Šiame straipsnyje aptariama butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimų šaukimo ir organizavimo tvarka Lietuvoje, remiantis teisės aktais ir praktiniais patarimais. Atkreipiame dėmesį, kad mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.
Suvokimas
Sprendimų priėmimas
Bendrijų įstatymo 12 straipsnis reglamentuoja visų butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo šaukimo ir organizavimo tvarką.
Sprendimai dėl daugiabučio namo ar kitos paskirties pastato savininkų bendrų interesų tenkinimo, taip pat dėl priemonių, nesusijusių su pastato naudojimo ir priežiūros privalomaisiais reikalavimais, dėl pastato atnaujinimo, lėšų šiam tikslui kaupimo ar skolinimosi ir kredito sutarčių sąlygų priimami visų to daugiabučio namo savininkų balsų dauguma, nepažeidžiant teisingumo, protingumo ir sąžiningumo reikalavimų.
Šiuo atveju visų butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo šaukimui ir sprendimų priėmimui mutatis mutandis taikomos šio įstatymo 11 straipsnio nuostatos.
Civilinio kodekso (CK) 4.85 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip.
Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą. Jeigu butas ar kita patalpa nuosavybės teise priklauso keliems savininkams, jiems jų susitarimu atstovauja vienas asmuo.
Kvorumas ir balsavimas
Svarbu nustatyti, kaip skaičiuojamas kvorumas visų butų ir kitų patalpų savininkų susirinkime. Pavyzdžiui, jei bendrijoje yra 37 patalpų savininkai, bet pastate yra 57 atskiri NT objektai, įregistruoti VĮ Registrų centre, kyla klausimas, ar kvorumas skaičiuojamas pagal savininkų skaičių, ar pagal turimų NT objektų skaičių.
Susirinkime vienas NT unikalus numeris (nesvarbu, ar buto, ar kitos patalpos) = vienas savininkas, vienas dalyvis ir vienas balsas. Tai reiškia, kad asmuo, nuosavybės teise valdantis, pavyzdžiui, du NT objektus, registruojasi dalyvių sąraše du kartus.
Jeigu patalpų savininkų susirinkimo sprendimas yra priimtas daugumos balsų susirinkime ir prisilaikant CK 4.84 ir 4.85 straipsniuose nustatytos tvarkos, tai savininkas privalo apmokėti išlaidas, dėl kurių jis nėra davęs sutikimo ir kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais.
Susirinkimo šaukimas
Butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimus šaukia:
- Gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos valdyba (bendrijos pirmininkas).
- Butų ir kitų patalpų savininkų jungtinės veiklos sutarties dalyvių įgaliotas asmuo.
- Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės administratorius.
- Savivaldybės vykdomoji institucija.
Taip pat sušaukti susirinkimą gali raštu pareikalauti ne mažiau kaip 1/4 butų ir kitų patalpų savininkų.
Jei bendrijos pirmininkas vengia šaukti susirinkimą, savininkai gali surinkti parašus dėl susirinkimo sušaukimo ir įteikti reikalavimą pirmininkui. Jei pirmininkas atsisako priimti reikalavimą, galima įmesti pasirašytą reikalavimą į bendrijos buveinės pašto dėžutę ir bandyti įteikti reikalavimą į rankas, gaunant ant kopijos žymą: "Gauta", data, vardas, pavardė, parašas. Pasirašykite ne mažiau kaip 3 asmenys aktą, kuriame aprašykite situaciją: kad tam tikrą datą buvo reikalavimas išsiųstas registruotu laišku, bet pirmininkas nepaėmė jo, kad tam tikrą datą įmetėte.
Sprendimų galiojimas ir skelbimas
Butų ir kitų patalpų savininkų (ar jų dalies) sprendimai skelbiami Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka ir galioja visiems (ar tos dalies) butų ir kitų patalpų savininkams, taip pat tiems savininkams, kurie įgijo nuosavybės teises į butus ir kitas patalpas po šių sprendimų priėmimo.
Sprendimai negali apriboti butų ir kitų patalpų savininkų bei trečiųjų asmenų teisių ir teisėtų interesų.
Balsavimas raštu
Butų ir kitų patalpų savininkų sprendimai gali būti priimti ir nesušaukus susirinkimo, bet jiems raštu pareiškus apie savo sprendimą. Balsavimams raštu taikomi šiame straipsnyje nustatyti kvorumo ir sprendimui priimti reikalingo balsų skaičiaus reikalavimai.
Praktiniai patarimai ir dažniausiai pasitaikančios problemos
Protokolo klaidos
Jei protokole buvo padaryta klaida, pavyzdžiui, neteisingai užfiksuoti balsavimo rezultatai, siūloma patikslinti protokolą, prirašant "...šiuo...". Protokole gali būti parašyta vien tik - kiek balsų "už", kiek blasų buvo prieš ir kiek susilaikė nėra taip svarbu ir neteko susidurti, kad to būtų reikalaujama.
Papildomi mokesčiai
Jeigu vykdomi bendrojo naudojimo objekto atnaujinimo darbai, kurie nėra privalomi pagal įstatymuose ir kituose teisės aktuose nustatytus pastato ar atskiro bendrojo naudojimo objekto naudojimo ir priežiūros reikalavimus, jeigu tai tik bendrojo naudojimo objekto neprivalomas pagerinimas, dėl to sprenimą priima ne bendrijos narių susirinkimas, o visų butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimas.
Bendrijos teritorijos priežiūra
Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą.
Teismų praktika
Kasacinis teismas pasisakė, kad savininkų susirinkimai, kai jie vyksta kaip į savininkų bendriją susitelkusių bendrijos narių susirinkimai ar kaip daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimai, yra įforminami susirinkimo protokolais. Ar buvo vykdytas bendrijos narių ar namo savininkų susirinkimas, iškilus ginčui sprendžiama pagal susirinkimo šaukimo ir organizavimo dokumentuose esančius duomenis (protokolus, pranešimus, registracijos lapus ir kt.).
Jeigu juose nurodoma, kad organizuojamas bendrijos narių susirinkimas, tai toks susirinkimas ir jame priimti sprendimai vertinami kaip bendrijos narių, o ne namo savininkų susirinkimas. Jeigu, pažeisdamas įstatymo nustatytą kompetenciją, bendrijos narių susirinkimas išnagrinėja namo savininkų susirinkimo kompetencijos klausimą, tai vien klausimo išsprendimas nesudaro pagrindo bendrijos narių susirinkimą ir jo sprendimą vertinti kaip namo savininkų susirinkimą ir kaip jo sprendimą.
Toks sprendimas vertinamas kaip bendrijos narių susirinkimas ir kaip bendrijos priimtas sprendimas neatitinkančiu jo kompetencijos klausimu. Jis gali būti teismo panaikintas savininko ieškiniu kaip pažeidžiantis jo teises, jeigu savininkas nebuvo įtrauktas į klausimo svarstymą, o priimant sprendimą buvo nuspręsta dėl jo kaip savininko teisių ir pareigų (pavyzdžiui, sukurti bendros nuosavybės objektą, jį valdyti, naudoti ar disponuoti juo).
Teisiškai nepagrįsti kasacinio skundo argumentai, kad, bendrijos narių susirinkime priėmus sprendimą dėl klausimo, kuris priklausė savininkų susirinkimo kompetencijai, pakankamas sprendimui balsų skaičius turėjo būti skaičiuojamas kaip savininkų balsų, o ne kaip bendrijos narių balsų skaičius.
Bendrijos narių susirinkimo priimto sprendimo teisėtumo klausimas vertinamas pagal paduotų susirinkime bendrijos narių balsų skaičių, nors klausimas ir priklausė savininkų susirinkimo kompetencijai, jeigu susirinkimas yra bendrijos narių, o ne visų savininkų.
Toks sprendimas gali būti pripažįstamas neteisėtu ir panaikintas kaip pažeidžiantis savininkų teises, bet ne dėl savininkų balsų trūkumo. Nagrinėjamu atveju ginčijami klausimai buvo sprendžiami bendrijos, o ne visuotiniame savininkų susirinkime, todėl, vertinant priimtų sprendimų teisėtumą, yra pagrindas pasisakyti, ar nagrinėjamu atveju nebuvo pažeistas CK 4.85 straipsnis klausimus, priskirtus namo bendrosios nuosavybės savininkų kompetencijai, išsprendžiant daugiabučio namo savininkų bendrijos sprendimu.
Tokie klausimai kaip bendrijos veiklos ataskaitos tvirtinimas, finansinių ataskaitų rinkinio pristatymas, revizoriaus ataskaitos vertinimas, valdybos narių ir darbuotojų atlyginimo svarstymas, administravimo įmokų svarstymas, bendrijos dokumentų pateikimo tvarkos ir tarifų svarstymas, mokesčių advokato paslaugoms bendrijai pirkti svarstymas paprastai yra susiję su bendrijos veiklos aspektais ir nėra susiję su bendrosios nuosavybės objektų sukūrimu, valdymu, naudojimu ar disponavimu jais.
CK 4.85 straipsnio 7 dalis nustato, kad savininkų sprendimai gali būti priimti ir nesušaukus susirinkimo, bet savininkams raštu pareiškus apie savo sprendimą. Šios nuostatos taikomos pirmiausia savininkų, o ne bendrijos narių sprendimų priėmimui, antra, jos taikomos dėl CK 4.85 straipsnio 1 dalyje nustatytų klausimų sprendimo ir, trečia, jos taikomos, kai klausimas sprendžiamas nesušaukus susirinkimo.
Ir CK, ir DNSBĮ yra privatinius teisinius santykius reguliuojantys teisės aktai, kurie nurodytose teisės normose dispozityviai reglamentuoja savininkų valios, priimant sprendimus, išreiškimo būdą. Vienu atveju savininkai tiesiogiai išreiškia savo valią susirinkime, kitu atveju - susivieniję į bendriją narių susirinkime, t. y. veikdami teisiškai organizuotame darinyje pagal jo nustatytas taisykles.
CK ir DNSBĮ nuostatos, būdamos privatinės ir dispozityvios, nevaržo savininkų bendrijos narių teisės susitarti ir įgyvendinti valios išreiškimo savininkų kompetencijai priskirtais klausimais kitais būdais, nei nustatyta įstatyme, jeigu tik šie būdai nepažeidžia įstatymo imperatyvų. Priešingu atveju jie nesukurtų teisinių padarinių ir būtų niekiniai.
Nei CK, nei DNSBĮ nedraudžia savininkams valios išreiškimo būdų ar formų dėl sprendimo raštu tuo atveju, jeigu yra organizuojamas susirinkimas. Tokia situacija CK ir DNSBĮ nereglamentuota, bet ji nedraudžiama, todėl savininkų sprendimai sukuria jiems teises ir pareigas.
Šios bendrijos įstatų nuostatos reglamentuoja situaciją, kai savininkas, bendrijos narys, balsuoja raštu iš anksto tuo atveju, kai yra organizuojamas susirinkimas. Ši įstatų tvarka yra teisėtas savininkų valios pareiškimo reglamentavimas, sudarantis pagrindą iš anksto nuomonę balsavimo klausimais pareiškusius bendrijos narius įtraukti į dalyvavusių susirinkime asmenų sudėtį (sprendžiant dėl susirinkimo kvorumo), o jų pareikštą nuomonę balsavimo klausimais atitinkamai pridėti prie paduotų balsų („už“, „prieš“, susilaikė, nebalsavo ar kt.) ir juos įskaičius vertinti, ar buvo pakankamai balsų sprendimui priimti.
Atmestini kaip nepagrįsti kasacinio skundo argumentai, kad įstatymuose ir teisės aktuose nustatytos balsavimo raštu taisyklės turi būti taikomos bendrijos įstatuose nustatytai nuomonių pareiškimo iš anksto tvarkai.
tags: #butu #ir #kitu #savininku #susirinkimu