Daugiabučio Namo Savininkų Bendrija: Pastogės Įrengimo Gairės Lietuvoje

Įsirengti ar pirkti palėpę vilioja ne vieną naujakurį, ypač jei tas daugiabutis namas su palėpe yra gražioje vietoje, iš kurios atsiveria nuostabūs vaizdai į parkus ar senamiesčio stogus. Tačiau nereikėtų pamiršti, kad vaizdo, pavyzdžiui, į senamiesčio stogus ar bažnyčias taip galite ir neišvysti. Kadangi senamiestis yra itin saugomas objektas, todėl čia reikalingi įvairūs miesto valstybinių institucijų leidimai, kad nebūtų sudarkomas senamiesčio bendras vaizdas (galioja tam tikri apribojimai langams bei stoglangiams, stogų architektūrai ir statybinėms medžiagoms).

Daugiabučio namo viršutinio aukšto butų savininkai, norintys įsirengti gyvenamasias patalpas neįrengtoje pastogėje, susiduria su įvairiais teisiniais ir techniniais klausimais. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius reikalavimus ir procedūras, susijusias su tokia rekonstrukcija.

Palėpės Įrengimas Vilniuje

Palėpės Vilniuje, ypač centre įrengimas vilioja. Galima įsirengti butą centre su puikiu vaizdu į miestą. Pačios palėpės ploto kaina dažnai būna gana nedidelė. Tačiau neverta gundytis kaina. Atkreiptinas dėmesys, kad įgyvendinant nuosavybės teisę į palėpę, reikės ne tik valstybinių institucijų leidimų, bet ir daugiabučio namo butų ir patalpų savininkų sutikimo.

Pirmas žingsnis - išsiaiškinti, kas yra palėpės teisėti šeimininkai: namo bendrija ar fizinis/juridinis asmuo.

Jei daugiabučio namo palėpė niekam nepriklauso, t.y. ji neįregistruota nekilnojamojo turto registre, vadinasi, ji priklauso visiems daugiabučio namo butų ir patalpų savininkams arba namo bendrijai (jei tokia įsteigta).

Pagal LR Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymo 2 str. 5 d. Daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai arba namo bendrija palėpę valdo remiantis bendrąja dalinės nuosavybės teise (LR CK 4.73 str.). Pastogė, kaip bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, ja naudojamasi ir disponuojama bendraturčių (namo butų ir patalpų savininkų) sutarimu (LR CK 4.75 str.). Be to, bendraturčių teisė nėra absoliuti; tai reiškia, kad bendraturčiai negali trukdyti kitiems bendraturčiams įgyvendinti savo teisių.

Todėl, kai kyla nesutarimų dėl palėpės valdymo, naudojimosi ir disponavimo, tvarką nustato teismas pagal bet kurio iš bendraturčio ieškinį. Dažniausiai praktikoje iškyla problema, kai vienas iš palėpės bendraturčių nori įrengti visą ar dalį palėpės ir taip įgyvendinti padidintos nuosavybės teisę į ją ir negali gauti bendraturčių sutikimo ją suremontuoti bei įrengti palėpę. Taip pat dažni atvejai, kai namo butų savininkai vieną diena duoda savininkui sutikimą įrengti ir įregistruoti palėpę, kitą dieną atsisako savo sprendimo.

Žingsniai Įgyvendinant Nuosavybės Teisę Į Palėpę

1. Palėpės kadastriniai matavimai: Jeigu palėpė neišmatuota, tuomet reikia atlikti kadastrinius matavimus (palėpės plotas ir planas, bendrasavininkų dalis). Neišmatuota palėpė reiškia, kad ji nėra suformuota ir ją reikia įregistruoti Nekilnojamojo turto registre kaip atskirą bendrą dalinės nuosavybės patalpą - neįrengtą palėpę. Prašymą atlikti neišmatuotos palėpės kadastrinius matavimus gali paduoti bet kuris daugiabučio namo buto ar patalpų savininkas. Atlikus kadastrinius matavimus, joje turi būti nurodyta kiekvieno daugiabučio namo buto ar patalpų savininko pastogės dalis. Jeigu palėpė jau yra išmatuota (inventorizuota), vadinasi, bendrosios dalinės nuosavybės dalys jau paskirstytos ir galima registruoti nuosavybės teisę į palėpės dalį.
2. Pastogės dalies įregistravimas Nekilnojamojo turto registre: Nuosavybės teisę į dalį pastogės kiekvienas namo buto ar kitų patalpų savininkas gali įregistruoti kiekvienas atskirai, visi butų ir patalpų savininkai ar vienas iš jų, turintis notaro patvirtintą įgaliojimą veikti likusių bendraturčių vardu. Įregistruojant nuosavybės teisę į palėpę ir gavus nuosavybės pažymėjimą, kiekvieno namo buto ir patalpų savininkai jame matys duomenis apie savo ir kitų namo gyventojų įregistruoto turto - palėpės dalį bendrojoje dalinėje nuosavybėje.
3. Bendraturčių susitarimas ir sutikimas: Gyventojų susirinkimas šaukiamas tam, kad įregistruotą palėpės bendrąją dalinę nuosavybę gyventojai galėtų pasidalinti, t.y. nustatyti savo palėpės dalies vietą bendrame palėpės plane. Šis susitarimas dėl palėpės valdymo ir naudojimo priimamas butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma. Kiekvienas buto ar kitų patalpų savininkas turi vieną balsą. Jeigu butas ir kitos patalpos nuosavybės teise priklauso keliems savininkams, jiems jų susitarimu atstovauja vienas asmuo, kuris turi vieną balsą. Butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimus šaukia gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos valdyba (bendrijos pirmininkas) arba butų ir kitų patalpų savininkų jungtinės veiklos sutarties dalyvių įgaliotas asmuo, arba butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės administratorius. Butų ir kitų patalpų savininkų sprendimai gali būti priimti ir nesušaukus susirinkimo, bet jiems raštu pareiškus apie savo sprendimą.
4. Pastogės įrengimas: Pastogės vieta daugiabučiame name gali būti ne per visą daugiabučio stogo plotą, o pavyzdžiui, tik vienai namo laiptinei. Tokiu atveju pastogės dalį registruoja kaip nuosavybę tik tos laiptinės gyventojai, virš kurių butų yra neįrengta palėpė. Dažni atvejai, kai palėpės plotas, ją padalinus visiems namo ar laiptinės gyventojams, bus mažesnis nei 10 kv.m. O norint pastogėje įrengti gyvenamąsias patalpas, jau reikėtų, kad kiti namo gyventojai perleistų savo nuosavybės teisę į palėpių dalis ar visą palėpę, kad galima būtų suformuoti norimą patalpą.Vienas iš bendrosios dalinės nuosavybės bendraturčių, norėdamas gauti kitų gyventojų-bendraturčių pastogės dalį, prieš ją įsirenginėdamas turi gauti visų gyventojų - palėpės bendraturčių sutikimą, kad jie neprieštarauja, jog vienas iš namo gyventojų įsirengs palėpę ir ją įregistruos savo vardu. Dažniausiai kaimynai sutikimą įsirengti palėpę duoda mainais už tai, kad įsirenginėdamas palėpę asmuo sutaisys stogą.
5. Leidimas įsirengti palėpę: Asmuo, ketinantis įsirengti palėpę, turi kreiptis į miesto savivaldybės architektūros ir teritorijų planavimo skyrių ir užsisakyti palėpės projektavimo sąvadą, patalpų paskirties keitimą (į gyvenamąsias ar negyvenamąsias patalpas), technines sąlygas, išsiimti palėpės statybos (rekonstravimo) leidimą.
6. Įrengtos palėpės nuosavybės teisės įregistravimas Nekilnojamojo turto registre: Įsirengus palėpę nekilnojamojo turto registrui reikia pateikti: nuosavybės dokumentus, statybos leidimą, palėpės kadastrinių matavimų bylą, palėpės pripažinimu tinkama naudoti aktą, o jei pastogė nebaigta įrengti - pažymą apie nebaigtą statyti statinį (palėpę). Šias pažymas išduoda apskrities viršininko administracijos teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros skyrius.

Pažymėtina, kad palėpė yra nekilnojamasis turtas, kurį norint parduoti, jis turi būti suformuotas remiantis aukščiau išdėstyta informacija. Klaidinga manyti, kad galima būtų nusipirkti neišmatuotą ir niekieno neįregistruotą palėpę (jei ji priklauso namo gyventojams), remiantis teisių perleidimu, pavyzdžiui, parduoti teisę į vėliau suformuotą palėpę (t.y. nupirkti palėpės bendraturčio teisę į palėpę kaip bendrąją dalinę nuosavybę).

Pradedant įgyvendinti nuosavybės teisę į palėpę, svarbu gauti kuo išsamesnę informaciją dėl veiksmų nuoseklumo siekiant palėpės dalies. Kadangi pirmoji įstaiga, į kurią reikia kreiptis norint pradėti pastogės nuosavybės įregistravimą, yra VĮ Registrų centras, tai siūlyčiau pasinaudoti šios įstaigos specialistų pagalba išsiaiškinant ne tik veiksmų seką, bet ir įvairiausių dokumentų (kaimynų sutikimų ir kt.) reikalavimus ir būtinumą.

Patalpų Paskirties Keitimas: Bendrieji Reikalavimai

Gyvenamosios Paskirties Keitimas Į Administracinę

Įmonė arba bet kuris asmuo, norintis vykdyti administracinę veiklą, turi pakeisti gyvenamąją paskirtį į administracinę. Tam būtina gauti namo savininkų viešo aptarimo pritarimą pakeisti gyvenamųjų patalpų paskirtį į administracinę. Viešo aptarimo dalyvių skaičius neribojamas.

Pagal DNSBĮ 7 str. 2 d., keičiant gyvenamųjų patalpų paskirtį, jos turi būti pertvarkytos taip, kad būtų įrengtas atskiras įėjimas iš lauko ir kad šis pertvarkymas atitiktų gyvenamojo namo architektūros, higienos, priešgaisrinės saugos, aplinkosaugos ir statybos techninius reikalavimus. Tai reiškia, kad turės būti vykdomi rekonstrukcijos ar kapitalinio remonto darbai.

Pagal STR "Statybos leidimas" 48 p., rekonstrukcijai ir kapitaliniam remontui atlikti reikalingas daugiau nei pusės namo savininkų sutikimas.

Negyvenamųjų Patalpų Paskirties Keitimas

Pagal Nekilnojamojo turto kadastro nuostatus, negyvenamųjų patalpų paskirtis gali būti: administracinė, prekybos, paslaugų, maitinimo, transporto ir t.t. Tačiau pagal DNSBĮ 7 str. 4 d., viešas aptarimas bei savininkų sutikimas nereikalingas, kai kitos paskirties, negu buvo, negyvenamosioms patalpoms netaikomi griežtesni aplinkosaugos, higienos, priešgaisrinės saugos ir kiti privalomieji reikalavimai.

Taigi, keičiant iš administracinės paskirties į maitinimo (pvz., kavinė), vėl reikalingas viešasis aptarimas, nes kavinei taikomi griežtesni higienos reikalavimai. Tuo tarpu pakeisti iš maitinimo į prekybinę paskirtį, nereikėtų viešo aptarimo ir pritarimo, jeigu netaikomi griežtesni reikalavimai.

Atsakomybė Už Patalpų Naudojimą Ne Pagal Paskirtį

Vykdyti patalpose kitos paskirties veiklą užtraukia administracinę atsakomybę. Taikomos ir kitos sankcijos.

Pastogės Įrengimas: Savininkų Sutikimas Ir Bendrojo Naudojimo Objektai

Namo gyventojų - savininkų sutikimo nereikės, jei nebus liečiami (rekonstruojami, daromas kapitalinis remontas) bendrojo naudojimo objektai. Taigi, čia daugiau techniniai dalykai ir savivaldybė nusprendžia, ar įsirengiant palėpę reikės "liesti" bendrojo naudojimo objektus.

Situacija Su Bendrasavininkiu, Kuris Nesutinka

Jei vienas iš namo bendrasavininkių, turintis sutrikusį intelektą, atsisako įregistruoti savo nuosavybės teises į dalį pastogėje ar pasirašyti susitarimą dėl pastogės dalių atidalijimo ir naudojimo tvarkos, situacija tampa sudėtinga. Be tokio susitarimo negalima gauti projektavimo ir kitų sąlygų.

Savivaldybės pareigūnai teigia, kad šiuo atveju, kai minėtas kaimynas nėra įregistravęs nuosavybės teisės į pastogės dalį, ta nuosavybė yra "deklaratyvi" ir neturėtų kliudyti realizuoti savo teises. Jų teigimu, likę pastogėje nuosavybę įteisinę bendraturčiai turėtų pasirašyti susitarimą, kaip pasidalijama tarpusavyje likusią pastogės dalį, o kadastro įmonė šio susitarimo pagrindu turėtų parengti kadastrines bylas, kad būtų galima gauti visas reikiamas sąlygas ir leidimus projektuoti.

Jei kadastre savininkai neįregistruoti (t.y., tik įregistruota palėpė kaip kadastrinis objektas), o gyventojai savo parašais tvirtina savo dalis, ir vienas asmuo nieko nedaro, reikėtų kreiptis į teismą dėl kaimyno neveikimo, dėl kurio negalite pasinaudoti teise į nuosavybę, bei prašyti įregistruoti. Kai viskas įregistruota (idealiosios dalys), reikės realaus dalių pasidalijimo, patvirtinti jį notariškai ir pateikti savivaldybei, kad gauti statybos leidimą.

Komercinių Patalpų Įrengimas Daugiabutyje: Pirtis Ir Kiti Atvejai

Kyla klausimas, ar daugiabučiame name komercinių patalpų savininkai gali įsirengti pirtį, veikiančią komerciniu pagrindu. STR 2.02.01:2004 "GYVENAMIEJI PASTATAI" 253 straipsnis nurodo, kad vienbučiuose, vienbučių namų porose, vienbučių namų blokuose, daugiabučių gyvenamųjų pastatų butuose pirtis (sauna) gali būti projektuojama savininko nuožiūra tik šeimos reikmėms.

Patalpų Paskirties Keitimo Tvarka

Norint pakeisti patalpų paskirtį iš prekybos į paslaugų, jeigu jau įsigytos patalpos su paslaugų paskirtimi ir naujas savininkas nori teikti paslaugas, gali nereikėti nieko keisti, jei paslaugų pobūdis atitinka esamą paskirtį. Tačiau, norint pakeisti paskirtį iš negyvenamų į gyvenamas, būtina laikytis nustatytos tvarkos, kurią nustato bendrija ar namo savininkas.

Jei įsteigta VšĮ nuomoja butą, kuris yra gyvenamosios paskirties, o namo savininkas yra vienas asmuo, gali reikėti keisti patalpų naudojimo paskirtį.

Situacijos Daugiabučiuose Namuose

• Gyvenamajame daugiabutyje įrengta parduotuvė, kuri savavališkai pasidarė asfaltą krovininėms mašinoms vesti prekes. Jei atstumas nuo lango iki krovininių automobilių yra mažesnis nei 1 metras, reikėtų kreiptis į atitinkamas institucijas.
• Daugiabutyje (4 butai) kaimynas jam priklausančiame pusrusyje atidarė studiją, kurioje vyksta įvairios paskaitos, mokymai, užsiėmimai, žaidimai. Tokiu atveju turėjo būti gautas namo gyventojų sutikimas.

Reikalavimai Ir Sutikimai

Kai name yra 5 savininkai (bendrijos nėra), vienam verslininkui suagitavus likusius 3 savininkus, ir šie nesutinka su paskirties pakeitimu, procesas gali būti sudėtingas. Reikėtų išsiaiškinti, kokie yra teisiniai pagrindai ir ar galima apeiti nesutinkančių savininkų nuomonę.

Komercinio Pastato Rekonstrukcija Blokuotame Name

Jei gyvenamasis namas blokuotas (turi bendrą sieną) su kitu pastatu, kurio paskirtis komercinė, ir naujasis komercinio pastato savininkas ėmėsi rekonstrukcijų (keičia stogo dangą, langus, duris ir ruošiasi įrengti restoraną ar klubą), būtina išsiaiškinti, ar reikalingas blokuoto namo gyventojų sutikimas. Jei bendra siena yra labai laidi garsui, o triukšmingiausia restorano patalpa planuojama už tos sienos, gyventojai turėtų reikalauti, kad būtų laikomasi triukšmo normų ir gautas jų sutikimas.

Ši informacija yra bendro pobūdžio ir kiekvienu konkrečiu atveju būtina konsultuotis su teisininkais ir savivaldybės specialistais.

Daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) darbų pavyzdžiai

DNSB “Bavarija“ kviečia teikti pasiūlymus dėl statybos rangos darbų pirkimo šiems darbams:

1. Energinį efektyvumą didinančios priemonės:
   • Stogo šiltinimas taip pat ir naujos dangos ar naujo šlaitinio stogo įrengimas (išskyrus patalpų pastogėje įrengimą) ir (ar) perdangos po vėdinama šlaitinio stogo pastoge šiltinimas;
   • Fasado sienų (taip pat cokolio) šiltinimas, įskaitant sienų (cokolio) konstrukcijos defektų pašalinimą ir nuogrindos sutvarkymą.
2. Energinį efektyvumą didinančios priemonės:
   • Šildymo ir karšto vandens sistemų pertvarkymas ar keitimas;
   • Ventiliacijos ir rekuperacijos sistemų pertvarkymas, keitimas ar įrengimas.
3. Energinį efektyvumą didinančios priemonės:
   • Balkonų ar lodžijų stiklinimas įskaitant esamos balkonų ar lodžijų konstrukcijos sustiprinimą ir (ar) naujos įstiklinimo konstrukcijos įrengimą pagal vieną projektą;
   • Laiptinių lauko durų ir tambūro durų keitimas, įskaitant susijusius apdailos darbus.

Finansavimas

Nuo 2024 m. Daugiabučių namų atstovų įgyvendinamiems projektams skiriama 3 400 000 (trys milijonai keturi šimtai tūkstančių) eurų, o skirstomųjų tinklų operatoriaus įgyvendinamiems projektams 400 000 (keturi šimtai tūkstančių) eurų (nurodytose sumose taip pat yra įtrauktos ir Agentūrai skirtos lėšos už Priemonės administravimą).Daugiabučio namo atstovo tinkamos finansuoti išlaidos nustatomos:

• daugiabučių namų bendrųjų inžinerinių elektros ar gamtinių dujų sistemų įrengimas ir (ar) pertvarkymas laiptinėse ir bendros paskirties patalpose - 242 eurų su PVM vienam butui;
• butų elektros instaliacijos ar dujų sistemos pertvarkymas - 242 eurų su PVM vienam butui, iš kurio pašalinamas SND balionas ir, jeigu yra bendro naudojimo virtuvė, kiekvienam joje esančiam įvadui, skirtam prijungti elektrinę arba dujinę viryklę;
• įrangos, reikalingos naujam energijos šaltiniui naudoti (elektrinės arba dujinės viryklės), įsigijimas - 242 eurų su PVM vienam vienetui į vieną butą, iš kurio pašalinamas SND balionas arba bendro naudojimo virtuvėse įrengtam vienam vienetui;
• daugiabučio namo atstovui kompensuojamos išlaidos už veiklų administravimą - 3 proc.

Reikalavimai pareiškėjams

Daugiabučio namo atstovas privalo teisėtai atstovauti daugiabučio (-ių) namo (-ų) butų ar kitų patalpų savininkus.

Paraiškų atrankos būdas - tęstinis.

Rezervinės 2023 m. paraiškos

2024 metais pirmenybė dėl finansavimo skyrimo suteikiama 2021-2023 metais teiktoms paraiškoms, tačiau nefinansuotoms paraiškoms pagal Agentūros sudarytą ir su Ministerija suderintą priemonės „Suskystintų naftos dujų balionų daugiabučiuose pakeitimas kitais energijos šaltiniais“ 2021-2023 m. rezervinių paraiškų sąrašą (toliau - rezervinių paraiškų sąrašas). Į rezervinių paraiškų sąrašą įtraukiamos paraiškos, kurioms 2021-2023 metais nepakako finansavimo lėšų ir (ar) kurioms finansavimas buvo skirtas, tačiau projektai per 2021-2023 metus nebuvo įgyvendinti arba nebaigti įgyvendinti.

Daugiau informacijos rasite čia: Suskystintų naftos dujų balionų daugiabučiuose pakeitimas kitais energijos šaltiniais.

tags: #daugiabucio #namo #savininku #bendrija #pastoge