Kiekvienas, gyvenantis daugiabutyje, žino, kad erdvė aplink namą yra gyvybiškai svarbi - čia statomi automobiliai, žaidžia vaikai. Žemės sklypo priskyrimas daugiabučiam namui yra svarbus žingsnis, užtikrinantis gyventojų teises ir galimybes tinkamai naudotis bei prižiūrėti aplinką. Šiame straipsnyje aptarsime teisinį pagrindą, kuriuo remiantis Lietuvoje yra priskiriami žemės sklypai daugiabučiams namams.
Teisinis Pagrindas
Lietuvos Respublikos įstatymai numato, kad daugiabučio namo savininkams turi būti užtikrinta teisė naudotis žemės sklypu, kuris yra būtinas pastato eksploatacijai. Tai reiškia, kad žemės sklypas turi būti priskirtas daugiabučiam namui, siekiant užtikrinti tinkamą jo priežiūrą ir naudojimą.
Žemės sklypo formavimo ir priskyrimo daugiabučiam namui tvarką reglamentuoja šie teisės aktai:
- Civilinis kodeksas
- Žemės įstatymas
- Teritorijų planavimo įstatymas
- Kiti teisės aktai, susiję su žemės valdymu ir naudojimu
Šie teisės aktai nustato pagrindinius principus ir reikalavimus, kuriuos reikia įgyvendinti, siekiant tinkamai priskirti žemės sklypą daugiabučiam namui. Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad kiekvienas atvejis yra individualus ir gali reikalauti papildomų dokumentų ar procedūrų.
Svarbūs Aspektai Priskyrimo Procese
Norint sėkmingai įgyvendinti žemės sklypo priskyrimo procesą, svarbu atsižvelgti į šiuos aspektus:
- Žemės sklypo ribų nustatymas
- Žemės sklypo naudojimo paskirties nustatymas
- Dokumentų, reikalingų žemės sklypo priskyrimui, parengimas
- Kreipimasis į atitinkamas institucijas dėl žemės sklypo priskyrimo
Šie aspektai yra svarbūs, siekiant užtikrinti, kad žemės sklypas būtų tinkamai priskirtas daugiabučiam namui ir atitiktų visus teisinius reikalavimus. Todėl rekomenduojama atidžiai išnagrinėti šiuos aspektus ir kreiptis į specialistus, jei kyla klausimų ar neaiškumų.
Žemės Sklypo Priskyrimo Etapai
Žemės sklypo priskyrimo procesą galima suskirstyti į kelis etapus:
- Parengiamasis etapas: Renkami reikalingi dokumentai, atliekami kadastriniai matavimai.
- Projekto rengimas: Rengiamas žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektas.
- Derinimas: Projektas derinamas su atitinkamomis institucijomis.
- Sprendimo priėmimas: Priimamas sprendimas dėl žemės sklypo priskyrimo daugiabučiam namui.
- Registracija: Žemės sklypas įregistruojamas Nekilnojamojo turto registre.
Kiekvienas etapas reikalauja kruopštumo ir atidumo, todėl rekomenduojama kreiptis į specialistus, kurie padės sėkmingai įgyvendinti šį procesą.
Teisiniai Ginčai
Praktikoje pasitaiko atvejų, kai dėl žemės sklypo priskyrimo kyla ginčų tarp daugiabučio namo gyventojų ir savivaldybės ar kitų asmenų. Tokiais atvejais ginčai sprendžiami teismine tvarka.
Svarbu! Jei kyla ginčų dėl žemės sklypo priskyrimo, rekomenduojama kreiptis į teisininkus, kurie specializuojasi nekilnojamojo turto teisėje.
Daugiabučių Namų Bendrijos Valdymas
Daugiabučių namų bendrijos yra svarbios organizacijos, užtikrinančios tinkamą pastatų priežiūrą, valdymą ir gyventojų interesų atstovavimą. Vienas iš svarbiausių klausimų, kylantis daugiabučių namų bendrijose, yra mokesčių paskirstymas. Civilinio kodekso 4.76 straipsnis nustato, kad kiekvienas bendraturtis proporcingai savo daliai turi teisę į bendro daikto (turto) duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru daiktu (turtu), taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms. Jeigu vienas iš bendraturčių nevykdo savo pareigos tvarkyti ir išlaikyti bendrą daiktą (turtą), tai kiti bendraturčiai turi teisę į nuostolių, kuriuos jie turėjo.
Pagal Statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“ būsto naudingasis plotas - gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) suminis grindų plotas. Į naudingąjį plotą neįeina balkonų, lodžijų, terasų, nešildomų rūsių grindų plotas. Šiuo apibrėžimu galima vadovautis skaičiuojant mokesčius.
Mokesčiai priskaitomi butų ir (arba) kitų patalpų savininkams proporcingai jų daliai pastate - pagal įregistruotus naudinguosius plotus (negyvenamųjų patalpų bendras plotas laikomas naudinguoju). Butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka.
Civilinio kodekso 4.82 str. 3 dalis nurodo, kad butų ir kitų patalpų savininkai (pabrėžiame - taip pat ir kitų patalpų savininkai) privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose numatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas.
Daugiabučio namo gyventojai (daugiabučio namo savininkų bendrija) turi teisę pirkti arba nuomoti valstybinės žemės sklypą ar jo dalį tik tuomet, kai prie daugiabučio namo yra suformuojamas/priskiriamas žemės sklypas. Įregistruotą žemės sklypą DNSB ar kitas administratorius, kuriam yra pavesta sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį bendrijos narių vardu, gali išsinuomoti žemės sklypą ir tokiu būdu įgyti visas nuomininkui priskirtas teises.
Svarbu paminėti, kad organizuojant daugiabučio namo bendrijos narių susirinkimą dėl valstybinės žemės sklypo ar jo dalies, reikalingos daugiabučiams gyvenamiesiems namams eksploatuoti nuomos, būtinas DNSB balsavimas dėl sprendimo pavesti bendrojo naudojimo objektų valdytojui sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų vardu.
Jeigu buto savininkas nėra įstojęs į bendriją, jis neturėtų mokėti DNSB nario mokesčio. Bendrija pirmiausia rūpinasi ir bendrijos renkamos kaupiamosios lėšos yra naudojamos privalomajam bendrojo naudojimo objektų atnaujinimui.
Valstybinės ir Savivaldybių Žemės Sklypų Disponavimas
Daugiau kaip prieš metus įsigaliojo Žemės įstatymo pakeitimai, kuriais buvo numatytas į valstybės ir savivaldybės biudžetus mokamas atlyginimas už statinių griovimą, statybą ir rekonstrukciją iš valstybės nuomojamuose žemės sklypuose esamų statinių eksploatavimui. Nors Žemės įstatymas leidžia atlyginimą skaičiuoti nuo sklypo dalies vertės, tais atvejais, kai sklype yra daug esamų statinių ir plėtros projektas vykdomas ne visų esamų statinių teritorijoje, pastatų savininkai susiduria su neadekvačiu atlyginimo dydžiu.
Aplinkos ministerija siūlomais pakeitimais užsibrėžė taikyti vieno turtinio vieneto reikalavimą, kuris reiškia, kad NT vystytojai negalės tam tikros paskirties pastatų dalinti į atskiras patalpas. Toks reguliavimas būtų taikomas vienbučiams gyvenamiesiems pastatams, pagalbinio ūkio pastatams, viešbučiams, kitiems laikinojo apgyvendinimo pastatams. Tokiais pokyčiais siekiama atskirti pastatus, kurie įprastai priklauso daugeliui savininkų ir pastatus, kurie įprastai turėtų priklausyti vienam savininkui.
Statybą Leidžiantys Dokumentai
Statybą leidžiančius dokumentus, išskyrus nurodytus Lietuvos Respublikos įstatymuose, išduoda savivaldybės meras ar jo įgaliotas savivaldybės administracijos direktorius arba administracijos direktorius paveda tai atlikti kitiems savivaldybės administracijos valstybės tarnautojams. Jeigu statybą leidžiantis dokumentas išduodamas statyti ir (ar) rekonstruoti valstybinėje žemėje, kurią patikėjimo teise valdo savivaldybė, statybą leidžiančiame dokumente turi būti įrašytas savivaldybės, kaip valstybinės žemės patikėtinio, pritarimas įgyvendinti statinio projekte numatytus sprendinius. Kai išduodamas statybą leidžiantis dokumentas statyti laikinąjį statinį, jame įrašomas šio statinio naudojimo terminas.
Statybos įstatymas numato atvejus, kai reikalingas sutikimas su žemės sklypo savininku: kai žemės sklype (teritorijoje), kurio nuosavybės teise ar kita valdymo ir naudojimo teise nevaldo statytojas (užsakovas), numatoma vykdyti statybos darbus ir šio įstatymo 3 straipsnio 2 dalies 1 punkte nustatytais atvejais neprivaloma žemės sklypo (teritorijos), kuriame statomas statinys, valdyti nuosavybės teise arba valdyti ir naudoti kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais; kai statomi inžineriniai tinklai, kuriems statyti teritorijų planavimo dokumentu buvo įformintas suformuotas inžinerinių tinklų koridorius, arba statinius statyti ar rekonstruoti mažesniais negu norminiai atstumais iki gretimo sklypo ribos, taip pat jeigu kitą žemės sklypą (teritoriją) numatoma laikinai naudoti statybos metu, - sutartis ar susitarimas su šio žemės sklypo (teritorijos) savininku, valdytoju arba šio žemės sklypo (teritorijos) savininko, valdytojo sutikimas ar servituto nustatymą patvirtinantys dokumentai (statant inžinerinius statinius). Jeigu reikia sutarties ar susitarimo su valstybinės žemės patikėtiniu ar jo sutikimo, valstybinės žemės patikėtinis jį teikia Žemės įstatymo 34 straipsnio 1 dalyje nustatyta tvarka.
Kiti reikalingi dokumentai:
- statinio projektuotojo civilinės atsakomybės privalomojo draudimo dokumento kopija (kai toks draudimas privalomas).
- žemės sklypo savininko, valstybinės ar savivaldybės žemės patikėtinio sutikimas dėl Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatyme nurodytų teritorijų, kuriose taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos, registravimo Nekilnojamojo turto registre, kai šiam sklypui dėl statytojo žemės sklype numatomos vykdyti ar vykdomos ūkinės veiklos šios teritorijos turi būti nustatytos, arba valstybinės ar savivaldybės žemės patikėtinio rašytinis sutikimas, kai dėl šios veiklos atsiranda apribojimų valstybinėje ar savivaldybės žemėje.
Jeigu savivaldybės vyriausiasis architektas, prieš priimdamas sprendimą pritarti ar nepritarti projektiniams pasiūlymams, padaro išvadą, kad statinio architektūros sprendiniams įvertinti pagal Architektūros įstatyme nustatytus architektūros kokybės kriterijus ar kitus šio įstatymo 5 straipsnio 1 dalyje nustatytus statinio architektūros reikalavimus reikalingas papildomas ekspertinis vertinimas, jis kreipiasi į regioninę architektūros tarybą, sudaromą Architektūros įstatymo nustatyta tvarka, su prašymu įvertinti ir pateikti išvadą, ar projektiniai pasiūlymai atitinka architektūros kokybės kriterijus ir šio įstatymo 5 straipsnio 1 dalyje nustatytus reikalavimus.
Savivaldybių administracijos paveldosaugos padaliniai tikrina statinio projektų atitiktį nekilnojamojo kultūros paveldo apsaugą ir tvarkybą reglamentuojantiems teisės aktams, kai tvarkomieji statybos darbai projektuojami savivaldybės tarybos saugomais paskelbtuose kultūros paveldo objektuose, saugomais paskelbtuose kultūros paveldo vietovėse ir jų apsaugos zonose esančiuose statiniuose (išskyrus ten esančius regioninio ir nacionalinio reikšmingumo lygmens kultūros paveldo objektus, valstybės saugomus kultūros paveldo objektus, paminklus).
Šio straipsnio 1 dalies 1-7 punktuose nurodyti statybą leidžiantys dokumentai išduodami, savivaldybės administracijos valstybės tarnautojui statybą leidžiančių dokumentų duomenis per 3 darbo dienas, praėjus nustatytam projektinių pasiūlymų patikrinimo terminui, registruojant ir šio straipsnio 151 dalyje nurodytus jų duomenis (dokumentus) paskelbiant Lietuvos Respublikos statybos leidimų ir statybos valstybinės priežiūros informacinėje sistemoje „Infostatyba“, jeigu gauti visų projektinius pasiūlymus turėjusių patikrinti subjektų pritarimai. Kai valstybinės žemės patikėtinis yra statybą leidžiantį dokumentą išduodanti institucija, statybą leidžiančio dokumento išdavimas laikomas ir pritarimu statinių valstybinėje žemėje statybai.
Žemės sklypo priskyrimas daugiabučiam namui yra svarbus procesas, užtikrinantis gyventojų teises ir galimybes tinkamai naudotis bei prižiūrėti aplinką. Ši sritis nuolat kinta, todėl svarbu sekti naujausius pakeitimus ir atnaujinimus.
tags: #daugiabuciui #pastatui #priskirtas #zemes #sklypas