Patarimai perkant būstą: ką svarbu žinoti prieš pasirašant preliminarią sutartį

Preliminarioji būsto pirkimo-pardavimo sutartis dažniausiai sutinkama naujos statybos projektuose. Tai yra pardavėjo (plėtotojo) ir būsimo pirkėjo susitarimas, kuriuo plėtotojas įsipareigoja pastatyti ir vėliau, notarinės formos sutarties pagrindu, parduoti pirkėjui būstą, o pirkėjas įsipareigoja jį įsigyti ir po preliminariosios sutarties sudarymo sumokėti avansą, o po pagrindinės - visą sutartą kainą.

Būsto rinka yra dinamiška, joje daug pokyčių, todėl plėtotojai siekia efektyviausiai valdyti verslui kylančias rizikas ir finansinius srautus. Dėl to jie dažniausiai pardavimus pradeda dar nepabaigę statybų, tačiau turėdami pakankamą projekto apibrėžtumą - patvirtintus detalius projekto sprendinius, finansavimą, ir terminus, pastebi ekspertas. Ir šis principas galioja ne vien Lietuvoje.

Kaip pranešime spaudai teigia įmonės „Citus“ teisininkas Silvestras Sušickis, „Teisiniu požiūriu preliminarioji sutartis nėra ypatinga ar sudėtinga. Tačiau, atsižvelgiant į jos finansinį mastą bei į tai, kad dauguma pirkėjų tokių sandorių sudaro vieną ar kelis per visą gyvenimą, jiems natūraliai kyla nemažai klausimų. Tačiau tokių sutarčių poreikį diktuoja būsto rinkos aplinkybės, o kai kuriais atvejais pirkėjams jos yra net parankios, jei pastarieji atidžiai atlieka namų darbus“.

„Svarbiausias dalykas, kuris yra aktualus pirkėjams, yra esamos kainos užfiksavimas. Ypač atsižvelgiant į aplinkybę, kad būsto paklausa turėtų augti. Šiandien rinkoje yra įvykusi natūrali atranka ir dalis mažiau patyrusių ar neapibrėžtumui atsparių plėtotojų iš jos pasitraukė. Tačiau patikimumą įsivertinti prieš sudarant preliminariąją sutartį reikia vis tiek“, - pabrėžia S. Sušickis.

Kaip užtikrinti, kad būstas bus toks, kokį pirkome

Kaip minėjo teisininkas, naujos statybos būstą dažniausiai perkame dar nesibaigus statybų procesui ir neužregistravus turtinių vienetų. Tikimės, kad statybos bus baigtos, baigtos laiku ir būstas bus toks, kokį mums pardavė - kokį jį matėme brėžiniuose, vizualizacijose ir projektiniuose sprendiniuose.

„Įsigyjame būstą ir pardavėjui suteikiame pasitikėjimo kreditą. Didelių rizikų, kad nusipirksime katę maiše, nėra, nes egzistuoja daugybė saugiklių - pradedant kontrolės ir vartotojų apsaugos mechanizmais, numatytais įstatymuose, ir baigiant šio proceso partnerių, pavyzdžiui, būstui paskolą suteikiančių bankų vykdomu rizikų valdymu. Tačiau turime atsakingai sprendimą priimti ir patys: rinktis būstą iš patikimų, rinkoje seniai veikiančių, žinomų plėtotojų. Tokios kompanijos saugo savo reputaciją, turi patikimą finansinį užnugarį, todėl būsime garantuoti, kad viskas vyks sklandžiai“, - akcentuoja ekspertas.

Bet kuriuo atveju, prieš pasirašant preliminariąją sutartį, teisininkas rekomenduoja atidžiai patikrinti įvardijamą perkamo būsto projektinį numerį, plotą, kambarių skaičių, aukštą ir kitus požymius - jie privalo atitikti nurodytuosius projektinėje dokumentacijoje.

Preliminarus būsto plotas ir kaina

Dažnai klausimų ar abejonių sukelia tai, kad preliminariojoje sutartyje yra nurodomas „preliminarus“ būsimo būsto plotas, kuris gali kisti. „Bene kiekvienas esame įsivertinę savo poreikius bei galimybes - kokio ploto mums reikia ir kokį galime įsigyti. Jei pabaigto būsto plotas padidėtų ar sumažėtų reikšmingai, pavyzdžiui, 10-20 kv. m, tai būtų problematiška. Tačiau šio momento mitologizuoti neverta. Realybėje tokie būsimo buto ploto pasikeitimai būna minimalūs, bet niuansus reikia žinoti ir į juos atkreipti dėmesį“, - sako teisininkas.

Pasak S. Sušickio, profesionalūs ir atsakingi plėtotojai šiuos pokyčius suvaldo atidžiai projektuodami ir statybų metu nenukrypdami nuo patvirtinto projekto. Kokybiškai parengtose preliminariosiose sutartyse pirkėjai visuomet ras sąlygą dėl galimo būsimo būsto ploto pokyčio tolerancijos - ji paprastai siekia iki 2 kv. m.

Statomo būsto plotas gali pasikeisti dėl kelių priežasčių: statybų eigoje galimų projektinių pakeitimų ar statybos praktinių aspektų. Tačiau, jei preliminarus plotas de facto sumažėja ar padidėja daugiau nei sutartyje nurodyta tolerancijos riba, pirkėjas turi teisę nutraukti sutartį be jokių neigiamų pasekmių savo atžvilgiu. Šias nuostatas reikia susirasti preliminariojoje sutartyje ir su jomis susipažinti.

Dėl tos pačios priežasties - preliminaraus ir tolerancijos ribose galinčio kisti būsto ploto - preliminariojoje sutartyje nurodoma ir negalutinė, preliminari kaina. Svarbiausias rodiklis perkant būstą yra kvadratinio metro kainą, kurią esame suderėję su pardavėjais, kurią ir užfiksuojame šioje sutartyje. O baigus statybas ir atlikus kadastrinius matavimus bei užfiksavus galutinį būsto plotą pagal sutartą kv. m kainą bus apskaičiuota ir galutinė būsto kaina.

„Svarbiausia yra patikrinti, ar preliminariojoje sutartyje yra numatyta ta kvadratinio metro kaina, kurią sutarėme pirkdami būstą. Jei ji nurodyta teisinga, o galima ploto paklaida mus tenkina, būsime užfiksavę aktualią kainą ir žinosime, kad valdome savo būstui numatytą biudžetą. Tai labai svarbu esant kainų augimui, nes tikimybė, kad būsto kainos mažės, yra ypač menka. Joms augant svarbu, kad būsto plėtotojas negalėtų manipuliuoti rinkos situacija, todėl turime patikrinti, ar sutartyje nėra kokių nors laisvai interpretuojamų ir mums neparankių punktų. Taip pat labai svarbu rinktis patikimą plėtotoją, kuris sau neleistų bandyti pasinaudoti susiklosčiusia situacija“, - primena ekspertas.

Preliminariojoje sutartyje paprastai numatomas avansinis mokėjimas - jo dydis, sumokėjimo terminas ir kitos sąlygos. Dažniausiai tai yra 15 proc. būsto vertės, apskaičiuojamos pagal preliminarų jo plotą, bet ši dalis gali būti ir didesnė. Tai yra ne tik įstatymiškai reikalaujamas pirkėjo nuosavų lėšų indėlis, jei būstas perkamas su paskola, bet ir garantas, kad pirkėjas yra rimtai apsisprendęs, todėl plėtotojas gali planuoti savo finansinius srautus statybai. Jei atsisakytume vykdyti preliminariąją sutartį dėl nuo plėtotojo nepriklausančių priežasčių, avansas ar jo dalis gali būti naudojama netesyboms sumokėti.

Kodėl nevienodos šalių sąlygos

Paprastai sutartyse pirkėjui ir plėtotojui (pardavėjui) numatoma skirtinga atsakomybė už įsipareigojimų nesilaikymą. Tai gali kelti klausimų, todėl teisininkas paaiškina, kuo šie skirtumai grindžiami.

„Visų pirma, skirtingas sąlyga, pavyzdžiui, netesybų sumą dėl sutarties nutraukimo, kuri gali skirtis dvigubai ar dar daugiau, lemia skirtingas šalių prisiimamos rizikos lygis. Pirkėjas, sudaręs preliminariąją sutartį, rizikuoja tik sumokėtu avansu, kuris gali siekti, tarkim, 10 000-20 000 eurų. Tuo tarpu plėtotojas prisiima atsakomybę prieš projekto kreditorius, statybų rangovus, kitus turto pirkėjus ir šios atsakomybės dydis dažnai neapsiriboja 10 mln. Eur suma“, - aiškina S. Sušickis.

Siekdamas suvaldyti prisiimamas rizikas, plėtotojas tokiu būdu užsitikrina saugiklius, kad pirkėjai taip pat vykdys preliminariosios sutarties nuostatas. Tai ypač aktualu, kai rinkoje yra daugiau rezervacijomis spekuliuoti linkusių pirkėjų.

Tačiau šie skirtumai tarp pirkėjo ir pardavėjo sąlygų gąsdinti neturėtų, sako teisininkas. Plėtotojo pagrindinis tikslas yra pastatyti bei parduoti turtą, gauti pelną ir toliau investuoti, o ne konfliktuoti su savo klientais ir gyventi iš taikomų baudų. Todėl jas patikimi plėtotojai taiko tik išimtiniais atvejais, kai pirkėjai piktybiškai pažeidžia preliminariąją sutartį.

Paskutinis žingsnis, notarinis pirkimo-pardavimo sandoris

Viena iš pagrindinių preliminariosios sutarties sąlygų yra terminas, iki kada plėtotojas pabaigs būsto statybos darbus ir pakvies pasirašyti pagrindinę sutartį. Labiau ar mažiau apibrėžta ši sąlyga turi būti įtraukta visose kokybiškai paruoštose preliminariosiose sutartyse.

Būsto pirkėjai labiausiai baiminasi dėl numatomo šio termino pratęsimo sąlygų, pagal kurias jį vienašališkai plėtotojas gali pratęsti kažkuriam laikotarpiui.

„Tokia sąlyga yra teisėta bei pagrįsta. NT projekto plėtra yra sudėtingas procesas, kuriam įtaką gali daryti biurokratinis mechanizmas, susijusių institucijų bei tarnybų veikla ir net oro sąlygos, būtinos vienų ar kitų statybos darbų vykdymui. Kartais įvyksta ir nenumatytų aplinkybių, dėl kurių statybos gali būti stabdomos - pavyzdžiui, statybvietėje atkasama archeologinė vertybė ir būtina atlikti tam tikrus tyrimus. Todėl termino pratęsimo galimybė yra įtraukiama į sutartis ir padeda suvaldyti plėtotojų rizikas bei pirkėjų lūkesčius“, - sako teisininkas.

Ekspertas pabrėžia, kad terminų pratęsimas plėtotojui kainuoja brangiai - tenka ilgesnį laiką mokėti įsipareigojimus projekto kreditoriams, darbuotojams, rangovams ir t. t. Todėl auga projekto savikaina, taigi plėtotojas nėra suinteresuotas naudotis šią sutarties sąlyga. Tačiau svarbu atkreipti dėmesį, kaip ji aprašyta: ar nurodyta, kokiomis aplinkybėmis, kiek kartų ir kokiam laikui terminai gali būti nukelti.

„Išsamiose sutartyse dažniausiai bus nurodytos techninės aplinkybės, kada tam tikrų statybos darbų atlikti neįmanoma, bus numatyti veiksniai, sąlygos ir atvejai. Sudėtingiau yra su biurokratija, todėl sutartyse būna įtraukiama ir neapibrėžtumo sąlyga, nes pastaruoju metu buvo ypač daug pakeitimų, turinčių reikšmingos įtakos projektų plėtrai ir kartais kai kurių sąlygų tiesiog neįmanoma numatyti. Tokiais atvejais labai svarbi ir plėtotojų komunikacija - ar jie proaktyviai, išsamiai ir pagrįstai informuoja savo klientus, ar vertina ir saugo tarpusavio pasitikėjimą“, - apibendrina teisininkas Silvestras Sušickis.

Pagrindiniai žingsniai parduodant nekilnojamąjį turtą:

• Pirmas žingsnis yra įvertinti turimą būstą ir nuspręsti jo pardavimo kainą.
• Suraskite pirkėjų ir derėkitės dėl pardavimo sąlygų. Dažniausiai naudojama preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis su avansu.
• Pradėkite ieškoti naujo buto pagal savo poreikius ir biudžetą.

Patarimai, kaip efektyviai parduoti savo turtą:

• Teisingai įvertinkite turto kainą. Teisingai neįvertinus būsto ar sklypo kainos, galite jį pardavinėti labai ilgai.
• Teisingai pateikite turto privalumus. Kiekvienas nekilnojamas turtas turi savo privalumus - nuostabi gera vieta, kapitalinis remontas, geri kaimynai, vaikų žaidimų aikštelės, o gal būt net ir kaina ir t.t.
• Gausiai ir kokybiškai išreklamuokite turtą. Net ir geriausias turtas neparduodamas greitai tik iš rekomendacijų. Labai svarbu tinkamos objekto nuotraukos, skelbimų gausa, tinkamas objekto aprašymas. Čia ypač gelbsti nekilnojamojo turto agentūros, kurios dėl savo patirties žino, kokie kanalai yra efektyviausi.
• Šaltas protas. Nesivadovaukite emocijomis. Neskubėkite leisti kainos pirmajam klientui.
• Didelis klientų ratas. Jei jau nusprendėte parduoti pats - reiktu turėti didelį draugų būrį, per kurį paskelbtumėte informaciją apie savo turtą. Brokeriai labai dažnai jau turi klientus, kuriems tiesiog gali pasiūlyti Jūsų turtą, dėl to pardavimas per agentūrą įvyksta greičiau.
• Susitvarkykite dokumentus. Jei pavyko rasti pirkėją, susitvarkykite dokumentus kiek įmanoma greičiau, bet nepadarykite klaidos. Nekilnojamojo turto agentūra padės Jums susitvarkyti dokumentus greitai ir efektyviai, nes tai jų darbas. Brokeriai žino viską ko reikia, kad Jūsų turtas būtų parduotas teisingai.
• Avansas. Avansas - vienas iš svarbių aspektų. Tam, kad pirkėjas nepabėgtų gavęs geresnį pasiūlymą - labai svarbu turėti avansą arba sutartį, pagal kurią numatoma tolimesnė veiksmų eiga.

Kokius punktus reikia įtraukti į preliminariąją pirkimo - pardavimo sutartį?

• Nurodyti tikslius turto duomenis (adresą, unikalų numerį ir kt.) bei sandorio šalių (pirkėjo ir pardavėjo) asmens duomenis;
• Kainą, atsiskaitymo sąlygas (pilnas atsiskaitymas notarinės sutarties sudarymo metu ar po jos), kas apmokės papildomas su sandoriu susijusias išlaidas (notaro, vertintojo paslaugas ir kt.);
• Nustatyti laikotarpį, per kurį turi būti sudaroma pagrindinė turto pirkimo - pardavimo sutartis;
• Jei būstas parduodamas su baldais ir buitine technika, patartina išvardinti juos sutarties priede;
• Preliminarios sutarties sąlygų neįvykdymas (vengimas sudaryti pagrindinę sutartį, sutarties nutraukimas ar kt.) ir baudos už jį.

Kokias sąlygas būtina įtraukti į preliminarią sutartį?

• Pardavimo kaina, terminas, atsiskaitymo būdas, baudos už nevykdymą, turto aprašymas.

Naudinga pridėti į sutartį:

• Jei su paskola, kas bus, jei pirkėjas gaus neigiamą atsakymą iš banko?
• Jei turtas nepriklausomo turto vertintojo nebus įvertintas tokia suma, kokia yra perkama, ar pardavėjas sutinka grąžinti avansą?
• Jei turtas nebus perduodamas iškart po pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo notaro biure, reikia tai pažymėti preliminarioje sutartyje.
• Dažnu atveju pasirašydamas preliminarią pirkimo - pardavimo sutartį pardavėjas dar neturi gavęs visų reikalingų parduoti leidimų. Tokius leidimus kaip bendrijos pažyma ar kreditoriaus sutikimas galima gauti tik prieš pat sandorį, todėl jei tokie dokumentai negauti - reikia tai numatyti sutartyje.
• Jei avansas sumokamas bankiniu pavedimu, naudinga pridėti gavėjo sąskaitos duomenis į sutartį. Jei grynaisiais - naudinga pasirašyti papildomą dokumentą - grynųjų pinigų priėmimo -perdavimo aktą.
• Naudinga pridėti sutarties šalių telefono numerius ir elektroninio pašto adresus, kad oficiali informacija galėtų būti siunčiama šalių patvirtintomis elektroninio ryšio priemonėmis.

Buto pardavimo eiga: 7 pagrindiniai žingsniai link sėkmės

• Įsitikinti, kad tikrai galite parduoti butą, kad visi dokumentai yra paruošti būsimam sandoriui.
• Jei butas šiuo metu yra nuomojamas, geriau palaukti, kol gyvenantys žmonės išsikels ir tik tuomet pradėti pardavimo procesą.
• Nesistengti nuslėpti nuo būsimo pirkėjo informacijos apie natūralų būsto nusidėvėjimą, stengiantis atlikti kosmetinį remontą probleminėse būsto vietose, pvz. paslėpti pelėsį ar užglaistyti defektus sienose. Pirkėjas tai akivaizdžiai matys, o būsto kaina nuo to nepakils ir tai bus terpė nereikalingam ginčui.
• Nusistatyti realią rinkos kainą.
• Butą kruopščiai paruošti fotografavimui bei būsimoms apžiūroms, sukurti profesionalius reklaminius skelbimus ir juos kuo plačiau paskleisti.
• Jei šiuo metu gyvenate užsienyje ar kitame mieste, reikia susirasti patikimą žmogų, kas galės Jūsų butą parodyti potencialiems pirkėjams.

tags: #del #busimo #nekilnojamojo #daikto #pirkimo