Šakiuose sklando geros žinios naujakuriams - dviejuose jau baigiamuose rekonstruoti pastatuose jų laukia daugiau nei trys dešimtys naujų, šiuolaikiškai įrengtų butų. Tai pirmoji pasiūla rajono daugiabučių rinkoje per visą nepriklausomybės laikotarpį. Vis tik šios ilgai lauktos statybos proveržio nežada. Mero Raimondo Januševičiaus bandymas prisikviesti nekilnojamojo turto vystytojus baigėsi niekuo - Šakiai jiems neįdomūs.
Palyginimui, visoje Lietuvoje pernai įregistruota apie 113 tūkst. nekilnojamojo turto (NT) objektų pardavimų, iš kurių 30 tūkst. butų (12 proc. mažiau nei 2022 m.) ir 11 tūkst. individualių namų (8,5 proc. mažiau nei 2022 m.). Daugiausiai NT objektų parduodama didmiesčių ir jų žiedinėse savivaldybėse.
Nekilnojamojo turto rinkos tendencijos Lietuvoje.
Sovietinė Pasiūla ir Kainos
Lankomiausias nekilnojamojo turto portalas aruodas.lt praėjusią savaitę skelbė apie penkių butų Šakiuose pardavimą. Buvo siūlomas trijų kambarių butas 1967 m. statybos name E. Steponaičio gatvėje, dviejų - 1980 m. Šaulių g., trijų bei dviejų - 1986m. S. Banaičio g. ir vieno kambario butas 1975 m. name Bažnyčios gatvėje.
Vieno kvadratinio metro kaina, priklausomai nuo buto įrengimo, svyravo nuo 519 iki 1087 eurų. Šie objektai gana tiksliai atspindi pastarųjų metų situaciją: žemą butų pardavimo sektoriaus aktyvumą, išimtinai sovietinio laikotarpio pasiūlą bei gana aukštą suremontuotų, tvarkingų butų kainą.
Registrų centro atstovas Mindaugas Samkus informavo, kad praėjusiais metais Šakių rajone įregistruoti 88 butų ir 149 gyvenamųjų namų pardavimai. Lyginant su 2022 m., butų pardavimai sumažėjo 15 proc., individualių namų - beveik nepasikeitė. Per pirmuosius keturis šių metų mėnesius parduoti 32 butai (pernai analogišku laikotarpiu 28) ir 40 namų (pernai - 36).
🎢JAV akcijų rinkos savaitės apžvalga #trump #aapl #ai #pfe #csco #tsla #fed #ibkr
Provincijos Iššūkiai ir NT Brokerių Įžvalgos
„Šakiai - provincija, tai ne Vilnius ar Kaunas. Nors lyginant, pavyzdžiui, su Jurbarku, rinka čia įdomesnė, aktyvesnė“, - sako NT brokerė Albina Melinskienė, didesnį perkamumą siedama su geromis mūsų krašto žemėmis, stipriais ūkiais.
Vis tik bendrame šalies NT žemėlapyje tarp Šakių ir kitų provincijos miestų, toliau nuo didmiesčių nutolusių rajonų centrų ji išskiria daugiau panašumų nei skirtumų. „Situacija daug kur tokia pati. Kaišiadoryse, Raseiniuose, kaip ir Šakiuose, per nepriklausomybės laikotarpį neiškilo nė vienas daugiabutis. Naujoms statyboms nėra pakankamos paklausos, nes trūksta patrauklių darbo pasiūlymų, jaunimas, vidutinio amžiaus žmonės išvažiuoja į didmiesčius, emigruoja“, - pagrindinį trikdį įvardija specialistė, pabrėždama ir skirtingą investicijų grąžą: tarkim, Kaune ji net trečdaliu didesnė nei Šakiuose.
Dauguma A. Melinskienės sandorių Šakiuose - individualių namų pirkimas-pardavimas. Pastaruoju metu gana aktyviai domimasi 100 kvadratinių metrų namais, jų kaina su daline apdaila svyruoja nuo 100 iki 150 tūkst. eurų. Iki šiol butų Šakiuose neteko pardavinėti, bet dabar tarp jos siūlomų objektų yra keli baigiamame rekonstruoti buvusiame policijos pastate. Brokerė nesiima spėlioti, ar keliasdešimt į rinką įliejamų naujų butų kardinaliai paveiks situaciją Šakiuose, bet pokyčiai džiugina.
Tvarkomi du pačiame centre esantys pastatai - jie ne tik pakeis miesto veidą, bet ir sukurs šiuolaikinius kriterijus atitinkančią būsto pasiūlą, kurios iki šiol trūko.
Nauji Projektai Šakiuose
Susidomėjimas butais buvusiame policijos komisariate pranoko jį rekonstruojančio verslininko Tautvydo Juškaičio lūkesčius. Bet naujų statybų savajame mieste šakietis daugiau nesiimtų, dairytųsi į didmiesčius ar kurortus, kurie kur kas brangesni.
Buvęs Policijos Komisariatas: 13 Modernių Butų
Buvusį policijos komisariatą prieš trejus metus aukcione įsigijęs kraštietis Tautvydas Juškaitis dalį jame įrengiamų butų pardavė vos tik pradėjęs rekonstrukcijos darbus. Kraštiečių aktyvumas jo nenustebino, mat prieš imantis projekto atlikta rinkos analizė parodė nemenką naujos statybos ar šiuolaikiškai suremontuotų butų patrauklioje miesto vietoje poreikį.
„Pats savo šeimai ieškojau didelio, trijų miegamųjų, šiuolaikiškai įrengto buto geroje vietoje Šakiuose, bet nieko panašaus nepavyko rasti. Namo paieškos taip pat nebuvo sėkmingos. Praėjus pusmečiui pamačiau, kad bus parduodamas policijos komisariatas. Ryžausi dalyvauti aukcione, nes jau žinojau, kad paklausa bus“, - prisimena T. Juškaitis, aukcione pasiūlęs beveik dvigubą nei pradinė kainą (160 tūkst. eurų) ir tapęs laimėtoju.
Buvęs policijos komisariatas Šakiuose, rekonstruojamas į modernius butus.
Iš esmės rekonstruotame pastate paliktos tik išorinės sienos, visas vidus, įskaitant perdangas, išgriautas siekiant sukurti šiuolaikines erdves - suplanuota trylika 36-110 kv. m butų.
Pagal pradinį sumanymą butai turėjo būti mažesni (44-52 kv. m), tačiau paaiškėjus, kad dauguma susidomėjusiųjų pageidauja didesnio ploto, prabangesnių erdvių, teko koreguoti projektą. „Pirmieji klientai čia apsigyvens jau rugsėjį, iki metų pabaigos bus baigti ir visi kiti butai. Parduodame juos beveik su visa apdaila, iki sienų dažymo ir grindų klojimo. Kadangi pats ruošiuosi gyventi tame pastate, klientūrą, prisipažinsiu, šiek tiek rinkausi. Tarp mano kaimynų bus mokytoja, dantų technikė, odontologė, buhalterė, ūkininkas - paprasti žmonės, atstovaujantys vidurinei klasei, amžius - nuo 23-ejų iki 50 metų“, - būsto pirkėjo portretą nusako T. Juškaitis, juokdamasis, kad verslininko tarp kaimynų nebus nė vieno.
Sąmata, lyginant su pradine, pabrango du kartus. Tai lėmė pasikeitusi geopolitinė situacija, virsmai rinkoje, papildomų investicijų pareikalavę nenumatyti techniniai sprendiniai. Galutinė pardavimo kaina taip pat padidėjo.
„Tačiau ne du kartus. 2021 m. buvau apskaičiavęs 800-900 eurų kv. m kainą, dabar ji siekia 1150-1200 eurų. Teko pabrangimą prisiimti pelno sąskaita, nes, dar labiau pakėlus kainą, žmonės greičiausiai nebūtų gavę banko paskolų, - aiškina T. Juškaitis - Beje, sunkumų su bankais ir be to netrūko. Turto vertintojai negalėjo nustatyti parduodamo turto vertės, nes nei Šakiuose, nei aplinkiniuose rajonuose iki tol nebuvo naujų butų pardavimų. Man pačiam teko sukurti tą praktiką, nusiperkant pirmąjį butą.“
Vis tik ši patirtis šakietį pamokė, todėl būsimiems statybų projektams rinktųsi didmiesčius arba kurortus, kur kvadratinio metro kaina bent keturiskart didesnė nei rajono centre.
„Šešupės Namai“: Buvusi „Sodra“
Šakių naujakuriai dairosi ir į buvusią „Sodrą“. Pastatą rekonstruojantis verslininkas Arūnas Tarnauskas pavadino jį „Šešupės namais“ ir jau baigia įrengti komercines patalpas pirmajame aukšte, o trijuose aukštesniuosiuose 19 vieno-trijų kambarių butų nuo 19 iki 86 kv. m ploto. Kvadratinio metro kaina - 1500 eurų (su daline apdaila).
„Šešupės namai“ Šakiuose - buvusi „Sodra“, rekonstruojama į butus.
„Vietoje gyvendami viską suvokiame, viską jaučiame. Naujų daugiabučių, išskyrus socialinius būstus, nepriklausomybės metais nebuvo statyta, nors poreikis yra. Priežastis akivaizdi: statybų kaina tiek Šakiuose, tiek Vilniuje ta pati, o pirkėjų kainos lūkesčiai skiriasi. Dabar daugiabučiai jau pradedami statyti apskričių centruose, o rajonų centruose jų turbūt nesulauksime dar ilgą laiką“, - situaciją įvertina verslininkas.
Savo projekto A. Tarnauskas ėmėsi pasitaikius palankiai progai nupirkti buvusią „Sodrą“ iš Turto banko. Nuo pat pradžių neatrodė, kad jis bus rizikingas, juo labiau dabar, kai savivaldybė vis garsiau kalba apie gyvenamojo ploto trūkumą. „Esame pačiu laiku“, - neabejoja verslininkas.
Kotedžų Kvartalo Projektas
Bendrovės „Bakūžė LT“, statančios skydinius ir karkasinius namus, vadovas Vaidas Morkevičius rinkos prošvaisčių rajone nemato. Prieš dvejus metus jam pačiam teko atsitraukti nuo sumanyto kotedžų kvartalo projekto, nes rinkos kaina, tuo metu kaip tik šovusi į viršų, pirkėjų nepritraukė - pardavimo skelbimai beveik jokio dėmesio nesulaukė.
„Vieta labai graži, prie ežero, priešingoje pusėje negu bažnyčia. Būtų iškilęs jaukus privatus dešimties kotedžų kvartaliukas. Turime architektūrinius brėžinius, vizualizaciją, bet jie guli stalčiuje“, - sako V. Morkevičius, šio plano kol kas nežadantis atgaivinti.
Savivaldybės Pozicija ir Būsto Trūkumas
Anot mero, Šakiams reikia bent vieno daugiabučio, kad rinka būtų stabilizuota. Šiuo metu gyvenamojo ploto ieškantys žmonės susiduria su dideliais sunkumais. Didžiausia problema mieste - vieno kambario butai, sovietinės statybos namuose jų nėra.
„Nesame statybų vystytojai, kad statytume daugiabučius ir parduotume, - į klausimą, ką daro savivaldybė būsto situacijai pagerinti, atsako meras. - Tai verslo niša. Šakiai prie to jau pribrendo - tiek pačių butų, tiek jų nuomos kainos nelabai skiriasi nuo Kauno rinkos.
Būsto Įperkamumo Problemos Europoje
Deja, kitos Europos šalys situaciją mato panašiai apokaliptiškai. Štai, Praha pernai tapo miestu, kuriame būstas yra neįperkamiausias Europoje. Per pastaruosius penkerius metus butų kainos išaugo daugiau kaip 50 proc., o nuomos kainos - 30 proc. Tuo tarpu vidutinis darbo užmokestis padidėjo tik 21 proc., o realus darbo užmokestis sumažėjo net 15 proc.
Remiantis „Politico” analize, norint įsigyti 75 kvadratinių metrų butą Prahoje, reikia 25 vidutinių metinių darbo užmokesčių, daugiausiai Europoje. Vis daugiau žmonių būstui išleidžia nerimą keliančią dalį savo pajamų: Prahoje net 25 proc. namų ūkių būstui išleidžia daugiau nei 40 % savo pajamų.
Štai Ispanija sprendžia ne tik būsto įperkamumo problemą. Šalyje itin opi skvoterių - neteisėtai svetimoje nuosavybėje apsigyvenę įnamiai, dažnai sunkiai iškeldinami, pasikeičiantys spynas ir kitaip apsunkinantys procedūrą.
Būsto Krizės Priežastys ir Sprendimai Lietuvoje
Aukšta statybos kaina, lemta dar Rusijos invazijos į Ukrainą pradžioje sukeltų statybos kaštų. 2022-ųjų pirmąjį pusmetį matėme labai staigų kainų ir kaštų kilimą, statybos medžiagų kainų kilimą. Tai virto ir į aukštesnes turto kainas. Tai rinkoje matome gerus pusantrų metų. Žinoma, yra pasiūlos stygius: nepakankamai statėme, o tai susiję ir su pasikeitusiais valstybės institucijų reikalavimais - tiek kokybiniais, tiek mokestiniais. Jie lėmė tam tikrų namų plėtojimo projektų pristabdymą arba atsisakymą. Ir tai tęsiasi jau 2021-ųjų. Taigi, apima dar ilgesnį laikotarpį.
Pirmiausiai buvo įvesti nauji mokesčiai už plėtrą valstybinėje žemėje. Tai reiškia, pasikeitęs žemės įstatymas, kuris reikalavo plėtotojų, vystančių projektus nuomuojamoje iš valstybės žemėje. O miestuose turbūt daugiau negu du trečdaliai, jei ne absoliuti dauguma, projektų yra vystoma valstybinėje žemėje, ne privačioje, o valstybinėje. Reiškia, už teisę statyti vystytojas turi susimokėti iki 75 proc. sklypo vertės, dar kartą beveik sklypo kainą sumokėti, nors šios nuosavybės jis neįgyja.
Kitas reikalavimas buvo infrastruktūros mokesčiai. Įstatymas numatė, kad vystytojai turi prisidėti prie infrastruktūros vystymo savivaldybėse pagal nustatytus tarifus. Tie tarifai tarpusavyje skiriasi, bet prideda keliasdešimt eurų už kvadratinį metrą ir tai prisideda prie statybos kaštų. Na, o paskutinis - apskritai savivaldybių reikalavimai ir biurokratija.
Nevaldomos priežastys yra nuo 2022-ųjų liepos mėnesio išaugusios palūkanos ir gyventojų galimybė gauti paskolas įsigyti būstą. Nes daugiau negu pusė turto, o ekonominiame segmente - turbūt du trečdaliai turto yra nuperkama su banko paskola. Jei jos negali gauti, negali sukaupti pradinio įnašo, lieki užribyje.
Būsto Kainų ir Atlyginimų Koreliacija
Didžiausias kainų augimas buvo turbūt 2021-aisiais, 2022-ųjų pradžioje. Tada turėjome turto kainų augimo šuolius dėl įvairių priežasčių, viena jų - kovidinė parama, daug jos buvo metama į įvairius ekonomikos segmentus, tame tarpe buvo stimuliuojamas ir nekilnojamojo turto vystymas. Paklausa buvo didžiulė, žmonių atlyginimai augo. Turto kainos Lietuvoje tada augo labiausiai Europoje - metinis augimas 2021-aisiais sudarė 22 proc. Atlyginimai, kaip pamename, tiek neaugo - augo apie 10-11 proc. Tai lėmė disproporciją. Žmonių galimybė ir turto kainos pradėjo ženkliai skirtis.
Rusų tema čia apskritai išsemta, nes įsigyti turtą jiems yra begalės apribojimų, tai jie galėtų padaryti nebent per bendras įmones ar bendrus verslus. Kaip tik neseniai apklausiau kolegas, tai piliečių iš Rusijos, pastaruoju metu įsigyjančių nekilnojamąjį turtą, yra iki procento. Taip vyksta bent pastaruosius du metus. Baltarusiai daro kiek didesnę įtaką, nes jų įmonės keliasi į Vilnių, Kauną, ir dalis jų įsigyja nekilnojamąjį turtą, kuriame gyvena įmonių darbuotojai. Tarkime, buvo įvykęs didesnis sandoris su 70 nupirktų butų, įvykęs prieš porą metų. Tai tokių atvejų buvo, bet jie yra pavieniai ir dažnai nesikartoja - nėra, kad įmonės be sustojimo dešimtimis pirktų butus arba patys baltarusiai čia juos įsigytų. Jie labiau linkę naudotis ilgalaike nuoma.
Tačiau vėl - dabar ji nėra tokia ryški, kaip buvo prieš du metus, prieš metus, per atvykstančiųjų piką. Kalbant apie ukrainiečius, jie neįsigyja turto, dažniausiai renkasi nuomą, kuri yra vidutinė ir pigesnė.
Situacija Didmiesčiuose ir Provincijoje
Yra šiokia tokia atskirtis, nes didmiesčiuose visgi pasiūla yra ir tie, kurie nori įsigyti kokybišką, energetiškai efektyvų būstą, gali rasti tai, ko ieško, o regionuose tiesiog tokių beveik nestatoma. Kodėl? Nes statyba kainuoja panašiai, kaip didmiestyje, bet perkamoji galia regione gerokai mažesnė. Taigi, rizikuoti neparduoti neapsimoka. Žmonės arba keliasi į regionų centrus bei didmiesčius, arba lieka ten, kur yra, nekeisdami savo buities, negerindami savo sąlygų.
Jei kalbėsime apie tris didmiesčius, geriausia situacija yra Klaipėdoje. Turto kainos ten nėra tokios aukštos, o atlyginimai - pakankamai aukšti. Kaune situacija panaši į Vilniaus, tik truputį geresnė. Kainos panašiame segmente yra kiek mažesnės, o atlyginimai skiriasi vos keliais procentais. Na, o Vilniuje sostinės efektas, ekonominio centro efektas lemia tai, kad nors ir atlyginimai čia aukščiausi, bet ir kainos aukščiausios. Įperkamumas Vilniuje gal blogesnis, bet taip sostinėse būna.
Valstybės Pagalba ir Užsienio Praktikos
Dabar tik privatus verslas kuria, stato būstą, o būstas žmogui yra nacionalinio saugumo klausimas, netgi priežastis keisti šalį, jei negali rasti, įpirkti tinkamo. Tai vienas svarbiausių nacionalinio saugumo ir nacionalinės politikos klausimų, nesulaukiantis pakankamai dėmesio.
Valstybės politika yra orientuota į tam tikrą paramą, bet labai mažam segmentui ir trumpam laikotarpiui, padedant įsigyti būstą nutolusiuose regionuose. Parama konstruojama taip, kad jei perki būstą toliau nuo didmiesčių, regionų centrų, gauni tam tikrą paramos procentą. Tau dalinai padeda kompensuoti turto įsigyjimą arba namo statybos kaštus. Ji įvesta Žaliųjų valstiečių ir kol kas dabartinės, konservatorių valdžios, tęsiama. Bet mes manome, kad ji netaikli.
Taiklesnė parama, net jei mažesniu intensyvumu, būtų taikyti ją didmiesčiuose, ten, kur kuriasi žmonės, kur jie nori gyventi, kur traukia jaunos šeimos, jauni profesionalai, uždirbantys aukštesnius atlyginimus, galintys mokėti aukštesnius mokesčius, kurie nugula į tą patį miestą. Tokia pagalba būtų tikslingesnė. Čia susitarimo su valdžia mes kol kas neturime ir parama apsigyvenimui didmiesčiuose kol kas nenumatoma jokia. Bet manau, kad tai turėtų būti peržiūrėta - ar įsigyjimui, ar nuomai.
Kita priemonė, kurią garsiau taiko kaimynai lenkai, ir kuri susilaukia taip pat ir kritikos, bet gerokai pagerina prieinamumą prie būsto jaunoms šeimoms net ir didesniuose miestuose, yra dalies palūkanų kompensavimas. Lenkijoje apie 6-7 procentai metinių palūkanų turėtų būti mokama, norint įsigyti būstą, vadinasi, tai, kas yra virš 2 procentų, sumoka valstybė, likusius susimoka žmogus. Tokia parama galėtų būti taikoma ir pas mus.
Reikia, kad valstybė pati investuotų ir plėstų tą prieinamo, įperkamo būsto fondą - Vokietija, Austrija, Didžioji Britanija turi didžiulius fondus ir pati valstybė investuoja į būsto plėtrą.
Parama Regionuose
Šiemet, kiek mačiau, šioms priemonėms skirta 20 milijonų eurų, manau, kad tai šalies mastu yra mažoki skaičiai. Bet, kiek žinau, yra laukiančių eilėje, tų, kurie domisi, yra aktyvūs, nėra, kad ši parama neišnaudojama. Tikrai išnaudojama ir jos dar trūksta. O ar ji taikli, tai kitas klausimas, nes žmones stumia iš ten, kur jie norėtų gyventi, į ten, kur jie galėtų gyventi vien dėl subsidijos.
Verslas siūlo tam tikras išeitis žmonėms, kurie dabar negali gauti paskolos ir įsigyti būstą su kreditu. Yra tokia „Rent2buy” sistema, kurią keli mūsų asociacijos nariai taiko (aut. past. - tai išperkamoji nuoma, kai pradinis įnašas, reikalingas banko finansavimui, sukaupiamas mokant fiksuotas mėnesines nuomos įmokas). Ji, žinoma, kainuoja brangiau, bet žmogus turi išeitį. Tai štai valstybė jokių tokių priemonių nesiūlo.
Remiantis „Oberhaus” analitikų duomenimis, geriausią įperkamumą mes turėjome 2020-ųjų pabaigoje. Turto kainos dar nebuvo spėję pakilti, o atlyginimai ir žmonių tikėjimas būsto rinkas buvo dideli.
tags: #butu #rinka #provincijos