Buto Nuomos Sutarties Nutraukimas Prieš Terminą: Sąlygos ir Teisės

Vis dažniau mūsų šalies gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Todėl svarbu žinoti, kokios sąlygos ir teisės galioja nutraukiant buto nuomos sutartį prieš terminą.

Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis yra nuomos sutarties rūšis, kurią nuomininkas - fizinis asmuo, sudaro savo, taip pat savo šeimos narių gyvenimui išsinuomotose patalpose. Tuo tarpu nuomotojas gali būti tiek fizinis, tiek ir juridinis asmuo. Nuomos objektu gali būti butas, visas namas arba tiesiog kambarys.

Svarbu žinoti, kad jeigu būstą nuomoja juridinis asmuo, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis turi būti sudaroma raštu. Jeigu būsto nuomos sutartį sudaro fiziniai asmenys, t. y. nuomotojas taip pat yra fizinis asmuo, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti sudaryta ir žodžiu.

Nuomos Sutarties Nutraukimo Pagrindai

Šalims pasirašius sutartį, sutarties vykdymo metu gali atsirasti aplinkybių, dėl kurių viena iš sutarties šalių praranda interesą toliau tęsti sutartinius santykius. Pavyzdžiui, jei pažeidžiamos sutarties sąlygos arba sutartį dėl kažkokių priežasčių vienai šaliai vykdyti tampa sudėtinga.

Sutartis gali būti nutraukta abipusiu susitarimu, o, esant pagrindui, vienos iš šalių iniciatyva - tai vadinama vienašališku sutarties nutraukimu.

Nuomininko Teisės Nutraukiant Sutartį

Svarbu žinoti, kad nuomininkas turi teisę nutraukti tiek neterminuotą, tiek terminuotą buto nuomos sutartį, įspėjęs nuomotoją prieš vieną mėnesį. Tokią teisę nuomininkui suteikia LR civilinio kodekso 6.609 straipsnio nuostatos.

Jeigu pasirašėte terminuotą buto nuomos sutartį su ribotomis galimybėmis ją nutraukti prieš terminą, nepasiduokite, nes nuomininko teisė nutraukti buto nuomos sutartį prieš terminą turėtų būti vertinama kaip imperatyvioji teisės norma.

Buto nuomos sutartį galima nutraukti ir anksčiau negu įspėjus nuomotoją prieš vieną mėnesį, tačiau tokiu atveju reikia žinoti, jog nuomotojas gali teisėtai pareikalauti dėl to susidariusių nuostolių atlyginimo. Įprastai nuomotojas turėtų teisę į nuostolius, lygius nuomos mokesčio dydžiui, kurį jis būtų gavęs, jeigu nuomininkas apie būsto nuomos sutarties nutraukimą nuomotoją būtų įspėjęs laiku.

Nuomotojo Teisės ir Apribojimai

Neretai nuomotojai mano, kad gali bet kada nutraukti nuomos sutartį, tačiau tai nėra visai tiesa. Specialistai nurodo, kad, nors būstas priklauso nuomotojui, jis negali savavališkai nutraukti sutarties. Pavyzdžiui, nuomotojas negali nutraukti sutarties, jei nori apgyvendinti savo draugus ar giminaičius, arba rado nuomininkus, siūlančius didesnę nuomą. Tokiais atvejais gali tekti išmokėti kompensacijas arba eiti teismo keliu.

Vienašališkai nutraukti nuomos sutartį nuomotojai gali tik tuo atveju, kai nuomininkas yra nemokus ar daro žalą būstui. Kitu atveju nuomotojas neturi teisės savavališkai nutraukinėti sutarties.

LR civilinio kodekso 6.614 straipsnis numato, kad nuomotojas neterminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį gali nutraukti įspėjęs nuomininką prieš 6 mėnesius. Tuo tarpu, jeigu nuomos sutartis yra terminuota, nuomotojas ją gali nutraukti tik dėl nuomininko kaltės.

Kokiais atvejais nuomotojas gali nutraukti būsto nuomos sutartį dėl nuomininko kaltės? Pirmiausia tokius atvejus reikia pasitikrinti šalių sudarytoje sutartyje, kurioje įprastai detaliai aptariami šie atvejai. Pagal įstatymą, nuomotojas tokią teisę turėtų, jeigu:

• Nuomininkas nuolat (ne mažiau kaip 3 mėnesius, jeigu sutartis nenumato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas;
• Nuomininkas ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą arba ją naudoja ne pagal paskirtį;
• Nuomininkas ar kiti kartu su jais gyvenantys asmenys netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi.

Kitaip tariant, nuomotojas turėtų įrodyti, kad nuomininkas iš esmės pažeidė būsto nuomos sutartį.

Teisę nutraukti būsto nuomos sutartį dėl nuomininko kaltės nuomotojas turi tiek terminuotos, tiek neterminuotos nuomos sutarties atveju. Tačiau Nuomotojas privalo laikytis nuomos sutarties nutraukimo tvarkos. Tokią teisę nuomotojas turi tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui rašytinį įspėjimą apie sutarties pažeidimus, o nuomininkas per protingą terminą šių pažeidimų nepašalino.

Bet tai galėtų būti padaryta tik teismo tvarka, kadangi tiek gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimui, tiek nuomininko iškeldinimui būtinas teismo sprendimas.

Esminiai Sutarties Pažeidimai

Dar vienas pagrindas vienašališkai nutraukti sutartį yra esminis sutarties pažeidimas, kuris apima:

1. Šalis iš esmės negauna to, ko tikėjosi iš sutarties.
2. Sutarties pažeidimas sukelia didelių nuostolių.
3. Pažeidimas padarytas tyčia.
4. Pažeidimas rodo, kad šalis neketina vykdyti sutarties.
5. Šalis įvykdė tik dalį sutarties.

Siekiant išvengti ginčų dėl to, ar sutarties pažeidimas laikytinas esminiu, rekomenduotina sutartyje iš anksto numatyti, kokie sutarties pažeidimai bus laikomi esminiais sutarties pažeidimais, leidžiančiais nutraukti sutartį vienašališkai.

Sutarties Nutraukimo Tvarka

Prieš nutraukiant sutartį, reikėtų išanalizuoti, kokie sutarties nutraukimo pagrindai numatyti sutartyje ir, ar jie konkrečiu atveju suteikia teisę šaliai nutraukti sutartį vienašališkai.

Pranešimas kitai šaliai apie numatomą sutarties nutraukimą yra būtina sutarties nutraukimo sąlyga. Nepranešus ir tokiu būdu neišreiškus valios dėl sutarties nutraukimo, sutartis negali būti laikoma nutraukta.

Jeigu sutartis nutraukiama nesant pagrindo arba nesilaikant sutarties nutraukimo tvarkos, tokie veiksmai yra neteisėti.

Konkretūs sutarties vienašališko nutraukimo atvejai yra numatyti ir atskiras sutarčių rūšis reglamentuojančiose Lietuvos Respublikos civilinio kodekso normose. Pavyzdžiui, galimybė pirkėjui nutraukti pirkimo-pardavimo sutartį dėl netinkamos kokybės daikto (6.334 str. 1 d.).

Vienašališkai nutraukti sutartį galima dėl nenugalimos jėgos (force majeure) aplinkybių - ši sąvoka tapo aktuali Covid-19 pandemijos metu. Pagal Lietuvos teismų praktiką, nuomininko negalėjimas vykdyti veiklos nuomojamose komercinėse patalpose dėl taikomų pandemijos valdymo priemonių gali būti laikomas laikina nenugalimos jėgos aplinkybe.

Dar vienas pagrindas, dėl kurios šalis gali vienašališkai nutraukti sutartį, yra sutarties neįvykdymas per papildomai nustatytą terminą.

Depozitas: Kas Jam Lieka?

Nuomotojai dažnai prašo depozito - vieno ar kelių mėnesių nuomos dydžio užstato. Tad, jeigu nuomininkas nusprendžia išsikraustyti sutarčiai nepasibaigus, depozitas dažnai lieka savininkui kaip kompensacija. Tačiau tai yra nusistovėjusi praktika, bet ne taisyklė.

„Remiantis šalių lygiateisiškumo principu, paprastai tokia pati „veidrodinė“ sąlyga yra taikoma ir nuomotojui, norinčiam nutraukti nuomos sutartį prieš terminą. Depozito, paprastai sumokamo pagal nuomos sutartį, paskirtis visų pirma yra užtikrinti sutarties nevykdymą ar netinkamą vykdymą iš nuomininko pusės, padengti įsiskolinimą už nesumokėtą nuomos mokestį ar kompensuoti nuostolius, padarytus nuomojamam turtui“, - dėstė L. Augytė-Kamarauskienė.

O ar abi šalys turės mokėti netesybas (kompensacijas), netesybų ir depozito suma bei kt. priklauso nuo konkretaus susitarimo, nurodė pašnekovė.

Ką Daryti, Jei Nepavyksta Susitarti?

Jei ginčo išspręsti nepavyksta, galima eiti teismo keliu. Tačiau byla gali trukti nuo pusmečio iki poros metų ar daugiau, tad bylinėtis teisme turėtų būti paskutinis pasirinkimas tiek nuomininkui, tiek nuomotojui. O visuomet protingiausia - ieškoti kompromiso.

Civilinio kodekso straipsniai, reglamentuojantys nuomos sutartis:

• 318 straipsnis
• 319 straipsnis. Gyvenamosios patalpos nuomos sutartimi nuomotojas įsipareigoja leisti apsigyventi nuomininkui gyvenamojoje patalpoje, o nuomininkas įsipareigoja naudotis šia patalpa, mokėti nuomos mokestį.
• 320 straipsnis
• 321 straipsnis. Nuomotojas yra gyvenamųjų patalpų savininkas ar asmuo, jas valdantis kitais pagrindais. Nuomininkas yra pilietis, kuris savo vardu ir dėl šeimos bei buvusių šeimos narių interesų sudaro gyvenamosios patalpos nuomos sutartį.
• 322 straipsnis. Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, kai nuomotojas yra savivaldybė, įmonė, organizacija, turi būti sudaroma raštu. Ją pasirašo įgaliotasis pareigūnas ir nuomininkas.
• 323 straipsnis
• 324 straipsnis. Savivaldybių ir įmonių, organizacijų gyvenamųjų patalpų nuomos sutarties dalyku gali būti tik atskiras butas arba izoliuota gyvenamoji patalpa iš vieno ar kelių kambarių ir su ja susijusių pagalbinių patalpų. Negali būti savarankiškos nuomos sutarties dalyku kambario dalis arba kambarys, susijęs su kitu kambariu bendru įėjimu (pereinamieji kambariai), taip pat pagalbinės patalpos (virtuvės, koridoriai, sandėliukai ir pan.).
• 325 straipsnis. Terminuota sutartis, kurios terminas apibrėžtas įvykio, tampa neterminuota, jei tas įvykis neįvyksta.
• 326 straipsnis
• 327 straipsnis. Mokestis už komunalines paslaugas (vandenį, dujas, elektrą, šiluminę energiją ir kitas), kai nuomojamos savivaldybių gyvenamosios patalpos, imamas atskirai nuo buto nuompinigių.
• 328 straipsnis
• 329 straipsnis. Nuomininko šeimos nariai yra kartu gyvenantys sutuoktinis, jų vaikai (įvaikiai), nuomininko ir jo sutuoktinio tėvai (įtėviai). Globotiniai, gyvenantys pas globėją, įgyja globėjo šeimos narių teises, jei jie neturi teisių į kitą gyvenamąjį plotą.
• 330 straipsnis
• 331 straipsnis. Pagal nuomos sutartį gyvenamojoje patalpoje turi teisę apsigyventi tie nuomininko šeimos nariai ir buvę šeimos nariai, kurie yra įvardyti sutartyje. Jei šie asmenys per šešis mėnesius nuo sutarties sudarymo gyvenamojoje patalpoje neapsigyvena, teisę apsigyventi joje praranda. Savivaldybės gyvenamosios patalpos nuomininkas ar pilnamečiai jo šeimos nariai, kitiems pilnamečiams šeimos nariams sutinkant, nuomojamoje gyvenamojoje patalpoje turi teisę apgyvendinti sutuoktinį, vaikus, savo ir sutuoktinio tėvus. Įmonių, organizacijų ir fizinių asmenų gyvenamųjų patalpų, išnuomojamų komercinėmis sąlygomis, nuomininkas apgyvendinti šio straipsnio antrojoje dalyje nurodytus asmenis turi teisę tik nuomotojui leidus. Tokio leidimo nereikia apgyvendinti nuomininko ar jo šeimos nario sutuoktiniui ir nepilnamečiams jų vaikams (įvaikiams). Laikinai išvykusio savivaldybės gyvenamosios patalpos nuomininko, jo šeimos nario ar buvusio šeimos nario patalpa turi teisę naudotis pasilikę šeimos nariai ir buvę šeimos nariai. Jei nuomininko, jo šeimos narių ar buvusių šeimos narių nelieka, tai išvykstąs nuomininkas gyvenamąją patalpą gali išnuomoti pagal subnuomos sutartį arba joje gali būti apgyvendinti laikinieji gyventojai.
• 334 straipsnis. Jeigu nuomininkas, jo šeimos narys ar visi nuomininko šeimos nariai išvyksta į kitą vietovę ar užsienį ilgesniam kaip šešių mėnesių laikui, jo nuomojama savivaldybės gyvenamoji patalpa gali būti rezervuojama. Sprendimą rezervuoti priima vietos savivaldybė. Gyvenamosios patalpos rezervavimas įforminamas rašytine sutartimi tarp savivaldybės ir išvykstančiųjų, sutinkant pasiliekantiems šeimos nariams. Savo sutikimą pasiliekantieji duoda pasirašydami rezervavimo sutartyje.
• 335 straipsnis. Jeigu išvyksta ne visi šeimos nariai, rezervuota savivaldybės gyvenamąja patalpa naudojasi pasilikusieji. Jeigu išvyksta nuomininkas ir visi jo šeimos nariai, nuomininkas turi teisę palikti gyvenamąją patalpą naudotis pagal subnuomos sutartį kitiems asmenims arba apgyvendinti joje laikinus gyventojus. Sugrįžus rezervuotos gyvenamosios patalpos nuomininkui ar jo šeimos nariui, jų reikalavimu asmenys, apgyvendinti toje gyvenamojoje patalpoje, turi tuoj pat ją atituštinti nepriklausomai nuo rezervavimo termino pasibaigimo.
• 336 straipsnis. Gyvenamosios patalpos nuomininkas, gavęs kartu su juo gyvenančių šeimos narių ir nuomotojo sutikimą, turi teisę subnuomoti gyvenamąją patalpą. Pasibaigus subnuomos terminui, subnuomininkas neturi pirmumo teisės atnaujinti sutartį ir nuomininko reikalavimu turi atituštinti pagal nuomos sutartį turėtą patalpą.
• 337 straipsnis. Laikinieji gyventojai nuomininko arba jo šeimos narių reikalavimu privalo tuojau išsikelti iš patalpos.
• 338 straipsnis. Gyvenamosios patalpos nuomos sutarčiai pasibaigus, kartu pasibaigia ir subnuomos sutartis.
• 339 straipsnis. Įmonių, organizacijų ir fizinių asmenų komercinėmis sąlygomis nuomojamų gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį pakeisti galima tik nuomininkui su nuomotoju susitarus.
• 340 straipsnis. Pilnametis nuomininko šeimos narys ir buvęs šeimos narys turi teisę sudaryti atskirą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį (padalinti butą), jeigu su tuo sutinka nuomotojas, nuomininkas ir kiti pilnamečiai šeimos nariai. Tokiam šeimos nariui, atsižvelgiant į jam tenkančią gyvenamojo ploto dalį, gali būti išnuomojama atskira izoliuota gyvenamoji patalpa.
• 341 straipsnis. Savivaldybė, turėdama galimybių ir nuomininkui, jo šeimos nariams bei buvusiems šeimos nariams sutinkant, jų nuomojamą gyvenamąją patalpą gali pakeisti į kelias, kiek vienam šeimos nariui suteikdama ne daugiau kaip 10 kvadratinių metrų sąlyginio gyvenamosios patalpos ploto, turėtą gyvenamąją patalpą palikdama savivaldybei.
• 342 straipsnis. Keliems nuomininkams pagal atskiras nuomos sutartis nuomojamame bute gyvenantys piliečiai, susijungę į vieną šeimą, gali sudaryti vieną nuomojamą gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį (sujungti butus), jeigu jų šeimos nariai ir nuomotojas su tuo sutinka.
• 343 straipsnis
• 344 straipsnis. Jeigu atituštinamas izoliuotas kambarys, jis perduodamas tam nuomininkui, kuris turi mažiausiai bendro naudingo ploto vienam šeimos nariui, o šiam nuomininkui atsisakius - kitam. Šiuo atveju įmonė ar organizacija gyvenamosios patalpos nuomos sutartį gali pakeisti kolektyvinėje sutartyje, o organizacijoje, kurioje tokia sutartis nesudaroma, - administracijos ir dirbančiųjų susitarimu numatytais pagrindais ir tvarka.
• 346 straipsnis. Savivaldybių, įmonių, organizacijų gyvenamųjų patalpų nuomininkas ir jo šeimos nariai gali pertvarkyti ir perplanuoti gyvenamąją patalpą bei pagalbines patalpas, tik nuomotojui leidus ir kartu gyvenantiems pilnamečiams šeimos nariams sutikus. Prireikus kapitališkai remontuoti ar rekonstruoti savivaldybių ar įmonių, organizacijų savo darbuotojams išnuomotas gyvenamąsias patalpas, kurių remontuoti negalima neiškėlus iš tų patalpų gyventojų ir jei po remonto gyvenamoji patalpa išlieka, nuomotojas siūlo nuomininkui su šeimos nariais, kol patalpa remontuojama, persikelti į kitą gyvenamąją patalpą. Pasiūlyta gyvenamoji patalpa turi atitikti sanitarinius ir techninius reikalavimus. Tais atvejais, kai nuomojamoji gyvenamoji patalpa po kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos padidės ar sumažės, nuomininkas turi teisę pasirinkti, nuomoti tą patalpą ar ne. Jei nuomininkas nesutinka nuomoti padidėjusią ar sumažėjusią gyvenamąją patalpą, taip pat kai dėl kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos nuomojamoji patalpa neišlieka, nuomininkui suteikiama kita tinkamai įrengta gyvenamoji patalpa.
• 348 straipsnis. Keitimasis gyvenamosiomis patalpomis įforminamas naujomis nuomos sutartimis.
• 349 straipsnis. Gyvenamosios patalpos nuomininkas turi teisę nutraukti nuomos sutartį, prieš mėnesį raštiškai įspėjęs nuomotoją.
• 350 straipsnis
• 351 straipsnis
• 352 straipsnis
• 354 straipsnis
• 355 straipsnis. Jeigu dėl stichinių nelaimių, gaisro ar techninio susidėvėjimo gyvenamoji patalpa gresia sugriūti arba tampa netinkama gyventi, piliečiai iš jų iškeldinami pagal prokuroro sankciją ir jiems suteikiama kita tinkamai įrengta gyvenamoji patalpa. Kitą tinkamai įrengtą gyvenamąją patalpą iškeldinamiesiems suteikia įmonė, organizacija, kuriai buvo perduotas grąžintasis gyvenamasis namas (gyvenamoji patalpa).
• 358 straipsnis. Suteikiama kita tinkamai įrengta gyvenamoji patalpa negali būti mažesnė už anksčiau turėtąją.
• 360 straipsnis. Tarnybinės gyvenamosios patalpos skiriamos apgyvendinti darbuotojams, kurie pagal savo darbo pobūdį privalo gyventi darbovietės pastate arba arti jo.
• 361 straipsnis. Sprendimą suteikti tarnybinę gyvenamąją patalpą savivaldybės namuose priima savivaldybės valdymo organas, įmonių ir organizacijų namuose - įmonės ar organizacijos vadovas, bendrijų namuose - bendrijos narių ar jų įgaliotinių susirinkimas. Remiantis šiuo sprendimu, sudaroma tarnybinės gyvenamosios patalpos nuomos sutartis.
• 362 straipsnis. Darbuotojai, nutraukę darbo santykius su tarnybinių gyvenamųjų patalpų nuomotoju, jam reikalaujant, privalo išsikelti iš šių patalpų su kartu gyvenančiais asmenimis.
• 364 straipsnis
• 365 straipsnis. Darbininkus, tarnautojus, studentus, moksleivius jų darbo ar mokymosi metu galima apgyvendinti bendrabučiuose.
• 366 straipsnis
• 367 straipsnis. Labdaros ar kitais pagrindais įsteigtų nakvynės namų, kuriuose paramos reikalingiems fiziniams asmenims nemokamai suteikiama nakvynė, veiklos ir naudojimosi taisykles nustato ir savivaldybėje jas įregistruoja steigėjai.

Apibendrinant, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:

• Nuomininkas turi teisę nutraukti sutartį, įspėjęs nuomotoją prieš mėnesį.
• Nuomotojas gali nutraukti sutartį dėl nuomininko kaltės (pvz., nemokant nuomos, gadinant turtą).
• Sutarties nutraukimas turi būti pagrįstas ir atliktas laikantis tvarkos.
• Jei nepavyksta susitarti, galima kreiptis į teismą.

Ši informacija padės jums geriau suprasti buto nuomos sutarties nutraukimo sąlygas ir apsaugoti savo teises.

tags: #buto #nuomos #sutarties #nutraukimas #pries #termina