Daugiabučių namų gyventojams svarbu žinoti savo teises ir pareigas, susijusias su bendrojo naudojimo objektų valdymu ir priežiūra. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, susijusius su daugiabučių namų naudojimo taisyklėmis Lietuvoje.
Bendrojo Naudojimo Objektai
Bendrojo naudojimo objektai yra apibrėžti Bendrijų įstatymo 2 str. 3) pastato. Tai yra bendroji dalinė daugiabučio namo savininkų nuosavybė.
Kokie objektai priskiriami bendrojo naudojimo objektams?
- Pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos)
- Išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų
- Perdangos
- Stogas
- Fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos)
- Bendrosios pastato inžinerinės sistemos (mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga)
Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkams, ar tik jų daliai.
Bendrijos Teisės ir Pareigos
Bendrija steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Bendriją steigia pastato savininkai, ir ji rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais interesais.
Kiemo sklypo administravimas
Jei namas yra uždarame kieme, suformuotas vienas žemės sklypas, o žemė yra bendroje nuosavybėje, neatidalinta, bendrija turi teises administruoti ar prižiūrėti kiemo sklypą.
Svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją. Būna, pavyzdžiui, kad bendrija išsinuomoja žemės sklypą iš valstybės, būna, kad nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams priklauso žemės sklypas. Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.
Sandėliukai Daugiabučiuose Namuose
Jeigu asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką. Proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip.
Kol nustatyta tvarka visiems tinka, viskas gerai, bet jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti galima kreiptis į teismą, ir teismas priims sprendimą, kurį bus privaloma vykdyti.
Jeigu sandėliukai nėra suformuoti atskirais nekilnojamojo turto objektais ir nėra įregistruoti kaip asmeninė nuosavybė, tai manytina, jie įrengti bendrojo naudojimo patalpoje - rūsyje. Butų ir kitų patalpų savininkai gali susitarę dėl naudojimosi tvarkos pasidalinti ir bendrai naudoti bendrojo naudojimo patalpas.
Konfliktinės situacijos dėl sandėliukų
Jei kaimynas reikalauja didesnio ploto sandėliuko, nors jo butas yra mažesnis, svarbu vadovautis nustatyta naudojimosi tvarka. Jei tokios tvarkos nėra, reikėtų tartis su kitais savininkais arba kreiptis į teismą.
Liftų naudojimas ir mokesčiai
Daugiabutyje planuojant keisti liftą, pirmo aukšto savininkai negali išvengti mokėjimo už lifto pirkimą. Pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai.
Remontas ir atsakomybė
Balkonų remontas
Jei balkono, kuriuo naudojasi buto savininkas, pagrindo išorinis kraštas pradėjo trupėti ir kelti pavojų praeiviams, balkono remontas yra bendrojo naudojimo objektas. Pagal Bendrijų įstatymą, bendrosios pastato konstrukcijos apima balkonų, lodžijų ir terasų laikančiąsias konstrukcijas.
Bendrijos pirmininkui nereaguojant į problemą, reikėtų kreiptis raštu ir reikalauti, kad bendrija pasirūpintų remonto darbais.
Sienos su stiklo blokeliais
Jei kaimynas skundžiasi, kad lyjant lietui nuo jūsų lodžijos sienos lyja į apačią pas jį, o siena yra namo fasado dalis, tokia siena turėtų būti tvarkoma iš bendrijos lėšų. Pagal įstatymą, išorinės sienos priskiriamos prie bendrojo naudojimo objektų.
Įkrovos stotelės
Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų. Klausimas, ar aš turiu elektromobilį, šiuo atveju gal nėra esminis, nes šiandien neturiu, o rytoj gal turiu, o gal mano nuomininkas turės. Svarbus klausimas šiuo atveju - ar visi turės teisę tuo objektu naudotis.
Terasos įrengimas ant stogo
Norint įsirengti terasą ant namo stogo, kuris yra bendro naudojimo objektas, reikalingas kitų butų savininkų pritarimas. Civilinio kodekso 4.85 straipsnis reglamentuoja šią situaciją.
Terasos įrengimas ant stogo vieno savininko asmeninėms reikmėms, suformuojant tą stogo dalį kaip objektą, priskirtiną nuosavybės teise vienam asmeniui, manytume, nebūtų naujo.
Gyventojas pats gali eiti į butus ir rinkti parašus, kad jam kiti namo gyventojai leistų ant stogo įsirengti terasą (šiuo atveju yra tikimybė, kad parašai bus sufalsifikuoti, arba gyventojams bus netinkamai paaiškintas parašų rinkimo tikslas). Ar šis butų savininkų sprendimas dėl stogo panaudojimo sprendžiamas susirinkimo metu ar balsuojant raštu.
Kitos svarbios taisyklės ir draudimai
- Draudžiama savavališkai įsirengti šildymo sistemas nuo namo šildymo ar karšto vandens sistemų.
- Tyliuoju paros metu, t.y. nuo 22 val. iki 8 val. darbo dienomis ir nuo 22 val. iki 10 val. dienomis draudžiama triukšmauti ar kitaip trikdyti aplinkinių ramybę, atlikti buto remonto, apdailos darbus.
- Valant buto balkonus nuo purvo, sniego ar pan. tokie valymo darbai neužterš kitų balkonų ir nesužalos kitų asmenų.
- Draudžiama palikti stovėti neeksploatuojamus automobilius ilgesniam nei 3 mėn.
- Draudžiama plauti automobilius namo teritorijoje.
- Butų savininkai nuomuojantys butus privalo supažindinti nuomininkus su vidaus tvarkos taisyklėmis.
Teisinė bazė
Šioje srityje galiojantys teisės aktai:
- Daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymas
- Civilinis kodeksas
- Elektros energetikos įstatymas
- Šilumos ūkio įstatymas
tags: #daugiabuciu #gyvenamuju #namu #naudojimo #taisykles