Daugiabučių namų savininkų bendrijų steigimas pajūryje: iššūkiai ir galimybės

Naujus butus daugiabučiuose įsigijusiems savininkams neretai kyla poreikis namo administravimą ne perduoti administruoti tuo užsiimančiam juridiniam asmeniui, bet steigti daugiabučių namų savininkų bendriją.

Aptarsime daugiabučių namų savininkų bendrijų steigimo pajūryje ypatumus, naudą ir iššūkius.

Bendrijų steigimo procesas ir įstatyminiai pakeitimai

Nuo 2023 metų sausio 1 d. įsigaliojantys įstatymo pakeitimai numato, kad daugiabučių namų savininkų bendrija galės būti įsteigta steigiamajame susirinkime dalyvaujant daugiau nei pusei visų butų ir kitų patalpų savininkų.

Šiuo metu galiojanti įstatymo redakcija numato, kad bendrija gali būti įsteigta steigiamajame susirinkime dalyvaujant daugiau kaip pusei visų daugiabučio namo butų (patalpų) savininkų, kas reiškia, kad nepavykus surinki tokio skaičiaus savininkų fiziškai dalyvauti steigiamajame susirinkime, bendrijos įsteigti nepavyks.

Nuo naujųjų tvarka keičiasi - nepavykus pirmą kartą surinki daugiau nei pusės butų ir kitų patalpų savininkų dalyvauti steigiamajame susirinkime (kaip minėta, dalyvavimu bus laikoma ir iš anksto raštu pareikšta nuomonė), pakartotiniam susirinkimui, kuris turės vykti ne anksčiau kaip po keturiolikos dienų nuo pirmojo, užteks ¼ butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų dalyvavimo ir sprendimai galės būti priimti susirinkime dalyvaujančių savininkų balsų dauguma, bet ne mažiau kaip 1/4 visų butų ir kitų patalpų savininkų balsų.

Ne tik bendrijos steigiamajame susirinkime, bet ir visuotiniuose susirinkimuose bus galima balsuoti raštu.

Priešingai nei iki 2023 m. sausio 1 d., kartu su naująją įstatymo redakcija įvedama galimybė visuotiniame susirinkime balsuoti raštu visais klausimais (tame tarpe ir dėl įstatų pakeitimo, dėl bendrijos valdymo organo arba bendrijos valdymo organo narių rinkimo ar atšaukimo, dėl bendrijos reorganizavimo ar likvidavimo).

Šiandien dienai neretai planas steigti daugiabučių namų savininkų bendriją žlunga arba tampa itin sunkiai įgyvendinamas dėl galiojančių reikalavimų steigiamajame susirinkime butų ar kitų patalpų (pastatų) savininkams dalyvauti fiziškai.

Daugiabučių renovacija ir gyventojų patirtis

Daugiabučių namų gyventojai kasmet su nerimu laukia šildymo sezono. Ar nereikės šalti, kokios bus sąskaitos už šildymą - klausimai, kurie daugeliui neduoda ramybės. Tačiau kelių renovuotų daugiabučių namų Gargžduose gyventojai jau gali atsikvėpti - šildymo išlaidos bus gerokai mažesnės, o būstas šiltesnis.

1979 metais pastatytas 30 butų Klaipėdos g. 27 namas bus baigtas renovuoti spalio 31 d. Tokią datą nurodo visus penkiaaukščio renovacijos darbus atliekanti UAB „Virdeleka“.

24 butų keturių aukštų namas Vytauto g. 27, pastatytas 1991 metais, baigtas renovuoti birželį.

Nors pati renovacija truko apie metus, iki jos abiejų bendrijų pirmininkams teko gerokai pasukti galvas, nuo ko pradėti, išklausyti gyventojų abejones, o dažnai ir nepagrįstus priekaištus.

„Negaliu pakęsti, kai nieko nedaroma, kad gyventume geriau, gražiau, patogiau, be to, negaliu taikstytis, kai matau, jog pinigai naudojami ne tam, kam reikia“, - savo poziciją dėstė prieš 5 metus bendrijos „Pajūris“ pirmininku išrinktas R. Daračius.

Tiek pat laiko bendrijos „Baltas namas“ pirmininku dirba ir A. Staponka.

„Iki 2005 metų mūsų namą eksploatavo Butų ūkio UAB. Neapsikentę santykių su jos valdyba, nutarėme steigti bendriją. Steigimas buvo sudėtingas, tačiau po ilgų vargų mums pavyko“, - džiaugėsi A. Staponka.

„Sužinoję apie daugiabučių namų renovacijos programą, pagal kurią 50 proc. lėšų skiria valstybė, pradėjome tvarkyti „popierius“.

Projektavimo ir paruošiamiesiems darbams panaudojome gyventojų kaupiamojo fondo lėšas, t. y. 70 ct už kv. m.

Paskelbę konkursą projektavimo darbams, pasirinkome klaipėdiškių firmą, pasiūliusią mažiausią kainą - 26 tūkst. Lt.

Į šią kainą neįėjo geodeziniai matavimai ir pamatų ekspertizė. Tai papildomai kainavo apie 4000 Lt.

Net porą metų teko laukti projektavimo sąlygų, nes nusprendėme įsirengti šlaitinį stogą. Kreipėmės net į Aplinkos ministeriją“, - nelengvą pradžią prisiminė A. Staponka.

Tačiau projektavimo darbai vyko sklandžiai - truko tik mėnesį.

Bendrijos pirmininkas pripažino, kad turėjo skubėti, nes pagal 2009 metais atnaujintą daugiabučių modernizavimo programą valstybės parama sudaro ne 50, o 15 proc.

„Rangos darbų konkursą paskelbėme tokiu metu, kai statybininkams trūko užsakymų. Atsiliepė 10 statybos organizacijų, kurios siūlėsi darbus atlikti už 370-540 tūkst. Lt.

Nors su konkursą laimėjusia Rietavo „Sauslaukio statyba“ problemų buvo, džiaugiuosi, kad techninę priežiūrą atliko principingas gargždiškis specialistas Bronius Karnauskas“, - pasakojo inžinieriaus statybininko specialybę turintis A.

„Prieš renovaciją nežinojome, kiek kas kainuos, galvojome, kad milijonus, ir gyventojus buvo sunku įtikinti, kad renovacija reikalinga. Mūsų namas pelijo, drėko, blokai žiemą peršaldavo, už šilumą mokėjome brangiai, pavyzdžiui, už 68 kv. m buto šildymą šalčiausią mėnesį - 540 Lt“, - pasakojo A. Staponka.

Paaiškinti Vytauto g. 27 namo gyventojams ekonominę renovacijos naudą ir gauti sutikimą bendrijos pirmininkas iš pradžių bandė susirinkime, tačiau vėliau teko kalbėtis individualiai, net kumščiu trinktelėti į stalą.

„Pusė gyventojų abejojo, ar reikalinga renovacija. Labiausiai priešinosi pensininkai ir tie, kurie neturi darbo. Tačiau tie žmonės pirmieji sunešė pinigus ir jau klausia, ką dar galėtume padaryti“, - sakė A. Staponka.

Finansiniai aspektai

Bendrija banko paskolos neėmė. Renovacijos kaina nuo 375 000 Lt sumažėjo iki 339 706 Lt. 50 proc. šios sumos - valstybės lėšos.

Gyventojams renovacija kainavo skirtingai, priklausomai nuo buto ploto.

„Pavyzdžiui, 2 kambarių butui, kurio plotas 53,36 kv. m, tai atsiėjo 6 457 Lt, 3 kambarių, kurio plotas 68,81 kv. m, - 8 300 Lt (be buto langų keitimo). Už tuos pinigus pakeistas lygus stogas į šlaitinį, jis apšiltintas, pakeisti langai laiptinėse, balkonų pertvaros, apšiltintos sienos, nutinkuotas ir nudažytas namo fasadas ir kt.“, - vardijo bendrijos „Baltas namas“ pirmininkas.

Jis pripažino, jog vis dėlto neišvengė klaidų. „Gaila, kad pradėjome ne nuo namo šilumos mazgo modernizavimo. Tai papildomai mums kainuos 70-80 tūkst. Lt. Dar viliamės gauti valstybės paramą pagal ankstesnę programą. Šiuo metu laukiame atsakymo iš Aplinkos ministerijos“, - sakė A.

Praėjusią šaltą žiemą Klaipėdos g. 27 namo gyventojai trynė rankas ne iš šalčio, o iš džiaugsmo - šilumos mazgo modernizacija pasiteisino, t. y. sąskaitos už šilumą gerokai sumažėjo, kiekviename bute ir net kambaryje galima reguliuoti šilumą.

„Dar anksčiau buvome pasikeitę laiptinių duris už savo pinigus, o renovaciją pradėjome nuo šilumos mazgo. Jai panaudojome bendrijos sukauptas lėšas amortizaciniams atskaitymams. Šilumos mazgo modernizacija truko tik mėnesį, ir praėjusią žiemą galėjome įvertinti jos naudą“, - pasakojo daugiabučių namų savininkų bendrijos „Pajūris“ pirmininkas R. Daračius.

Pasak vyriškio, po renovacijos maksimali šiluma butuose gali būti 21 laipsnis, o jei gyventojai nori, ją gali susimažinti, kadangi seni radiatoriai pakeisti naujais, kurie yra reguliuojami.

„Tie, kurie norėjo gyventi kaip vasarą, mokėjo už šilumą brangiau, bet tie, kurie taupė ir šilumos neleido pro langus, mokėjo beveik dvigubai mažiau nei prieš renovaciją. Pavyzdžiui, mūsų šeima gyvena keturių kambarių bute. Anksčiau mokėjome per 400 Lt už šildymą, o praėjusią žiemą šalčiausią mėnesį - tik 260 Lt, 3 kambarių bute gyvenanti šeima - apie 100 Lt“, - pasakojo R.

Renovacijos kaštai ir sutaupymai

Bendrijos pirmininko vaidmuo ir gyventojų įtraukimas

Penkiaaukščio namo renovavimo idėja kilo bendrijos pirmininkui R. Daračiui. 2007 m. jis dalyvavo konferencijoje Klaipėdoje, kurioje buvo pateikta informacija apie daugiabučių renovavimo programą.

„Mes, bendrijų pirmininkai, gavome renovuotų namų adresus. Klaipėdoje ir Plungėje kalbėjausi su renovuotų namų gyventojais ir bendrijų pirmininkais, skaičiavau, domėjausi bankų paskolomis ir apdorotą informaciją pateikiau savo namo gyventojams. Žmonėms reikia konkrečių skaičių: kiek sutaupys šilumai, kiek reikės mokėti kas mėnesį bankui, keleriems metams imsime paskolą ir t. t.“, - sunkaus darbo pradžią prisiminė R. Daračius.

Tačiau gyventojų susirinkimas entuziastingą pirmininką nuvylė. Supratęs, kad geriausiai informaciją žmonės priima, kai su kiekvienu kalbiesi akis į akį, ėjo pas kiekvieną gyventoją į butą ir net po dvi valandas aiškino, kodėl reikalinga renovuoti namą.

„Po to 98 proc. gyventojų pritarė mano idėjai. Tačiau per renovaciją ne kartą buvau pavadintas vagimi, apkaltintas savo langų firmos, kurios neturiu, protegavimu ir kitais nebūtais dalykais“, - neslėpė apmaudo bendrijos pirmininkas, už šį darbą gaunantis kas mėnesį 300 Lt atlyginimą.

Renovacijos laikotarpiu gyventojų susirinkimai vyko gana dažnai, kartais net kas savaitę. „Yra dalykų, kuriuos pagal bendrijos įstatus galiu nuspręsti vienas, tačiau aš visada tariuosi su gyventojais, juk darbams naudojami visų mūsų pinigai“, - savo nuostatas dėstė R.

Suvirintojo elektra specialybę turintis R. Daračius prisipažino, kad renovacija paskatino domėtis ir statybinėmis medžiagomis, ir naujausiomis technologijomis bei nesitaikstyti su nekokybišku darbu.

„Investicinį projektą rengė viena klaipėdiškių firma, tačiau padarė nemažai klaidų. Jas beveik dvi paras taisiau pats. Ta pati firma atlieka ir techninę renovacijos priežiūrą, tačiau jai turiu nemažai priekaištų. Kaip statybininkai atlieka darbus, prižiūriu ir pats“, - pasakojo R.

Namo bendrija į kelis bankus kreipėsi paskolos. Prieš trejus metus bankai galėjo suteikti paskolą su 6,5-12 proc. palūkanomis. Žinoma, pasirinko banką, pasiūliusį mažiausias 6,5 proc. palūkanas su valstybės garantija.

Bendra renovacijos suma - 567 392 Lt. Tiek atsiėjo birželį pradėtas renovuoti namo stogas, jo ir fasado šiltinimas, balkonų stiklinimas, langų pakeitimas laiptinėse ir butuose, laiptinių remontas ir kt. darbai.

„Nuo buto ploto, ar buvo keičiami langai, ar gyventojai juos buvo pasikeitę anksčiau savo lėšomis, ar butas su balkonu, ar be jo, o gal su dviem ir kt. priklausė, kiek kurio buto gyventojams kainavo renovacija. Pavyzdžiui, 1 kambario butui - 4500 Lt, 3 kambarių - 8000-9800 Lt, 3 kambarių butui, kuriame pakeisti langai ir įstiklinti du balkonai, - 13 425 Lt, 4 kambarių - 13 000 Lt (nekeičiant langų)“, - vardijo sumas R.

Remdamasis savo patirtimi vyriškis tvirtina, kad daugiabučio renovaciją įmanoma atlikti per metus, jei nėra trukdžių dėl banko paskolos ar valstybės paramos. Svarbiausia jai pasiryžti.

„Jei pirmininkas neturi noro nieko keisti, renovacija neįmanoma. Jis turi domėtis naujovėmis, būti atkaklus, nes gali susidurti su savo darbo neišmanančiais valdininkais, kurie turėtų patarti, o ne reikalauti dokumentų, kurie nereikalingi namo renovacijai pradėti“, - perspėjo „Pajūrio“ bendrijos pirmininkas.

Jis mano, jog nereikėtų nusiminti tiems, kurie nespėjo renovuoti namo pagal ankstesnę programą. „Reikia viską suskaičiuoti ir neišsigąsti, kad pagal naują programą valstybės parama nuo 50 proc. sumažėjo iki 15 proc. Mes 10 metų ėmėme paskolą iš banko su gana didelėmis palūkanomis, kurios gali dar augti, o dabar juk suteikiamos paskolos su 3 proc. fiksuotomis palūkanomis“, - sakė jau baigiamo renovuoti namo bendrijos „Pajūris“ pirmininkas R.

Bendrijų steigimas NT plėtotojų iniciatyva

„Bendrijų kūrimas NT plėtotojo iniciatyva yra vis labiau įsigalinti tendencija. Visų pirma, tai yra reikšminga pagalba naujakuriams, nes jiems nebereikia užsiimti papildoma veikla - organizuoti steigiamųjų susirinkimų ir balsavimų, rengti bei derinti bendrijos įstatų, ruošti kitų reikalingų dokumentų.

Jo teigimu, bendrijos steigimas vystytojo iniciatyva yra kur kas sklandesnis ir dėl turimos patirties, ir dėl profesionalų komandos, dirbančios su tokio tipo projektais, nors NT plėtotojui tai yra papildomas darbas, reikalaujantis papildomų resursų.

„NT plėtotojas suburia iniciatyvinę komandą, su kuria diskutuoja apie namo valdymo formą, atsakomybes ir įgaliojimus bendrijos viduje. Tuomet kviečia gyventojus į steigiamąjį susirinkimą, rengia bendrijos įstatus, organizuoja balsavimus.

Gyventojų daugumai patvirtinus bendrijos įstatus, pirmininką, valdybą ir notarui patvirtinus dokumentus, šie registruojami Registrų centre, o bendrijos pirmininkas sudaro darbo sutartį su bendrija“, - bendrijos steigimo procesus vardina A.

Bendrovė „Realco“ savo iniciatyva įsteigė bendrijas naujausiuose projektuose „7 vakarai“, „Go Life“ ir „Prie Vilnelės“.

„Matome, kad bendrijų steigimas padeda žmonėms susiburti. Iš pradžių jie susitelkia dėl bendro darbo ir iššūkių, vėliau atranda bendrus pomėgius, taip užsimezga tarpusavio pagalba bei draugystė.

Bendrijų nariai iš vystytojo sėkmingai perima iniciatyvas puoselėjant aplinką, prižiūrint laiptines ir pastatų inžinerines sistemas, užkerta kelią savavališkiems įrenginiams ar statiniams ten, kur jų neturėtų būti. Be to, bendrijoms ir jų nariams tenka svarbus vaidmuo valdant energetinį pastato ūkį ir organizuojant namo priežiūrą, renkantis tiekėjus. Tinkamai bei atsakingai tai darant galima nemažai sutaupyti“, - teigia A.

„Tai yra viena iš tvariausių daugiabučių namų valdymo formų, nes gyventojai gali bet kada kreiptis į sprendžiančius asmenis dėl kylančių klausimų siūlymų ar problemų.

Nebūtina laukti susirinkimo, nes bendrijos pirmininką ar paskirtus valdybos narius galima sutikti tiesiog kieme. Bendrijos pirmininku dažniausiai tampa tame pačiame name ar kvartale gyvenantis asmuo, tad jis geriau supranta gyventojų problemas, pats yra linkęs inicijuoti teigiamus pokyčius“, - pabrėžia „Realco“ NT priežiūros ir garantinės tarnybos vadovas.

Bendrijos privalumu laikomas ir greitesnis sprendimų priėmimas, geresnis paslaugų kaštų valdymas: gyventojai patys sprendžia, kiek ir kokių paslaugų jie nori pirkti.

Jei sunku surasti iniciatyvių žmonių tarp namo gyventojų, bendrijos pirmininką galima samdyti „iš išorės“. Rinkoje galima rasti profesionaliai tuo besiverčiančių specialistų.

Bendrijos veiklos aspektai ir galimi iššūkiai

Žinoma, toks pasirinkimas turi ir privalumų, ir trūkumų. „Įprastai bendrija turi rūpintis ne tik ūkio valdymu, eksploatacinių einamųjų darbų bei namo techninės priežiūros organizavimu, prireikus organizuoti konkursus paslaugoms pirkti, bet ir administruoti mokesčius - rūpintis buhalterine apskaita, atsiskaitymais su komunalinių paslaugų tiekėjais, rengti finansines ataskaitas ir panašiai. Dalį šių ar visas išvardintas pareigas bendrija gali patikėti atlikti namą administruojančiai bendrovei. Tačiau būna atvejų, kai atsakomybėmis pasidalija bendrijos pirmininkas su valdybos nariais, o administruojančiai įmonei paliekami tik privalomieji (reglamentuose numatyti) darbai“, - sako A. Sugintas.

„Nepriklausomai nuo bendrijos valdymo modelio, reikėtų pažymėti, kad bendrija - tai galimybė gyventojams būti atsakingiems už savo bendro turto valdymą, priežiūrą, bendrų problemų sprendimą, savo namo aplinkos tvarkymą ir pan. Tai yra galimybė patiems priimti sprendimus, nusistatyti, kokius ir kokio dydžio mokesčius rinkti, dalyvauti paslaugų ir darbų pirkimo procedūrose.

tags: #daugiabuciu #savininku #bendrija #pajuris