Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje nuolat kinta, todėl svarbu sekti naujausias tendencijas ir pokyčius. Šiame straipsnyje apžvelgsime biurų nuomos ypatumus, kainų dinamiką didmiesčiuose ir naujus nekilnojamojo turto projektus.
Šiuolaikiškos biuro patalpos. Šaltinis: Inreal.lt
Biurų Nuomos Rinkos Tendencijos
Iš senų biurų į modernius verslo centrus po daugelio metų kraustytis nusprendusios įmonės arba biurų nuomos rinkos naujokai susiduria su šiame sektoriuje jau kurį laiką taikomu modeliu, kuris yra gerokai išsamesnis nei „kvadratinio metro kaina plius komunaliniai mokesčiai“.
Pagrindiniai Aspektai, Turintys Įtakos Nuomos Kainai
Biuro eksploatacijos mokesčiai - svarbus rodiklis, turintis nemažą įtaką galutinei biuro nuomos kainai. Lietuvoje dažniausiai naudojamas „Triple Net“ modelis - nuomininkai apmoka visas komunalines, bendras priežiūros ir einamųjų remontų išlaidas, o nuomotojas kilus poreikiui rūpinasi pastato kapitaliniu remontu.
Visos bendros išlaidos nuomininkams paskirstomos pagal priskiriamą nuomojamą ir „add-on“ (bendrųjų erdvių ploto dalį) bei pagal faktinius skaitiklių parodymus. Renkantis biurą labai svarbu įsigilinti į būsimo eksploatacinio mokesčio dydį, nes jis gali reikšmingai skirtis priklausomai nuo pastato amžiaus, energinės klasės, pastate naudojamų sistemų, bendrų reikmių elektros, vandens ir šildymo kaštų, priežiūros įmonių paslaugų kainų.
Priežiūros įmonių paslaugų kainos tiesiogiai priklauso nuo minimalaus darbo užmokesčio dydžio, tad nuomotojai neturi galimybės saugiai jų fiksuoti, nebent gerokai kilstelėtų fiksuotą kainą, kad esant svyravimams nepatirtų nuostolių.
Šiandien juntamas aiškus poreikis nuomotis visiškai įrengtus biurus su visais baldais. Tai papildomi įrengimo kaštai, kuriuos nuomotojas įtraukia į nuomos kainą. Įtaka nuomos kainai labai priklauso nuo baldų sprendinių - ar įrengimas galės būti pritaikytas kitam nuomininkui, ar tai - individualizuoti pasirinkimai.
Įprastai nuomotojas vertina investicijas pagal nustatytus pinigų grąžos rodiklius, kurie gali skirtis priklausomai nuo investuotojų taikomos investavimo politikos. Bet kuriuo atveju nuomotojas vertina baldų galimą tarnavimo laiką.
Bendradarbystės biurų sprendiniai natūraliai ateina ir į įprastus verslo centrus. Nuomininkai, kurie dirba atskiruose nedidelio ploto kabinetuose, tikisi galimybės naudotis pastate esančiomis bendro naudojimo virtuvėlėmis, poilsio erdvėmis, pasitarimo kambariais, tyliomis darbo zonomis. Suprantama, visa ši infrastruktūra reikalauja investicijų bei turi įtakos nuomos kainai - atsiranda papildomi priežiūros ir administravimo kaštai, kurie yra paskirstomi nuomininkams.
„Add-on“ ir Jo Skaičiavimo Metodika
„Add-on“ paskirstomas visiems pastato biurams proporcingai jų naudojamam plotui. Lietuvoje dažniausiai prie „add-on“ priskiriamas visas bendrų patalpų plotas, plotas po vidinėmis sienomis ir pertvaromis iki išorinių sienų vidaus perimetro. Į „add-on“ neįtraukiamos laiptinės, liftų šachtos, išorinių sienų plotas.
Kai kurie verslo centrai „add-on“ skaičiuoja pagal Norvegijos pavyzdį. Tokiu atveju prie nuomojamo ploto priskiriamas visas aukšto plotas su vidaus ir išorės sienomis iki pastato išorinio perimetro. Taip padidėja papildomas nuomojamas plotas ir nuomos kaina išauga.
Nuomotojai patys renkasi, kokią formulę taikyti skaičiuojant „add-on“ plotą. Svarbu, kad tai būtų atliekama metodiškai ir aiškiai deklaruojama.
Nuomos Kainos „Lubos ir Grindys“
Kasmet nuomos kainos indeksuojamos pagal oficialiai paskelbtą infliacijos dydį. Po 2008 metų finansų krizės Lietuvoje vyravo ganėtinai žemas bendras infliacijos lygis 1-4 proc., tačiau 2021-ieji ir 2022-ieji privertė nuomotojus ir nuomininkus atsisėsti prie derybų stalo ir nusistatyti maksimalius galimus indekso pokyčius - nuomos kainos „lubas ir grindis“.
Nuomos kainos augimas dėl indeksacijos bus aktualus ir šiemet, nes 2023 metais nustatytas 8,7 proc. suderintas VKI (vartotojų kainų indeksas). Sutartyse svarbu aiškiai apibrėžti indeksavimo rodiklį, pavyzdžiui, Euro zonos valstybių ar Lietuvos suderintas VKI, metinis ar metinis vidutinis, ir taikyti, būtent, aprašytą rodiklį.
Viešai dažniausiai deklaruojama tik ,,plika” kvadratinio metro nuomos kaina, kuri Vilniaus A klasės verslo centruose yra nusistovėjusi ties 16-20 Eur/kv. m, o B klasės - 10-15.50 Eur/kv. m. „Ober-Haus“ duomenimis, sostinės A klasės biurų nuomos kainos nuo 2020 metų pabaigos iki dabar augo 17 proc., o B klasės - 13 proc.
Visgi su šiuolaikiniais verslo centrais ir juose taikomomis praktikomis dar nesusidūrę nuomininkai šiandien turėtų nesistebėti, kad prie minėtų sumų įvairūs mokesčiai kas mėnesį prideda dar po 4-6 Eur/kv. m.
Verslo centras Hero, Realco nuotr.
Kiek kainuoja gyventi Vilniuje, Lietuvoje?
Nauji Biurų Pastatai Vilniuje
2025 metų trečiasis ketvirtis atnešė nemažų pokyčių šalies sostinės biurų rinkai, kadangi buvo baigtos trijų didesnių biurų pastatų statybos: „Hero“ (Lvivo g.), „Jasinskio 2“ (J. Jasinskio g.) ir „Vilbros“ naujas biurų pastatas Švitrigailos g. Šie projektai sostinės rinką iš viso papildė 42.700 kv. m naudingo biuro ploto ir bendras modernių biuro patalpų plotas Vilniuje išaugo beveik 4% iki 1.236.700 kv. m.
Didelis biuro patalpų prieaugis bei išliekantis vangokas nuomininkų aktyvumas lėmė ir staigesnį laisvų biuro patalpų lygio šuolį“, - sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.
Per 2025 metų trečiąjį ketvirtį laisvų biuro patalpų lygis šalies sostinėje išaugo nuo 8,5% iki 10,3%. A klasės biurų neužimtumas sudarė 11,2%, o B klasės - 9,6%.
Teisiniai Aspektai
Nekilnojamojo turto sektoriuje (statybinių ir energetinių žaliavų kainų kilimas, infliacija, naujų projektų stygius ir pan.) yra daug neapibrėžtumo. Pandemija, išaugę aplinkosauginiai reikalavimai kartu pakeitė ir darbuotojų lūkesčius ir reikalavimus naujiems bei moderniems biurams. Tarptautinių nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovių duomenimis, biurų geografija plečiasi ir reikalavimai jiems auga.
Nuomininkai tikisi, kad biurai bus ergonomiški, patogūs, užtikrins besikeičiančius darbuotojų poreikius (didesnės biuro erdvės poilsiui, susitikimams ar komandinėms užduotims). Atitinkamai, minėtos tendencijos diktuoja poreikį turėti lanksčias nuomos sutartis, kurios reikalui esant padėtų atliepti pasikeitusius nuomininko interesus (pvz.: galimybę padidinti išnuomotų biurų patalpų plotą / darbo vietų skaičių, pratęsti ar nutraukti nuomos sutartis ir pan.). Šios tendencijos neabejotinai taps katalizatoriumi, skatinančiu dinamiškesnį ir lankstesnį požiūrį į komercinę nuomą (nuomos sąlygų lankstumą).
Įvertinus tai, kad biuro nuomos sutartys dažnai sudaromos dar net nepastačius verslo centro, patartina sutarties šalims nusimatyti ir aiškiai apibrėžti sąlygas, susijusias su biuro patalpų įrengimu, t.y. kas turi parengti patalpų įrengimo projektą, kokie įrengimo terminai ir kaina, taip pat nusimatyti aiškias taisykles papildomo ploto nuomai ar išnuomoto turto perplanavimui.
Kitas labai svarbus momentas, neatsiejamai susijęs su patalpų įrengimu - tai biuro patalpų perdavimas. Šiuo aspektu patartina nusimatyti aiškią patalpų perdavimo ir defektų nustatymo / pašalinimo procedūrą. Dažniausiai praktikoje verslo centro nuomotojai yra linkę vadovautis „triple net lease“ principu (visos verslo centro administravimo išlaidos paskirstomos proporcingai visiems verslo centro nuomininkams).
Tačiau siekiant išvengti interpretacijų dėl mokėjimų, rekomenduotina sutartyje aiškiai apsibrėžti depozito / nuomos mokesčio dydį, komunalinių ir bendrų eksploatacinių išlaidų sudėtį (t.y. Viena svarbiausių sutarties dalių yra šalių teisės ir pareigos, susijusios su išnuomotų patalpų naudojimu ir priežiūra, atnaujinimu, einamojo ir kapitalinio remonto atlikimu bei finansavimu, patekimo į patalpas, avarijų likvidavimo, šalių tarpusavio bendravimo tvarka ir kitomis aplinkybėmis.
Sutarties nutraukimas. Sutarties sąlygos dėl sutarties nutraukimo ar šalių atsakomybės bet kuriuo atveju yra derinamos individualiai ir didžiąja dalimi priklauso nuo šalių derybinės galios bei pozicijos. Atitinkamai, sutartyje įtvirtintos sankcijos už tam tikrų įsipareigojimų vykdymą apibrėžia minimalius šalies patiriamus nuostolius, kurių nereikia papildomai įrodinėti, todėl svarbu susitarti dėl taikomų baudų dydžių ir kitų aplinkybių (netiesioginių nuostolių atlyginimo ir pan.).
Butų Kainų Pokyčiai Didmiesčiuose
„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI) duomenimis, 2025 m. spalio mėnesį butų kainos penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje) išaugo 0,7%. Per pastaruosius 12 mėnesių bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose augo 9,9% (2025 m. rugsėjį metinis augimas siekė 9,5%).
Konkrečiau, 2025 m. spalio mėnesį butų pardavimo kainos Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje ir Šiauliuose atitinkamai augo 0,7%, 1,0%, 0,3% ir 0,7%. Tuo tarpu Panevėžyje užfiksuotas 0,1% butų kainų sumažėjimas.
Vidutinės Kvadratinio Metro Kainos 2025 m. Spalio Mėnesį Didmiesčiuose:
- Vilniuje - 2.871 Eur (+21 Eur/m²)
- Kaune - 2.023 Eur (+21 Eur/m²)
- Klaipėdoje - 1.869 Eur (+6 Eur/m²)
- Šiauliuose - 1.250 Eur (+8 Eur/m²)
- Panevėžyje - 1.217 Eur (-2 Eur/m²)
Per metus (2025 m. spalį, palyginti su 2024 m. spaliu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje - 9,5%, Kaune - 12,1%, Klaipėdoje - 9,1%, Šiauliuose - 9,5% ir Panevėžyje - 8,7%.
Būsto Rinkos Aktyvumas
2025 metų spalį šalies būsto rinkos aktyvumas priartėjo prie rekordinių aukštumų. VĮ Registrų centro duomenimis, Lietuvoje per mėnesį buvo įsigyta beveik 5.000 būstų ir tai yra geriausias mėnuo nuo 2021 metų bei vienas rezultatyviausių mėnesių per visą šalies istoriją.
Lietuvos Ekonomikos ir NT rinkos apžvalga 2024 m.
Per 2024 metų pirmąjį pusmetį nuolatinių gyventojų skaičius Lietuvoje išaugo 0,3 proc., iki 2 891 215. Nors, tikėtina, kad ne visas gyventojų prieaugis liks Lietuvoje pasibaigus karui Ukrainoje, tačiau šiuo metu vyraujanti tendencija palankiai veikia ne tik būsto pardavimus, bet ir nuomą bei šio segmento plėtrą. Per pusmetį Vilniaus pirminėje būsto rinkoje susitarta dėl 1328 suminių butų pardavimų bei rezervacijų (įvertinus grąžinimus) - 22,2 proc. daugiau nei 2023 metų antroje pusėje (1087). Kaune įvyko 240 tokių susitarimų - 12,1 proc. mažiau (273), Klaipėdoje - 62, beveik dvigubai mažiau (122).
Nauji Nekilnojamojo Turto Projektai
Lietuvoje nuolat vystomi nauji nekilnojamojo turto projektai, atitinkantys šiuolaikinius poreikius. Štai keletas pavyzdžių:
- Pilaitės namai: Tai naujas, pilnai išvystytas kvartalas, kurį sudaro 39 kotedžai, kiekvienas su nuosavu sklypu, mažaaukštis daugiabutis bei planuojama ugdymo įstaiga.
- Vilniaus Džiazas: Tai būsto projektas, keičiantis Senamiesčio prieigas ir harmoningai įsiliejantis į istorinį Vilniaus centrą - vos kelios minutės iki Aušros vartų, Barbakano kalno.
- Horizontai: Modernus, funkcionalus ir tvarus kompleksas, orientuotas į tarptautinį 15 minučių koncepto standartą - tokį kvartalą, kuris būtų patogus ir gyventi, ir dirbti bei atitiktų visus modernaus miestiečio poreikius.
- Gardino 22: Sukurtas tvariai ir su didele pagarba aplinkai, nedidelis 15 butų daugiabutis, vystomas žmogui, norinčiam jausti ryšį su gamta.
tags: #biuru #nuomos #kainu #tendencijos