai statiniai, neįskaitant kelių ar gatvių, inžinerinių tinklų, tvorų ir atraminių sienučių.
- Pastatų aukštis: Tai yra vietovės lygmens bendrojo plano teritorijos naudojimo privalomasis reikalavimas, kuriuo nustatomas planuojamos teritorijos vyraujantis pastatų aukštis. Tai savaime nereiškia, kad pastatas negalės viršyti šio aukščio, bet orientuotis į jį reikėtų.
Pramonės ir sandėliavimo ar inžinerinės infrastruktūros teritorijose nustatomas statinių tūrio santykis su žemės sklypo plotu.
Vietovės lygmens bendruosiuose ir detaliuosiuose planuose nustatoma teritorijos urbanistinė kategorija, apimanti teritorijai būdingą ir (ar) galimą pastatų ir erdvių išdėstymo struktūros ir parametrų visumą.
Optimalus sklypo dydis
Žemės sklypų kainoms šturmuojant vis naujas aukštumas visiškai suprantama, kad verta pagalvoti, koks optimalus kainos ir būsimo panaudojimo aspektais būtų Jūsų įsigyjamo žemės sklypo dydis. Didesnis - patogesnis, bet ir brangiau kainuos. Todėl tikėtina, kad norėsite rinktis optimalų. Turėtumėte žinoti, kad viso žemės sklypo užstatyti negalėsite, turėsite laikytis teritorijų planavimo dokumentuose nustatytų ribojimų bei reikalaujamų atstumų nuo žemės sklypo ribų bei kituose žemės sklypuose ir tame pačiame žemės sklype esančių arba būsiančių statinių. Statiniai turi būti išdėstomi sklype taip, kad nebūtų pažeisti gretimų sklypų savininkų ar naudotojų pagrįsti interesai.
Taikomas ir reikalavimas, kad pastatas ar stogą turintis inžinerinis statinys iki 8,5 m aukščio būtų ne arčiau nuo žemės sklypo ribos nei 3 m, o pastatui esant aukštesniam, nuo jo aukščio kiekvieno papildomo metro, atstumas nuo žemės sklypo ribos didinamas po 0,5 m. Šie atstumai skaičiuojami horizontalioje plokštumoje nuo labiausiai išsikišusių pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio konstrukcijų. Be to, minimalus atstumas tiesiamų inžinerinių tinklų iki kaimyninio žemės sklypo ribos turi būti ne mažesnis kaip 1 metras, jei nepažeidžiami kaimyninio žemės sklypo savininko (naudotojo) interesai. Šiems reikalavimams taikoma nemažai išimčių.
Gretimų sklypų įtaka
Žemės sklypo naudojimą ribotų, o kartu ir vertę mažintų nepalankus gretimų žemės sklypų ir (ar) juose esančių statinių išsidėstymas. Ne mažiau svarbus ir žemės sklypo aukštingumas kitų žemės sklypų atžvilgiu. Jeigu ketinamas įsigyti žemės sklypas yra skirtingame aukštyje lyginant su kitais sklypais arba paties žemės sklypo dalys yra skirtinguose aukščiuose, jo tvarkymas reikalautų papildomų išlaidų. Be to, žemės sklypui taikomame teritorijų planavimo dokumente gali būti nustatytas užstatymo aukštis, kuris tokiu atveju būtų siejamas su pradiniu žemės sklypo absoliučiu aukštingumu.
Kitiems asmenims priklausantys statiniai
Bet kokie žemės sklype teisėtai pastatyti kitiems asmenims priklausantys statiniai, kurie yra nekilnojamieji daiktai, tikėtina, kad tame žemės sklype ir liktų ir tuo ribotų galimybes statyti žemės sklype kitus statinius.
Užterštumas
Toks užteršimas gali reikalauti reikšmingų išlaidų atliekoms ar kenksmingoms medžiagoms pašalinti, o ir apskritai kyla klausimas, ar įmanoma pilnai jas pašalinti ir ar žemės sklypas apskritai galės pasitarnauti numatytam tikslui.
Žemės sklypo dalies įsigijimas
Įsigyti ne visą žemės sklypą, o tik jo dalį apskritai yra mažiau palanku nei įsigyti tokį pat visą atskirą žemės sklypą, kadangi keliems bendraturčiams nuosavybės teise priklausantis žemės sklypas turės būti naudojamas, valdomas ir juo disponuojama visų bendraturčių susitarimu, o toks susitarimas ne visuomet lengvai pasiekiamas.
Kiti su žemės sklypo teisiniu ir faktiniu statusu susiję dalykai
Svarstant žemės sklypo įsigijimą gali būti svarbūs ir kiti su žemės sklypo teisiniu ir faktiniu statusu bei tolesnio panaudojimo galimybėmis susiję dalykai.
PVM aspektai perkant žemės sklypą su pastatais
Pagal PVMĮ nekilnojamojo turto pardavimas nėra apmokestinamas PVM, išskyrus kelias išimtis. Vertinant, ar reikia skaičiuoti PVM, būtina nustatyti, kada vyksta veiklos (ar jos dalies), o kada - atskirų turto vienetų tiekimo sandoris. Jei perleidžiama įmonės ekonominė veikla ar jos dalis kartu su šiai veiklai reikalingu turtu ir teisėmis, PVM neskaičiuojamas.
PVM apskaičiavimo tikslais prieš 5 m. pasistatytas pastatas laikomas senu ir nėra apmokestinamas PVM. Įmonė gali po 5 metų parduoti butą be PVM, net jeigu jis buvo pirktas su PVM.
Klausimai, į kuriuos reikia atsakyti verslo perleidimo sandoriuose
- Ar viena sandorio šalis kitai šaliai perduoda veiklą kaip kompleksą, t. y. veiklai vykdyti įsigytų ir šioje veikloje naudotų nuosavybės teisės objektų visumą; su perduodama veikla susijusių turtinių bei neturtinių teisių visumą; su perduodama veikla susijusių skolų ir kitokių pareigų visumą?
- Ar veiklą perėmęs subjektas tęsia perimtą veiklą?
- Ar viena sandorio šalis kitai šaliai perduoda faktiškai vykdomą veiklą?
Jei atsakymas teigiamas, PVM neskaičiuojamas.
Svarbu! Pagal PVM įstatymo 32 straipsnio nuostatas miškų ūkio paskirties žemės sklypų tiekimo sandoriai PVM neapmokestinami.
PVM taikymas paslaugų sandoriams
Kada žemė ir kitas nekilnojamasis turtas tampa PVM apmokestinimo objektu?
Žemė, kitas nekilnojamasis turtas tampa PVM apmokestinimo objektu, kai: tiekiamas (parduodamas ar kitaip nuosavybės teise perleidžiamas) šalies teritorijoje esantis turtas ir jį tiekia apmokestinamasis asmuo vykdydamas savo ekonominę veiklą.
Kaip žemė ir kitas nekilnojamasis turtas apmokestinami PVM?
Pagal PVM įstatymo 32 straipsnio nuostatas žemė ir kitas nekilnojamasis turtas gali būti: apmokestinami taikant standartinį PVM tarifą arba neapmokestinami PVM.
Svarbu! Tai, kad žemės sklypas įsigytas be PVM, jokios įtakos jo pardavimo apmokestinimui neturės.
Kada taikomas standartinis PVM tarifas?
Taikant standartinį PVM tarifą, apmokestinama:
- Nauji pastatai ar statiniai bei jų dalys (24 mėnesius po jų statymo užbaigimo ar esminio pagerinimo);
- Žemė, perduodama kartu su naujais pastatais ar statiniais ar jų dalimis;
- Žemė statyboms.
Svarbu! Žemės statyboms pardavimas yra apmokestinamas PVM.
Žemė statyboms - tai žemės sklypas, kuris yra skirtas statybai neatsižvelgiant į tai, ar tame sklype atlikti kokie tvarkymo darbai, ar ne.
Kada PVM netaikomas?
PVM neapmokestinama:
- Žemė, kuri nėra skirta statyboms ir žemė, kuri tiekiama kartu su senais pastatais ar statiniais ar jų dalimis;
- Seni pastatai ar statiniai bei jų dalys.
Senas pastatas ar statinys - tai baigtas statyti pastatas ar statinys bei jų dalys, kai po jų užbaigimo yra praėję daugiau kaip 24 mėnesiai.
Seno pastato pardavimas su žeme ar be jos
Parduodant seną pastatą kartu su žeme ar be jos, PVM tikslais svarbu nustatyti, koks tai yra sandoris - žemės statyboms ar seno pastato ir žemės, perduodamos kartu su senais pastatais, ar tik seno pastato (kai žemė nėra pastato savininko nuosavybė) tiekimo sandoris.
Pavyzdžiai
Žemiau pateikiami pavyzdžiai, iliustruojantys PVM taikymą įvairiose situacijose:
| Situacija | Apmokestinimas PVM |
|---|---|
| Įmonė parduoda butą daugiabučiame name, pastatytame prieš 5 metus. | Neapmokestinama PVM, nes praėjo daugiau nei 24 mėnesiai po statybos užbaigimo. |
| Įmonė parduoda žemės sklypą, kurio detalusis planas dar nepatvirtintas, bet planuojama keisti paskirtį į gyvenamąją територию. | Nelaikoma žeme statyboms ir neapmokestinama PVM, nes detalusis planas dar nepatvirtintas. |
| Įmonė parduoda žemės sklypą, kurio detalusis planas patvirtintas ir paskirtis - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų statyba. | Laikoma žeme statyboms ir apmokestinama standartiniu PVM tarifu. |
| Įmonė parduoda miškų ūkio paskirties žemės sklypą. | Neapmokestinama PVM. |
| Įmonė parduoda seną pastatą kartu su žeme, turėdama leidimą pastatą nugriauti ir įsipareigojusi tai padaryti. | Laikoma žeme statyboms ir apmokestinama standartiniu PVM tarifu. |
| Įmonė parduoda seną pastatą kartu su žeme, turėdama leidimą pastatą nugriauti, bet pastatas dar naudojamas ekonominėje veikloje. | Laikoma seno pastato tiekimu ir neapmokestinama PVM. |
Gyventojų pajamų mokestis (GPM)
Gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra apskaičiuojamas taip:
GPM = (pardavimo pajamos* - įsigijimo kaina** - privalomi mokėjimai***) x 15 proc.
Kur:
- pardavimo pajamos - tai suma, už kurią pardavėte nekilnojamąjį turtą;
- įsigijimo kaina - nekilnojamojo turto pirkimo kaina, o kai turtas įsigytas kitu (ne pirkimo) būdu jo įsigijimo kaina nustatoma pagal teisės aktuose nustatytas taisykles.
- privalomi mokėjimai - tai išlaidos, kurios privalomai patiriamos parduodant turtą (pvz., atlygis notarams, mokestis už VĮ Registrų centro atliekamus registravimo veiksmus ir pan.).
Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.