Buto vertinimas, kai išgriauta siena: ką svarbu žinoti?

Perkant ar parduodant būstą, labai svarbu įsitikinti, kad visi dokumentai yra tvarkingi, o faktinė situacija atitinka teisinę. Ypač atidūs turėtumėte būti, jei bute atlikti pertvarkymai, pavyzdžiui, išgriauta siena. Šiame straipsnyje aptarsime, ką reikia žinoti apie buto vertinimą, kai išgriauta siena, kokie dokumentai reikalingi ir kaip išvengti problemų.

Kadastriniai matavimai ir jų svarba

Kadastrinių matavimų byla - tai dokumentas, rodantis tikslius bute esančių patalpų matmenis ir patalpų išdėstymą. Mūsų praktika rodo, kad šio svarbaus nuosavybės dokumento būsto savininkai gan dažnai neturi, nes naujakuriai, savarankiškai perkantys būstą be paskolos, pamiršta šio dokumento paprašyti buvusių būsto šeimininkų.

Rekomenduojame visada, išsirinkus butą, prieš rezervaciją patikrinti buto „bylutę“ ir įsitikinti, ar joje esantys duomenys atitinka esamą situaciją. Jeigu bute atliktas kosmetinis remontas, perdažytos sienos, atnaujinta grindų danga, kadastrinių matavimų bylos atnaujinti nereikia.

Pardavėjams rekomenduojame dar prieš pradedant pardavinėti butą sutvarkyti kadastrinių matavimų bylą, kad to netektų daryti atsiradus pirkėjui. Jei nesate tikri, ar kadastrinė buto matavimų byla yra tvarkoje, kreipkitės į nekilnojamojo turto specialistą.

Sienų griovimas: kada reikalingi leidimai ir projektai?

Jei yra atliktų pakeitimų kapitalinėse sienose, būtinas projektas bei statybų (griovimo) leidimas šiems darbams, taip pat reikalinga deklaracija apie statybų užbaigimą.

Advokato dr. Arvydo Budniko supratimu, aptariamu atveju buvo išgriauta tarp virtuvės ir svetainės esanti, laikančiąja (kapitaline) vadinama siena. Jis paminėjo, kad kiekvienas asmuo, prieš atlikdamas laikančiųjų konstrukcijų (sienų) pertvarkymą daugiabutyje, privalo:

• Supažindinti kaimynus su planuojamais statybos darbais.
• Gauti daugiau kaip 50 proc. daugiabučio namo gyventojų pritarimą.
• Parengti kapitalinio remonto projektą.
• Gauti teigiamą ekspertizės išvadą projektui.

Anot A. Budniko, nei savininkas, nei brokeris negali pardavinėti buto, kuris neatitinka teisės aktų reikalavimų.

Laikančiosios sienos

Su sienomis blokiniame sovietiniame daugiabutyje reikėtų elgtis ypač atsakingai. Tokios konstrukcijos namas - lyg kortų namelis: sienos ir perdangos čia surinktos iš stambių gelžbetonio plokščių („kortų“), kurių dydis lygus visai kambario sienai ar viso kambario plotui. Plokščių viduje įbetonuota laikančioji armatūra yra lyg audinio siūlai, kuriuos nukirpus, audinys išyra. Skaudžiausia pasekmė būtų sukelti grėsmę viso pastato stabilumui ir gyventojų saugumui, kaip nutiko daugiabutyje Kaune.

Avansas: kam ir kaip mokėti?

„Capital Smart“ NT brokeris Viačeslav Mikelionis pabrėžė, kad avansas už perkamą NT turi būti pervedamas tik būsto savininkams, prieš tai pasirašius preliminarią NT pirkimo-pardavimo sutartį su visais savininkais.

„Capital Team“ NT brokerė Marija Damaševičiūtė papildė, kad brokeris yra tik tarpininkas tarp pirkėjo ir pardavėjo. Tad avansą gauna ne jis, o pardavėjas (išimtiniais atvejais - brokerio įmonė).

Preliminarioje pirkimo-pardavimo sutartyje aprašomi visi punktai:

• Avansas
• Tolimesnės įmokos ir jų terminai
• Perkamo turto stovis, dokumentai ir t.t.
• Baudos iš abiejų pusių neįvykdant numatytų susitarimų

Avanso mokėjimas grynaisiais, pašnekovės teigimu, yra vengtinas, tačiau tokiu atveju jis turi būti fiksuojamas preliminarioje sutartyje, paruošiamas grynųjų pinigų mokėjimo kvitas. Ir pridūrė, kad avanso dydis neturėtų viršyti 5-10 proc. turto kainos. Jos nuomone, avanso ir preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties reikia visada, nes abi pusės jaučiasi daug saugiau: „Žodinė rezervacija yra begarantinė rezervacija.“

Banko paskola ir dokumentų tvarkingumas

„Luminor“ banko Mažmeninės bankininkystės vadovas Edvinas Jurevičius nurodė, kad perkant NT reikėtų įsitikinti, ar turto faktinis išplanavimas atitinka tą, kuris yra nurodytas būsto kadastrinėje byloje.

Pasak E. Jurevičiaus, visuomet galima ieškoti kompromiso su pardavėju. Pavyzdžiui, tartis, kad iki galutinio turto įsigijimo momento atlikti faktiniai pakeitimai bus įregistruoti: „Tokio papildomo susitarimo pasirašymas galėtų būti aplinkybė, kuri leistų svarstyti NT finansavimo galimybes.“

Bankui svarbu įvertinti ir tai, kokį turtą klientas planuoja įsigyti. „Visuomet vertiname perkamo ir įkeičiamo turto likvidumą, t. y. NT lokaciją, plotą, vidaus ir išorės įrengimo būklę. Sprendimui dėl paskolos dydžio įtakos gali turėti ir įsigyjamo NT statybos būdas ar metai. Taip pat teisinis statusas ir galima informacija apie apribojimus (pvz., areštai; uzufuktai ar kitos žymos, nulemiančios turto likvidumo ir realizavimo apsunkinimą). Informaciją apie turto teisinį statusą ir galimus apribojimus galima rasti Registrų centro NT išrašuose“, - dėstė E. Jurevičius.

Dažniau pasitaikantys atvejai, dėl kurių bankas gali neduoti paskolos, yra susiję su neįregistruotais reikšmingais vidaus patalpų pertvarkymais, bloga ar net avarine vidaus ar išorės būkle, nesutvarkytais dokumentais dėl 100 proc. baigtumo įforminimo ar trūkstamais daugiabučio užbaigimo darbais, kuomet perkamas vienas iš butų.

Sandarumo testas

Pagal STR 2.01.02:16 "Pastatų energinio naudingumo sertifikavimas ir projektavimas, sandarumo bandymo protokolas galioja 1 metus nuo bandymo datos.

Pastatų sandarumo reikalavimai įsiteisėjo pastatams, kurių statybos leidimas išduotas po 2013.12.18. Iki minimos datos pastatų sandarumas buvo apibūdinamas kaip geras pastato sandarumo lygis arba blogas. Šiuo atveju statytojui nebuvo privalomumo atitikti pastato sandarumo kriterijams, nebent pastatas yra A energinio naudingumo klasės.

Bet jūs vis tiek galite atlikti sandarumo testą, kad suprastumėte, kokios kokybės būstą įsigijote, ir turėtumėte galimybę ištaisyti klaidas, ypač jei nėra baigta galutinė apdaila. Atliekant šį testą galima ne tik nustatyti sandarumo lygį, bet ir patikrinti atliktų darbų kokybę. Jei darbai atlikti nekokybiškai ar radus defektų, paslėpto statybinio broko, jūs galėtumėte kreiptis į rangovą dėl jų pašalinimo.

tags: #buto #vertinimas #jei #isgriauta #siena