Nuomojantis ar nuomojant būstą, jame įvykę nelaimingi atsitikimai atneša keliskart daugiau rūpesčių. Patirtus nuostolius lydi ginčai - kas atsakingas už įvykį, kam privaloma atlyginti žalą bei kaip užtikrinti, kad panašūs nesutarimai ateityje nepasikartotų? Siekiant išvengti konfliktų ir papildomų rūpesčių, nuomotojo bei nuomininko pareigas verta apibrėžti ir teisiškai. Specialistai teigia, kad potencialias nelaimingų įvykių situacijas svarbu aptarti dar prieš pasirašant ilgalaikės nuomos sutartį.
Nekilnojamojo turto (NT) nuoma yra sudėtingas teisinis santykis, apimantis abipuses teises ir pareigas nuomotojui ir nuomininkui.
Kieno Veiksmai Sąlygojo Gedimus?
Draudikų duomenimis, didžiausius nuostolius namuose šalies gyventojai patiria dėl gaisrų, gamtos jėgų bei užliejimo vandeniu. Pastarieji atvejai, kai namai nukenčia nuo prakiurusių vamzdžių, trūkusios skalbimo mašinos žarnelės ar kitų santechninių gedimų, yra ne tik vieni nuostolingiausių, bet ir dažniausiai pasitaikančių.
Draudimo bendrovės ERGO turto draudimo vyr. ekspertė Inga Žvirblytė teigia, kad dažnas klausimas, kurį tokiu atveju sprendžia nuomos reikalais susijusios pusės - kieno atsakomybė yra atlyginti įvykio žalą.
„Sakykime, nuomininkas užliejo nuomojamą būstą ir kaimynus. Jei toks gedimas ar bet kuris kitas nuostolis įvyko nepriklausomai nuo nuomininko veiksmų, draudimo bendrovė dėl kaimynui sukeltos žalos atlyginimo kreipsis į būsto savininką. Atvejai, kai žala būtų išieškoma iš pačių nuomininkų, itin reti - tokiu atveju pastarasis pats turėtų sukelti gedimą, sugadinti vamzdį ar kitaip savo veiksmais sąlygoti būsto užliejimą“, - teigia I. Žvirblytė.
Todėl, prieš užleidžiant būstą nuomininkams, ekspertė pataria atidžiai įvertinti esamos santechnikos būklę bei susitarti, kad pastebėjus galimus, savininkai būtų nedelsiant apie juos informuoti. „Svarbu užtikrinti, kad nuomininkai žinotų ir pagrindines taisykles - pavyzdžiui, išvykdami iš namų ilgesniam laikui, užsuktų vandenį“, - pataria I. Žvirblytė.
Visgi, kai dėl nuomotojo neapdairumo yra sugadintas ir nuomininko turtas, pastarąjį saugo teisės normos ir nuostolius privalo atlyginti kaltininkas. Analogiškos taisyklės galioja ir tuomet, kai nuomininkai sugadina būsto savininkų turtą.
Advokato Arūno Bertulio teigimu, pagrindinės asmens teisės ir pareigos bei atsakomybė yra numatytos Civiliniame kodekse, o papildomai šalys galėtų aptarti tik specifines, su konkrečiu turtu ar nuomos aplinkybėmis susijusias atsakomybės sąlygas. Taip pat šalys galėtų aptarti tas sąlygas, dėl kurių šalis gali apsispręsti pagal įstatymą pačios, o jų neaptarus nuomos sutartyje, galiotų Civiliniame kodekse numatytos sąlygos.
„Pavyzdžiui, pagal įstatymą pareiga daryti numojamų patalpų kapitalinį remontą priklauso nuomotojui, o einamąjį - nuomininkui, tačiau kartu suteikiama galimybė šalims šias sąlygas pakeisti arba padaryti mišrias. Todėl šalims susitarus nuomos sutartyje, pareiga daryti kapitalinį remontą gali tekti nuomininkui, arba nuomotojas privalėtų atlikti tiek kapitalinį, tiek einamąjį remontą ir pan.“, - nuomos sutarties svarbą pabrėžia teisininkas.
Pašnekovas tęsia, kad šalys būtinai turėtų būti aptarti ir išlaidų atlyginimo tvarką dėl buitinės technikos ar kitų būste esančių įrenginių sugadinimo, taisymo ar pakeitimo. Tai labai svarbu sprendžiant ginčus dėl sutarties vykdymo ar nuomos pradžioje sumokėto užstato grąžinimo klausimus.
„Taip pat, pavyzdžiui, pagal įstatymą nuomotojas privalo nuomos sutarties sudarymo metu perduoti nuomininkui gyvenamojo namo savininkų bendrijos įstatų kopiją arba kopiją kitokio dokumento, kuriame yra nustatytos bendro naudojimo patalpų priežiūros, naudojimo, išlaikymo ir kitos taisyklės, tačiau šalys gali susitarti dėl to ir kitaip (pvz. kad tokios įsipareigojimo nuomotojas nevykdys)“, - pažymi A. Bertulis.
Nuomininko atsakomybės apibrėžiamos nuomos sutartyje. Dažniausiai būsto savininkas atsakingas už kaupimo lėšas (remonto ir atnaujinimo fondą) bei šilumos punkto ar kitų techninių įrenginių priežiūrą, nebent sutartyje būtų nurodyta kitaip. Nuomininkas paprastai moka tik už komunalines paslaugas, kurių reikia kasdieniniam būsto naudojimui (pvz., elektra, vanduo, šildymas pagal skaitliuką). Jei sutartis numato kitus įsipareigojimus, būtina tai atidžiai peržiūrėti ir tartis su savininku dėl konkrečių sąlygų.
Ginčams Spręsti - Nuotraukos ir Užstatai
Nesutarimų dėl sugadinto turto išvengti padėtų apgalvotai pasirašyta nuomos sutartis, kurioje apibrėžtos tiek nuomotojo, tiek ir nuomininko atsakomybės. Teisės firmos „Sorainen“ vyresnioji teisininkė Indrė Pelėdaitė pataria į nuomos sutartį įtraukti aiškų turto būklės įvardijimą.
„Patartina dokumente užfiksuoti bute esančius daiktus, nurodyti baldų, buitinės technikos vertę, aprašyti jų būklę ir dar iki nuomos sutarties sudarymo esamus trūkumus ar defektus. Juos rekomenduotina nufotografuoti bei pridėti nuotraukas, taip nurodant, kaip būstas ir jame esantis turtas atrodo sutarties pasirašymo dieną. Šie veiksmai gali padėti išspręsti vėlesnius nesutarimus bei ginčus“, - apie būdą išvengti konfliktų kalba I. Pelėdaitė.
Teisininkė papildo: neretai nuomotojai apsidraudžia iš nuomininkų imdami užstatą. Nors įstatymiškai jo dydis nėra reglamentuotas, prabangesnių butų savininkai gali paprašyti iš anksto sumokėti net tris nuomos mokėjimus siekiančias sumas.
„Taip nuomotojas siekia save apsaugoti nuo galimų nuostolių. Yra sutarčių, kai užstato ir neprašoma, tačiau visgi garantijos pageidaujantys nuomotojai Lietuvoje standartiškai yra linkę imti vieno mėnesio dydžio nuomos sumos užstatą. Taip nuomotojas užsitikrina, jog kilus ginčui, bent dalis nuostolių bus kompensuota“, - sako pašnekovė.
Atvirumas - Ypač Svarbus
Specialistų praktikoje pasitaiko atvejų, kai pasirašant nuomos sutartį, savininkas nuomininkams nepraneša, jog turi būsto draudimą.
„Įvykus nelaimingam atsitikimui, pavyzdžiui, nedideliam būsto užliejimui, nuomininkai nedrįsta būsto savininkui pranešti apie apgadintą parketą. Tokiu atveju imasi tvarkyti patys arba jo apskritai neliečia. Kai po kurio laiko išsikraustant nuomininkas ryžtasi apie nelaimingą atsitikimą papasakoti būsto savininkams, šiems būna jau per vėlu kreiptis į draudiką ir gauti išmoką už patirtus nuostolius. Tarpusavio komunikacija tokias problemas padėtų išspręsti“, - pabrėžia I. Pelėdaitė.
Savo ruožtu I. Žvirblytė pažymi - būstas, kuriame gyvena nuomininkai, draudikų yra vertinamas kaip padidintos rizikos.
„Svetimas turtas retai saugomas taip pat apdairiai, kaip ir nuosavas. Dėl šios priežasties nuomininkų vis dažniau prašoma pasirūpinti civilinės atsakomybės draudimu. Visgi pačiu būsto draudimu rūpintis turėtų jo savininkai, nes įvykus nelaimingam atsitikimui, išmoka bet kokiu atveju skiriama turto savininkams“, - teigia I. Žvirblytė.
Pagrindiniai Aspektai, Į Kuriuos Verta Atkreipti Dėmesį Prieš Sudarant Būsto Nuomos Sutartį
- Nuomos sutartis - būtinybė. Tik raštu įforminti šalių įsipareigojimai padės išvengti ginčų ar juos išspręsti.
- Nuomos sutartis turi būti išsami. Svarbu tinkamai nurodyti objektą, nuomos mokesčio dydį bei mokėjimo tvarką, atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarką.
- Kapitalinis ir einamasis remontas. Einamąjį remontą turi atlikti nuomininkas, nuomotojo pareiga yra atlikti kapitalinį remontą.
- Prieš mokėdami depozitą įsitikinkite, kad jį mokate asmeniui, turinčiam teisę nuomoti būstą. Patikrinkite Nekilnojamojo turto registro išrašą.
- Nufilmuokite ar nufotografuokite visą būstą. Tai padės išvengti ginčų pasibaigus nuomos sutarčiai.
- Apdrauskite turtą. Aptarkite būsto, jame esančio turto ir būsto valdytojo civilinės atsakomybės draudimo klausimus.
- Teisė deklaruoti gyvenamąją vietą nuomojamame būste. Sudarydamas nuomos sutartį, nuomininkas įgyja teisę deklaruoti gyvenamąją vietą išsinuomotame būste.
Būsto Būklė Nuomos Pradžioje
Nuomotojas privalo užtikrinti, kad būstas nuomos pradžioje atitiktų higienos normas, būtų saugus ir tinkamas gyventi:
- tvarkingus ir švarius kambarius;
- veikiančius buitinės technikos prietaisus;
- tinkamai funkcionuojančias vandentiekio, kanalizacijos, šildymo ir elektros sistemas;
- tvarkingus langus ir duris;
- veikiančius apsaugos nuo ugnies ir kitus saugumo įrenginius.
Jei nuomojamas būstas yra su baldais ir buitine technika, nuomotojas privalo pateikti nuomininkui išsamų inventoriaus sąrašą. Nuomininkas privalo per protingą terminą (paprastai 7 dienas) nuo nuomos sutarties pradžios pranešti nuomotojui apie pastebėtus būsto trūkumus. Jei trūkumai nebuvo deklaruoti laiku, nuomotojas gali neprisiimti atsakomybės už jų pašalinimą.
Nuomotojo Įsipareigojimai Atlikti Remonto Darbus
Nuomotojas yra atsakingas už visus būtinus remonto darbus, susijusius su natūraliu būsto nusidėvėjimu ar konstrukciniais defektais. Tai apima:
- vandentiekio ir kanalizacijos sistemų gedimų šalinimą;
- elektros instaliacijos gedimų taisymą;
- stogo remonto darbus;
- fasado ir kitų konstrukcinių elementų remonto darbus.
Skubiais atvejais, kai kyla pavojus gyvybei ar sveikatai, nuomininkas gali pats atlikti būtinus remonto darbus ir vėliau reikalauti iš nuomotojo išlaidų kompensacijos. Nuomininkas yra atsakingas už remonto darbus, susijusius su dėl jo kaltės ar neatsargumo padaryta žala nuomojamam turtui.
Būsto Perėmimas Nuomos Termino Pabaigoje
Nuomininkas turi teisę likti būste iki nuomos sutarties pabaigos, net jei nuomotojas nori jį parduoti ar kitaip panaudoti. Nuomotojas gali nutraukti nuomos sutartį anksčiau laiko tik esant sutartyje numatytoms sąlygoms, pavyzdžiui, jeigu nuomininkas pažeidinėja sutarties sąlygas.
Apie savo ketinimą išsikraustyti iš nuomojamo būsto nuomininkas privalo informuoti nuomotoją likus ne mažiau kaip 1 mėnesiui iki numatyto išsikraustymo datos arba vadovaujantis pasirašytoje nuomos sutartyje sutartais terminais. Nuomininkas privalo grąžinti būstą tvarkingą ir tinkamos būklės, atsižvelgiant į natūralų nusidėvėjimą. Nuomotojas gali atskaičiuoti iš užstato dalį lėšų, skirtų būsto atnaujinimui ar remontui, jei nuomininkas padarė žalos būstui.
Sąžiningas Atsiskaitymas
Nuomininkas privalo mokėti sutartą nuomos mokestį laiku ir pagal sutartyje numatytą grafiką. Nuomotojas gali taikyti delspinigius už vėluojantį mokėjimą.
Nuomininkas gali būti atsakingas už komunalinius mokesčius, tokius kaip elektra, vanduo, dujos, šildymas ir kt. Šie mokesčiai gali būti įskaičiuoti į nuomos mokestį arba mokami atskirai.
Nuomininkas prieš įsikraustydamas į būstą privalo sumokėti nuomotojui užstatą, kuris paprastai atitinka vieno ar dviejų mėnesių nuomos mokestį. Užstatas grąžinamas nuomininkui per sutartą laikotarpį po nuomos sutarties pasibaigimo, atėmus išlaidas, susijusias su būsto atnaujinimu ar remontu, jei nuomininkas padarė žalos būstui.
Ginčų Sprendimas
Jei tarp nuomotojo ir nuomininko kyla ginčas, pirmiausia reikėtų pabandyti jį išspręsti taikiai, derantis abiem pusėms. Jei derybos nepavyksta, galima kreiptis į nekilnojamojo turto tarpininką ar teisininką, kuris padėtų rasti abiem pusėms priimtiną sprendimą.
Jei ginčo nepavyksta išspręsti taikiai, galima kreiptis į teismą.
tags: #buto #remontas #nuomininkas