Daugiabučio Namo Administravimas Lietuvoje: Teisės, Pareigos ir Priežiūra

Daugiabučio namo administravimas yra procesas, užtikrinantis tinkamą bendro naudojimo objektų priežiūrą ir valdymą. Šis procesas apima įvairius aspektus - nuo teisinių reikalavimų iki praktinių priežiūros darbų. Straipsnyje aptarsime pagrindinius daugiabučio namo administravimo aspektus Lietuvoje, įskaitant teisės aktus, administratoriaus atrankos tvarką, gyventojų teises ir pareigas, bei priežiūros svarbą.

Teisinis Reglamentavimas

Daugiabučių namų administravimą reglamentuoja įvairūs teisės aktai, užtikrinantys tinkamą bendro naudojimo objektų priežiūrą ir valdymą. Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas (LR CK) nustato pagrindinius bendrosios dalinės nuosavybės administravimo principus. LR CK 4.82 straipsnio 3 dalis numato, kad butų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas.

Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2013 m. birželio 20 d. nutarimu Nr. 567 patvirtintas Bendrojo naudojimo objektų administratoriaus atrankos ir skyrimo tvarkos aprašas (toliau - Aprašas) reglamentuoja administratoriaus atrankos ir skyrimo procesą. Aprašas numato, kad prašymus teikti bendrojo naudojimo objektų administravimo paslaugas savivaldybės teritorijoje gali teikti Europos Sąjungos (toliau - ES) valstybės narės piliečiai ar kiti fiziniai asmenys, ES valstybėje narėje įsteigti juridiniai asmenys arba kitos organizacijos ar jų padaliniai, kurie naudojasi ES teisės aktuose jiems suteiktomis judėjimo valstybėse narėse teisėmis, atitinkantys Civilinio kodekso 4.84 straipsnio 7 dalies nuostatas, ir kurių teikiamų bendrojo naudojimo objektų administravimo paslaugų tarifo dydis neviršija tarifo, patvirtinto Šiaulių miesto savivaldybės tarybos 2015 m. birželio 25 d. sprendimu Nr. T-185 ,,Dėl Šiaulių miesto daugiabučių gyvenamųjų namų maksimalaus bendrojo naudojimo objektų administravimo tarifo apskaičiavimo tvarkos aprašo patvirtinimo“, dydžio.

Su prašymu savivaldybės vykdomajai institucijai pateikiama užpildyta Aprašo priede nurodyta Bendrojo naudojimo objektų administratoriaus deklaracija. Už prašyme ir deklaracijoje pateiktos informacijos teisingumą ir teisėtumą atsako prašymą pateikęs asmuo. Aprašo 7 punktas numato, kad asmenys, pretenduojantys teikti bendrojo naudojimo objektų administravimo paslaugas, prašymus savivaldybės vykdomajai institucijai gali teikti kreipdamiesi tiesiogiai, siųsdami paštu ar elektroniniu paštu savivaldybės vykdomosios institucijos interneto svetainėje nurodytu adresu.

Savivaldybės vykdomoji institucija, gavusi prašymą paštu, elektroniniu paštu ar elektroninėmis priemonėmis per kontaktinį centrą, praneša apie tai prašymą pateikusiam asmeniui per 5 kalendorines dienas nuo prašymo gavimo prašymo gavimo būdu arba asmens, pretenduojančio teikti bendrojo naudojimo objektų administravimo paslaugas, nurodytu būdu (paštu, elektroniniu paštu).

Asmenys, pretenduojantys teikti daugiabučių gyvenamųjų namų bendrojo naudojimo objektų administravimo paslaugas, prašymą pateikia Šiaulių miesto savivaldybės administracijai, kreipdamiesi tiesiogiai, paštu ar el.

Administratoriaus Atranka ir Skyrimas

LR CK 4.84 straipsnyje numatyta, kad bendrosios dalinės nuosavybės administravimas galima įgyvendinti įsteigiant bendriją, sudarant jungtinės veiklos sutartį arba paskiriant bendrojo naudojimo objektų administratorių. Daugiabučiams pastatams, kurių patalpų savininkai nesiėmė patys prižiūrėti nuosavo turto, savivaldybė turi skirti administratorių, taip pat parengti ir patvirtinti jo nuostatus, kuriuose numatoma administratoriaus darbo tvarka ir atsakomybė, patvirtinti privalomų atlikti darbų sąrašą, nustatyti jiems padaryti būtiną administravimo kainą.

Administruojami tik tie daugiabučiai namai, kuriuose yra įrengti 3 ir daugiau butų. Savivaldybės skiriamas administratorius yra kraštutinė priemonė, ja siekiama garantuoti tinkamą daugiabučio namo priežiūrą tol, kol savininkai nesiims jos organizuoti patys. Įstatymų nustatyta tvarka savininkų balsų dauguma visuotiniame susirinkime arba surengus apklausą, priimtas sprendimas bus pagrindas savivaldybei priimant sprendimus dėl administravimo skyrimo.

Pastarąją valdymo formą pasirinkę daugiabučio gyventojai administratorių galės rinktis iš administruojančių įmonių sąrašo, kurį sudarys ir viešai paskelbs miesto savivaldybė.

Gyventojų Teisės ir Pareigos

Daugiabučio gyvenamojo namo butų savininkams yra žinomos Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso (toliau tekste - LR CK) 4.82 straipsnio 3 dalies nuostatos, kad butų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas. Pažymėtina, kad tikrai ne visi daugiabučių gyvenamojo namo butų savininkai žino, kad rinkti mokesčius, rinkliavas už bendrojo naudojimo objektų priežiūrą turi tik įstatymo tvarka paskirti (išrinkti) subjektai.

Tačiau daugiabučių gyventojai turėtų suprasti, kad savivaldybės, o ne jų pačių sprendimu paskirtas privačios nuosavybės administratorius varžys jų teises ką nors spręsti patiems. Svarbu, kad gyventojai aktyviau dalyvautų sprendimų priėmime ir taip prisidėtų prižiūrint namų administratorių, bendrijų pirmininkų veiklą. Pastarieji privalo reguliariai teikti gyventojams informaciją apie vykdomus darbus, jų įkainius, taip pat informuoti apie priimtus sprendimus.

Administratoriaus Atsakomybė ir Priežiūra

Administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus bendrojo naudojimo objektams išsaugoti ir jų naudojimui pagal tikslinę paskirtį užtikrinti. Tai apima:

• Bendro naudojimo objektų aprašo sudarymą, paskelbimą gyventojams, papildymą, pakeitimą.
• Pastebėtų defektų, galimų avarinių situacijų ir kitų gedimų fiksavimą atitinkamuose dokumentuose, numatant priemones jų šalinimui.
• Namo būklės įvertinimą ir jos atitikimo privalomųjų reikalavimų visumai nustatymą pagal nuolatinių stebėjimų ir apžiūrų rezultatus.
• Remonto ar rekonstravimo darbų techninės priežiūros vykdymą, remonto darbų kontrolę ir darbų priėmimą.
• Dalyvavimą viešuose aptarimuose, susirinkimuose su gyventojais, gyventojų susirinkimų protokolų vedimą, jų saugojimą, kitų komisijų darbo organizavimą.
• Balsavimo, apklausų raštu organizavimą.
• Veiklos rezultatų apibendrinimą.
• Metinių ir ilgalaikių remonto ar kitokio tvarkymo darbų ir lėšų poreikio planų sudarymą, viešą skelbimą patalpų savininkams.
• Mėnesinių įmokų patalpų savininkams paskaičiavimą ir paskirstymą, sąskaitų-pranešimų spausdinimą, butų ir kitų patalpų apskaitos tvarkymą.
• Pažymų, ataskaitų butų savininkams rengimą, išdavimą.

Savivaldybių administracijos turėtų vykdyti nuolatinę daugiabučių namų administravimo priežiūrą, taip pat užtikrinti, kad subjektai, atliekantys statinių techninę priežiūrą, laikytųsi teisės aktų.

Skundai dėl Netinkamo Administravimo

Deja, bet pasitaiko atvejų, kai daugiabučių namų administravimas vykdomas netinkamai. Seimo kontrolierių įstaiga nuolat gauna skundus dėl informacijos trūkumo apie daugiabučiuose namuose atliekamus remonto darbus, neefektyvios rangovų kontrolės, nereagavimo į gyventojų nusiskundimus dėl prastai atliktų remonto darbų (nesandaraus stogo, drėkstančių sienų, griūvančio balkono, inžinerinių sistemų pažeidimų ir pan.) ir per didelės jų kainos.

Per 2023 ir 2024 m. Seimo kontrolierių įstaiga gavo 106 gyventojų skundus, susijusius su netinkamu daugiabučių namų administravimu ir priežiūra ir savivaldybės pareigūnų neveiklumu, neužtikrinant daugiabučių namų administratorių veiklos priežiūros ir kontrolės. Daugiausia skundų gaunama iš didžiųjų Lietuvos miestų - Vilniaus, Kauno, Klaipėdos, Šiaulių.

Tais atvejais, kai iš gauto skundo arba iš pareiškėjui ir Seimo kontrolierei pateikto savivaldybės atsakymo į rekomendacijas matyti, kad savivaldybės administracija į gyventojų skundus nereaguoja, nesiima priemonių jų spręsti, neatsako į gyventojų paklausimus, o problemos daugiabučiame name nesprendžiamos ilgą laiką, Seimo kontrolierė tyrimą atlieka iš esmės.

Pavyzdžiui, Įstaigoje buvo gautas gyventojo skundas dėl netinkamos daugiabučių namų, esančių Šalčininkų rajone, bendrojo naudojimo objektų valdytojų veiklos, prižiūrint namo techninę būklę, ir savivaldybės administracijos darbuotojų veiksmų (neveikimo), galimai nevykdant administratoriaus priežiūros ir kontrolės. Seimo kontrolierė, negavusi tinkamo paaiškinimo iš savivaldybės, pradėjo tyrimą savo iniciatyva. Tyrimo metu paaiškėjo, jog Šalčininkų rajono savivaldybės administracijos darbuotojai nevykdė jiems priskirtų funkcijų ir nepaaiškino to priežasčių.

Atsakydama į Seimo kontrolierės rekomendacijas, Savivaldybė informavo, kad nustatė planuojamų tikrinti bendrojo naudojimo objektų valdytojų atrankos kriterijų ir rizikos veiksnių sąrašą, įsipareigojo parengti bei paskelbti 2024 m. valdytojų priežiūros ir veiklos kontrolės ataskaitą, pakartotinai atliko skunde nurodyto daugiabučio namo naudojimo priežiūrą, surašė patikrinimo aktą bei pateikė reikalavimus namo administratoriui, kurių vykdymą Savivaldybė įsipareigojo kontroliuoti. Taip pat Savivaldybė informavo, kad organizavo mokymus bendrojo naudojimo objektų valdytojams daugiabučių namų valdymo, kaupiamųjų lėšų rinkimo, finansiniais, ataskaitų rengimo klausimais.

Žemiau pateikiama lentelė, kurioje apibendrinamos pagrindinės administravimo funkcijos ir atsakomybės:

Daugiabučių namų techninės priežiūros tikslas - užtikrinti, kad statinys nekeltų pavojaus šalia namo ar viduje esantiems žmonėms, jų gyvybei, sveikatai bei aplinkai. Tai yra nuolatinis procesas, susidedantis iš nuolatinių patikrų, apžiūrų ir vertinimų. Ši procedūra yra privaloma visiems pastatams. Proceso metu yra vizualiai patikrinamos pastato konstrukcijos, užfiksuojami galimi defektai bei trūkumai, kurie gali sukelti avarijas ar net pastato griūtį.

tags: #daugiabucio #gyvenamojo #namo #a #juozapaviciaus #g