Pavasariui įsibėgėjant, šalies būsto rinka paprastai perjungia aukštesnę pavarą - nuo planų gyventojai pereina prie darbų. Tiems, kuriems bent kartą gyvenime teko pirkti būstą, žino, koks kompleksiškas gali būti jo įsigijimo procesas.
1. Poreikių Įvertinimas ir Planavimas
Nemaža dalis būsimųjų pirkėjų, ieškodami savo svajonių būsto, skuba pasinerti į nekilnojamojo turto skelbimų portalus arba naujų būsto projektų tinklalapius. Naujo būsto paieškas geriausia pradėti nuo individualių ir šeimos poreikių įvardijimo bei įvertinimo, kaip jie galėtų pasikeisti ilgesnėje, pavyzdžiui, 10 metų perspektyvoje. Jei artimiausiu metu planuojate šeimos pagausėjimą, galbūt iš karto verta rinktis didesnio ploto būstą ramesniame rajone. Arba jei pagrindinį dėmesį artimiausiais metais ketinate sutelkti į savo karjerą, jums greičiausiai bus patogesnis mažesnis būstas, esantis arčiau centro.
Siekiant susidaryti išsamų vaizdą, reikėtų atsižvelgti ir į situaciją NT rinkoje. Tai nereiškia, kad turite laukti rinkos nuosmukio, bet veikiau vertinti bendrą būstų pasiūlą ir įsitikinti, kad rinktis yra iš ko. Jeigu tinkančio varianto neaptikote, nepulkite pirkti jūsų esminių reikalavimų neatitinkančio varianto. Tyrimai rodo, kad lietuviai būstą yra linkę keisti itin retai. Tad tikėtina, kad jame gyvensite ne vienerius metus − tai ilgalaikis pirkinys.
Pirmasis patarimas - į būsto įsigijimą pažvelgti plačiau.
2. Kainos Įvertinimas
Kitas patarimas, kurį įsigijusieji būstą duotų būsimiems pirkėjams - tai visapusiškas jo kainos įvertinimas. Kai būstas perkamas pasitelkus banko finansavimą, pirmas svarbus dalykas yra pradinis įnašas, turintis sudaryti bent 15 proc. įsigyjamo turto vertės. Kitas svarbus dalykas yra jūsų pajamų ir visų finansinių įsipareigojimų santykis. Būsto paskolos įmokos kartu su kitais finansiniais įsipareigojimais, jeigu tokių yra, negali viršyti 40 proc. mėnesio pajamų. Jei įsigyjamas mažiau likvidus būstas, pradinis įnašas gali būti ir didesnis nei 15 proc., o paskolų įmokos turėtų neviršytų 30 proc.
Šalia būsto kainos, kurią turite sumokėti pardavėjui, taip pat įtraukite ir su turto vertinimu, sutarties ir notaro mokesčiais susijusias išlaidas. Jei būstui įsigyti lėšų skolinatės iš banko, nereikia pamiršti ir palūkanų. Be to, jei perkate neįrengtą būstą ar tokį, kuriam reikalingas remontas, tam taip pat turite numatyti lėšų iš anksto. Ne vienas esame girdėję istorijų, kaip planai įsirengti svajonių namus taip ir liko svajonėmis dėl nepamatuoto finansinio optimizmo. Todėl visomis būsimomis su būsto įsigijimu susijusiomis išlaidomis reikėtų pasidomėti iš anksto ir sudaryti finansinį planą.
Būsto paskolos grafikas ir išlaidos
3. Įsigijimo Procesas
Trečias patarimas - geriau pasidomėti pačiu įsigijimo procesu, kuris susideda iš įvairių etapų ir gali tęstis vieną mėnesį ar ilgiau. Priklausomai nuo pasirinkto būsto, procesas šiek tiek skiriasi, todėl išsamiausią informaciją gausite paskambinę į banką ar užsiregistravę gyvam susitikimui su banko specialistu. Verta atsiminti, kad įsigyjant būstą su paskola, jums greičiausiai reikės atlikti turto vertinimą, pateikti paraišką bankui dėl paskolos, o sulaukus teigiamo atsakymo pasirašyti pirkimo-pardavimo sutartį, įregistruoti turto nuosavybę ir įkeisti turtą.
Paskutinysis patarimas, galiojantis visais atvejais, kuomet reikia priimti reikšmingus sprendimus -neskubėkite.
4. Dokumentai ir Formalumai
Prieš perkant būstą, svarbu pasirūpinti visais reikalingais dokumentais ir atlikti reikiamus patikrinimus. Štai keletas svarbių aspektų:
- Pirminiai buto nuosavybę patvirtinantys dokumentai: Dokumentai, kurie įrodo, kokiu būdu buvo įsigytas būstas (pvz., pardavimo pažyma).
- Sutuoktinio/sutuoktinės sutikimą patvirtinantis dokumentas: Jei taikoma.
- Pardavėjas privalo pateikti VĮ Registrų centro išrašytą pažymą: Pažymoje nurodomi duomenys apie turto įkeitimą ar areštą.
- Būsto savininkui tereikia turėti žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro valstybės įmonės pažymą sandoriui bei kreditoriaus leidimą parduoti turtą. Tačiau norint, kad Jums nusipirkus būstą, jis būtų išlaisvintas nuo įkeitimo, pirkimo - pardavimo metu (Jūs arba būsto pardavėjas) turėtumėte sumokėti kreditoriui įsiskolinimo sumą.
5. Atsiskaitymas ir Sauga
Saugiausias ir patogiausias būdas atsiskaityti - banko pervedimas. Norint atsiskaityti tokiu būdu, notarui reikia palikti visus reikalaujamus dokumentus, ir jis sudarys pirkimo-pardavimo sutartį. Šis procesas užtrunka nuo 45min iki kelių valandų. Tuo metu pirkėjui patogu nuvykti į banką ir atlikti pervedimą į pardavėjo banko sąskaitą. Iš po banko jau galima sugrįžti pas notarą ir atsiimti pirkimo-pardavimo sutartį.
Jei pirkėjas ir pardavėjas nesusitarė kitaip, priimta jog pinigai sumokami prieš sutarties pasirašymą.
6. Nekilnojamojo Turto Agentūros (NTA)
Norint parduoti butą, nėra būtina kreiptis į nekilnojamojo turto agentūrą (NTA). Šios įstaigos tiesiog palengvina pardavimo procesą, tuo pačiu sutaupydamos jūsų laiką ir pinigus. Agentūrų paslaugos yra mokamos ir kainuoja apie 3 proc. nuo atliktos operacijos sumos. Dažniausiai profesionalūs NT agentai butą parduoda brangiau ir greičiau nei tai galėtume padaryti jūs patys. Taip pat užtikrinamas jūsų saugumas.
Vis dėlto ne vien parduodant būstą NTA yra pakankamai geras sprendimas. Pirkdami butą nekilnojamojo turto agentūroje galite gauti daug daugiau pasiūlymų nei internete ar spaudoje.
7. Brokerio Paslaugos
Brokeris yra savo srities specialistas - profesionalas, todėl jo sukauptos žinios bei patirtis palengvina bei užtirina kokybišką bei greitą NT pirkimą-pardavimą. Patikimas bei teisingas kainos nustatymas, atliekant rinkos kainų analizę ne tik iš rinkoje esančių pasiūlymų, bet ir naudojant RC duomenis bei savo žinias. Brokerio įgūdžiai padės apžiūros metu patraukliai pateikti objektą pirkėjui. Brokeris visada seka besikeičiančią rinką ir žino, kokie objektai vilioja pirkėjus, kaip juos geriau pateikti, padaryti išskirtinius.
Kadangi pirkėjas, matydamas būsto savininką, dažniausiai jaučiasi nejaukiai, būsto apžiūras geriausia patikėti brokeriui. Jis žinos, kaip padąsinti pirkėją, o šis savo ruožtu, nematydamas savininkų, pats greičiau įsijaus į būsimo šeimininko vaidmenį.
8. Būsto Būklės Įvertinimas
Jei atvykus į apžiūrą ir vizualiai įvertinus būstą, jis palieka teigiamą įspūdį - pereikite prie detalių klausimų apie jo būklę. Turėkite omenyje, jog Jums teks čia gyventi ir esant prastai tam tikrų būsto elementų būklei, būtent Jūs turėsite gaišti laiką bei finansus jų eliminavimui. Tad kuo daugiau išsiaiškinsite prieš perkant būstą, tuo detaliau galėsite įvertinti pastangas, kurių iš Jūsų jis pareikalaus ateityje.
Klausimynas renkantis jau įrengtą būstą:
- Kokia vamzdyno, šiluminio mazgo, stogo būklė?
- Ar būstas parduodamas su esamais baldais ir įranga?
- Jei baldai ir įranga nereikalingi, ar esami savininkai gali būstą ištuštinti?
- Kokia vidutinė suma mokama už mokesčius šalčiausiais žiemos mėnesiais?
- Kokia vidutinė kambarių temperatūra žiemos mėnesiais?
- Ar numatoma esminių pokyčių bute ar kaimynystėje?
- Ar nėra pelėsio?
Klausimynas renkantis būstą su daline apdaila:
- Ar yra galimybė koreguoti būsto išplanavimą?
- Ar statytojas gali užbaigti apdailos darbus pagal pirkėjo poreikius?
- Ar būstas tinkamai apšiltintas?
- Ar yra garso izoliacija?
- Kokiu principu būstas šildomas ir kokios planuojamos išlaidos už komunalinius mokesčius?
- Ar iki būsto atvestos visos būtiniausios komunikacijos (vanduo, nuotekų sistema)?
- Kiek lauko teritorijos bus privati pirkėjo nuosavybė, o kiek reikės dalintis su bendrasavininkais (kaimynais)?
Klausimai apie dokumentus ir sandorio eigą:
- Per kiek laiko bus paruošti pardavimui būtini dokumentai?
- Kaip bus dalijamos notarinės išlaidos?
- Ar yra bendrasavininkų, įsiskolinimų, arešto ar kitų veiksnių, galinčių apsunkinti ar prailginti būsto pardavimo eigą?
- Per kokį terminą senieji savininkai apleis jau įsigytą būstą?
BŪSTO PIRKIMO PROCESAS (SU BŪSTO KREDITU)
9. Derybos
Norint sėkmingai derėtis, pirmiausia reikia žinoti būsimų derybų tikslą - ką norima pasiekti. Būsto pardavimo atveju pagrindinis derybų tikslas būtų išsiderėti kuo aukštesnę būsto pardavimo kainą. Šiam tikslui įgyvendinti, visų pirma, reikia teisingai nustatyti turto kainą.
Taigi pirmos derybos su potencialiu pirkėju turėtų vykti jau po Jūsų buto apžiūrėjimo. Pasidomėkite, kokie panašūs pasiūlymai šiuo metu yra reklamuojami. Kuo jūsų būstas galėtų išsiskirti? Žinokite visus savo būsto privalumus (gražus vaizdas pro langą, rami vieta, saugi aplinka, geras susisiekimas ir t.t ). Taip pat vertėtų pasitikrinti žinias apie savo būsto statybos ypatumus. Tai ypač svarbu individualių namų pardavėjams ir naujų butų savininkams.
Derėdamiesi visada turite tiksliai žinoti savo pageidaujamą kainą ir ribą, iki kiek daugiausiai galite nuleisti kainą. Leiskite pirkėjui pirmam pasiūlyti savo kainą. Deryboms geriausia pasirinkti neutralią vietą, idealiausiai tinka nekilnojamo turto brokerio biuras. Tuomet nekyla nepageidaujamų ginčų dėl buitinės technikos ar baldų, į kuriuos pirmiausia apeliuojama, esant parduodamame būste. Svarbiausia, žinokite, ką norite pasiekti derybomis. Laikykitės tvirtos pozicijos tik dėl svarbiausių dalykų, o ne tokiems reikšmingiems - vertėtų pirkėjui padaryti nuolaidų.
10. Svarbiausi Žingsniai Prieš Perkant Būstą
Esminiai dalykai, kuriuos reikia žinoti prieš buto pirkimą:
- Jūsų finansinių galimybių bei poreikių išsiaiškinimas.
- Naujo jūsų turto paieška bei jūsų senojo turto pardavimas.
- Nekilnojamojo turto vertinimas.
- Paskolos - kredito gavimas.
- Sandoris.
- Jūsų naujo būsto įregistravimas.
NT pirkimo schema