Civilinis kodeksas (CK) apibrėžia bendrosios nuosavybės teisę kaip dviejų ar kelių savininkų teisę valdyti, naudoti jiems priklausantį nuosavybės teisės objektą bei juo disponuoti (CK 4.72 str.). Bendrosios dalinės nuosavybės teisė yra, kai bendrosios nuosavybės teisėje nustatytos kiekvieno savininko nuosavybės teisės dalys (CK 4.73 str.).
Pavyzdžiui, du draugai Ignas ir Tadas įsigijo žemės sklypą. Vadinasi, jie tą sklypą valdo bendrosios dalinės nuosavybės teise. Jei jų sumokėta suma yra vienoda, jų dalis bendrojoje dalinėje nuosavybėje bus po 1/2 dalį. Tačiau, jei Ignas turėjo daugiau pinigų ir sumokėjo 70 proc. sumos, jo dalis bendrojoje dalinėje nuosavybėje bus lygi 70/100 dalių, o Tado - 30/100 dalių.
Pažymėtina, kad kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro turto duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru turtu, taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms.
Bendrosios dalinės nuosavybės valdymas ir naudojimas
Bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Kai yra nesutarimas, valdymo, naudojimosi ir disponavimo tvarka nustatoma teismo tvarka pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį (CK 4.75 str.).
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad bendraturčiai turi pareigą, įgyvendinant valdymo, naudojimo ir disponavimo teises, išnaudoti visas galimybes suderinti savo valią dėl bendro daikto likimo, nesiekti savo interesų apsaugos kito bendraturčio teisių suvaržymo sąskaita ir aktyviai ieškoti priimtiniausio visoms šalims sprendimo būdo. Bendraturčiai turi pareigą visus su bendru turtu susijusius klausimus spręsti vadovaujantis interesų derinimo, proporcingumo, savitarpio supratimo principais (2011-02-28 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-77/2011; 2014-07-04 nutartis civilinėje byloje Nr.
Pagal CK 4.81 str. 1 d., namo, buto ar kito nekilnojamojo daikto bendraturčiai turi teisę tarpusavio susitarimu nustatyti tvarką, pagal kurią bus naudojamasi atskiromis izoliuotomis to namo, buto patalpomis ar kito nekilnojamojo daikto konkrečiomis dalimis, atsižvelgdami į savo dalį, turimą bendrosios dalinės nuosavybės teise.
Kitas bendrosios dalinės nuosavybės teisės įgyvendinimo būdas įtvirtintas CK 4.80 str. 1 d. Taigi, bendraturčiai, įgyvendindami bendrosios dalinės nuosavybės teisę, gali nustatyti naudojimosi bendrąja daline nuosavybe tvarką arba atidalyti savo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės.
Naudojimosi tvarkos nustatymas
Kaip minėta, nekilnojamojo daikto bendraturčiai turi teisę tarpusavio susitarimu nustatyti tvarką, pagal kurią bus naudojamasi nekilnojamojo daikto konkrečiomis dalimis, atsižvelgdami į savo dalį, turimą bendrosios dalinės nuosavybės teise (CK 4.81 str.). Jeigu bendraturčių susitarimas dėl naudojimosi tvarkos nustatymo yra notariškai patvirtintas ir įregistruotas viešame registre, tai jis yra privalomas ir tam asmeniui, kuris vėliau įgyja dalį to namo, buto ar kito nekilnojamojo daikto bendrosios nuosavybės teisėmis (CK 4.81 str. 2 d.). Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad naudojimosi tvarka kiekvienu konkrečiu atveju turi būti tokia, kad nekiltų arba kiltų kiek įmanoma mažiau prielaidų konfliktinėms situacijoms atsirasti (2012-10-12 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-423/2012).
Nors, nustačius naudojimosi tvarką, bendrosios dalinės nuosavybės santykiai nenutrūksta, tačiau savo nuožiūra bendraturtis gali naudotis tik ta konkrečia dalimi, kuri jam priskiriama, tam tikros bendro turto dalys ir toliau gali būti naudojamos bendrai (2017-10-04 nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-343-611/2017; 2022-04-13 nutartis civilinėje byloje Nr.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra pasisakęs, kad jeigu byloje bendraturčių pateikti naudojimosi bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektu tvarkos projektai yra netinkami ir ydingi, teismas turi teisę juos atmesti (2010-01-22 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-13/2010), tačiau teismo atsisakymas tvirtinti žemės sklypo naudojimosi tvarkos nustatymo projektą neužkerta kelio nesutariantiems bendraturčiams iš naujo kreiptis į teismą dėl bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimo pateikiant kitą naudojimosi bendrosios dalinės nuosavybės objektu tvarkos nustatymo projektą (2019-01-03 nutartis civilinėje byloje Nr.
Bendraturčių teisės ir pareigos
Siekiant išvengti galimų nesutarimų visi bendrasavininkai turi gerai žinoti savo teises:
- Teisė gauti pajamas. Kiekvienas iš bendrasavininkų proporcingai savo daliai turi teisę į bendro turto duodamas pajamas.
- Teisė disponuoti savo dalimi. Kiekvienas bendrasavininkas turi teisę valdyti, naudoti ir disponuoti savo turima turto dalimi kaip savininkas.
- Teisė atsidalinti. Kiekvienas bendrasavininkas turi teisę reikalauti atidalyti jį iš bendro turto.
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad bendrasavininkų pareigos yra ne ką mažiau reikšmingos nei teisės:
- Finansinė atsakomybė. Kiekvienas bendrasavininkas atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru turtu, taip pat privalo dalyvauti išlaidose, daromose jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitiems mokėjimams.
- Atsakomybė prieš kitus bendrasavininkus. Kiekvienas bendrasavininkas privalo raštu pranešti kitiems bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyviams apie ketinimą parduoti savo dalį pašaliniam asmeniui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda.
Atidalijimas iš bendrosios dalinės nuosavybės
Kaip minėta, kiekvienas bendraturtis turi teisę reikalauti atidalyti jo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės (CK 4.80 str.). Galimybė atsidalyti iš bendrosios dalinės nuosavybės nustatyta tam, kad būtų galima palengvinti ir supaprastinti savininko teisių į bendrą daiktą įgyvendinimą, kad ateityje būtų išvengta ginčų, kylančių tarp bendraturčių jiems įgyvendinant šias teises.
Visiško atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės atveju pasibaigia bendraturčio su kitais bendraturčiais turėta bendrosios dalinės nuosavybės teisė, o atsidalijęs bendraturtis tampa asmeninės nuosavybės teisės subjektu ir turi teisę atidalytą turtą valdyti, naudoti bei juo disponuoti savo nuožiūra (CK 4.37 str.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo yra išaiškinta, kad CK 4.80 str. 2 d. nustatyta, kad jeigu nesusitariama dėl atidalijimo būdo, tai pagal bet kurio bendraturčio ieškinį daiktas padalijamas natūra kiek galima be neproporcingos žalos jo paskirčiai; kitais atvejais vienas ar keli iš atidalijamų bendraturčių gauna kompensaciją pinigais. Daikto padalijimas natūra kasacinio teismo praktikoje pripažįstamas pagrindiniu atidalijimo būdu, o kompensacijos priteisimas - išimtiniu (subsidiariu). Taigi, visų pirma, turi būti sprendžiamas daikto atidalijimo natūra galimumas, net ir padarant atitinkamą (proporcingą) žalą daikto paskirčiai. Ir tik nesant galimybės atidalyti daikto natūra arba, jei atidalijant natūra daiktą bus padaryta neproporcinga žala jo paskirčiai, atidalijamajam ar kitiems bendraturčiams gali būti priteista kompensacija pinigais (2022-04-06 nutartis civilinėje byloje Nr.
Kaip minėta, nesant galimybės atidalyti daikto natūra arba, jei atidalijant natūra daiktą bus padaryta neproporcinga žala jo paskirčiai, atidalijamajam ar kitiems bendraturčiams gali būti priteista kompensacija pinigais.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad CK 4.80 str. 2 d. normos, kai nė vienas bendraturtis nesutinka gauti kompensacijos pinigais, aiškintinos kartu su nuosavybės neliečiamumo principu, įtvirtintu Konstitucijos 23 straipsnyje, ir CK 4.93 str. nustatytomis savininko teisių apsaugos garantijomis. Toks aiškinimas suponuoja išvadą, kad priteisti kompensaciją be kito bendraturčio sutikimo galima tik išimtiniais atvejais, kai yra šios sąlygos: pirma, išnaudotos visos galimybės padalyti daiktą natūra pagal bendraturčiams tenkančias dalis, tačiau to negalima padaryti be neproporcingos žalos daikto paskirčiai; antra, faktinės aplinkybės yra tokios, dėl kurių daikto dalies paėmimas iš bendraturčio neturėtų būti vertinamas kaip esminis savininko teisių pažeidimas (2011-05-24 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-253/2011). Dėl antrosios sąlygos daikto dalies paėmimas iš bendraturčio neturėtų būti vertinamas kaip esminis savininko teisių pažeidimas, pvz., kai bendrosios nuosavybės dalis, palyginti su kitais bendraturčiais, yra gerokai mažesnė, jos negalima realiai atidalyti, o savininko interesas naudotis bendrąja daline nuosavybe nevertintinas kaip labai svarbus (2010-10-19 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-401/2010).
Bendrosios dalinės nuosavybės teisiniai aspektai
Bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Bendraturčiai, įgyvendindami šias teises, privalo išnaudoti visas galimybes, derindami savo valią dėl bendro daikto likimo, nesiekti savo interesų apsaugos kito bendraturčio teisių suvaržymo sąskaita ir aktyviai ieškoti priimtiniausio visoms šalims sprendimo būdo.
Pagal galiojančius Lietuvos įstatymus, efektyvus ir teisingas naudojimosi bendra nuosavybe tvarkos nustatymas yra svarbus ne tik tarpusavio santykių skaidrumui, bet ir visų bendraturčių teisių užtikrinimui.
Nors bendrąja daline nuosavybe valdomą turtą galima naudoti ir nenustatant konkretaus naudojimosi būdo, iš anksto apibrėžta naudojimosi tvarka padeda išvengti konfliktų tarp bendraturčių ir užtikrinti sklandų turto valdymą.
Jei bendraturčių susitarimas dėl naudojimosi tvarkos nustatymo yra notariškai patvirtintas ir įregistruotas viešame registre, jis yra privalomas ir tam asmeniui, kuris vėliau įgyja dalį to namo, buto ar kito nekilnojamojo daikto bendrosios nuosavybės teisėmis (CK 4.81 str. 2 d.).
Patys savininkai sprendžia, kaip įgyvendinti bendrąją dalinę nuosavybę ir tik tuo atveju, jeigu bendraturčiai nesutaria, kaip ji turi būti įgyvendinta, sprendžia teismas pagal bet kurio bendraturčio ieškinį. Taigi kai yra nesutarimas, valdymo, naudojimosi ir disponavimo tvarka nustatoma teismo tvarka pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį.
Teismų praktika
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo jurisprudencijoje, nagrinėjant bendraturčių ginčus, suformuotos principinės nuostatos, užtikrinančios, kad bendraturčiai visų pirma išnaudotų visas galimybes suderinti savo valią dėl nuosavybės teisės į bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektą įgyvendinimo.
Teismo pareiga yra priimti abiem pusėms priimtiniausią sprendimą, atsižvelgiant į ginčo šalių turimas dalis bendrojoje dalinėje nuosavybėje, įvertinant šalių nesutarimo priežastis, siekiant, kad nustatoma naudojimosi tvarka būtų patogi bendraturčiams, racionali ir tarnautų geresniam nuosavybės valdymui.
Kasacinis teismas taip pat yra konstatavęs, kad atidalijami gali būti ne visi, o tik vienas ar keli bendraturčiai. Atidalijus dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės atidalyta dalis tampa savarankišku nuosavybės teisės objektu.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad, sprendžiant bendraturčių ginčą, kai vienas (ar keli) iš jų reikalauja atidalyti iš bendrosios dalinės nuosavybės, o kitas - nustatyti daikto, kuris yra bendroji dalinė nuosavybė, naudojimosi tvarką, prioritetas turi būti teikiamas atidalijimui iš bendrosios nuosavybės (CK 4.80 str.
Teismų praktikoje teikiama pirmenybė atidalijimui iš bendrosios nuosavybės įgyvendinant nuosavybės teises, nes taip palengvinamas ir supaprastinamas savininko teisių turinį sudarančių teisių įgyvendinimas ir išvengiama ginčų, galinčių kilti tarp bendraturčių.
Sklypo atidalinimo privalumai:
- Savarankiškas disponavimas - kiekvienas savininkas gali parduoti, dovanoti, įkeisti ar statyti be bendraturčių sutikimo.
- Ginčų išvengimas - aiškiai atskiriamos nuosavybės ribos, sumažėja konfliktų, nes jau nebelieka arba sumažėja bendraturčių.
- Turto vertės didėjimas - atskiri sklypai dažnai tampa patrauklesni rinkoje nei bendrasavininkų turtas.
- Atskiras infrastruktūros planavimas - galima individualiai tvarkyti komunikacijas, kelią (yra išimtys, kai būtini servitutai).
Sklypo atidalijimas visada geresnis variantas nei naudojimosi tvarkos nustatymas. Tačiau praktikoje būna per mažas sklypas, arba užstatytas sklypas taip, kad nėra galimybės jo atidalinti. Tuomet reikia nustatyti naudojimosi tvarką.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (LAT) Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija byloje dėl ne gyvenamosios paskirties pastato bendraturčių bendrosios dalinės nuosavybės teisės įgyvendinimo suformuluota tokia teisės aiškinimo ir taikymo taisyklė: sprendžiant, kurios (CK 4.75-4.81 straipsniuose ar CK 4.82-4.85 straipsniuose įtvirtintos) teisės normos reglamentuoja santykius, kurie susiklosto pastato, kuriame yra butų ir kitų patalpų, bendraturčiams įgyvendinant bendrosios dalinės nuosavybės teises, pirmiausiai reikia įvertinti, ar tame pastate esantys butai ir kitos patalpos pastato bendraturčiams priklauso asmeninės nuosavybės teise.
Jeigu pastate esantys butai ir kitos patalpos bendraturčiams priklauso ne asmeninės, bet bendrosios dalinės nuosavybės teise ir todėl bendraturčiai name esančiais butais ir kitomis patalpomis naudojasi pagal nustatytą naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarką, turi būti taikomas CK 4.75-4.81 straipsniuose įtvirtintas teisinis reguliavimas. Jeigu pastate esantys butai ir kitos patalpos bendraturčiams priklauso asmeninės nuosavybės teise, o tokie asmenys pastato bendraturčiai yra tik dėl to, kad jiems bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso pastato bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga (CK 4.82 straipsnio 1 dalis), taikomas CK 4.82-4.85 straipsniuose įtvirtintas teisinis reguliavimas.
Ar CK 4.82-4.85 straipsniuose įtvirtintas teisinis reguliavimas tokiu atveju turi būti taikomas visa apimtimi, priklauso nuo to, kokią pastato naudingojo ploto dalį sudaro butai.
Bendroji dalinė nuosavybė ir buto nuoma
Butas priklauso keliems savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise, t. y. padalintas per pusę ir konkrečiai yra nustatyta, kuris naudojasi tam tikru kambariu. Tačiau vienas iš savininkų ten negyvena, o savo kambarį nuomoja (nuomos sutartis netvirtinta notariškai). Ar nuomojant kambarį dviejų kambarių bute reikia kito kambario savininko sutikimo?
Kaip numatyta Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (CK) 4.73 straipsnio 1 dalyje, bendrosios dalinės nuosavybės teisė yra, kai bendrosios nuosavybės teisėje nustatytos kiekvieno savininko nuosavybės teisės dalys. Bendrosios dalinės nuosavybės teisės turėtojo dalis bendrojoje nuosavybėje gali būti atidalinta, t.y. nustatyta konkreti bendraturčiui priklausanti bendrosios nuosavybės objekto dalis, arba neatidalinta.
Atkreiptinas dėmesys į LR CK 4.78 straipsnį, reglamentuojantį bendraturčio teisės perleisti ar suvaržyti teises į bendrosios dalinės nuosavybės teise turimą savo dalį įgyvendinimo tvarką, kuris numato, kad kiekvienas bendraturtis turi teisę perleisti kitam asmeniui nuosavybėn, išnuomoti ar kitu būdu perduoti naudotis, įkeisti ar kitaip suvaržyti visą savo dalį ar dalies, turimos bendrosios dalinės nuosavybės teise, dalį, išskyrus šiame kodekse nustatytas išimtis.
Taigi, vieno kambario savininkas, kuriam buto kambarys priklauso bendrąja daline nuosavybes teise su atidalinta konkrečia buto dalimi, turi visišką teisę ir laisvę sudaryti nuomos sutartį su trečiais asmenimis dėl kambario nuomos. Įstatymai nenumato pareigos tokiu atveju gauti kito buto bendrasavininko sutikimą, atitinkamai, išnuomavus kambarį be tokio sutikimo, kambario savininkui jokių neigiamų teisinių pasekmių nekyla.
Taip pat pažymime, kad kaip numatyta LR CK 6.579 straipsnio 3 dalyje, terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, nepaisant, kas yra jos šalis, turi būti sudaroma raštu. Be to, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti panaudota prieš trečiuosius asmenis tik įregistravus ją įstatymų nustatyta tvarka viešame registre (LR CK 6.579 straipsnio 4 dalis). Taigi, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis turi būti rašytinės formos, o notariškai jos tvirtinti nėra privaloma.
Bendraturčiui, ketinančiam išnuomoti ar suteikti panaudai (t. y. perduoti neatlygintinai naudotis) sau priklausančią nekilnojamojo turto dalį, kitų bendraturčių sutikimas nereikalingas, jei yra nustatyta naudojimosi bendru turtu tvarka.
Nustatant nekilnojamojo daikto naudojimosi tvarką, patvirtinama, kuriomis konkrečiomis daikto dalimis naudosis bendraturčiai.
Kai naudojimosi bendru turtu tvarka yra nenustatyta ar kitokiais būdais su kitais bendraturčiais nesuderinta (negautas bendraturčių sutikimas), kokį konkretų turtą (jo dalį) vienas iš bendraturčių gali išnuomoti ar suteikti panaudai tretiesiems asmenims, nuomos ar panaudos sutartis negali būti sudaryta (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gruodžio 2 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr.
Svarbu! Pateikta informacija yra bendro pobūdžio ir nelaikytina individualiai pritaikoma kiekvienam atvejui. Konkrečios situacijos aplinkybės ar pasikeitęs teisinis reguliavimas gali lemti kitokį teisinį vertinimą bei atsakymą.
Turto atidalijimas iš bendrosios nuosavybės išmokant kompensaciją bendraturčiui
Kaupiamasis fondas nuomojamame bute
Kyla klausimas, ar nuomininkas privalo mokėti už kaupiamąjį fondą? Atsakomybė kaupti lėšas pirmiausiai tenka buto (patalpos) savininkui, bet svarbu ir tai, ką susitarėte ir kas nurodyta jūsų nuomos sutartyje.
Civilinio kodekso 4.82 str. 4 dalis nurodo: „Butų ir kitų patalpų savininkai taip pat privalo reguliariai kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus. Šios lėšos yra butų ir kitų patalpų savininkų bendroji dalinė nuosavybė. Į šias lėšas negali būti nukreiptas išieškojimas pagal atskiro buto ir kitų patalpų savininko prievoles. Perleidus butą ar kitas patalpas naujam savininkui, su kaupiamosiomis lėšomis susijusios teisės ir prievolės atitenka naujam savininkui. Lėšų kaupimo, jų dydžio apskaičiavimo, sukauptų lėšų apsaugos tvarką nustato Vyriausybė.