Aplinkos ministerija pateikė derinimui naują Bendro naudojimo objektų valdymo įstatymo projektą, kuris panaikins Daugiabučių namų savininkų bendrijų ir Sodininkų bendrijų įstatymus. Kas tai? Proveržis ar pasipriešinimą sukelsiantis veiksmas?
Tikslai ir siekiai labai taurūs ir teisingi. Tačiau sprendžiant daugiabučių namų ir kitų pastatų bendrojo naudojimo objektų bendraturčių (butų ir kitų patalpų savininkų) atsakomybės už šių objektų valdymo ir priežiūros klausimus tikslingą pasidomėti Europos šalių praktika. Kokia ji? Ar mums vertinga ir gali būti naudinga?
Įvertinus paminėtą ES šalių praktiką bei LR Civilinio kodekso normas reikėtu peržiūrėti daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų steigimo ir jų veiklos reglamentavimą.
Kaip konstatuota Lenkijos praktikoje bei Lietuvos civiliniame kodekse butų ir kitų patalpų savininkų bendruomenė (galima sakyti bendrija) daugiabučiame name ar kitame pastate atsiranda nuo pirmojo buto (patalpų) pardavimo. Pagal LR Civilinį kodeksą buto ar kitų patalpų savininkas besąlygiškai tampa bendrojo naudojimo objektų bendrosios nuosavybės dalininku t. y. bendraturčiu, namo bendruomenės nariu. Jame taipogi apibrėžta įgytos bendrosios dalinės nuosavybės teisė, bendraturčių teisės ir pareigos.
Taigi daugiabučio namo ar kito pastato savininkų bendrija susiformuoja Civilinio kodekso nustatyta tvarka ir jos sudėtis fiksuojama Nekilnojamojo turto registre. Teisine prasme aktualu reglamentuoti bendrijos reikalų tvarkymą, atstovavimą bendriesiems interesams. Šiuo aspektu tiktu Estijos praktika. Nustatyti, kad butų ir kitų patalpų savininkai sudaro (išsirenka) namo (pastato) tarybą iš trijų asmenų, kuri atstovauja bendriesiems šių savininkų interesams, pasirašo sutartis su paslaugų teikėjais ir kontroliuoja šių sutarčių vykdymą.
Svarstytinas ir kitas variantas, pasirenkant labiau įprastas sąvokas. Vietoje namo tarybos galėtu būti sudaroma bendrijos valdyba iš trijų asmenų ir kartu renkamas bendrijos pirmininkas, kuris būtų valdybos sudėtyje ir jai pirmininkautu. Bendrijos valdyba ir bendrijos pirmininkas vykdytų tik atstovaujamąją (parlamentinę) funkciją. Bendrojo naudojimo objektų administravimas ir techninė priežiūra turėtu būti vykdomi pasirenkant reikiamą kvalifikaciją turinčias įmonės, t. y. Pagal Civilinį kodeksą, jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi du ar daugiau asmenų, kooperuodami savo turtą, darbą ar žinias, įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui, tikslui arba tam tikrai veiklai (t. y. iš esmės ūkinei veiklai).
Šiuo atveju t. y. butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės valdymo atveju, nėra jokio poreikio tartis dėl bendrojo turto, darbo ir žinių kooperavimo ir veiklos pobūdžio. Buto ar kitų patalpų savininko teisės ir pareigos namo bendrojo naudojimo objektų valdymo ir priežiūros aspektu atsiranda besąlygiškai, įsigijus butą ar kitas patalpas, ir jos įgyvendinamos nustatyta tvarka, priimant sprendimus balsų dauguma.
Dėl butų ir kitų patalpų savininkų teisės pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių, kurio skyrimą įformina ir jo veiklą prižiūri savivaldybės administracija, atitikties civilinės teisės principams ir logikai esu paaiškinęs aukščiau. Butų ir kitų patalpų savininkų teisė pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių neginčitina, ji atitinka Civilinio kodekso apibrėžtoms bendrosios dalinės nuosavybės teisės normoms, tačiau pasirinkus administratorių privalu sudaryti atitinkamą paslaugų teikimo sutartį, prižiūrėti ir kontroliuoti jos vykdymą.
Bendrojo naudojimo objektų administratorius savivaldybės sprendimu, vadovaujantis Civilinio kodekso Kito asmens turto administravimo normomis, gali būti skiriamas, kai butų ir kitų patalpų savininkai nevykdo savo prievolės valdyti ir tinkamai prižiūrėti šiuos objektus t. y. nesuformuoja jiems atstovaujančių organų (patalpų savininkų tarybos ar valdybos), nepaskiria šių objektų administratoriaus ir techninių prižiūrėtojų. Ši priemonė priskirtina administracinio poveikio kategorijai, siekiant užtikrinti pastatų naudojimo saugumą. Kad užtikrinti saugų pastatų naudojimą būtina užtikrinti efektyvią pastatų naudojimo priežiūrą, kurią pagal Statybos įstatymą vykdo savivaldybių administracijos.
Jos privalo tikrinti kaip pastatų naudotojai vykdo įstatymų nustatytus pastatų techninės priežiūros ir naudojimo bei pastatų saugos reikalavimus. Tačiau vizualinė daugiabučių namų ir kitų pastatų būklė parodo, kad savivaldybių administracijos joms pavestą pastatų naudojimo priežiūrą vykdo vangiai. Kad savivaldybės neadekvačiai vykdo joms pavestą pastatų naudojimo priežiūrą parodo ir Vilniaus savivaldybės pavyzdys. Vilniaus savivaldybėje statinių (pastatų) naudojimo priežiūra pavesta Energetikos skyriaus Būsto administravimo poskyriui.
Šių padalinių tematika neturi tiesioginio ryšio su Statybos įstatymo pavesta funkcija - tikrinti kaip visų pastatų (o ne tik gyvenamųjų) naudotojai vykdo įstatymų nustatytus pastatų techninės priežiūros, naudojimo ir saugos reikalavimus. Ši funkcija artimesnė miesto aplinkos padalinio tematikai. Įgaliojimai suteikiami pastatų naudojimo priežiūrai turėtu būti adekvatūs Teritorijų planavimo ir statybos inspekcijai. Šių dviejų inspekcijų sąveika užtikrintu būtinąją pastatų statybos ir jų naudojimo viešąją priežiūrą.
Manau, kad būtina peržiūrėti poįstatyminį pastatų priežiūros reglamentavimą, kad užtikrinti Statybos įstatyme jai keliamus uždavinius.
PASTABA: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.
Kokie Objektai Gali Būti Bendrojo Naudojimo?
Pastato bendrojo naudojimo objektai yra aprašyti Bendrijų įstatymo 2 str. 3) pastato...
Namas yra uždarame kieme, suformuotas vienas žemės sklypas. Yra įsteigta bendrija, kurioje dalis savininkų turi išsipirkę ir žemės sklypą, kita dalis nuomoja žemę. Žemė yra bendroje nuosavybėje, neatidalinta. Klausimas, ar bendrija turi kokias teises administruoti ar prižiūrėti kiemo sklypą?
Bendrija, kaip yra įrašyta ir Bendrijų įstatyme, steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Bendriją steigia pastato savininkai, to pastato savininkų bendrija rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais irnteresais. Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame, be kita ko, nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkas, ar tik jų daliai, gali būti...
Ar sandėliukai, neturintys unikalaus numerio, yra bendrojo naudojimo patalpos? Ar turi teisę kitas buto savininkas pretenduoti į kaimyno naudojamą sandėliuką, nes kaimynas turi sandėliuką didesnį, nors jo butas yra mažesnis?
Jeigu asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, tai suprasčiau, kad kaimynas teisėtai reikalauja didesnio ploto sandėliuko, ar aš teisus?
Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką, proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip. Kol nustatyta tvarka visiems tinka, viskas gerai, bet jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti galima kreiptis į teismą ir teismas priims sprendimą, kurį bus privaloma vykdyti. Siūlytume pasitarti su šioje srityje...
Ar laiptinė, kuria naudojasi vienas butas iš penkių, yra bendro naudojimo objektas? Jeigu pastato bendrojo naudojimo objektų apraše būtų nurodyta, kad bendrijo naudojimo objektas - konkreti...
Namo išorinė siena sudaryta iš langų (naujos statybos variantas, kai visas fasadas yra metalo konstrukcijos su stiklais). Ar pats stiklo paketas (ne rėmas) yra bendro naudojimo, ar priklauso tam butui, kuriame yra?
Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams, be kita ko, priskiraimos bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos,...
Ar gali Bendrijos susirinkimuose būti keliamas klausimas dėl Bendrijos narių finansavimo įkrovos stotelių sistemos įrengimui? Jei taip, ar tai legalu, kad net ir tie Bendrijos nariai, kurie neturi parkavimo vietų, turi mokėti už įkrovos stotelių diegimą?
Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų. Klausimas, ar aš turiu elektromobilį, šiuo atveju gal nėra esminis, nes šiandien neturiu, o rytoj gal turiu, o gal mano nuomininkas turės. Svarbus klausimas šiuo atveju - ar visi turės teisę tuo obkjektu naudotis. Jeigu...
Sveiki, gyvename bute, kuris turi lodžiją, kaimynas skundžiasi, kad lyjant lietui nuo mūsų lyja į apačią pas jį. Siena statyta iš stiklinių blokelių, viduje iškalta medinėmis lentelėmis. Mano manymų, ta siena yra namo fasado dalis, bet kaimynas aiškina, kad ją mes turim tvarkyt ir daryti iš naujo savo lėšomis, nors net nesam tikri, ar nuo mūsų jam bėga, nes pas mus viduje viskas sausa. Būčiau dėkinga už išsamesnį paaiškinimą, ar iš bendrijos lėšų tvarkoma tokia siena ar iš asmeninių lėšų.
15. 1) bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios...
Mūsų 4 a. namas su kitu namu yra sujungtas siena su įrengtais balkonais, po kuria yra praėjimas pėstiesiems. Išėjimas į tuos balkonus yra iš mūsų namo butų balkonų. Problema tame, kad balkono, kuriuo aš galiu naudotis, pagrindo (jei teisingai suprantu, tai laikanti konstrukcija) išorinis kraštas pradėjo trupėti ir kristi gabalais, kas kelia pavojų praeiviams. Bendrijos pirmininkui nereaguojant į problemą, kreipiausi raštu. Gavau žodinį atsakymą, kad balkono remontas yra buto savininko, kuris naudojasi tuo balkonu, rūpestis. Prašau atsakyti, kas turi remontuoti ir padengti išlaidas. Ar teisėtas būtų bendrijos narių susirinkimo sprendimas, jog remontuoti turi pats naudotojas?
1) bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios...
Daugiabutyje planuoja keisti liftą, kaip galima išvengti mokėti už lifto pirkimą, jei gyvename pirmame aukšte. Manome, kad niekaip neišvengsite. Pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai. Panašiai, pavyzdžiui, ir dėl namo stogo - juk nelipate ant stogo, nesinaudojate juo (nebent terasa būtų įrengta), bet vis tiek turite prisidėti prie jo...
Ar ne namų bendrija iš viso namo privalėtų surinkti mokestį kaimyninių būtų nuostoliams atlyginti? Pagal galiojantį Daugiabučiųnamų ir kitos paskirties pastatų savininkų įstatymą bendrojo naudojimo objektai, be kita ko, yra bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus); vietiniai...
Gyveni bendrabutyje, pirmame aukšte, įėjimas į butą atskiras, nuotekų sistema sumontuota atskirai nuo bendrabučio sistemos, nes tas butas kadaise buvo svečių kambarys.Tai 2024 m. mūsų bendrabutyje keitė dalį nuotekų vamzdį. Mes esame su žmona senjorai.Tai gavome sąskaitą kad PER 18 MĖNESIŲ TURĖSIME SUMOKĖTI apie 640 eurų. Ar tai yra teisingas sprendimas. Niekas neaiškina kokie darbai ir kiek buvo pakeista vamzdynų, o sąskaitas pateikia.
Jei buvo keičiami visų butų ir kitų patalpų savininkams priskirti bendrojo naudojimo nuotekų vamzdynai, proporcingai prie jų atnaujinimo turi prisidėti visi butų ir kitų patalpų savininkai. Informaciją apie tai, kodėl, kas kada, kaip, už kiek buvo remontuojama, jums turi pateikti jūsų namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas: arba bendrijos pirmininkas, arba paskirtas administratorius, arba jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo. Jeigu jūsų vamzdynas atskiras (ar...
Laba diena, noriu paklausti, kokiu būdu daugiabučio namo gyventojas turi gauti kitų butų savininkų pritarimą, norėdamas ant namo stogo, kuris yra bendro naudojimo objektas, įsirengti terasą. Ar gyventojas pats gali eiti į butus ir rinkti parašus, kad jam kiti namo gyventojai leistų ant stogo įsirengti terasą. (šiuo atveju yra tikimybė, kad parašai bus sufalsifikuoti, arba gyventojams bus netinkamai paaiškintas parašų rinkimo tikslas). Ar šis butų savininkų sprendimas dėl stogo panaudojimo sprendžiamas susirinkimo metu ar balsuojant raštu. Koks teisės aktas tai reglamentuoja. Civilinio kodekso 4.85 straipsnis.
Terasos įrengimas ant stogo vieno savininko asmeninėms reikmėms, suformuojant tą stogo dalį kaip objektą, priskirtiną nuosavybės teise vienam asmeniui, manytume, nebūtų naujo...
Namo bendrija neturi savo teisiškai įregistruoto žemės sklypo, tačiau bendrijos administracija skaičiuoja mokesčius už teritorijos valymą, žolės nupjovimą, vaikų žaidimo aištelės tvarkymą, medžių genėjimą (neva, taip nuspręsta visuotiniame bendrijos narių susirinkime). Vyriausybės atstovas yra išaiškinęs, kad tokiu atveju rinkliava negalima. Kaip yra iš tiesų, nes gyventojai jau pradeda nemokėti mokesčių už teritorijos priežiūrą?
Svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją, būna, pavyzdžiui, kad bendrija išsinuomoja žemės sklypą iš valstybės, būna, kad nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams priklauso žemės sklypas. Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.
Daugiabučiame name jau 48 metus naudojamės sandėliuku. Staiga viena kaimynė kreipėsi į namo administratorių, kad visos bendro naudojimo patalpos, tame tarpe ir sandeliukai turi būti atlaisvinti ir juose negali būti laikomi jokie daiktai. Namo administratorius pakeitė visų sandėliukų spynas ir nurodė terminą iki kada reikia išsivežti daiktus. Sandeliukai netrukdo nei evakuacijai, nei praėjimui, etc. Patarkite, kokių veiksmų imtis ir kaip atgauti galimybę naudotis sandėliuko patalpa.
Jeigu sandėliukai nėra suformuoti atskirais nekilnojamojo turto objektais ir nėra įregistruoti kaip asmeninė nuosavybė, tai manytina, jie įrengti bendrojo naudojimo patalpoje - rūsyje. Butų ir kitų patalpų savininkai gali susitarę dėl naudojimosi tvarkos pasidalinti ir bendrai naudoti bendrojo naudojimo patalpas. Manytina, pas jus taip ir buvo. Manome, kad administratorius viršijo įgaliojimus. Klausimai galėtų būti - ar visi gavo sandėliukus, ar susitarto, ar proporcingo...
Daugiabutyje atlikta renovacija, be fasado šiltinimo ir kitų darbų, buvo pakeisti vamzdžiai, radiatoriai, sudėti termostatai, elektroninės duomenų perdavimo sistemos (ant kiekvieno radiatoriaus užkabintas siųstuvas, laiptinėse stovi imtuvai). Klausimas: kas yra savininkas termostatų ir tokių elektroninių sistemų - būsto savininkas ar bendrija? Pvz., sugedus termostatui ir / ar toms elektroninėms duomenų perdavimo sistemoms, kas atsakingas už jų remontą, pakeitimą?
Šilumos tiekėjas ir gamintojas ruošiasi atvykti į butą ir patikrinti sistemas, nes įtariamas gedimas (temperatūra namuose žemesnė nei minimumas, turi būti mažiausiai 22C, bet dažniausiai siekia 16-17C), o bendrijos pirmininkas iš karto iškėlė klausimą, kas turės sumokėti, jeigu reikės pakeisti šias dalis. Kaip yra praktikoje ir teisės aktuose? Pirmininkas ganėtinai naujas, išrinktas prieš porą metų, o renovaciją įgyvendino ankstesnis pirmininkas prieš daugiau nei penkerius metus. „bendrosios pastato inžinerinės...
tags: #daugiabuciu #namu #bendrojo #naudojimo #objektai