Daugiabučių namų bendrijos pastato priežiūros reikalavimai Lietuvoje

Daugiabučių namų priežiūra yra svarbi norint užtikrinti tinkamą pastato būklę ir gyventojų komfortą. Lietuvoje šią funkciją gali atlikti įvairūs subjektai, įskaitant bendrijas, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotus asmenis arba bendrojo naudojimo objektų administratorius, paskirtus Civilinio kodekso nustatyta tvarka.

Administratoriaus Pasirinkimas ir Funkcijos

Daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai gali pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių LR civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka. Pagrindinės administratoriaus funkcijos apima:

• Gyventojams priklausančio bendro turto priežiūra ir organizavimas.
• Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatų laikymasis.
• Bendrojo naudojimo objektų aprašo sudarymas ir tvarkymas.
• Patalpų savininkų susirinkimų šaukimas ir organizavimas šilumos ūkio klausimais.
• Mokėjimų ir įmokų apskaičiavimas, surinkimas ir naudojimo apskaita.
• Mėnesinių mokėjimo dokumentų rengimas.
• Metinės veiklos ataskaitos rengimas.

Administratorius privalo teikti informaciją apie save, atsakingus darbuotojus, paslaugų teikėjus ir patalpų savininkų atstovus.

Administratoriaus Atsakomybė

Administratorius turi reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus. Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti.

Bendrijos Steigimas

Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai gali steigti butų ir kitų patalpų savininkų bendriją. Bendriją steigia vieno ar kelių daugiabučių namų butų ir kitų patalpų arba kitos paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkai.

Sprendimą steigti bendriją priima butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų steigiamasis susirinkimas. Jeigu bendrija steigiama daugiabučiame name, kurio bendrojo naudojimo objektus administruoja Civilinio kodekso nustatyta tvarka paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius, bendrijos steigimo iniciatoriai prieš 30 dienų iki numatomos bendrijos steigiamojo susirinkimo dienos turi raštu pranešti pastato bendrojo naudojimo objektų administratoriui ir (ar) pastato statytojui apie numatomą bendrijos steigiamojo susirinkimo šaukimo datą.

Apie organizuojamą steigiamąjį bendrijos susirinkimą, jo datą, vietą ir laiką visiems namo butų ir kitų patalpų savininkams pranešama ne vėliau kaip prieš 14 dienų. Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų.

Steigiamojo Susirinkimo Procedūros

Bendrijos steigiamojo susirinkimo sprendimai priimami susirinkime dalyvaujančių butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma. Buto ar kitų patalpų savininkas balsuojant turi po vieną balsą. Bendrijos steigiamojo susirinkimo dalyviai registruojami į sąrašą, kuriame nurodoma: dalyvio vardas ir pavardė ir kita informacija. Jeigu susirinkimo dalyvis yra įgaliotas savininko atstovas, susirinkimo dalyvių sąraše nurodomas įgaliojimo registracijos numeris ir data.

Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra protokoluojamas. Protokolas parengiamas per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos. Protokolą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius. Sprendimas registruoti bendriją priimamas steigiamajame susirinkime.

Notaro patvirtintus dokumentus bendrijos pirmininkas pateikia Juridinių asmenų registrui, kuris per 20 darbo dienų registruoja bendriją arba praneša apie atsisakymą registruoti, nurodydamas priežastį.

Valdytojo Pakeitimas ir Dokumentų Perdavimas

Jei pasikeičia daugiabučio namo valdytojas, naujasis valdytojas turi teisę reikalauti iš buvusio valdytojo dokumentų ir kaupiamųjų lėšų perdavimo. Jei buvęs valdytojas nereaguoja į raginimus, naujasis valdytojas privalo kreiptis į teismą su ieškiniu, prašydamas teismo įpareigoti buvusį valdytoją atlikti veiksmus.

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 29 straipsniu „Ieškinys pareiškiamas teismui pagal atsakovo gyvenamąją vietą. Juridiniam asmeniui ieškinys pareiškiamas pagal juridinio asmens buveinę, nurodytą juridinių asmenų registre. Teismas sprendime nurodys terminą, per kurį atsakovas turės įvykdyti sprendimą.

Jeigu atsakovas įpareigojimo per sprendime nurodytą terminą neįvykdo, ieškovas (naujasis valdytojas) turės kreiptis į teismą, prašydamas išduoti vykdomąjį raštą.

Savivaldybės Priežiūra ir Kontrolė

Savivaldybės atlieka butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir Civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūrą ir kontrolę.

Kauno mieste valdytojų priežiūrą ir kontrolę vykdo Savivaldybės administracijos Būsto modernizavimo, administravimo ir energetikos skyrius. Prašymai pateikiami Savivaldybės administracijai.

Savivaldybės vykdomosios institucijos paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos priežiūros ir kontrolės taisyklės patvirtintos 2020-04-28 Kauno miesto savivaldybės tarybos sprendimu.

Kitos Valdymo Formos

Kita valdymo forma - daugiabučio namo patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartis paprastai patogi tik nedideliems 3 - 10 butų namams. Šią sutartį sudaro visi pastato patalpų savininkai (partneriai). Joje numatoma, kaip patalpų savininkai tvarkys bendrus reikalus, valdys ir prižiūrės daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektus: ar vienas partnerių turės teisę veikti visų partnerių vardu, ar bendrus reikalus tvarkys vienas partnerių, ar visi partneriai kartu. Jei reikalus gali tvarkyti tik visi partneriai kartu, kiekvienam sandoriui sudaryti reikės visų partnerių sutikimo.

Jungtinės veiklos (partnerystės) sutartis turi būti rašytinė, o įstatymo numatytais atvejais - notarinės formos. Jei sutarties formos reikalavimų nesilaikoma, sutartis negalioja. Daugiabučiame name butai parduodami, keičiasi savininkai ir nuomininkai, todėl net ir vienam savininkui pasikeitus, sutartis tampa negaliojanti.

Jungtinę veiklą (kitaip - partnerystę) reglamentuoja LR Civilinis kodeksas. Jame numatyta, kad jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi du ar daugiau asmenų (partnerių) (šiuo atveju - daugiabučio namo patalpų savininkai), kooperuodami savo turtą (bendrąją dalinę nuosavybę, kadangi visi daugiabučio namo patalpų savininkai yra bendrojo naudojimo bendraturčiai), įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui tikslui arba tam tikrai veiklai. Šiuo atveju jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi siekiama nustatyti daugiabučio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu ir priežiūra. Taigi tokios jungtinės veiklos sutarties tikslas - nėra pelno siekimas, todėl ji pagal Civilinį kodeksą dar kitaip vadinama asociacijos sutartimi.

CK nustatyta, kad jungtinės veiklos sutartis turi būti rašytinės formos, o įstatymo nustatytais atvejais - ir patvirtinta notariškai. Tai reiškia, kad jungtinės veiklos pagrindu, jeigu ji rašytinė visi sutarties dalyviai veikia kartu. Bendras turtas, t.y. bendroji dalinė nuosavybė naudojama, valdoma ir ja disponuojama visų partnerių bendru sutarimu. Suprantama, kad tai labai apsunkina jungtinės veiklos sutarties dalyvių (partnerių) veiklą santykiuose su kitais asmenimis (trečiaisiais) (išoriniais santykiais). Todėl esant nemažam dalyvių (partnerių) skaičiui, daug paprasčiau jungtinės veiklos sutartimi įgalioti vieną ar kelis asmenis veikti visų partnerių vardu. Tokiu atveju tas asmuo (asmenys) veiktų visų bendraturčių įgaliojimo pagrindu. O įgaliojimai, kurį fizinis asmuo duoda nekilnojamajam turtui valdyti, juo naudotis ar disponuoti pagal LR CK turi būti notariškai patvirtintas.

Daugiabučių Namų Administravimas

Trumpai apžvelkime, kas tai yra administravimas. Administravimas - tai daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės objektų paprastasis administravimas, kai administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus bendrojo naudojimo objektams išsaugoti ir jų naudojimui pagal tikslinę paskirtį užtikrinti.

Daugiabučiams pastatams, kurių patalpų savininkai nesiėmė patys prižiūrėti nuosavo turto, savivaldybė turi skirti administratorių, taip pat parengti ir patvirtinti jo nuostatus, kuriuose numatoma administratoriaus darbo tvarka ir atsakomybė, patvirtinti privalomų atlikti darbų sąrašą, nustatyti jiems padaryti būtiną administravimo kainą. Administruojami tik tie daugiabučiai namai, kuriuose yra įrengti 3 ir daugiau butų.

Savivaldybės skiriamas administratorius yra kraštutinė priemonė, ja siekiama garantuoti tinkamą daugiabučio namo priežiūrą tol, kol savininkai nesiims jos organizuoti patys. Įstatymų nustatyta tvarka savininkų balsų dauguma visuotiniame susirinkime arba surengus apklausą, priimtas sprendimas bus pagrindas savivaldybei priimant sprendimus dėl administravimo skyrimo. Tačiau daugiabučių gyventojai turėtų suprasti, kad savivaldybės, o ne jų pačių sprendimu paskirtas privačios nuosavybės administratorius varžys jų teises ką nors spręsti patiems. Pastarąją valdymo formą pasirinkę daugiabučio gyventojai administratorių galės rinktis iš administruojančių įmonių sąrašo, kurį sudarys ir viešai paskelbs miesto savivaldybė.

Bendrojo Naudojimo Objektai

Bendrojo naudojimo objektai - bendroji dalinė daugiabučio namo savininkų nuosavybė.

Pavyzdinis daugiabučio namo vidaus tvarkos taisyklių sąrašas:

1. Bendrojo naudojimo patalpose esančius apskaitos, šildymo prietaisus bei įrenginius prižiūrėti.
2. Draudžiama savavališkai įsirengti šildymo sistemas nuo namo šildymo ar karšto vandens sistemų.
3. Tyliuoju paros metu, t.y. nuo 22 val. iki 8 val. darbo dienomis ir nuo 22 val. iki 10 val. dienomis draudžiama triukšmauti ar kitaip trikdyti aplinkinių ramybę, atlikti buto remonto, apdailos darbus.
4. Valant buto balkonus nuo purvo, sniego ar pan. tokie valymo darbai neužterš kitų balkonų ir nesužalos kitų asmenų.
5. Kabinti skelbimus galima tik skelbimų lentose prieš tai gavus bendrijos valdybos sutikimą.
6. Draudžiama palikti stovėti neeksploatuojamus automobilius ilgesniam nei 3mėn.
7. Draudžiama plauti automobilius namo teritorijoje.
8. Butų savininkai nuomuojantys butus privalo supažindinti nuomininkus su vidaus tvarkos taisyklėmis.

Techniniai Prižiūrėtojai Bendrijoje

Bendrija gali įdarbinti techninės priežiūros specialistus arba gali pagal ilgalaikes ar vienkartines sutartis samdyti atitinkamas paslaugas teikiančius asmenis (organizacijas ir fizinius asmenis). Labai svarbu užtikrinti šilumos ūkio priežiūrą ir bendrą pastato techninę priežiūrą. Kai kurios bendrijos atskirai samdo ir elektros priežiūros specialistus.

Plačiau apie statinių techninę priežiūrą skaitykite: 2016 12 30 Aplinkos ministro įsakymas Nr. D1-971 "Dėl statybos techninio reglamento STR 1.07.03:2017 STATINIŲ TECHNINĖS IR NAUDOJIMO PRIEŽIŪROS TVARKA.

Periodinių (sezoninių) apžiūrų metu įvertinami gyvenamojo namo konstrukcijų, bendrojo naudojimo patalpų ir inžinerinių sistemų būklės pokyčiai pasibaigus šildymo sezonui, jų remonto ar kitokio tvarkymo būtinybė.

Svarbu! Visas avarijas likviduoti ir inžinerinių sistemų funkcijas atstatyti reikia kaip įmanoma greičiau, tačiau kiekviena situacija yra individuali - vieną problemą galbūt galima išspręsti greičiau, kitą - lėčiau. Bendrijos pirmininkas yra atsakingas už visų darbų organizavimą, bet konkrečius darbus vykdo bendrijos samdomi specialistai.

Stovai yra bendrojo naudojimo objektas (BNO). BNO atnaujinimo darbai vykdomi pagal poreikį - nustačius pažeidimus, gedimus arba įvykus avarijai, to faktai įforminami apžiūrų aktuose.

Pagal Bendrijų įstatymą bendrojo naudojimo šilumos įranga, įskaitant šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos.

Pastato techninė priežiūra - pagrindinis bendrijos veiklos uždavinys. Net ir naujame pastate gali rastis defektų, kuriuos būtina pašalinti (arba gal pašalins statytojas pagal suteiktą garantiją). Pagal nuolatinių stebėjimų, apžiūrų, statinio tyrimų ar ekspertizės, energijos vartojimo pastate auditą ar pastato energinio naudingumo sertifikavimo duomenis ar šiluminės energijos sąnaudų analizės duomenis, nustatomi privalomieji pastebėtų defektų ir deformacijų šalinimo.

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.83 straipsniu (Žin., 2000, Nr. 74-2262) ir Aplinkos ministerijos nuostatais (Žin., 1998, Nr. 84-2353; 2002, Nr. 1.

Teisiniai dokumentai, kuriais remiamasi vykdant daugiabučių namų priežiūrą:

1. Lietuvos Respublikos civilinį kodeksą (Žin., 2000, Nr.
2. Lietuvos Respublikos statybos įstatymą (Žin., 1996, Nr. 32-788; 2000, Nr. 78-2360; 2001, Nr.
3. Lietuvos Respublikos vietos savivaldos įstatymas (Žin., 1994, Nr. 55-1049; 2000, Nr. 91-2832; 2001, Nr. 64-2323, Nr. 71-2515, Nr. 85-2969, Nr. 99-3519, Nr. 110-3984; 2002, Nr. 33-1256, Nr.
4. Lietuvos Respublikos daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymą (Žin., 1995, Nr. 20-449; 2000, Nr. 56-1639; 2001, Nr.
5. Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2002 m. gegužės 28 d. nutarimą Nr. 752 „Dėl Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. gegužės 23 d. nutarimo Nr. 603 „Dėl daugiabučių namų patalpų savininkų (bendrasavininkių) bendrosios nuosavybės administravimo pavyzdinių nuostatų patvirtinimo“ pakeitimo“ (2002, Nr.
6. statybos techninį reglamentą STR 1.02.06:2002 „Teritorijų planavimo ir statybos techninės veiklos pagrindinių sričių vadovų kvalifikaciniai reikalavimai ir atestavimas“ (Žin., 2002, Nr.
7. statybos techninį reglamentą STR 1.08.02:2002 „Statybos darbai“ (Žin., 2002, Nr.
8. statybos techninį reglamentą STR 1.12. 01:1996 „Statinių avarinės būklės pripažinimo tvarka“ (Žin., 1996, Nr. 114-2645; 1997, Nr. 116-2983; 2000, Nr.
9. statybos techninį reglamentą STR 2.01.01(1):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Mechaninis patvarumas ir pastovumas“ (Žin., 1999, Nr.
10. statybos techninį reglamentą STR 2.01.01(2):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Gaisrinė sauga“ (Žin., 2000, Nr.
11. statybos techninį reglamentą STR 2.01.01(3):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Higiena, sveikata, aplinkos apsauga“ (Žin., 2000, Nr.
12. statybos techninį reglamentą STR 2.01. 01 (4):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Naudojimo sauga“(Žin., 2000, Nr.
13. statybos techninį reglamentą STR 2.01.01 (5):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Apsauga nuo triukšmo“ (Žin., 2000, Nr.
14. statybos techninį reglamentą STR 2.01.01 (6):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Energijos taupymas ir šilumos išsaugojimas (Žin., 1999, Nr.
15. statybos techninį reglamentą STR 2.05.01:1999 „Pastatų atitvarų šiluminė technika“ (Žin., 1999, Nr.
16. statybos techninį reglamentą STR 2.09.02:1998 „Šildymas, vėdinimas ir oro kondicionavimas“ (Žin., 1999, Nr. 13-333; 2002, Nr.
17. statybos techninį reglamentą STR 2.09.04:2000 „Pastato šildymo sistemos galia. Šilumos suvartojimas“ (Žin., 2000, Nr.
18. Respublikines statybos normas RSN 133-91 „Priešgaisrinė apsauga. Bendrieji reikalavimai“, patvirtintas statybos ir urbanistikos ministro 1992 m. vasario 17 d. įsakymu Nr. 25 (aplinkos ministro 2002 m. vasario 22 d. įsakymas Nr. 71 „Dėl Respublikinių statybos normų RSN 133-91 „Priešgaisrinė sauga. Pagrindiniai reikalavimai“ dalinio pakeitimo“ Žin., 2002, Nr.

Apžiūrų metu atskleidus deformacijų, defektų ar grubių namo naudojimo ir priežiūros taisyklių pažeidimų, dėl kurių kyla pavojus žmonių sveikatai ar aplinkai arba galimi dideli materialiniai nuostoliai, atsakingas už apžiūrą asmuo privalo nedelsdamas apie tai informuoti namo savininką (bendraturčius) arba jį (juos) atstovaujančią daugiabučio namo savininkų bendrijos valdybą (bendrijos pirmininką), arba daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartimi įgaliotą atstovą, arba butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administratorių.

Asmuo, kuriam pranešta apie namo, jo konstrukcijų ar inžinerinės įrangos kritinę būklę, turi nedelsdamas imtis veiksmų, apsaugančių žmones, aplinką ir pastatą nuo galimų pasekmių. Pašalinus grėsmę, surašomas atliktų darbų aktas.

Pagal apžiūrų rezultatus organizuojami ir vykdomi nuolatinės priežiūros darbai, sudaromi metiniai ir ilgalaikiai pastato ir jo inžinerinės įrangos privalomųjų remonto (ar rekonstrukcijos) darbų ir jų finansinio aprūpinimo planai.

Namo priežiūros administratorius turi paskirti už nuolatinę namo priežiūrą atsakingą asmenį - namo priežiūros vadybininką, kurio uždavinys būtų vykdyti nuolatinį namo būklės stebėjimą, organizuoti pastebėtų defektų šalinimą, kontroliuoti kitų specialistų atliekamus nuolatinės priežiūros ar remonto darbus, palaikyti ryšius su namo butų ir kitų patalpų savininkais ir naudotojais, arba šias pareigas pavesti kitam darbuotojui.

Keičiantis namo priežiūros administratoriui, buvęs administratorius ar kitas už namo priežiūrą atsakingas asmuo turi per mėnesį nuo sprendimo paskirti kitą administratorių priėmimo dienos paskirtajam administratoriui arba įsisteigusiai daugiabučio namo savininkų bendrijai ar jungtinės veiklos sutartimi įgaliotam asmeniui perduoti namo bendrojo naudojimo objektus valdyti ir prižiūrėti, taip pat - nepanaudotas lėšas šiems objektams remontuoti, rekonstruoti ar kitaip tvarkyti, turimus namo statybos ir techninės inventorizacijos dokumentus, sutartis dėl bendrojo naudojimo objektų priežiūros, remonto ir kitokio tvarkymo, trumpalaikius ir ilgalaikius įsipareigojimus. Perdavimas įforminamas perdavimo ir priėmimo aktu, kurį pasirašo perduodančioji šalis (jos valdymo organo) įgaliotas atstovas ir paskirtasis administratorius ar bendrijos arba jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas atstovas.

Techninės priežiūros žurnalas saugomas per visą pastato gyvavimo laikotarpį.

tags: #daugiabucio #namo #bendrijos #pastato #preiziura