Daugiabutis gyvenamasis namas: kas tai ir kaip apsaugoti savo teises?

Daugiabutis gyvenamasis namas - tai pastatas, kuriame yra daugiau nei du butai ar kitos gyvenamosios patalpos, priklausančios skirtingiems savininkams. Daugiabučių namų administravimą reglamentuoja įstatymai, o gyventojai turi tam tikras teises ir pareigas.

Šiame straipsnyje aptarsime, kas yra daugiabutis gyvenamasis namas, kokios yra pirkėjo teisės į būstą, jei nėra notarinės sutarties, ir kaip apsaugoti savo investicijas į būstą.

Daugiabutis gyvenamasis namas Vilniuje

Kaip tapti savininku be notaro?

Situacija atrodo tikrai nepavydėtina: iš pirmo žvilgsnio gali pasirodyti, kad šiuo atveju pirkėjas praranda viską - ir pinigus, ir būstą. Tačiau teisinis reguliavimas ir teismų praktika suteikia galimybių pirkėjui apginti savo teises ir tapti teisėtu būsto savininku net ir be notarinės sutarties.

„Civilinio kodekso 6.401 straipsnyje įtvirtinta speciali būsimo būsto pirkimo tvarka, pagal kurią pirkėjas gali sudaryti preliminariąją sutartį, o pardavėjas įsipareigoja pastatyti butą ir ateityje pasirašyti pagrindinę sutartį. Ypač svarbi šio straipsnio 5 dalis - joje numatyta, kad jeigu pirkėjas finansuoja statybas, nuosavybės teisę jis įgyja nuo visos kainos sumokėjimo“, - sako advokatų kontoros „CEE Attorneys“ vyresnioji teisininkė Agnė Turauskaitė.

Jos tikinimu, svarbu pažymėti, kad teismų praktikoje ši nuostata aiškinama ne formaliai, o sistemiškai, vertinant ne tik faktą, ar sumokėta visa sutarta kaina, bet ir tai, kokia jos dalis buvo faktiškai sumokėta bei kaip šios lėšos buvo panaudotos. „Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, jog įstatymas nedraudžia pripažinti pirkėjui nuosavybės teisės ir tais atvejais, kai jis yra sumokėjęs ne visą, bet didesnę dalį sutartos kainos, jeigu tokia įmoka buvo panaudota statyboms, o būstas faktiškai perduotas pirkėjui, - aiškina teisininkė. - Net jei visa suma dar nesumokėta, bet pirkėjas jau padengė reikšmingą dalį kainos, jo teisės į būstą gali būti ginamos. Tokiu būdu pirkėjui-vartotojui - neperkeliamas neproporcingas pardavėjo verslo ar nemokumo rizikos krūvis.“

LR Civilinis kodeksas

Kada sumokėta suma yra pakankama?

Pasak teisininkės, praktikoje ginčų kyla dėl klausimo, kokia sumokėtos kainos dalis laikytina pakankama, kad pirkėjo teisės būtų ginamos, net nesudarius pagrindinės sutarties.

„Teismai aiškiai pabrėžia, jog vien tik simbolinis avansas tokių teisių nesuteikia. Paprastai reikšminga laikoma bent 40-50 proc. visos būsto kainos suma. Tačiau nagrinėtose bylose nuosavybės teisė buvo pripažįstama ir tuomet, kai pirkėjas buvo sumokėjęs apie 60 proc., 70 proc., 80 proc., 90 proc. ar net visą 100 proc. kainos“, - sakė ji.

A. Turauskaitės tikinimu, tai rodo, kad kuo didesnė sumokėtos kainos dalis, tuo tvirtesnis pagrindas teismui pripažinti nuosavybę pirkėjui, net jeigu pagrindinė sutartis taip ir nebuvo pasirašyta. Teismai atkreipia dėmesį, kad būtent sumokėta suma yra vienas svarbiausių kriterijų, nes ji atskleidžia, kiek pirkėjas realiai prisidėjo prie naujo būsto sukūrimo.

Kada būstas tampa jūsų?

Bet vien tik reikšmingos kainos dalies sumokėjimas nėra pakankamas pagrindas pripažinti pirkėjui nuosavybės teisę. Teisininkė pabrėžia, kad teismui būtina įrodyti visą sąlygų visumą.

„Pirmiausia svarbu, kad tarp šalių būtų sudaryta preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis, pagal kurią pardavėjas įsipareigoja pastatyti ir parduoti būstą, o pirkėjas už jį sumokėti. Tačiau ši apsauga taikoma tik fiziniams asmenims, perkantiems būstą savo asmeniniams ar šeimos poreikiams, o ne komerciniams tikslams. Pirkėjas už būstą ar jo sukūrimą turi būti sumokėjęs didesnę dalį sutartos kainos (paprastai bent 50 proc. ir daugiau), o ši įmoka faktiškai panaudota statyboms, pardavėjo priimta ir negrąžinta“, - sakė teisininkė.

Dar vienas esminis aspektas - turto perdavimas pirkėjui. Kaip akcentuoja A. Turauskaitė, jis turi būti aiškiai įformintas priėmimo-perdavimo aktu ar kitu šalių pasirašytu dokumentu. Tai įrodo, kad pirkėjas faktiškai įgijo teisę valdyti būstą ir juo naudotis.

Vien žodiniai susitarimai ar neformalūs susitarimai paprastai nelaikomi pakankamais įrodymais. Be to, pasak jos, teismai vertina ir tai, ar pirkėjas realiai naudojosi turtu: ar įsikėlė į būstą, atliko remontą, apdraudė būstą, mokėjo komunalinius ar kitus mokesčius. Tokie veiksmai rodo, kad pirkėjas realiai perėmė būsto valdymą, elgiasi kaip tikrasis savininkas.

Svarbu išaiškinti, kas kaltas

Ir galiausiai dar vienas svarbus aspektas, kurį vertina teismas, - dėl kieno kaltės nebuvo pasirašyta pagrindinė notarinė sutartis.

„Jei nustatoma, kad kliūtys kilo dėl pardavėjo, o šis nepateikė įrodymų, paneigiančių pirkėjo nurodytas aplinkybes, laikoma, kad pirkėjas sąžiningai įvykdė savo įsipareigojimus. Tokiu atveju konstatuojama, kad jis faktiškai jau tapo būsto savininku, net ir be notarinės sutarties“, - pabrėžė teisininkė.

Pasak jos, tik esant šioms sąlygoms teismas gali konstatuoti, kad pirkėjas iš tiesų jau tapo būsto savininku, net jei notarinė pirkimo-pardavimo sutartis taip ir nebuvo pasirašyta.

Kaip užsitikrinti, kad būstas tikrai liktų jums?

Teisininkė taip pat akcentuoja, kad labai svarbu ir tai, kaip sudaryta pati preliminarioji būsimo būsto sutartis - ji turi atitikti Civilinio kodekso 6.401 straipsnio reikalavimus.

„Šioje sutartyje turi būti aiškiai nurodyta pirkėjo teisė per dešimt dienų atsisakyti sutarties, būsimo namo ar buto kaina ir jos keitimo sąlygos, detalus turto aprašymas ir pardavėjo atliekami darbai, statybos terminai, visi turto suvaržymai (įkeitimas, areštas, servitutai), statybos rangovai, architektai ir kiti specialistai; žemės sklypo statusas ir pirkėjo teisės į jį. Rekomenduojama sutartyje aiškiai įrašyti ir nuostatą, kad pirkėjas finansuoja gyvenamojo namo ar buto statybą, o pardavėjas atlieka užsakovo funkcijas“, - aiškina A. Turauskaitė.

Jos tikinimu, tokia formuluotė suteikia papildomą teisinę apsaugą, nes pirkėjas laikomas ne tik pasyviu būsimu savininku, bet ir aktyviu investuotoju į statybos procesą. Tai reiškia, kad jo lėšos pripažįstamos kaip būtina sąlyga būsto sukūrimui, todėl ginčo atveju lengviau įrodyti nuosavybės teisę ir apginti interesus.

„Teismai pabrėžia ir pirkėjo, kaip vartotojo, statusą. Jis laikomas silpnesne sandorio šalimi, todėl jo interesams taikoma didesnė apsauga, ypač pardavėjui bankrutavus ar vengiant vykdyti įsipareigojimus, - paaiškina ekspertė. - Paprasčiau tariant, pirkėjas čia yra ta pusė, kuri rizikuoja labiau, todėl valstybė ir teismai siekia jį apsaugoti. Be to, jei būsto statyba finansuojama būtent pirkėjo lėšomis, laikoma, kad būstas sukurtas iš jo investicijų, todėl tokios investicijos privalo būti ginamos.“

Jeigu pasirašėte preliminariąją sutartį, sumokėjote didelę dalį kainos, naudojatės būstu, tačiau pardavėjas vengia pasirašyti notarinę sutartį ar bankrutuoja, turite realią galimybę kreiptis į teismą ir prašyti pripažinti nuosavybės teisę. Jei dar liko nesumokėta dalis kainos, teismas kartu gali įpareigoti ją padengti, o nuosavybę įregistruoti pirkėjo vardu.

Agnė Turauskaitė, teisininkė

Teisininkės patarimai

Teisininkė A. Turauskaitė dalijasi praktiniais patarimais, ką daryti pirkėjui patekus į situaciją, kai delsiama pasirašyti notarinę sutartį:

• Patikrinkite preliminariąją sutartį. Ji turi atitikti Civilinio kodekso reikalavimus: aiškiai nurodyta kaina, statybų terminai, darbų apimtis, teisių suvaržymai, jūsų teisės į žemės sklypą, rangovų duomenys. Rekomenduojama įtraukti nuostatą, kad būtent jūs finansuojate statybas, o pardavėjas veikia kaip užsakovas - tai sustiprina jūsų teisinę padėtį ginčo atveju.
• Rinkite ir saugokite visus įrodymus. Išsaugokite preliminariosios sutarties egzempliorių, bankinių pavedimų kopijas, priėmimo-perdavimo aktus (pvz., dėl raktų ar pultelių perdavimo), nuotraukas iš buto bei atliktų darbų sąmatas ar sąskaitas. Visa tai gali būti pripažinta svarbiais įrodymais teisme, pagrindžiančiais, kad būstas jums faktiškai perduotas ir į jį investavote savo lėšas.
• Atkreipkite dėmesį į sumokėtą kainos dalį. Vien tik simbolinis avansas nesuteiks nuosavybės teisių. Teismų praktika rodo, kad reikšminga laikoma bent 50 proc. sumokėta suma, o kuo didesnė dalis apmokėta, tuo stipresnis teisinis pagrindas pripažinti nuosavybės teisę į būstą.
• Fiksuokite turto perdavimą. Būtina turėti priėmimo-perdavimo aktą ar kitą šalių pasirašytą dokumentą, patvirtinantį, kad turtas perduotas jums.
• Rinkite įrodymus apie naudojimąsi būstu. Jei įsikėlėte, atliekate remontą, apdraudėte turtą ar mokate mokesčius, saugokite tai patvirtinančius dokumentus. Tokie faktai rodo, kad elgiatės kaip savininkas.
• Kaupkite visą komunikaciją su pardavėju (el. laiškus, kt.). Tai gali parodyti, kad bendravote dėl sutarties vykdymo, perdavimo terminų ar darbų.
• Kreipkitės į teismą. Tokiais atvejais galite prašyti pripažinti jūsų nuosavybės teisę į būstą. Jei dar liko nesumokėta dalis kainos, teismas gali įpareigoti ją padengti kartu įregistruojant nuosavybę jūsų vardu.
• Nelaukite. Preliminarioji sutartis nėra tik formalumas. Ji gali suteikti labai realią apsaugą pirkėjui. Jei sumokėjote didelę dalį kainos, naudojatės būstu ir sąžiningai vykdote savo įsipareigojimus, net ir nesudarius notarinės sutarties, galite būti pripažintas teisėtu savininku. Įstatymas ir teismai tokiose situacijose dažniausiai gina būtent pirkėją, nes būstas sukuriamas iš jo lėšų. Todėl svarbiausia - aktyviai ginti savo teises: net sudėtingoje situacijoje jūsų investicijos ir nuosavybės teisės gali būti apgintos.

Svarbu: Atminkite, kad kiekviena situacija yra unikali, todėl, susidūrus su sunkumais, visada rekomenduojama kreiptis į kvalifikuotą teisininką, kuris galės įvertinti jūsų situaciją ir patarti, kaip geriausiai apginti jūsų teises.

Pagrindiniai aspektai, į kuriuos atsižvelgia teismas

Apibendrinant, štai pagrindiniai aspektai, į kuriuos atsižvelgia teismas, spręsdamas, ar pripažinti pirkėjui nuosavybės teisę į būstą be notarinės sutarties:

1. Ar yra sudaryta preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis.
2. Ar pirkėjas yra sumokėjęs didesnę dalį sutartos kainos (paprastai bent 50 proc. ir daugiau).
3. Ar sumokėta suma buvo panaudota statyboms.
4. Ar turtas buvo perduotas pirkėjui (įformintas priėmimo-perdavimo aktu ar kitu dokumentu).
5. Ar pirkėjas realiai naudojasi turtu (įsikėlė, atliko remontą, apdraudė, moka mokesčius).
6. Dėl kieno kaltės nebuvo pasirašyta pagrindinė notarinė sutartis.

Tikimės, kad šis straipsnis padėjo jums geriau suprasti, kas yra daugiabutis gyvenamasis namas ir kaip apsaugoti savo teises, jei perkate būstą.

tags: #del #daugiabucio #gyvenamojo #namo