Būsto įsigijimas Lietuvoje: tendencijos, iššūkiai ir perspektyvos

Tarp būsto pirkėjų populiarėja nuomok ir pirk paslauga - galimybė apsigyventi savo naujame būste dar nesurinkus pradinio įnašo. Šiuo metu ant bangos - fintech, bet vis daugiau kalbama apie už kelių metų ateisiantį realų proptech bumą. Panagrinėkime, kas yra iš tiesų įdomu būsto rinkoje.

"Nuomokis ir pirk" verslo modelis

Iš esmės visame pasaulyje būsto paskolą pasiimti tampa vis sudėtingiau, yra visokių apribojimų, ypač po praeitos finansinės krizės. Sutaupyti pradiniam įnašui darosi vis sunkiau, nes būsto kainos auga, nuomos kainos auga, nuosavų lėšų, kurias galėtum atsidėti sutaupyti darosi vis sudėtingiau. Be to, kol taupai - nekilnojamas turtas pabrangsta tiek kiek tu sutaupai. Realus rezultatas - jauni žmonės nieko iš tiesų nesutaupo.

Pavyzdžiui, jeigu šiandien nori pirkti butą už 100 000 eurų, po 3 metų, tikėtina, jis jau kainuos 110 000 eurų. Tai dėl šios priežasties tokie modeliai ir atsiranda pasaulyje. Nuomokis ir pirk operatorius nuperka būstą, kurį klientas ateityje norės atpirkti ir jam išnuomoja. Tuo tarpu klientas galės per 5 metus iš Nuomokis ir pirk operatoriaus turtą atpirkti už tą pačią kainą. Dalyje Europos šalių tokį verslo modelį vysto valstybinės įmonės, nes iš esmės ši veikla - yra prieinamumo didinimo prie būsto, t.y. Stengiamės iš tikrųjų padėti žmonėms, kad jiems būtų patogu, gerai ir kad jie turėtų savo namus, tokius kokius nori, o ne tokius kokius sugalvojo kažkoks nuomotojas.

Ar nuosavas būstas vis dar aktualus?

Europoje matosi tendencija, kad turėti nuosavus namus nebėra taip aktualu ir vis daugiau žmonių yra linkę nuomotis vos ne visą gyvenimą. Tuo tarpu mes žmonėms lankstumą ir suteikiame, mes net leidžiame jiems išsinuomoti tai ką jie nori, kas yra gan didelė problema, susirasti būstą kurį nori nuomotis. Mes net leidžiame tam tikromis sąlygomis klientui pasikeisti būstą. Tuo tarpu tradicinės nuomos atveju Lietuvoje nuomotojams nepatinka tavo katė, kitiems, kad turite vaikų.

Mažų būstų populiarumas Vilniuje

Vilniaus nekilnojamojo turto plėtotojai pirkėjams siūlo ne tik naujus butus, bet ir naujus loftus, studijas ar kūrybines dirbtuves. Tai - patalpos, kurių plotas yra mažesnis, nei reikėtų, kad erdvė taptų gyvenamosios paskirties. Jei anksčiau buvo nustatyta, kad butas negali būti mažesnis nei 34 kv m., dabar apibrėžta, kokio dydžio patalpoje turi būti kambarys, virtuvė ir sanitarinis mazgas, kad ji būtų vadinama gyvenamąja. Asociacijos skaičiavimais, pakanka 17-18 kv. m, įrengti minimaliam butui.

Mažo ploto studijas Vilniuje siūlančios įsigyti bendrovės „Trinapolis“ komercijos direktorė Lina Valantiejūtė pasakoja, kad paklausa 15-25 kv. m būstams didėja. Bendrovė yra pardavusi visus 69 „Microloftus“ Žirmūnuose ir pernai lapkritį pradėjo statyti naują namą, kurį sudarys tik studijos. Pasak jos, statomame name parduota trečdalis būstų, nors statybos pradėtos pernai lapkritį.

Mūsų klientas - jaunas žmogus, kuris nenori už būstą daug mokėti, tiek pirkdamas, tiek įsirengdamas ar skaičiuodamas komunalinius mokesčius. Dažnai tai yra pirmas jauno žmogaus būstas, arba kitų asmenų investicija su tikslu vėliau jį nuomoti. Mes dirbame su mažų būstų segmentu ir jame stengiamės likti, nes matome, kad poreikis yra ir jį diktuoja rinka“, - mano pašnekovė.

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos duomenimis, šiuo metu sostinėje dažniausiai perkamas 37-48 kv m būstas, tačiau statomų naujų butų plotų vidurkis kiek didesnis: 52 kv. m. Asociacijos duomenimis, pirkėjai dažniau renkasi to paties ploto butus, kuriuose yra ne 1, o 2 kambariai, taip pat patrauklesniais yra optimalaus išplanavimo būstai, pavyzdžiui, 50 kv. m dviejų kambarių butas yra mažiau patrauklus nei 55 kv m, bet jau 3 kambarių.

Mažos patalpos: dėl mados ar iš skurdo?

Tai, kad pirkėjai renkasi mažus būstus, pastebėjo ir Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos vadovas Mindaugas Statulevičius. „Pirkėjams yra labai svarbus kainos kriterijus, o mažesni būstai - pigesni. Antra, toks būstas yra arba pirmasis būstas studijuojančiam žmogui, jaunai šeimai, arba investicija su tikslu jį nuomoti. Be abejo, ne mažiau svarbu, kur tie objektai yra. Dažniausiai jie yra netoli sutvarkytos viešosios infrastruktūros, centro, prekybos ir pramogų centrų“, - kalba M. Statulevičius.

Specialistas neatmeta, kad yra žmonių, kuriems būsto reikia tik nakvynei, tačiau svarsto, kad veikiausiai sprendimas pirkti mažą būstą lemiamas pinigų stygiaus didesniam pirkiniui. Mano supratimu, būstai Vilniuje yra neadekvačiai brangūs pagal žmonių pajamas, o palyginus buto ir namo sąnaudas, butai yra nepaprastai brangūs.

Pasak jo, šalyse, kurios gali pasigirti aukšta gyvenimo kokybe, skaičiuojama, kad žmogui turėtų tekti apie 30-45 kv. m. ploto. Manoma, kad išsilavinęs žmogus turi tam tikrų poreikių ir tiems poreikiams realizuoti jam reikalingas tam tikras plotas, yra vadinamojo „burbulo“ teorija: jei žmogui yra per mažai vietos, asmuo jaučiasi nepatogiai“, - kalbėjo architektas urbanistas.

Pasak M. Pakalnio, šiuo metu Vilniuje vienam gyventojui tenka apie 25 kv. m. Mes visada sakydavome, kad žmogui turėtų tekti apie 30-35 kv. m, tai yra tam tikras gerovės požymis. Sovietmečiu buvo labai blogai, kai žmogui tekdavo 12-16 kv. m, ir jau tuomet buvo sakoma, kad gyvenimo sąlygos yra prastos.", - kalbėjo jis.

M. Pakalnis nesutinka, kad mažų plotų studijos ar loftai yra pigūs, nes vieno kvadratinio metro kaina dažnai yra didesnė nei naujos statybos ekonominės klasės būsto. Pigumas yra santykinis, jei paskaičiuoti, kiek kainuoja kvadratinis tokio mažo būsto metras ir kas rinkoje yra siūloma už šią kainą.

Vertinant kainas, naujai statomos mažo ploto studijos ir senos statybos daugiabučiuose esantys būstai yra konkurentais. Visgi Lietuvos gyventojams mažo būsto koncepcija yra suvokiama: tėvai ar seneliai mažuose plotuose yra gyvenę. Matome, kad net bendrabučio tipo būstai yra perkami ir parduodami, jei pirkėjas gali sau leisti tik pigesnį nekilnojamąjį turtą.

M. Pakalnis mano, kad būstai turėtų konkuruoti ne mažumu, o tinkama aplinka šeimai ir šiuo atveju seni daugiabučiai turi pranašumų. Be to - ir potencialo. Tam, kad reikalai pajudėtų sparčiau, reikia vieno kito gero projekto. Senieji daugiabučiai stovi gerose vietose esančiuose rajonuose, kuriose yra visa infrastruktūra“, - mano M. Pakalnis.

Jaunų žmonių požiūris į nuosavą būstą

Vos pilnametystės sulaukę jaunuoliai jau svajoja apie nuosavą būstą, rodo „Swedbank“ užsakymu atlikta reprezentatyvi šalies gyventojų apklausa. Banko būsto paskolų duomenys patvirtina, kad svajonėmis jaunimas neapsiriboja: nors finansinės jų galimybės mažesnės, 18-30 metų amžiaus žmonės būstui skolinasi ne mažiau aktyviai nei vyresni gyventojai.

Siekis turėti nuosavą būstą yra labai stipriai įsišaknijęs tarp Lietuvos gyventojų. Pirmuosius savarankiško gyvenimo metus žengiantys jaunuoliai jau tvirtina, kad jiems labai svarbu turėti nuosavą būstą, ir šis troškimas su amžiumi stiprėja. Jei 18-20 metų amžiaus grupėje maždaug 3 iš 4 jaunuolių svarbu turėti nuosavą būstą, tai tarp 27-29 metų amžiaus jaunų žmonių taip teigiančių jau 95 proc.

„Swedbank“ būsto paskolų duomenys rodo, kad pirmąsias būsto paskolas ima jau 18-22 metų sulaukę jaunuoliai. Tarp 18-22 m. amžiaus jaunuolių, turinčių būsto paskolą, dalis nėra didelė, tačiau beveik kas dešimtas būsto paskolos gavėjas yra 22-25 metų amžiaus. Tai patvirtina, kokį stiprų poreikį turėti nuosavą būstą jaučia jaunimas, o, atsiradus galimybei, įsigyja nekilnojamojo turto“, - sako J. Bagdanavičiūtė.

22-25 metų jaunimas praėjusiais metais sudarė 8 proc. visų „Swedbank“ būsto paskolų gavėjų. Daugiausia būsto paskolų išduota 26-30 ir 31-35 metų amžiaus žmonėms: jie sudarė atitinkamai 29 ir 28 proc. visų būsto paskolų gavėjų.

Apklausos duomenys rodo, kad renkantis būstą 18-29 amžiaus žmonėms svarbiausia yra jo kaina (85 proc.). Jaunuoliai dažniau renkasi mažesnio ploto butus, rečiau - didesnio ploto būstą ar individualius namus. Tad jei vidutinė būsto paskola mūsų banke yra 100 tūkst. eurų, tai 18-30 metų amžiaus klientų grupėje ji yra net ketvirtadaliu mažesnė - 76 tūkst. eurų.

Kalbant apie reikalavimus infrastruktūrai, didžiajai daliai - net 73 proc. - apklausos dalyvių, renkantis būstą svarbiausia, kad šalia būtų prekybos centras. Šią infrastruktūrą kaip svarbiausią dažniau nurodo didžiųjų miestų ir rajonų centrų gyventojai. Antroje vietoje pagal svarbą yra viešojo transporto stotelė bei infrastruktūra užtikrinti patogų susisiekimą - tai reikšminga 54 proc. apklausos dalyvių.

Žaliosios zonos greta namų svarbios 45 proc., darželis ar mokykla - 43 proc., poliklinika - 32 proc. apklaustųjų.

Ką svarbu žinoti perkant būstą?

Būsto paieška retai kam būna lengva ir paprasta. Bet tai yra itin atsakingas procesas, kuris vėliau reikšmingai įtakos gyvenimo kokybę, todėl į jį negalima žiūrėti pro pirštus.

Remiantis JAV atliktais tyrimais, žmogus vidutiniškai apžiūri tik 3 namus prieš nusiperkant vieną iš jų. Dėl to prie problemos sprendimų prienama gana siaurai ir apribojami kiti pasirinkimai. Tokiu atveju yra didelė (maždaug 97%) rizika, kad Jūs jų nerasite niekada. Tad neverta ir švaistyti laiką.

Idealius namus daug lengviau yra sukurti, negu rasti. Tam reikia tik išskaidyti Jūsų idealą į kintamas ir pastovias sudedamasias dalis. Pvz., kalbant apie butą - išplanavimas, interjeras gali būti keičiami iš karto ar ilgainiui, o vieta ir aukštas jau bus nekintami.

Jeigu vaikai ir seneliai nėra tie asmenys, kurie finansuoja būsto įsigijimą, nereikia jų klausti “na kaip tau, ar patinka šis butas”? Nes nepaisant to, kad jie gyvens su jumis naujai įsigytame būste, sprendimą (ir atsakomybę už jį) turi priimti perkantys. Dar blogiau, kai į apžiūras vedami maži vaikai, nes jie blaško tėvų ir pardavėjų (brokerio ar savininko) dėmesį, trūkdo susikaupti ir išsamiai susipažinti su parduodamu objektu.

Absoliuti dauguma žmonių bet kurioje situacijoje mieliau pataria “nerizikuoti”. Ir tai visiškai nesusiję su tuo, kad jų nuomone, Jūsų pasirinktas būstas yra prastas ar neatitinka kažkokių konkrečių kriterijų. Čia visai ne apie tai. Prieš pradedant ieškoti naują būstą neįvertinti savo finansinių galimybių.

Kartais pirkėjai perdaug gerai galvoja apie banko požiūrį į jų finansinę situaciją. Tokiu atveju galima sugaišti daugybę laiko norimo būsto paieškai, o jį suradus sužinoti, kad trūksta pinigų. Dar blogiau būna, kai apie tai, kad bankas nesuteiks paskolos, sužinoma tik pasirašius preliminarią sutartį ir sumokėjus užstatą.

Nekilnojamojo turto plėtotojų požiūris

Nekilnojamojo turto projektų plėtojimas yra savotiška šio verslo „sunkioji artilerija“, apimanti visas sritis, reikalaujanti daug žinių ir patirties. Iki statybos leidimo reikia nemažai padirbėti. Akivaizdu, kad šiais metais projektai stabtelėjo, tačiau tikisi, kad ateinantys metai bus tokie pat derlingi, kaip ir keleri pastarieji. Bendrovė per metus pastato ir realizuoja daugiau nei 300 naujų butų. Pagal veiklos apimtis ji priskirtina prie didžiųjų NT plėtotojų, kurių portfelyje yra apie 60 proc.

Nieko nėra maloniau, kaip matyti, kad žmonės, apsigyvenę mūsų sukurtuose ir pastatytuose namuose jais džiaugiasi, yra patenkinti savo gyvenimu juose. Mes juk statome galutiniam vartotojui - prie kiekvieno projekto dirba visa įmonės komanda, architektai, partneriai. Daug žmonių sudeda savo žinias, kūrybą, energiją, kad suprastume ir atlieptume pirkėjo lūkesčiams. Pats procesas yra įdomus, savaip uždegantis.

Bet kadangi esame jauni ir norime eksperimentuoti, tą ir darome. Iki šiol visi netradiciniai sprendimai pasiteisino. Pirmieji pradėjome statyti funkcionalius, racionalaus ploto butus su kiemeliais. Kartais juokaujame, kad tai yra ant žemės paguldytas daugiaaukštis daugiabutis. Žmonės šiame projekte turi nedidelius, dažniausiai trijų kambarių, dviejų miegamųjų butus su atskiru įėjimu, kiemelį ir galimybę parkuoti automobilį prie durų. Jie neturi bendros laiptinės, kaimynų virš galvos. Mes buvome pionieriai šiame segmente. Sėkmingai realizuoti projektai „Town House“ ir „Nok Nok Home“.

Taip. Pastebėjome, kad vis daugiau jaunų žmonių norėtų įsigyti savo būstą, bet turi ribotas finansines galimybes, o kai įsigyja, paaiškėja, kad… neturi laiko jame būti. Taip gimė „Ozo kvartetas“. Tokio dydžio nedidelio ploto būstų projektą drauge su partneriais išplėtojome pirmieji. Daugiau nei 1 ha plote buvo pastatyti keturi A energinės klasės penkiaaukščiai namai su požeminiu parkingu. Kiekviename - po 107 būstus, vieno-dviejų kambarių, kurių plotas - 23-32 kv.m. Kainavo nuo 38 iki 59 tūkst. Irgi juokaujame, kad tai butai tiems, kas nori nakvoti tarp savo daiktų.

Šiems būstams svarbu gera, patogi vieta mieste ir turtinga infrastruktūra netoliese. Nedidelio ploto butų paklausa išlieka. Juos planuojame ir naujuose savo projektuose. „Paribio 12“ kvartale apie 20 proc. būstų bus apie 30 kv. m ploto. Yra dvi tokio pobūdžio turto pirkėjų grupės: galutiniai vartotojai, kurie sudaro apie 60-70 proc., ir investuotojai.

Šiuo metu intensyviai tankinamas Vilniaus centras, miestas plečiasi ir į pakraščius. Sklypai šiuo metu turi didelę vertę, pasirinkimas mažesnis, nei buvo prieš 10-15 m. Pagrindiniai sprendimai dėl projekto vizijos priimami labai ankstyvoje stadijoje, dar prieš sklypo įsigijimą.

Jei iki 2007 m. krizės žmonės rinkdavosi iš 4-5 butų, tai dabar renkasi iš 10 ir daugiau. Dabar mes vėl grįžtame į tą stadiją, kai naujus butus žmonės perka iš brėžinių, pagal dokumentus, tačiau iki tol buvo nemažas laiko tarpas, kai rinkosi iš jau pastatyto būsto ir reikalavimai kokybei išaugo. Reikėjo įdėti darbo, kad parduotum.

Žmonės renkasi ne tik vietą, eksterjerą, bet ir butą, kad jis būtų funkcionalus, gerai išplanuotas. Jiems svarbi aplinka, infrastruktūra, bendros erdvės pastate. Tai pagrindinis pasikeitimas. Jis privertė ir verslininkus augti kartu, investuoti ne tik į kuriamą NT turtą, bet ir aplinką.

Manau, kad per artimiausią dešimtmetį išnyks ar bent jau stipriai sumažės dabar vyraujantys butai su daline apdaila. Šia prasme Europoje likome vieni iš paskutinių mohikanų. Juolab kad bankai, teikdami paskolas, reikalauja turėti ne tik mažiausiai 15 proc.

Finansinis stabilumas ir investicijos į būstą

Nuosavas būstas lietuviams itin svarbus - „Eurostat“ duomenimis, beveik 90 proc. mūsų šalies gyventojų gyvena nuosavuose namuose ar butuose. Tai rodo gebėjimą atsakingai planuoti didelius pirkinius ir kaupti turtą. Vis dėlto, pagrindinis būstas turi tiek vartojimo prekės, tiek investicijos bruožų, todėl vien jo neužtenka ilgalaikiam finansiniam stabilumui. Palyginti su kitų Europos šalių gyventojais, lietuviai vis dar per mažai dėmesio skiria ilgalaikėms investicijoms ir reguliariam taupymui.

Nuosavas būstas - sveikintinas gyvenimo įvykis, tačiau nevertėtų pasikliauti mintimi, kad namai visais atvejais užtikrins ilgalaikį finansinį stabilumą. Pagrindinė priežastis, kodėl būtina turėti atskirą finansinį rezervą yra ta, kad pagrindinis būstas pasižymi žemesniu likvidumu nei kitos investicinės priemonės.

Planuojant investicijas, svarbu įvertinti, per kiek laiko prireikus galėsite turtą paversti pinigais. Naudojantis šiuolaikiniais skaitmeniniais įrankiais, akcijas ar biržoje prekiaujamus fondus įmanoma parduoti per kelias valandas, jei birža veikia ir investicinė priemonė yra paklausi.

Būsto funkcija - užtikrinti gyvenimo kokybę, todėl šiuo atžvilgiu jis yra vartojimo prekė. Tuo metu investicijos bruožai būstui priskiriami dėl to, kad istoriškai ilguoju laikotarpiu būsto vertė didėjo, kas nėra būdinga vartojimo prekėms, kurias sunaudojus vertė prilygsta nuliui.

Investavimo esmė - įdarbinti pinigus taip, kad bėgant laikui jie generuotų pajamas bei augintų pradinio kapitalo vertę. Kaip jau minėjau, nuosavas būstas turi investicinių savybių, tačiau taip pat užtikrina bazinius asmens ar šeimos poreikius. Tuo metu akcijos, obligacijos, biržoje prekiaujami fondai, trečiosios pakopos pensijų fondai, nuomai įsigytas antrasis nekilnojamasis turtas skirti būtent kapitalo auginimui.

Svarbu rinktis tokias priemones, kurių rizika atitinka jūsų toleranciją, ir investuoti tik tą pajamų dalį, kurios neprireiks kasdieniams poreikiams. Net jei šiuo metu neturite papildomo rezervo, pradėti taupyti galima nedidelėmis sumomis. Rekomenduojama kas mėnesį atsidėti apie 20 proc. šeimos pajamų, kol sukaupsite 3-6 mėnesių pajamų dydžio finansinę pagalvę. Ją verta laikyti itin likvidžiose priemonėse.

Namai suteikia saugumą ir komfortą, o įvairios investicijos padeda auginti kapitalą ir palaikyti finansinį stabilumą.

Pandemijos įtaka būsto rinkai

Būsto įsigijimą paskatino būtent pandemija ir jos atnešti pokyčiai. Nuotolinis darbas, didesnių bei naujesnių būstų, parodė ir apklausos rezultatai. Nuosavo būsto įsigijimas tapo Y kartai. Pasak J. piliečiais, todėl natūralu, kad juos rimtai domina nuosavo būsto įsigijimas. Taip pat auga vadinamojo atostogų būsto paklausa.

Apibendrinant, būsto rinka Lietuvoje yra dinamiška ir nuolat besikeičianti, todėl svarbu nuolat sekti tendencijas ir priimtiInformuotus sprendimus.

tags: #butu #tikrai #idomu