Savo esme nesudėtingi civiliniai sandoriai gali būti susiję su PVM skaičiavimo problematika. Šiame straipsnyje aptarsime PVM susigrąžinimo sąlygas perkant butą, nuomos apmokestinimo ypatumus ir kitus svarbius aspektus, susijusius su nekilnojamojo turto (NT) sandoriais Lietuvoje.
PVM ir nekilnojamojo turto įsigijimas
Nupirktas nekilnojamasis turtas apskaitoje registruojamas pagal numatomą jo paskirtį. Mokesčiai notarui ir RC, kaip tiesiogiai susiję su NT įsigijimu, turėtų būti įtraukiami į NT savikainą. Butui įrengti įsigytas turtas bus prekės - buto dalis, jeigu butas yra skirtas parduoti.
PVM sąskaitos faktūros
Jeigu pardavėjas išrašytoje PVM sąskaitoje faktūroje nurodė ne 9 proc., o 21 proc. PVM sąskaitos faktūros atgaline data nėra rašomos.
Nekilnojamojo turto nuoma ir PVM
Patalpų nuomos veikla nėra apmokestinama PVM. Tačiau, gyvenamojo namo pardavimui ir nuomai taikomos skirtingos PVM taisyklės. Buto, esančio Latvijoje, nuoma yra Latvijos PVM objektas, net jeigu butas nuomojamas lietuviams. Gyvenamųjų patalpų trumpalaikė nuoma (iki 2 mėn.) yra apmokestinama 21 proc.
Jeigu LPF nėra PVM mokėtojas, patalpų savininkas (UAB) neturi teisės nuomos paslaugų apmokestinti PVM. Tik dėl to, kad VšĮ bus įregistruota kaip PVM mokėtoja, nuomotojas neturės teisės pradėti skaičiuoti PVM. Net ir pasirinkusi nuomą apmokestinti PVM, įmonė jo skaičiuoti negalės, nes nuomininkai yra ne PVM mokėtojai. Nuomotojas neturi teisės skaičiuoti PVM, jeigu nuomininkas nėra PVM mokėtojas. Kai nuomininkas yra ne PVM mokėtojas, skaičiuoti nuomos PVM nėra galimybės. Biurų centro nuoma ne PVM mokėtojui PVM neapmokestinama. Negyvenamųjų patalpų nuoma PVM neapmokestinama, o automobilių stovėjimo vietų - apmokestinama.
Patalpas su PVM išnuomojusi įmonė nepraras teisės į PVM atskaitą. Pradėjusi nuomoti butą be PVM, įmonė turi tikslinti pirkimo PVM. Įmonė neturi teisės atskaityti viso nuomos pirkimo PVM, nes dalį patalpų pernuomoja be PVM. Nuomojant dalį patalpų be PVM, faktiškai vykdoma mišri veikla. Pagal PVMĮ atskaityti 100 proc.
Kai įmonė pradeda nuomoti patalpas taikydama PVM, ji apie tai privalo pranešti VMI. Nuomos PVM turėtų būti skaičiuojamas, jeigu taip buvo susitarta nuomos sutartyje arba nuomos sutartis keičiama.
Nuomos išlaidos ir sąnaudos
Su kita įmone pasidalijus nuomos išlaidas, turėtų būti mažinamos įmonės pripažintos nuomos sąnaudos. Pernuomotų patalpų registravimas apskaitoje priklauso nuo sandorio tikslo.
Nuomos sutartys ir susiję asmenys
Nuoma tarp susijusių asmenų nėra draudžiama, tačiau ji turi atitikti rinkos kainą. Akcininkas gali nuomoti visas patalpas savo įmonei, o ši pernuomoti kitiems, arba pats vykdyti nuomos veiklą. Kai UAB išsinuomoja NT iš akcininko ar direktoriaus, pranešti apie tokį sandorį VMI nėra prievolės.
Jeigu pagal nuomos sutartį įmonė patalpas perėmė 2017 m.
Nuo 2025-05-01 – naujos PVM prievolės nuomojant būstą per Airbnb ir Booking
Gyventojų pajamų mokestis (GPM) ir nekilnojamojo turto mokestis (NTM)
Nuolatinio LT gyventojo pajamų mokesčio objektas yra visos Lietuvoje ir užsienyje gautos pajamos. GPM tarifas, taikomas turto nuomos pajamoms, nuo 2020-01-01 nesikeičia ir išlieka 15 proc. Gyventojui išmokėti avansai laikomi pajamomis, apmokestinami kaip nuomos pajamos ir deklaruojami GPM deklaracijose. Gyventojui už patalpų nuomą išmokėtas avansas buvo apmokestintas GPM kaip nuomos pajamos.
NTM moka NT savininkai, neatsižvelgiant į tai, ar NT savininkas yra Lietuvos ar užsienio juridinis asmuo. NTM už 2021 m. NTM mažinamas 25 proc., jeigu nuomininkai vykdo tam tikrą Vilniaus m.
Nors šalys sutartyje susitarė, kad NTM mokės gyventojas, vis dėlto pagal NTMĮ mokesčio mokėtoja laikoma įmonė. Iš gyventojo perimtų patalpų nekilnojamojo turto mokestį moka įmonė, net jeigu remonto nebaigė. Įmonė už gyventoją moka žemės mokestį, jeigu šalys taip susitarė.
Kiti svarbūs aspektai
- Patalpų nuoma, kitaip nei kaimo turizmo ar apgyvendinimo paslaugos, nėra laikoma gyventojo individualiąja veikla.
- Gyventojas, turintis verslo liudijimą, gali nuomoti gyvenamąsias patalpas tik kitiems gyventojams. Gyvenamųjų patalpų nuomos verslo liudijimas nesuteikia teisės teikti paslaugas juridiniam asmeniui.
- Patalpų nuoma be PVM, nesavarankiškos komunalinės paslaugos ir 5 proc.
- Pagal PVMĮ 31 str. PVM tikslais esminio pagerinimo darbų išlaidos perparduodamos.
- Paprastojo remonto PVM atskaitomas iš karto.
- Nuomininko sugadinto kilimo keitimo išlaidų kompensavimas laikomas žalos atlyginimu.
- Nuomininko kompensuojami remonto darbai. Atliktus išsinuomotų patalpų remonto darbus įmonė vertina ir sprendimą priima pati.
- Nors sutartyse dažniausiai šalys susitaria dėl užstato grąžinimo, vis dėlto jie grąžinami retai.
- Mokestiniai nuostoliai - tai iš esmės praėjusių metų leidžiami atskaitymai.
Situacijos
- Veikla uždrausta ir nevykdoma.
- Darbuotojai dirba nuotoliniu būdu. Turto nuomos kaštų kompensavimas.
tags: #buto #pirkimas #pvm #susigrazinimas