Pastarąjį kartą gyvenome „normaliai“ lygiai prieš penkerius metus - 2020-ųjų kovą. Vilniaus nuomos rinka per šį laikotarpį patyrė vienus iš dramatiškiausių pokyčių per visą nepriklausomos Lietuvos istoriją.
Remiantis NT paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ duomenimis, vidutinė vieno-trijų kambarių buto nuomos kaina, kuri 2020 m. pradžioje siekė 450 eurų per mėnesį, 2024 m. gegužę pasiekė 725 eurus. 61 proc. šuolis vos per pusę dešimtmečio.
Tai nėra tiesioginė ekonomikos augimo pasekmė. Šį kainų kilimą lėmė trys susipynę globalūs veiksniai: pandemijos sukelta migracija, Rusijos karas Ukrainoje ir centrinių bankų reakcija į rekordinę infliaciją.
Prieš penkerius metus Vilniaus nuomos rinka buvo stabilus mechanizmas, veikiantis nuspėjamais ciklais. Investicijos į butus nuomai generavo solidžią, bet ne išskirtinę grąžą. Jauni profesionalai, studentai ir šeimos iš regionų lėtai, bet stabiliai kėlėsi į sostinę, tačiau kainų augimas išliko saikingas, pelningumas siekė 5-7 proc., o nuomos rinkos prieinamumas vis dar buvo miesto konkurencinis pranašumas.
Pandemijos poveikis nuomos rinkai
Pandemijos pradžia šį stabilumą kuriam laikui sustabdė. 2020 m. pavasarį būsto rinka sustingo. Studentai liko regionuose, biurai išsikėlė į virtualią erdvę, o miesto centrinėse vietose liko daugiau laisvų butų nei bet kada anksčiau. Tačiau per mažiau nei metus viskas apsivertė.
Nuomos kainos pradėjo kilti, bet pokytis vis dar buvo valdomas. 2021 m. viduryje vieno-trijų kambarių buto nuoma pasiekė 500 eurų per mėnesį.
Karo Ukrainoje įtaka
2022 m. vasario 24 d. buvo lūžis mūsų visų gyvenimuose. Būsto rinkoje - taip pat. Rusijos karas Ukrainoje tapo ne tik geopolitine, bet ir socialine-ekonomine krize, kurios poveikis buvo jaučiamas kiekviename sektoriuje.
Per kelis mėnesius į miestą atvyko dešimtys tūkstančių pabėgėlių, būsto paklausa išaugo staiga ir beprecedente apimtimi. Nuomos skelbimai išnyko, nuomotojai pradėjo diktuoti sąlygas, o kainos augo savaime. Jei 2022 m. balandį buto vidutinė nuoma siekė 550 eurų, tai liepą ji šoktelėjo iki 650 eurų, o rugpjūtį - jau 700 eurų.
Tai buvo momentas, kai investuotojai pasidalijo į dvi stovyklas. Tie, kurie jau turėjo būsto nuomai portfelį, išlošė - jų pajamos iš nuomos kilo kartu su paklausa, užimtumas buvo garantuotas, o nuomininkai retai derėjosi dėl kainos. Tačiau tie, kurie svarstė įsigyti naują būstą investicijai, susidūrė su visai kita realybe - tapo akivaizdu, kad pirkimas nebus toks paprastas.
Šiandieninė situacija Vilniaus nuomos rinkoje
Šiandieninė Vilniaus rinka yra kitokia nei prieš penkerius metus. Klasikinė butų nuoma vis dar pelninga, bet jau nebe vienintelė pelningumo strategija. „Co-living“ modelis išaugo iš būsto trūkumo problemai spręsti - tokie projektai kaip „Youston“ per pastaruosius dvejus metus dirbo 98-100 proc. pajėgumu. Būsto nuoma studentams ir jaunoms šeimoms Vilniuje tampa vis didesniu iššūkiu, o tai kuria naujas galimybes investuotojams.
Vilnius jau eina tuo pačiu keliu kaip Varšuva, kur vieno kambario buto nuoma šiandien siekia 850-950 eurų per mėnesį. Lietuva tampa vis patrauklesne kryptimi tarptautiniams talentams. Tai lemia ne tik geopolitinės aplinkybės, bet ir valstybės institucijų pastangos pritraukti šalyje dirbti bei mokytis jaunus žmones iš viso pasaulio.
Tačiau atvykę į Vilnių jie susiduria su vis aštrėjančia problema - įkandamo būsto trūkumu. Besitęsianti nepakankama pasiūla jau ne vienus metus kelia ir nuomos kainas. Vilniaus būsto rinka pasiekė kritinį tašką. Paskutinį praėjusių metų ketvirtį mieste išsinuomoti buvo galima vieną iš vos 1800 butų, o vien užsieniečių čia gyveno 70 tūkst., ką jau kalbėti apie į Vilnių iš kitų miestų persikeliančius lietuvius.
Visa tai - idealios sąlygos nestabilioms, neprognozuojamoms ir drastiškai augančioms nuomos kainoms.
Ekspertai paaiškino, kodėl šiuo metu labiau apsimoka būstą pirkti, o ne nuomoti Šiemet stebimas būsto nuomos kainų didėjimas, kurį lemia pasiūlos trūkumas.
Prieš keletą metų vis dažniau pasigirsdavo nuomonių, kad, esant nestabiliai geopolitinei situacijai, aukštoms palūkanų normoms ir didelėms NT kainoms, būsto nuoma atrodo kaip lankstesnis ir saugesnis pasirinkimas. Tačiau panašu, kad, ECB sumažinus palūkanų normas, o nuomojamo būsto rinkoje vyraujant pasiūlos trūkumui, vis patraukliau atrodo galimybė įsigyt nuosavą būstą.
Kuris sprendimas - pirkti ar nuomoti, šiuo metu iš tiesų finansiškai priimtinesnis, analizuoja NT ekspertai.
Situacija keičiasi iš esmės
NT brokeris Mantas Mikočiūnas vienareikšmiškai pabrėžia, kad žvelgiant į ilgojo laikotarpio situaciją iš finansinės pusės visada labiau apsimoka pirkti, nes tuomet yra užfiksuojama NT kaina, o pinigai (tiksliau - jų dalis), sumokama kaip paskolos įmoka, turi išliekamąją vertę - kažkada galiausiai išpirktas turtas tampa nuosavybe.
„Dabar grįžta laikai, kai paskolos mėnesinė įmoka mažėja ir net tampa mažesnė už nuomos kainą. Tad per mėnesį paskolos galite sumokėti mažiau nei už nuomą. Žinoma, svarbi yra sąlyga, kad turite lėšų pradiniam įnašui. Tačiau jei jį jau turite ir tik svarstote, kas labiau apsimoka - pirkti ar nuomotis, šiuo metu atsakymas yra pirkti“.
Tačiau, pasak jo, dar neseniai, pastaruosius porą metų, nuomotis apsimokėjo labiau.
„Kai Euribor buvo pakilęs, vien palūkanų dalis galėdavo būti didesnė už nuomos kainą, o dar susumavus su grąžinamu kreditu, mėnesinės išlaidos su paskola įsigytam būstui buvo gerokai didesnės nei galima nuoma. Šiuo metu situacija keičiasi iš esmės“, - tikino ekspertas.
Nuomos kainos auga drastiškai
O štai NT plėtros bendrovės „KAITA Group“ vadovas Ugnius Latvys pastebi, kad pastaraisiais metais būsto nuomos kainos augo drastiškai: kaip rašoma pranešime spaudai, Vilniuje jos padidėjo trečdaliu vos per kelis mėnesius: vidutinė ilgalaikės būsto nuomos kaina pirmąjį šių metų ketvirtį buvo 550 Eur, prieš metus vidutinį būstą buvo galima išsinuomoti 10 proc. pigiau - už 500 Eur.
Portalo „Rentu.lt“ analitikų vertinimu, kainų svyravimas labai priklauso tiek nuo būsto dydžio, tiek nuo jo lokacijos, todėl yra butų, kurie per metus pabrango ir penktadaliu. Pavyzdžiui, trijų kambarių buto vidutinė kaina šiuo metu jau siekia 900 Eur.
Pasak U. Latvio, galbūt galėjo atrodyti, kad po tokio augimo erdvės tolimesniam brangimui nebėra ir kainos turėtų nusistovėti, tačiau šiemet stebimas kainų didėjimas, kurį lemia pasiūlos trūkumas. Tokia situacija taip pat turi įtakos tam, kad idėja pirkti būstą atrodo patrauklesnė.
U. Latvio vertinimu, panašią nuoseklaus, nuolatinio nuomos kainų augimo tendenciją stebėsime ir toliau, kol pasiūla bent iš dalies patenkins augančią paklausą.
„Nors 2024 m. stebėtas pasiūlos trūkumas, šiemet pasiūla kiek padidėjo, tačiau paklausa vis dar išlieka aukšta - populiariausi butai išnuomojami per kelias dienas. Šiemet rinkoje atsirado daugiau naujos statybos butų, kurie papildė ilgalaikės nuomos pasiūlą, nors dalis jų vis dar koncentruojama trumpalaikei nuomai“, - teigia „Rentu.lt“ platformos atstovai.
Atgyja trumpalaikė nuoma
Trumpalaikės nuomos segmente taip pat prasideda brangimo sezonas: ekspertų vertinimu, kai kur būstas brangs dvigubai.
„Žiemos mėnesiais (sausį-kovą) kainos buvo kiek nuosaikesnės, tačiau jau dabar rezervacijų skaičius vasarai sparčiai auga, kartu kils ir kainos. Didmiesčiuose jos išlieka gana pastovios visus metus, tuo tarpu pajūryje ar kurortiniuose miesteliuose sezono metu kainos gali būti net dvigubai didesnės nei ne sezono metu. Bendrai, palyginus su praėjusiais metais, trumpalaikės nuomos kainos pakilo apie 10 proc.“, - sako ekspertai.
Per pastaruosius metus nuomojamas būstas ir toliau nuosekliai brango: ilgalaikės nuomos kaina didmiesčiuose vidutiniškai ūgtelėjo 10 proc.
„Pastaraisiais metais dėl įvairių geopolitinių ir ekonominių veiksnių ilgalaikės tiek naujos, tiek ir senesnės statybos būsto nuomos kainos augo drastiškai: Vilniuje - net trečdaliu vos per kelis mėnesius. Remiantis trumpalaikės bei ilgalaikės būsto nuomos visoje Lietuvoje platformos „Rentu.lt“ duomenimis, vidutinė ilgalaikės būsto nuomos kaina pirmąjį šių metų ketvirtį buvo 550 Eur, prieš metus vidutinį būstą buvo galima išsinuomoti 10 proc. pigiau - už 500 Eur.
Portalo analitikų vertinimu, kainų svyravimas labai priklauso tiek nuo būsto dydžio, tiek nuo jo lokacijos, todėl yra butų, kurie per metus pabrango ir penktadaliu. „Nestojantį kainų augimą stebime ir vertindami tik naujos statybos būstą, kuris, kaip ir visais laikais, sulaukia itin didelio naujakurių susidomėjimo. Pavyzdžiui, vertinant jauniems profesionalams ir studentams skirtus „co-living“ projektus Vilniuje, matome, kad per metus jų nuomos kaina vidutiniškai paaugo 8 proc., nuo 600 iki 650 Eur“, - sako U.
Eksperto teigimu, tai - dar vienas ryškus pasiūlos trūkumo pavyzdys. Skaičiuojama, kad, kai „co-living” būsto pasiūla pasiekia maždaug 5 proc. „Lietuvoje šiuo metu yra apie 300 tūkst. žmonių, kurie patenka į „co-living” tikslinę auditoriją: tai apie 250 tūkst. jaunų profesionalų, kurie gyvena ir dirba didmiesčiuose, ir dar maždaug 65 tūkst. studentų - tiek vietinių, tiek tarptautinių.
Pagal minėtą 5 proc. logiką, rinka galėtų absorbuoti apie 15 tūkst. Vietų. Šiandien, sujungus mūsų „Youston“ ir kitų plėtotojų projektus, mieste turime viso labo apie 2 tūkst.
U. Latvio vertinimu, panašią nuoseklaus, tačiau nuolatinio nuomos kainų augimo tendenciją stebėsime ir toliau, kol pasiūla bent iš dalies patenkins augančią paklausą. „Nors 2024 m. stebėtas pasiūlos trūkumas, šiemet pasiūla kiek padidėjo, tačiau paklausa vis dar išlieka aukšta - populiariausi butai išnuomojami per kelias dienas.
„Žiemos mėnesiais (sausį-kovą) kainos buvo kiek nuosaikesnės, tačiau jau dabar rezervacijų skaičius vasarai sparčiai auga, kartu kils ir kainos. Didmiesčiuose jos išlieka gana pastovios visus metus, tuo tarpu pajūryje ar kurortiniuose miesteliuose sezono metu kainos gali būti net dvigubai didesnės nei ne sezono metu.
Apibendrinant, galima teigti, kad butų nuomos kainų svyravimai Lietuvoje priklauso nuo daugelio veiksnių, įskaitant sezoniškumą, geopolitinę situaciją ir pasiūlos bei paklausos santykį.
,,Tarp keturių sienų'': Kaip teisingai išnuomoti butą
