Nuomininko ir nuomotojo santykius dažnai lydi įvairūs nesutarimai ir klausimai, pavyzdžiui, kas atsakingas už buitinės technikos gedimus ar natūralų baldų nusidėvėjimą. Norint išvengti nesklandumų, svarbu atidžiai sudaryti nuomos sutartį, ypač kai buto savininkas yra užsienyje. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius teisinius aspektus, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį nuomojantis būstą tokioje situacijoje.
„Delfi Būstas“ skaitytojas Andrius ketina nuomotis būstą ir jam kyla klausimų, kokia turi būti nuomos sutartis, ko nepamiršti į ją įtraukti, kokias atsakomybes, išsinuomojęs butą, prisiima jis ir kokias buto savininkas. Teisininkai pažymi, kad jeigu abiem pusėms netinka žodiniai susitarimai, tokie klausimai būtinai turi būti įtraukti į nuomos sutartį.
Nuomos sutarties svarba ir turinys
Advokato Arūno Bertulio teigimu, pagrindinės asmens teisės ir pareigos bei atsakomybė yra numatytos Civiliniame kodekse, o papildomai šalys galėtų aptarti tik specifines, su konkrečiu turtu ar nuomos aplinkybėmis susijusias atsakomybės sąlygas. Taip pat šalys galėtų aptarti tas sąlygas, dėl kurių šalis gali apsispręsti pagal įstatymą pačios, o jų neaptarus nuomos sutartyje, galiotų Civiliniame kodekse numatytos sąlygos.
Svarbu įtraukti į sutartį:
- Remonto klausimai: Pagal įstatymą, kapitalinis remontas priklauso nuomotojui, o einamasis - nuomininkui, tačiau šalys gali susitarti dėl kitokios tvarkos.
- Buitinės technikos gedimai: Būtina aptarti išlaidų atlyginimo tvarką dėl buitinės technikos ar kitų būste esančių įrenginių sugadinimo, taisymo ar pakeitimo.
- Bendro naudojimo taisyklės: Nuomotojas privalo perduoti nuomininkui gyvenamojo namo savininkų bendrijos įstatų kopiją arba kopiją kitokio dokumento, kuriame yra nustatytos bendro naudojimo patalpų priežiūros, naudojimo, išlaikymo ir kitos taisyklės, tačiau šalys gali susitarti dėl to ir kitaip.
- Finansiniai įsipareigojimai: Šalys galėtų susitarti dėl nuomos mokesčio keitimo jų suderintais terminais, tačiau ne dažniau kaip du kartus per metus.
- Subnuoma: Nuomos sutartyje būtina aptarti ir subnuomos galimybę ir sąlygas, priešingu atveju subnuoma būtų įmanoma tik gavus rašytinį nuomotojo sutikimą.
- Nuomininko išlaidos: Jei nuomos terminas yra ilgesnis ar neterminuotas, taip pat jei kapitalinį remontą atlieka nuomininkas, nuomotojui svarbu aptarti ir nuomininko išlaidų, turėtų pagerinant išsinuomotą daiktą su nuomotojo leidimu, atlyginimo klausimą.
Pažymėtina, kad tariantis dėl papildomų nuomos sutarties sąlygų, turėtų būti laikomasi pagrindinių taisyklių, pagal kurias nuomotojui draudžiama vienašališkai keisti nuomos sutartie sąlygas.
Atsakomybė už sugadintus daiktus
Vienas aktualiausių klausimų ir nuomotojams, ir nuomininkams, yra atsakomybė už nuomos metu sugedusius ar sulūžusius daiktus. Pasak advokato A. Bertulio, šiais klausimais įprastai galioja įstatymo nustatytas bendras principas, kad jeigu nuomininkas pablogina išsinuomotą daiktą, jis privalo nuomotojui atlyginti dėl pabloginimo atsiradusius nuostolius, išskyrus tuos atvejus, kai įrodo, kad daiktas pablogėjo ne dėl jo kaltės.
Jeigu daikto būklė pablogėja dėl jo natūralaus susidėvėjimo arba dėl jo normalaus naudojimo laikantis nuomos sutarties sąlygų, tai tokiais atvejais nuomininkas neprivalo atlyginti atsiradusių nuostolių nuomotojui, nebent sutartyje būtų nustatyta kitaip.
Kadangi nuomotojas perduoda ir faktiškai išnuomoja ne tik patį būstą bet ir jame esančius daiktus, A. Bertulio teigimu, ir šių daiktų einamasis remontas, šalims nesusitarus kitaip, tenka nuomininkui, o kapitalinis - nuomotojui, pvz:. elektros lemputes tokiu atveju teks keisti nuomininkui, o nusidėvėjusią elektros instaliaciją - nuomotojui.
Vandentiekio, nuotekų ar kitų inžinerinių sistemų gedimų remontas paprastai yra nuomotojo rūpestis ir atsakomybė, jei dėl šių gedimų nebūtų nustatyta nuomininko kaltė.
Kaip išvengti ginčų?
Nors atrodytų, kad nuomos sutartis turėtų išgelbėti nuomininką ir nuomotoją nuo konfliktų, deja, tai ne visada yra raktas į sutarimą. Tačiau net kilus dideliems ginčams, A. Bertulio teigimu, teisminis jų sprendimo būdas nėra pats geriausias, nes atima daug laiko ir finansų.
Todėl tam, kad ateityje paprasčiau ir operatyviau būtų galima išspręsti tokio pobūdžio problemas, būtinas detalesnis jų šalinimo ir išlaidų atlyginimo susitarimas bei aprašymas pačioje nuomos sutartyje. Tačiau, jei nuomos sutartyje tai nėra detaliai aptarta ar ginčas greičiausiai vis dėl to kils, tuomet būtina nedelsiant surinkti kuo daugiau įrodymų apie patį gedimą (sugadinimą), kad jam persikėlus į teismą, šalis galėtų įrodyti savo tiesą.
Jis tęsia, kad pareiga grąžinti išsinuomotą daiktą tenka nuomininkui, todėl būtent nuomininkas turės įrodinėti, kad išnuomotas daiktas buvo grąžintas tos būklės, kokios buvo perduotas (t. y. nesugadintas).
Tuo atveju jei nuomotojas vengs priimti daiktą, pavyzdžiui vengs pasirašyti perdavimo-priėmimo aktą, tai nuomininkas turės pareigą įrodyti ne tai kad buvo grąžintas tos būklės, kokios buvo perduotas, bet tik įrodyti, kad daiktą vengė priimti nuomotojas. Todėl nuomotojas vengdamas pasirašyti perdavimo-priėmimo aktą, rizikuoja netekti galimybės prisiteisti jam padarytus nuostolius.
Nuomos sutarties sudarymas ir patvirtinimas
Jei norite išvengti panašių situacijų, būtina sudaryti nuomos sutartį. Prieš ją pasirašydami aptarkite mokesčio dydį, kokiomis sąlygomis jis gali būti didinamas, prieš kiek laiko būtina įspėti apie iškeldinimą. Galiausiai - prieš kiek laiko savininkas turi įspėti, kad norėtų apsilankyti.
Pasak Lietuvos notarų rūmų teisininkės konsultantės Sandros Ražanaitės, nekilnojamojo turto nuomos sutarties, kaip ir bet kokio kito dokumento, patvirtinimas užtikrina sandorio teisėtumą, garantuoja, kad bus atsižvelgta į abiejų pusių interesus, joms bus išaiškintos visos sąlygos ir pasekmės.
Tvirtindamas sutartį, notaras patikrina duomenis apie būstą Nekilnojamojo turto, Hipotekos, Turto areštų registre, tad nuomininkas tikrai gali sužinoti, ar būstas nėra įkeistas arba areštuotas.
Pagal Teisingumo ministerijos patvirtintus notaro paslaugų įkainius už nekilnojamojo daikto nuomos ar lizingo sutarties patvirtinimą mokama nuo 0,2 iki 0,6 proc. sutartyje nurodytos nuomos sumos, skaičiuojant visą nuomos laiką, bet ne ilgesnį kaip 25 metai.
Jeigu dėl nuomos sutarties negalite kreiptis į teisininką, galite ją parengti patys pagal tipinį pavyzdį. Jame bent jau išdėstyti Civiliniame kodekse apibrėžti nuomos reikalavimai ir esminiai dalykai: nuomos laikas, mokesčio dydis, kada jis mokamas, prieš kiek laiko privalu įspėti apie išsikėlimą ir t. t. Ir pasirašyti.
M. Čiulada atkreipia dėmesį, kad sudarydami nuomos sutartį turite parengti ir perdavimo-priėmimo aktą, kuriame būtų surašyta, kokios būklės būstas perduodamas. Aktą turi pasirašyti ir nuomotojas, ir nuomininkas. Jeigu tokio akto nesudarėte, išsikraustant jums bus sunku įrodyti, kad nieko nesugadinote.
Nuomos mokesčio nemokėjimas: ką daryti?
Jei nuomininkas nesumoka nuomos, turite teisę reikalauti sumokėti šią sumą pagal sutartį. Pirmas žingsnis turėtų būti bandymas išspręsti problemą taikiai. Pasikalbėkite su nuomininku ir pasiteiraukite, kodėl nuomos mokestis nebuvo sumokėtas. Reikėtų pasistengti išspręsti situaciją draugiškai ir aiškiai apibrėžti, kada ir kaip nuomininkas ketina sumokėti skolą.
Jei tiesioginis susisiekimas nesuteikia rezultatų, galite parašyti oficialų raštišką įspėjimą nuomininkui. Jei nuomininkas ir po įspėjimo nesumoka nuomos mokesčio, galite kreiptis į teismą.
Jei nuomininkas ir toliau nesumoka nuomos ir nesiekia spręsti šios problemos, galite turėti teisę nutraukti nuomos sutartį. Svarbu, kad nutraukimo procesas būtų atliktas teisėtai ir pagal sutarties sąlygas. Jei nesate tikri dėl savo teisių ir norite užtikrinti, kad jūsų veiksmai būtų teisėti, galite pasikonsultuoti su teisininku.
Kaip apsisaugoti nuo nemokių nuomininkų?
Potencialus nuomininkas Jums gali atrodyti labai malonus ir Jūs galite galvoti, kad jei jis atrodo malonus, tai bus ir mokus. Tačiau, kad ir koks nuomininkas atrodo patikimas, vis tiek privalote jį patikrinti prieš pasirašydami nuomos sutartį. Patikrinti galite paprašydami buvusių nuomotojų telefono numerio ir pasikalbėti su jais apie buvusius nuomininkus. Jeigu Jūsų nuomininkas yra jaunas žmogus, paprašykite, kad tėvai už jį garantuotų. Taip pat turite įsitikinti, kad būsimi Jūsų nuomininkai yra dirbantys ir gauna pajamas, nes turite įsitikinti, kad Jie turės iš ko mokėti Jums nuomos mokestį.
Nuomininko patikros žingsniai:
- Paprašykite kontaktų iš buvusių nuomotojų.
- Jei nuomininkas jaunas, reikalaukite tėvų garantijos.
- Įsitikinkite, kad nuomininkas dirba ir turi stabilias pajamas.
- Patikrinkite nuomininko kreditingumo istoriją.
Rūpinkitės savo nuomininko gerove visą nuomos laikotarpį. Jeigu jam neveikia buitinė technika, apipylė kaimynas ar susiduria su kitomis problemomis iškilusiomis būste, padėkite jam jas išspręsti.
Jeigu vis dėl to susidursite su piktybiškais nuomininkais, kurie nenorės mokėti Jums nuomos mokesčio, deja, Jums liks tik viena išeitis - teisinis kelias. Fizinius asmenis iš gyvenamųjų patalpų galėsite iškeldinti tik teismo nustatyta tvarka.
Kreipdamiesi į teismą turėsite teismui pagrįsti savo reikalavimą bei pateikti iškeldinimą pagrindžiančius dokumentus. Nesugalvokite savarankiškai iškeldinti nuomininko, kuris nemoka nuomos mokesčio, nes galite patys susilaukti administracinės arba baudžiamosios atsakomybės.
Nuomos sutarties nutraukimas ir iškeldinimas
Specifiniu nuomos sutarties dalyku esanti gyvenamoji patalpa ir nuomininko gyvybiškai svarbūs interesai naudotis gyvenamąja patalpa lemia griežtesnes gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimo sąlygas. Antra, įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka.
Trečia, nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius.
Pažymėtina, kad įstatymų leidėjas nenumatė jokios procedūros nutraukiant terminuotą nuomos sutartį, jeigu nėra esminio sutarties pažeidimo arba sutartyje nurodytų sutarties nutraukimo aplinkybių.
Šio termino nuomotojas gali nepaisyti, kai nuomininkas nuolat (ne trumpiau kaip 3 mėnesius) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, gadina nuomojamos patalpos kokybę, savo elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kartu ar greta kitiems asmenims arba yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai.
Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys. Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną.
Patarimai nuomojantiems būstą
Pirmiausia, pravartu įsitikinti, kad asmuo, iš kurio ketinate nuomotis būstą, yra ne subnuomotojas, o gyvenamosios patalpos savininkas. Paprašykite, kad asmuo pateiktų savo asmens dokumentą ir išrašą iš „Registrų centro“. Jei paaiškėja, kad nuomotojas nėra buto savininkas, reikalaukite pateikti rašytinį savininko sutikimą, jog šis sutinka subnuomoti savo turtą Jums.
Atkreiptinas dėmesys, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis turi būti sudaryta raštu. Be kitų aspektų, dokumente svarbu aptarti šias sąlygas: kainą, atsiskaitymo už komunalinius mokesčius tvarką, mokėjimo terminą, sutarties nutraukimo sąlygas, įspėjimo laikotarpį ir t. t.
Papildomas saugiklis, užtikrinantis, kad nebūsite netikėtai išprašyti - nuomos sutarties įregistravimas Nekilnojamo turto registre. Jei savininkas parduotų butą, registre išviešinta nuomos sutartis ir toliau liktų galioti naujajam savininkui.
Todėl sutarties priede patartina įrašyti, kokie bei kokios būklės (nauji ar naudoti) baldai yra perduodami, ar netgi nurodyti, kokio konkretaus prekių ženklo paliekama buitinė technika, o rastus apgadinimus patartina iš karto nufotografuoti. Pasibaigus nuomos sutarčiai nuomininkas privalo grąžinti daiktą tokios būklės, kokios jį gavo, atsižvelgiant į natūralų buto, baldų, buitinės technikos nusidėvėjimą.
Jei savininkas neprieštarauja, kad apsigyventumėte su augintiniu, jį laikyti turite atsižvelgdami į atitinkamos savivaldybės patvirtintas gyvūnų laikymo taisykles.
Tai padaryti galima dviem būdais: civilinės atsakomybės draudimu arba būsto draudimu. Abiem atvejais kompensuojama gaisro, vagystės, vandalizmo, gamtinių jėgų ar užliejimo padaryta žala. Civilinės atsakomybės draudimo sutartis turėtų būti sudaryta nuomininko vardu, būsto draudimo atveju - būsto savininko.
Atidžiai apžiūrėkite skelbime pateikiamas buto nuotraukas - kartais apgaulę gali išduoti ir jos.
tags: #buto #nuoma #kai #seimininkas #uzsieny