Nekilnojamojo turto pardavimas yra svarbus ir dažnai sudėtingas procesas, kuris susijęs ne tik su pačiu turto įsigijimu ar pardavimu. Šiame straipsnyje aptarsime būsto išlaikymo išlaidas, nekilnojamojo turto pardavimo mokesčius ir kitus svarbius aspektus, susijusius su nekilnojamuoju turtu.
Būsto išlaikymo išlaidos
Mėnesinių pajamų ir išlaidų santykis Lietuvoje daugeliui kelia nepasitenkinimą, tačiau panašu, kad būsto išlaikymo kaštai mūsų šalyje nėra patys didžiausi. Eurostat duomenimis, 11.3 proc. visų Europos Sąjungos gyventojų būsto išlaikymui išleidžia daugiau nei 40 proc. mėnesinių pajamų.
Europos Sąjungos pajamų ir gyvenimo sąlygų statistika (EU-SILC) byloja, kad net 40.9 proc. graikų, 15.9 proc. rumunų ir 15.6 proc. vokiečių būsto išlaikymui 2015 m. išleido daugiau nei 40 proc. gaunamų pajamų. Lietuvoje šioje pavojingoje situacijoje yra atsidūrę beveik 10 proc. gyventojų, o tai bemaž atitinka bendrąjį ES vidurkį (11%).
Didelę įtaką galutiniams rodikliams daro nekilnojamojo turto įsigijimo ir nuomos kaštai, taip pat - NT mokesčiai. Tiesa, pastarasis būsto išlaidų ir pajamų palyginimo metodas kritikuojamas dėl duomenų nebendramatiškumo.
Komunalinių paslaugų kainos Lietuvoje
Atskirai vertinant išlaidas už komunalines paslaugas, Lietuva priklauso tai ES šalių kategorijai, kuriose namų ūkio išlaikymo išlaidos 2014-2016 m.
Minėtuoju laikotarpiu daugiausiai už gamtines dujas ES mokėjo Švedijos gyventojai. Gamtinių dujų kaina čia siekė 0.113 EUR už kWh. Pigiausiai - 0.033 EUR už kWh mokėjo Rumunijos gyventojai. Elektra brangiausia Danijoje (0,309 EUR už kWh), Vokietijoje (0.297 EUR už kWh) ir Belgijoje (0,257 EUR už kWh). Mažiausią kainą už elektrą mokėjo bulgarai (0,096 EUR už kWh) ir vengrai (0,111 EUR už kWh).
Bendrovės surinktais duomenimis, 2016 metais daugiausiai už komunalines paslaugas Lietuvoje mokėjo Vilniaus regiono gyventojai. Vidutinė vilniečių įmoka už dujas buvo 16.8 eurų, už elektrą - 21,86 eurų, už vandenį - 9,38 eurų. Vidutinė Kauno regiono gyventojų įmoka už dujas buvo 10.54 eurų, už elektrą - 17,18 eurų, už vandenį - 10,35 eurų. „Vienos sąskaitos“ sistemoje registruoti Klaipėdos gyventojai už dujas per mėnesį išleisdavo vos po 6.12 eurų, už elektrą - 16,93 eurų, už vandenį - 11,69 eurų.
Paradoksalu, jog vilniečių įmokos už pagrindines komunalines paslaugas buvo didžiausios, nors tiek vandens, tiek dujų, tiek elektros vidutinis sostinės namų ūkis per mėnesį suvartojo mažiau nei Kaune ar Klaipėdoje.
Skaitmeninis atsiskaitymas už paslaugas
Skaitmenizuotų technologijų sklaida lėmė didelius pokyčius apmokant namų ūkių išlaidas. Skiriasi ir metodai, kuriais įvairių Europos šalių gyventojai atsiskaito už paslaugas: vis dažniau mokesčiai pervedami automatiškai, specializuotomis atsiskaitymo sistemomis.
Pavyzdžiui, Švedijos gyventojai giliai nustebtų pamatę, kaip dalis lietuvių ranka pildo mokėjimų knygeles ir laukia pašto eilėse norėdami atsiskaityti už elektrą ar kitas paslaugas.
Vakarų Europoje šiandien įsitvirtinusi sumanaus atsiskaitymo (angl. „smart billing“) už komunalines paslaugas sąvoka. Ji apima: skirtingų sąskaitų sujungimą į vieną sąskaitą, nuotolinį skaitiklių parodymų nuskaitymą, mokėjimų balanso stebėjimą, automatinį tarifų ir paslaugų įkainių atnaujinimą, galimybę atsiskaityti mobiliuoju telefonu bei kitas vartotojams aktualias funkcijas.
Prognozuojama, kad iki 2024 m. Lietuvoje skaitmenizuoto atsiskaitymo už paslaugas infrastruktūra yra ankstyvoje vystymosi stadijoje.
Kai kuriuose namų ūkiuose pamažu įvedinėjami skaitmenizuoti elektros ir šilto vandens skaitikliai. Pozityvus pokytis - nuo 2005 m. Sistemos vadovo Šarūno Stanislovėno teigimu, „Viena sąskaita“ tobulinama atsižvelgiant į specifinius Lietuvos vartotojų poreikius. „Diegiame kitur pasiteisinusią sumanaus atsiskaitymo praktiką, tačiau stengiamės nepamiršti šalies konteksto. Pavyzdžiui, dalis lietuvių, ypač brandesnio amžiaus žmonių, nesinaudoja internetu ir iki šiol pageidauja gauti popierinę sąskaitą.“ Šiuo metu sistema leidžia apmokėti sąskaitas už 1700 teikėjų paslaugas.
Nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai
Vienas iš aspektų, į kurį reikia atsižvelgti, yra nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai. Pirkėjai ir pardavėjai turi turėti pakankamai informacijos šia tema, kad būtų galima išvengti galimų problemų ir brangių klaidų. Lietuvoje nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai yra taikomi tiek fiziniams, tiek juridiniams asmenims.
Po nekilnojamojo turto pardavimo gautas pelnas yra apmokestinamas Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) 15 proc. tarifu.
Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM): Kaip Apskaičiuojamas?
GPM apskaičiuojamas: iš turto pardavimo pajamų reikia atimti įsigijimo kainą bei turto pardavimo išlaidas (pvz.: notaro atlygis, registravimas VĮ Registrų centre, valstybės rinkliava, mokestis už geodezinius matavimus, pastato energetinio naudingumo sertifikavimą ir pan.). Gautas pelnas apmokestinamas taikant 15 proc. GPM tarifą.
Gyventojų pajamų mokestis apskaičiuojamas taip: (pardavimo pajamos - įsigijimo kaina - leidžiami atskaitymai) x 15 proc.
Pavyzdžiui: 2019 metais pirkote gyvenamąjį namą ar butą už 170 000 eurų (tai įsigijimo kaina). Šį nekilnojamąjį turtą pardavėte 2023 metais už 210 000 eurų (tai pardavimo pajamos). Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, taigi gautas pelnas bus apmokestintas GPM. Už pirkimo - pardavimo sutarties sudarymą notarų biure sumokėjote 1300 Eur (tai leidžiami atskaitymai). Gyventojų pajamų mokestis būtų skaičiuojamas taip: 210 000 (pardavimo kaina) - 170 000 (įsigijimo kaina) - 1300 (leidžiami atskaitymai) = 38 700 eurų pelno. 38 700 x 15 proc. = 5 805 Eur.
Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.
Gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra apskaičiuojamas taip: GPM = (pardavimo pajamos* - įsigijimo kaina** - privalomi mokėjimai***) x 15 proc.
- *pardavimo pajamos - tai suma, už kurią pardavėte nekilnojamąjį turtą;
- **įsigijimo kaina - nekilnojamojo turto pirkimo kaina, o kai turtas įsigytas kitu (ne pirkimo) būdu jo įsigijimo kaina nustatoma pagal teisės aktuose nustatytas taisykles.
- ***privalomi mokėjimai - tai išlaidos, kurios privalomai patiriamos parduodant turtą (pvz., atlygis notarams, mokestis už VĮ Registrų centro atliekamus registravimo veiksmus ir pan.).
Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą (2025 m. 120 VDU 253065,60 Eur; 2024 m. 120 VDU 228324 Eur; 2023 m. 120 VDU 202188 Eur; 2022 m. 120 VDU 180492 Eur; 2021 m. 120 VDU 162324 Eur; 2020 m. 120 VDU 148968 Eur), tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.
Mokesčiai parduodant savos statybos gyvenamąjį namą
Jeigu norite parduoti Jūsų pačių pastatytą gyvenamąjį namą, tokio turto įsigijimo kaina yra išlaidos, patirtos statant namą. Išlaidos turi būti patvirtintos dokumentais. Reikia sudėti visas faktiškai patirtas nekilnojamojo turto statybos išlaidas, neatsižvelgiant iš kokių lėšų (nuosavų ar skolintų) jos buvo apmokėtos.
Palūkanos, sumokėtos už suteiktą paskolą, nepriskiriamos to turto ir / arba daikto įsigijimo kainai, o tik sumokėtos paskolos dalis.
Išlaidos pripažįstamos tik tuo atveju, kai ant sąskaitų faktūrų yra aiškiai identifikuotas pirkėjas (vardas, pavardė ir kiti duomenys) bei prekes / paslaugas parduodantis pardavėjas (vardas, pavardė, įmonės pavadinimas, įmonės kodas).
Naujos statybos buto / namo pardavimo apmokestinimas
Prie neįrengto nekilnojamojo turto įsigijimo kainos yra pridedama apdailos darbams faktiškai patirtų ir dokumentais pagrįstų išlaidų suma, taip pat išlaidos turto rekonstravimui ir (arba) kapitaliniam remontui. Paprastojo remonto išlaidos įsigijimo kainai nepriskiriamos.
Pavyzdžiui: naujos statybos, neįrengtą, 80 proc. baigtumo būstą pirkote už 130 000 Eur. Jį pilnai įrengėte, įregistravote 100 proc. baigtumą ir pardavėte už 160 000 Eur. Būsto įrengimui bei 100 proc. pridavimui išleidote 25 000 Eur. Tai grynasis pelnas bus tik 5000 Eur, nuo kurių ir turėsite mokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.
Kada gyventojų pajamų mokesčio mokėti nereikia?
Gautas pelnas, pardavus nekilnojamąjį turtą, neapmokestinamas GPM, jeigu parduotas turas buvo išlaikytas 10 metų nuo įsigijimo momento iki pardavimo.
Gautas pelnas, pardavus nekilnojamąjį turtą, neapmokestinamas GPM, jeigu parduotas turas buvo išlaikytas trumpiau nei 10 metų nuo įsigijimo momento iki pardavimo. Tačiau šį turtą paveldėjote arba gavote dovanų iš pirmos eilės giminaičių ir pardavimo metu užsisakėte retrospektyvinį turto vertinimą paveldėjimo datai. O turto pardavimo kaina buvo tokia pat arba mažesnė už retrospektyvinio vertinimo metu nustatytą kainą. Taip būna praėjus neilgam laiko tarpui (1-3 metams) nuo paveldėjimo datos, jei nėra labai stiprių nekilnojamojo turto kainų svyravimų.
Pardavus gyvenamąjį būstą GPM nereikia mokėti ir tuo atveju, jeigu ne trumpiau nei 2 metus iki būsto pardavimo jame buvo deklaruota gyvenamoji vieta.
Pardavus gyvenamosios paskirties būstą, kuriame buvo deklaruota gyvenamoji vieta mažiau negu 2 metus, o gautos pardavimo pajamos per vienerius metus buvo panaudotos kito busto įsigijimui, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje. Ten taip pat buvo deklaruota gyvenamoji vieta. Šiuo atveju irgi išvengsite gyventojų pajamų mokesčio.
Deklaravimas
Nuolatinis Lietuvos gyventojas einamaisiais metais gautas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas turi deklaruoti iki sekančių metų gegužės 2 d.
Jei esate deklaravę išvykimą iš Lietuvos pajamas gautas iš nekilnojamojo turto pardavimo turi deklaruoti per 30 kalendorinių dienų.
Viešbučio paskirties būstas
Būsto pirkimas išlieka populiaria investicija. Ir tai - ne tik butai, bet ir kitų paskirčių būstai. Pavyzdžiui - viešbučio paskirties. Tokie dažniausiai būna pigesni nei gyvenamosios paskirties būstai, tačiau kartais investuotojus neramina tokio nekilnojamojo turto išlaikymo išlaidos. Neretai susiduriama su klientų nuogąstavimu, jog viešbučio paskirties būste jie negalės deklaruoti gyvenamosios vietos. Viešbučio paskirties būstai yra pigesni nei gyvenamosios paskirties būstai 10-20 proc..
Pavyzdžiui, viešbučių paskirties būsto su pilna apdaila Šnipiškėse pastatytame projekte kaina yra virš 20 proc. mažesnė nei naujos statybos butų tame pačiame rajone.
Bankai gali reikalauti didesnio pradinio įnašo ir siūlyti trumpesnius paskolos grąžinimo terminus viešbučio paskirties būstams, todėl svarbu iš anksto išsiaiškinti paskolos sąlygas.
Viešbučio paskirties būstams taikomas nekilnojamojo turto mokestis - 0,7 proc. mokestinės turto vertės.
Pavyzdžiui, 2 kambarių 37 kv.m viešbučių paskirties būsto Šnipiškėse mokestinė vertė yra 50 000 Eur, tad metinis nekilnojamojo turto mokestis bus 360 Eur. Tai nėra reikšminga suma, turint omenyje gerokai mažesnę įsigijimo kainą. Jeigu būstas įsigyjamas nuomai, nekilnojamojo turto mokestis kompensuojamas jau per pirmąjį nuomos mėnesį.
Šilumos ir karšto vandens išlaidos viešbučių paskirties būstuose gali būti didesnės dėl PVM tarifo skirtumo, tačiau deklaravus gyvenamąją vietą lengvata būtų pritaikoma ir šios paskirties turtui. Taip pat, naujuose projektuose naudojami inovatyvūs, energetiškai efektyvūs ir tvarūs sprendimai, todėl būsto išlaikymo kaštai net su didesniu PVM tarifu yra labai nedideli.
Kas mokės daugiausiai už savo nekilnojamąjį turtą?
Automobilių vietų skaičių lemia projekto vieta, užstatymo intensyvumas ir paskirtis. Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje išlieka aktyvi - per pirmuosius tris šių metų ketvirčius Registro centro duomenimis buvo įregistruoti 81,9 tūkst. pirkimo-pardavimo sandorių. GPM tarifas šiuo metu yra 15% - 20% nuo įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumo.
Nekilnojamojo turto, pavyzdžiui, buto, namo ar žemės sklypo pardavimo pajamos nėra apmokestinamos gyventojų pajamų mokesčiu, jeigu turtas buvo jūsų nuosavybėje ne mažiau kaip 10 metų. Atkreiptinas dėmesys, kad ši lengvata taikoma tik tuo atveju, jei turtas buvo nuosavybėje už visą nurodytą 10 metų laikotarpį.
Jeigu gyvenamoji vieta parduodamame gyvenamajame būste buvo deklaruota trumpiau nei 2 metus, tačiau už pardavimą gautos lėšos per vienerius metus yra investuojamos į kito gyvenamojo būsto įsigijimą, kuriame taip pat deklaruojama gyvenamoji vieta, pajamos neapmokestinamos GPM.
Iš besiformuojančios mokestinių ginčų praktikos matyti, kad norint pasinaudoti minėtomis GPM lengvatomis vien formalaus gyvenamosios vietos deklaravimo fakto gali nepakakti. Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo praktika rodo, kad tuo atveju, kai gyvenamosios vietos deklaravimas buvo tik formalus veiksmas, o realiai gyventojas neturėjo tikslų gyventi tame būste, mokesčių administratorius gali atmesti lengvatos taikymą.
Teismas pripažįsta, kad jei gyvenamasis būstas buvo įsigytas su tikslu greitai jį perparduoti, o ne gyventi, gyvenamosios vietos deklaravimas negali pagrįsti mokesčių lengvatos. Susiklosto įvairių gyvenimiškų situacijų, kai asmuo dėl tam tikrų priežasčių deklaruoja savo gyvenamąją vietą visai kitame būste nei iš tiesų gyvena. Toks asmuo, nors formaliai lengvatos sąlygų ir neatitinka, turi teisę ginti savo interesus, pasinaudodamas turinio viršenybės prieš formą principu.
Tad, jei planuojate parduoti nekilnojamąjį turtą, svarbu iš anksto įvertinti, ar atitinkate GPM lengvatų sąlygas, ir pasirūpinti reikiamais dokumentais. Tai padės išvengti galimų nesusipratimų su mokesčių administratoriumi.
Nekilnojamojo turto pardavimas išlaikius 5 metus - pokyčiai nuo 2026 m.
Kiti metai su savimi atneš aktualių pokyčių gyventojams, kurie nori parduoti turimą nekilnojamąjį turtą. Jei dabar gyventojų pajamų mokesčio (GPM) nereikia mokėti, kai NT savo nuosavybėje gyventojas išlaikė 10 metų, nuo sausio šis terminas trumpės iki 5 metų.
Pagal dabartinę tvarką nekilnojamojo turto pardavimo pajamos neapmokestinamos, jei asmuo išlaiko šį turtą ne trumpiau nei 10 metų arba ne mažiau kaip 2 metus iki pardavimo yra deklaravęs gyvenamąją vietą parduodamame būste arba name. Taip pat GPM nereikia mokėti tais atvejais, kai gyvenamoji vieta buvo deklaruota trumpiau nei 2 metus, tačiau žmogus per vienerius metus nusipirko kitą būstą, kuriame deklaravo gyvenamąją vietą.
Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) įstatymo pakeitimai nuo 2026 m. sausio 1 d. leis parduoti nekilnojamą turtą po 5 metų nuo įsigijimo ir nemokėti GPM mokesčio už gautą pelną. Iki 2026 - ųjų galiojusi 10 metų išlaikymo taisyklė keičiasi į 5 metų laikotarpį.
Ši lengvata taikoma visam gyventojui priklausančiam NT, jei tik šis buvo išlaikytas 5 metus nuo įsigijimo momento. Tai reiškia, kad gyventojas, įsigijęs turtą 2021 metų sausio mėnesį, galės jį parduoti 2026 metų sausį ir nemokėti GPM už gautą pelną.
Pakeitimas įsigalios nuo 2026 metų sausio 1 dienos ir bus taikomas nuo to laiko sudarytiems sandoriams.
Kokiais atvejais nekilnojamojo turto pardavimo pajamos neapmokestinamos?
Nekilnojamojo turto (pvz., buto, namo, žemės sklypo) pardavimo pajamos neapmokestinamos jeigu:
- nekilnojamąjį turtą išlaikėte nuosavybėje ne mažiau kaip 10 metų, nuo 2026-01-01 ne mažiau kaip 5 metus (informaciją, kaip skaičiuojamas išlaikymo nuosavybėje terminas rasite čia) arba;
- ne mažiau kaip 2 metus iki pardavimo deklaravote gyvenamąją vietą parduodamame bute ar gyvenamajame name arba;
- deklaravote gyvenamąją vietą parduodamame bute ar gyvenamajame name trumpiau nei 2 metus, tačiau per vienerius metus nusipirkote kitą būstą ir jame deklaravote gyvenamąją vietą.