Daugiabučio Namo Administratoriaus Ir Buto Savininkų Teisės Ir Pareigos

Daugiabučių namų priežiūra ir valdymas yra svarbus aspektas užtikrinant komfortą ir saugumą gyventojams. Vienas iš būdų tai įgyvendinti - pasirinkti administratorių, kuris rūpinsis gyventojams priklausančiu bendru turtu ir organizuos jo priežiūrą.

Administratoriaus Pasirinkimas Ir Veiklos Reglamentavimas

Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba LR civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių.

Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus darbą reglamentuoja Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatai (toliau - Nuostatai).

Svarbu atkreipti dėmesį, kad daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai dėl klausimų, susijusių su daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimu, pirmiausia turėtų kreiptis į jų daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų valdytoją.

Administratoriaus Funkcijos Ir Atsakomybės

Administratorius atlieka įvairias funkcijas, užtikrinančias tinkamą daugiabučio namo priežiūrą ir valdymą:

• Sudaro ir tvarko namo bendrojo naudojimo objektų aprašą (toliau ‒ objektų aprašas).
• Šilumos ūkį reglamentuojančių teisės aktų nustatytais atvejais ir tvarka šaukia patalpų savininkų susirinkimą arba organizuoja balsavimą raštu dėl namo šildymo ir karšto vandens sistemos prižiūrėtojo (eksploatuotojo) pasirinkimo, namo šildymo būdo keitimo, namo šildymo ir karšto vandens sistemos pertvarkymo pagal šiai sistemai nustatytus privalomuosius reikalavimus, apsirūpinimo karštu vandeniu būdo, šilumos paskirstymo metodo, karšto vandens tiekėjo pasirinkimo ir dalyvauja įgyvendinant patalpų savininkų priimtus sprendimus.
• Apskaičiuoja mokėjimus, įmokas, tvarko jų surinkimo ir naudojimo apskaitą.
• Finansinę apskaitą ir (ar) mokesčius reglamentuojančių teisės aktų nustatyta tvarka parengia mėnesinius mokėjimo dokumentus (sąskaitas, mokėjimų pranešimus ar kt.) ir Nuostatų V skyriuje nurodytu būdu ne vėliau kaip iki kito mėnesio 10 d.
• Rengia metinę savo veiklos, susijusios su administruojamu namu, ataskaitą (toliau - metinė veiklos ataskaita).

Administratorius taip pat privalo teikti informaciją apie save:

• Informaciją apie administratorių - pavadinimą, teisinę formą, buveinę, bendrąjį telefono numerį, el. paštą.
• Administratoriaus (juridinio asmens) paskirto atsakingo darbuotojo vardą, pavardę, telefono numerį, el. paštą, techninės priežiūros, šildymo ir karšto vandens sistemų priežiūros (eksploatavimo), liftų priežiūros ir kitų paslaugų teikėjų (tarnybų ir (ar) specialistų), avarinių tarnybų telefonų numerius.
• Patalpų savininkų atstovų vardą ir pavardę, kontaktinę informaciją (adresą ir (ar) telefono numerį, ir (ar) el. paštą).

Be to, administratorius turi teisę reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus.

Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti.

Savivaldybės Vaidmuo Priežiūroje Ir Kontrolėje

Butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir Civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūrą ir kontrolę atlieka savivaldybės.

Pavyzdžiui, Kauno miesto savivaldybės administracijos Būsto modernizavimo, administravimo ir energetikos skyrius vykdo valdytojų priežiūrą ir kontrolę pagal patvirtintas taisykles.

Prašymai pateikiami Savivaldybės administracijos Būsto modernizavimo, administravimo ir energetikos skyriui, Laisvės al. 94A, Kaunas.

Bendrijos Steigimas

Bendriją steigia vieno ar kelių daugiabučių namų butų ir kitų patalpų arba kitos paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkai. Bendrijos steigėjai yra butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai. Sprendimą steigti bendriją priima butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų steigiamasis susirinkimas.

Jeigu bendrija steigiama daugiabučiame name, kurio bendrojo naudojimo objektus administruoja Civilinio kodekso nustatyta tvarka paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius, bendrijos steigimo iniciatoriai prieš 30 dienų iki numatomos bendrijos steigiamojo susirinkimo dienos turi raštu pranešti pastato bendrojo naudojimo objektų administratoriui ir (ar) pastato statytojui apie numatomą bendrijos steigiamojo susirinkimo šaukimo datą.

Apie organizuojamą steigiamąjį bendrijos susirinkimą, jo datą, vietą ir laiką visiems namo butų ir kitų patalpų savininkams pranešama ne vėliau kaip prieš 14 dienų. Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų. Bendrijos steigiamojo susirinkimo sprendimai priimami susirinkime dalyvaujančių butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma.

Buto ar kitų patalpų savininkas balsuojant turi po vieną balsą. Bendrijos steigiamojo susirinkimo dalyviai registruojami į sąrašą, kuriame nurodoma: dalyvio vardas ir pavardė ir kita informacija. Jeigu susirinkimo dalyvis yra įgaliotas savininko atstovas, susirinkimo dalyvių sąraše nurodomas įgaliojimo registracijos numeris ir data.

Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra protokoluojamas. Protokolas parengiamas per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos. Protokolą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius. Sprendimas registruoti bendriją priimamas steigiamajame susirinkime.

Notaro patvirtintus dokumentus bendrijos pirmininkas pateikia Juridinių asmenų registrui, kuris per 20 darbo dienų registruoja bendriją arba praneša apie atsisakymą registruoti, nurodydamas priežastį.

Dokumentų Ir Lėšų Perdavimas Pasikeitus Valdytojui

Pasikeitus valdytojui, svarbu užtikrinti sklandų dokumentų ir lėšų perdavimą:

• Naujasis valdytojas gali kreiptis į buvusį valdytoją su raginimu (siųstu registruotu paštu; įteikti pasirašytinai asmeniškai) per nustatytą terminą (pvz. 7 dienų) perduoti dokumentus ir kaupiamąsias lėšas.
• Raginime galėtų būti nurodomos ir Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - CK) 4.84 str. 10 d.

Jeigu buvęs valdytojas į gautą raginimą nereaguoja ar raginime nurodytų reikalavimų perduoti dokumentus ir kaupiamąsias lėšas neįvykdo, arba naujasis valdytojas papildomai neragino buvusio valdytojo įvykdyti savo pareigas, naujasis valdytojas privalo kreiptis į teismą su ieškiniu, prašydamas teismo įpareigoti buvusį valdytoją atlikti veiksmus.

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 29 straipsniu „Ieškinys pareiškiamas teismui pagal atsakovo gyvenamąją vietą. Juridiniam asmeniui ieškinys pareiškiamas pagal juridinio asmens buveinę, nurodytą juridinių asmenų registre.

Teismas sprendime nurodys terminą, per kurį atsakovas turės įvykdyti sprendimą.

Daugiabučio gyvenamojo namo butų savininkams yra žinomos Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso (toliau tekste - LR CK) 4.82 straipsnio 3 dalies nuostatos, kad butų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas.

Tenka pastebėti, kad tikrai ne visi daugiabučių gyvenamojo namo butų savininkai žino, kad rinkti mokesčius, rinkliavas už bendrojo naudojimo objektų priežiūrą turi tik įstatymo tvarka paskirti (išrinkti) subjektai.

Pažymėtina, kad iki šiol galiojusioje teismų praktikoje labai retai kildavo klausimas dėl skolos už daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų priežiūros paslaugas priteisimo pagrįstumo. Tokią faktinę aplinkybę, tikėtina, lėmė sąlyginai nedidelės daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus pateikiamos sąskaitos daugiabučio gyvenamojo namo butų ar kitų patalpų savininkams.

Iki šiol daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkai neanalizavo pateikiamų sąskaitų turinio, jose numatytų paslaugų pagrįstumo.

Mūsų Advokatų profesinė bendrijai teko atstovauti vieną iš daugiabučio gyvenamojo namo butų savininkių, kuri nesutiko su tariamai daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus pateiktomis sąskaitomis ir jų neapmokėjo.

Tarp buto savininkės ir daugiabučio gyvenamojo namo administratoriaus kilo ginčas dėl skolos už tariamai suteiktas daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektams prižiūrėti priteisimo.

Vilniaus miesto apylinkės teismas ir Vilniaus apygardos teismas dėl teisės rinkti rinkliavas, mokesčius už bendrojo naudojimo objektų priežiūrą pasisakė, nagrinėjant civilinę bylą dėl skolos iš daugiabučio gyvenamojo namo buto savininko priteisimo (Vilniaus apygardos teismas civilinė byla Nr. e2A-935-603/2020).

Bylos aplinkybės

Ieškovas, teigdamas, kad yra teisėtai paskirtas daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų priežiūros administratoriumi, pareiškė ieškinį atsakovei dėl skolos už bendrojo naudojimo objektams suteiktų paslaugų priteisimo.

Atsakovė, būdama daugiabučio gyvenamojo namo buto savininkė, nesutiko su ieškiniu, kadangi kilo abejonių, ar ieškovas yra teisėtai paskirtas (išrinktas) daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų administratoriumi, ar paskaičiuoti mokesčiai už tariamai suteiktas paslaugas neviršija įstatymo leidėjo nustatytus dydžius, ar visos paslaugos, numatytos sąskaitose yra priskiriamos prie privalomųjų statinių naudojimo bei priežiūros reikalavimų.

Teismų nustatytos aplinkybė

Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai, išnagrinėję byloje pateiktus įrodymus, konstatavo, kad ieškovas negali būti priskirtas prie teisėtai paskirto daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus.

LR CK 4.84 straipsnyje numatyta, kad bendrosios dalinės nuosavybės administravimas galima įgyvendinti įsteigiant bendriją, sudarant jungtinės veiklos sutartį arba paskiriant bendrojo naudojimo objektų administratorių. Išnagrinėtoje byloje teismai konstatavo, kad ieškovas nėra Vilniaus miesto savivaldybės administracijos paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratoriumi, daugiabučio gyvenamojo namo butų savininkai nėra įsteigę bendrijos, nesudaryta Jungtinės veiklos sutartis.

Aplinkybė, kad ieškovas yra sudaręs sutartį su daugiabučio gyvenamojo namo statytoju dėl daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų priežiūros nesudaro teisinio pagrindo vykdyti daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo priežiūros paslaugas ir reikalauti iš butų ir kitų patalpų savininkų sumokėti už suteiktas paslaugas.

Vertinant ieškovo argumentus, kad teisę statytojui prižiūrėti ir atsakyti už namo bendrojo naudojimo patalpas, inžinerines sistemas ir pastato laikančias konstrukcijas, suteikia LR Statybos įstatymas, teismai pasisakė, kad statytojui kyla pareiga per 1 mėnesį nuo statinio įregistravimo kreiptis į savivaldybės vykdomąją instituciją dėl daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus skyrimo.

Bylos duomenimis remiantis, daugiabučio gyvenamojo namo statytojas įstatymo leidėjo numatytos pareigos neįvykdė - per nustatytą įstatyme terminą nesikreipė į Vilniaus miesto savivaldybės administraciją, kad būtų paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius.

Nagrinėjant civilinę bylą tiek pirmosios, tiek apeliacinės instancijos teismas pasisakė ne tik dėl bendrojo naudojimo objektų administratoriaus teikiamų paslaugų pagrįstumo, teisės reikalauti sumokėti už suteiktas paslaugas, tačiau ir nurodė argumentus dėl papildomų paslaugų, kurios nėra susijusios su nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais.

Teismai konstatavo, kad nėra teisinio pagrindo reikalauti iš butų ir kitų patalpų savininkų mokėti už papildomas paslaugas, dėl kurių butų ir kitų patalpų savininkai nebuvo priėmę sprendimo (sutikimo) LR CK 4.85 straipsnio nustatyta tvarka.

Teismų sprendimų išvados

Ieškovas nėra paskirtas daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų administratoriumi LR CK 4.84 straipsnyje numatyta tvarka, o sutartis su statytoju nėra teisinis pagrindas reikalauti iš butų ir kitų savininkų už suteiktas paslaugas, kadangi butų savininkai nebuvo supažindinti su sutartimi.

Daugiabučio gyvenamojo namo būtų savininkai nėra priėmę spendimų LR CK 4.85 straipsnyje numatyta tvarka dėl papildomų paslaugų. Dėl nurodytų priežasčių ieškovo pareikšti reikalavimai buvo atmesti.

Pažymėtina, kad daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo administravimo paslaugų teikimo pagrįstumas itin turi būti aktualus naujų (ką tik pastatytų) daugiabučio gyvenamojo namo butų savininkams.

Žemiau pateikiama lentelė, apibendrinanti pagrindinius daugiabučio namo administratoriaus ir buto savininkų teisių ir pareigų aspektus:

tags: #daugiabucio #namo #administratoriu #ir #buto #savininkus