Buto įsigijimas yra vienas svarbiausių NT sandorių, todėl dauguma labai greitai ir lengvai apsisprendžia pirkti patikusį butą. Tačiau, prieš priimant sprendimą, svarbu atidžiai įvertinti visus niuansus, ypač jei butas yra negyvenamosios paskirties. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, kuriuos reikėtų įvertinti prieš įsigyjant tokį būstą.
Vietos įvertinimas
Viskas priklauso nuo Jūsų asmeninio tikslo.
Pavyzdžiui, tikslas yra pagerinti šeimos gyvenamąją vietą. Natūralu, kad ir naują butą Jūs norėsite įsigyti tame pačiame rajone, kuo arčiau visų Jūsų šeimai įprastų lankytinų vietų.
Tačiau tai yra veikiau nedidelės išimtys, nes praktiškai visada reikia kreipti dėmesį į VIETĄ, kur yra nekilnojamas turtas.
Sąrašas yra labai didelis tų objektų, kurie būna prie daugiabučių namų.
Todėl labai svarbu ne tik NUODUGNIAI įsivertinti esamą situaciją pasirinktoje vietovėje, bet ir pasidomėti, kas numatoma vystyti esamoje ar gretimose zonose/sklypuose.
Taigi prieš įsigydami turtą nepatingėkite paieškoti informacijos apie rajono, miesto, vietovės, gretimų sklypų detaliuosius planus.
Tai padės Jums suprasti, ko galima tikėtis priešais langus ar šalia jūsų būsimų namų. Visi „normalūs“ miestai plečiasi, tvarkosi, yra rekonstruojami, persitvarko, t.y. kinta.
Likvidumas ir būklė
Likvidumui didelę įtaką turi ir tai, kokia yra buto būklė.
Jeigu jame atliktas specifinis remontas- ryškiai rožinės spalvos sienos, visas butas iškaltas medžiu ar butas yra visiškai apleistas- tuomet tokiam butui surasti pirkėją už patrauklią kainą bus sunku ir pardavimo procesas užsitęs, t.y. „Sunkiau“ parduodamas turtas, t.y. taip pat turi įtakos toliau išvardinti niuansai.
Prastame rajone ir gatvėje esančių butų pardavimo ir nuomos kainos yra mažesnės nei visuose kituose mikrorajonuose.
Kuo rajonas yra prastesnės reputacijos, blogesnis susisiekimas, transporto sistema ir kita, tuo sunkiau jame parduoti būstą.
Visuomet sunku yra parduoti “dalį” buto - t.y. su kitais bendraturčiais, kad ir kur jis bebūtų.
Ekonominės klasės butus, kurių brangi eksploatacija, likviduoti taip pat gana sudėtinga.
Sunkiausiai realizuojami didelio ploto (4 ir daugiau kambarių) senos statybos butai blokiniuose namuose.
Dar vienas sunkiau parduodamų butų segmentas yra didelio ploto butai, esantys 5/6 aukšte namuose be LIFTO.
Kalbant apie naujos statybos būstus galime pastebėti, kad sunkiau parduodamas turtas yra negyvenamosios paskirties, kaip pvz. poilsio, viešbučių, kūrybinių dirbtuvių ar svečių namų, apartamentų.
Butai, kurie yra prie gamyklų, geležinkelių, greitkelių ar panašiose vietose gerokai ilgiau laukia savo pirkėjo, ypač jeigu jie yra 3 ir daugiau kambarių.
Perkantieji butus dės pastangas, kad jiems su savo vaikais pavyktų įsikurti kuo patrauklesnėje vietovėje.
Kalbant apie naujos statybos projektus - tai didžiausią įtaką pardavimams daro susiformavusi visuomenės nuomonė apie konkrečią vietovę ar projektą (kaip tarkim taip vadinami „šiukšlyno namai“).
Tuomet vietiniam gyventojui/pirkėjui tokio buto neparduosi, todėl tenka mažinti kainą arba laukti pirkėjo iš kitų miestų/šalių.
Yra dalis klientų, kurie perka butą, su tikslu jį pakeisti, t.y.
Paprasčiausia pokyčius daryti tuose butuose, kurie yra mūriniuose ir monolitiniuose namuose, nes šiuose namuose dažniausiai visos buto viduje esančios sienos yra tik pertvaros ir neatlieka kito konstrukcinio vaidmens.
Blokiniuose statiniuose dauguma sienų yra konstrukcijos elementas, t.y.
Kitas dažnas išplanavimo keitimo atvejis - tai komunikacijų atvedimas ir išvedimas iš buto ar kambario.
Todėl tai, kas atrodo labai paprasta, kartais gali reikalauti daugiau pastangų ir išlaidų nei Jums atrodė iš pradžių.
Kaip analizuoti nuomojamą turtą (greitas ir paprastas būdas)
Dokumentų patikrinimas
Skirtingai nei visi kiti nekilnojamojo turto sandoriai - buto dokumentų patikrinimas yra ganėtinai nesudėtinga procedūra.
Dokumentų nėra daug, jie yra lengvai skaitomi ir suprantami praktiškai visiems.
Suklastoti BUTO VĮ „Registrų centro“ nuosavybės išrašą yra ypatingai paprasta, nes tai dokumentas be „apsaugų“ ir jį padirbti gali bet kas, kas šiek tiek moka naudotis kompiuteriu ir spausdintuvu.
Siūlyčiau nepasikliauti sėkme, nerizikuoti ir kreiptis į teisininką arba notarą konsultacijos-pagalbos.
Kreipkitės į teisininką ar notarą, šie specialistai turi prieigą prie VĮ „Registrų centro“ duomenų bazės, tam kad buto nuosavybės duomenys butų atnaujinti šią akimirką.
Kodėl Jums prieš preliminarios sutarties ar kitokio susitarimo pasirašymą reikia naujausio (šios dienos) VĮ „Registro centro“ išrašo? - Juridinis buto statusas, t.y. Jame gali būti įrašytas vienas savininkas ar keli.
Šis dokumentas yra turto pasas, jis yra svarbus Jums dėl daugelio priežasčių, viena iš jų, kad galėtumėte žinoti, ar tikrai kalbatės su savininku.
Labai svarbi yra nuosavybės pažymėjimo išdavimo data.
Nuosavybės dokumentas gali būti „senas“ ir neatspindėti realios informacijos, susijusios su konkrečiu perkamu butu.
Idealiausiai būtų gauti visų savininkų raštišką patvirtinimą apie tai, kad jie žino apie sandorį, jo detales ir jie sutinka ir nori turtą parduoti Jums už sutartą kainą ir sąlygas (tinka elektroniniu laišku, bet idealiausia raštu). svarbiausia, jis turi būti galiojantis.
Įgaliojimo pagrindinė funkcija- įgalioti asmenį atlikti konkretų veiksmą, kurio Jums reikia, t.y.
4) Buto planas/ adresas/ vieta dokumentuose turi atitikti tą turtą, kurį apžiūrite realybėje.
Pasitikrinkite, ar tikrai perkate tą butą, kurį matėte ir kurį Jums parodė pardavėjas? Pasitaiko sukčiavimo atvejų, kai parodomas ir parduodamas butas “nesutampa”.
Jeigu butas išnuomotas, tokiu atveju pirmumo teisę pirkti turi nuomininkas.
Perkant kotedžą ar butą statiniuose su bendraturčiais pirmumo teisė įgyti turtą suteikiama bendraturčiams.
PASTABA: Jeigu savininkas įvardija, jog yra bendraturčių sutikimai, leidimai (galimybė) įsirengti židinį, pakeisti paskirtį, išplanavimą, perkelti įėjimą ar kt.
Interjero dizainas ir planavimas
Kiekvienas naujakurys, kuris planuoja savo namų interjerą, nori, kad naujasis būstas būtų jaukus, įrengtas apgalvotai.
Vonios kambaryje akcentinei sienai pasirinktos ispaniškos sodrios žalios spalvos, blizgaus paviršiaus plytelės.
Tos pačios spalvinės gamos priderinta ir dušo užuolaida su augalų motyvais bei apvalus kilimas, kuris suteikia jaukumo.
Grindų plytelės pasirinktos pilkšvos terazza imitacijos, kurios pratęsiamos ir koridoriuje.
Svetainės zonoje akį patraukia ryškus violetinis foteliukas, žalia sofa ir žalia spalva nudažyta viena siena.
Vietoje pagrindinio šviestuvo svetainėje - įgilintos gipso kartonu lubos ir vidinėje dalyje paslėptas LED apšvietimas - visa tai optiškai didina erdvę.
Vitrininius langus galima pridengti tik esant poreikiui naktinėmis romanetėmis, tokiu būdu dienos metu galima niekam netrukdant džiaugtis sklindančia šviesa, vaizdu už lango (miško panorama) ir papildomai sutaupyti vietos svetainėje.
Visos kitos detalės papildo interjerą: kilimas, stilingas kavos staliukas, šviestuvėliai virš TV zonos, kabanti TV spintelė.
Šalia valgomojo stalo pagal užsakymą gamintas baldas, skirtas interjero aksesuarams, detalėms, knygoms, žurnalams ar asmeniniams daiktams susidėti.
Ant žalios sienos kompoziciją kuria trys paveikslai.
Virtuvė yra pakankamai didelė, todėl šiame interjere pasirinkta pastelinių spalvų gama tam, kad ji harmoningai įsilietų į bendrą visumą ir taptų viso interjero dalimi.
Pasirinkta spalvinė gama taip pat padeda sukurti atviros, šviesios ir tvarkingos erdvės įspūdį.
Miegamajame kambaryje atsikartoja visame interjere vyraujančios spalvos.
Talpi sieninė spinta pasirinkta baltos spalvos, ji puikiai susilieja su baltomis sienomis.
Veliūrinė pilka lova, žalias naktinis užuolaidų audinys su dieninėmis romanetėmis.
Miegamasis yra pilnai išpildytas, jame matome: pastatomą veidrodį, ąžuolo faneros komodą, paveikslus, šviestuvus, staliuką prie lovos, viskas dera tarpusavyje, todėl sukuriamas išbaigtumo ir jaukumo įspūdis.
Erdvės mažėjimo tendencijos
Naujos statybos butai - iki 10 proc. mažesni už statytus prieš 5-6 metus.
Labiausiai ši tendencija jaučiama 1 kambario ir 3 kambarių butuose - per šešerius metus jų dydis sumažėjo net 10 proc. 3 kambarių buto vidutinis plotas per šešerius metus „susitraukė“ beveik 6,5 kv. m.
Tai sąlygoja racionalus, tinkamas šiuolaikiniam žmogui gyvenamųjų patalpų planavimas bei pirkėjų noras mokėti mažesnę suminę buto kainą.
Juk svarbi ne tik paties būsto kaina, bet ir tai, kiek reikės investuoti į buto apdailą bei įrengimą.
Kuo didesnis buto plotas - tuo didesnė galutinė suma.
Pagrindinės erdvės
- Didžiausia erdvė namuose - svetainė, sujungta su virtuvės zona.
- Naujuose projektuose butuose jau įsitvirtino standartas, kai svetainė yra sujungiama su virtuve į bendrą 20-30 kv. m. ar kiek erdvesnę patalpą, priklausomai kokio dydžio butas.
- Šiandien virtuvė-svetainė yra ta vieta, kurioje namiškiai susitinka, kalbasi, bendrauja, poilsiauja ir pramogauja kartu.
- Planuojant miegamąjį, svarbiausia, kad jame tilptų dvigulė lova bei rūbų spinta - tai du pagrindiniai šio kambario baldai.
- Vonios kambarys - svarbi namų vieta, nes čia mes pradedame ir užbaigiame veikliąją paros dalį.
- Tai - viena pirmiausiai apžiūrimų erdvių ieškant būsto.
- Šiandien įprasta suplanuoti bendrą vonios ir tualeto kambarį, kurio plotas siekia apie 5 kv. m.
- Naujuose projektuose tarp holo ir virtuvės-svetainės erdvės durų nebūna, todėl 6-8 kv. m holo dar labiau praplečia bendrąją namų erdvę.
- Svarbiausia holo paskirtis - būti lauko drabužių dėtuve ir kabykla.
- Yra naujų projektų, siūlančių didelio ploto butus - 100 -120 kv. m ir dar didesnius, su terasomis ar kiemeliais, įspūdingais vaizdais pro langus.
- Būtent dėl unikalumo tokie būstai yra paklausūs ir tampa puikia alternatyva individualiam namui.
Biudžeto planavimas ir apdaila
Pasidarykite sąmatą ( nusimatykite biudžetą)- dažniausiai jo niekas nesusidaro, nes mano: kam reikalingas biudžetas, jeigu žinai, kiek pinigų turi.
Biudžeto REIKIA, kad galėtumėte save „prižiūrėti”, pakontroliuoti ir nepsisiskolintumėte iš „greitų kreditų” ar draugų.
Įsirenkite butą „mintyse”.
Pagal Jūsų parengtą buto apdailos aprašą sudarykite sąrašus visų medžiagų, kalbu ne tik apie statybines medžiagas, bet ir apie grindų dangas, duris, lempas, vonios santechniką, plyteles, čiaupus, praustuvus, WC, virtuvės baldus ir sienines spintas, dažus, plyteles, laidus, jungiklius, rozetes ir t.t.
Pagal savo sudarytą sąrašą ( apytikslius medžiagų kiekius) Susiraskite visas jas tai, kas jums patinka, parduotuvėse. jeigu matote, kad „telpate” nesistenkite išsileisti daugiau, kažką pagerinti, nes eigoje dar atsiras nenumatytų išlaidų.
Patarčiau pradėti daryti viską tuo pačiu metu ir po truputį kasdien, t.y. ieškoti medžiagų ir rinktis meistrus.
Geriausias ir pigiausias būdas yra pasiklausti savo aplinkos žmonių, kontaktų FB, darbe.
Remontas ir įsirengimas sakyčiau yra „Nr.2” tema pagal populiarumą po krepšinio, todėl visi draugai ar pažįstami noriai dalinasi savo patirtimi ir pastabomis ir tikrai išgirsite ne vieną istoriją, keletos gudrių patarimų.
Šiais laikais Jums tikrai kas nors iš Jūsų draugų ar pažįstamų patars, parekomenduos ne vieną gerą meistrą ar galimybę.
Tokiu atveju Jums reikėtų peržiūrėti skelbimus internete, ant skelbimo lentų ir pabandyti telefonu pabendrauti su kuo daugiau „potencialių statybininkų”.
Idealiausi meistrai yra tie, kurie”užsakyti” ir kurių reikia šiek tiek palaukti ( iki 1-2 mėn).
Tai geras ženklas, kad jie turi pakankamai daug darbo, kad dirba „santykinai” kokybiškai.
Geri meistrai tie, kurie argumentuotai Jums pataria, konsultuoja ir geba dirbti su bet kokiomis medžiagomis.
Tokie meistrai jums patars, kokias medžiagas jie rekomenduotų naudoti, kaip, jų manymu, yra geriau ir pigiau atlikti vieną ar kitą suplanuotą apdailos elementą, taip pat pasakys ir ko, jų nuomone, geriau nedaryti.
Jie tiksliai pasakys, kiek ir kokių medžiagų reikia pirkti, ir patars, kur galima jas nusipirkti pigiau.
Rekomenduočiau rinktis meistrus, kurie dirbą pagal patentą, - jie beveik visuomet bus bent 21% pigesni nei bet kuri kita firma, PVM mokėtoja, o įsirengiant būstą kiekvienas sutaupytas euras yra brangus.
Nesvarbu, ar statybininkus jums rekomendavo pažįstami ar juos susiradote jūs pats, niekada nemokėkite VISŲ ar dalies pinigų už darbus į priekį, taip pat neduokite pinigų statybininkams - medžiagų pirkimui.
Išsirinkę statybininkus ir susiderėję su jais dėl darbų terminų, atliekamų darbų, kiekio ir kainos, būtinai sudarykite su jais sutartį, kurioje būtų numatytas išsamus visų jų atliekamų darbų sąrašas- nepatingėkite surašyti visus darbus, kad matytųsi kiekvienas jūsų ir jų veiksmas, atsakomybė bei garantija.
Prieš pradedant remontus rekomenduočiau palaukti super „IŠPARDAVIMŲ”, kurie paskutiniu metu periodiškai ir labai nuspėjamai dažnai vyksta didžiausiose statybinių medžiagų parduotuvėse- „Ermitaže”, ,”Senukuose” ir „Moki-veži”.
Kad Jūsų nepagautų nuolaidų karštinė ir jūs neprisipirktumėte tai, ko neplanavote, ko visai nereikia arba tai, kas viršija jūsų biudžetą, pasidarykite prekių sarašą iš anksto: ką Jūs pirksite ir kokius kiekius (apie tai jau kalbėjau), kad akcijos metu galėtumėte nusipirkti viską vienu metu.
Dažniausiai tie patys meistrai, kurie daro virtuvės baldus, daro ir sienines spintas.
Jūs ką tik įsirengėte 2-3 kambarių ( 60 kv.m) butą už 14000 Eur - ir tai yra tikrai labai gera ir kokybiška buto apdaila, kurios daugelis taip ir nepasidaro, nes nesusiplanuoja išlaidų ir nesusidaro veiksmų plano, netinkamai išsirenka meistrus ir nesulaukia akcijos, todėl butus įsirengia brangiai.
Įrengimo kainos
Ne visa buitinė technika yra būtina, tačiau yra ir tų prietaisų, be kurių gyventi yra tiesiog pernelyg nepatogu ir sudėtinga.
Kainos čia taip pat gali skirtis, mat ne visi baldai visiems yra gražūs, tad daug ką lemia skonis.
Taigi, jeigu vidaus apdaila jau paruošta, įrengti trijų kambarių butą kainuos 7480 eurus.
Dizaino kryptys
Stovėdamas ant remonto slenksčio, kiekvienas buto ar nuosavo namo savininkas tikrai susimąsto apie tai, kuriai dizaino krypčiai teikti pirmenybę.
Erdvūs kambariai, neapkrauti nereikalingomis detalėmis.
Apdailai naudojami labai švelnūs ir ramus spalvų tonai.
Vieną pirmaujančių vietų interjere užima baldai iš natūralaus medžio.
Klasikinis buto interjeras neatsiejamas nuo dėmesio tekstilei, kuri turėtų būti pagaminta iš natūralių medžiagų.
Užuolaidos yra nepakeičiamas klasikinės aplinkos elementas.
Patalpos paskirties pakeitimo galimybės
Nors egzistuoja teorinė galimybė pakeisti patalpos paskirtį iš poilsio ar viešbučių paskirties į gyvenamąją paskirtį, tačiau dažnu atveju to padaryti paprasčiausiai nepavyks.
Statybos techninis reglamentas nustato, jog pastatas priskiriamas vienai ar kitai paskirties grupei, jeigu jo visas bendrasis plotas arba didžiausioji jo dalis naudojama tai paskirčiai.
Pagal į šį teisinį reguliavimą, jei negyvenamosios paskirties pastate yra iki 49 proc. gyvenamosios paskirties patalpų, o likusi 51 proc. dalis patalpų yra negyvenamosios paskirties, tokiame pastate įsigytų negyvenamosios paskirties patalpų paskirties į gyvenamąją paprasčiausiai negalėsite pakeisti, kadangi tokiu atveju turės būti keičiama viso pastato paskirtis, o to padaryti greičiausiai nepavyktų, nes, tikėtina, toje teritorijoje pagal teritorijų planavimo dokumentus nėra galimybės statyti gyvenamosios paskirties pastatų.
Net ir tuo atveju, jei galiojantys teisės aktai, teritorijų planavimo dokumentai, žemės sklypo naudojimo paskirtis ir būdas bei pastato specifika leistų pakeisti negyvenamosios paskirties patalpų paskirtį į gyvenamąją, tai gali pareikalauti nemažai sąnaudų ir lėšų.
Statybos techninis reglamentas taip pat nustato, jog gyvenamosios paskirties patalpos negyvenamosios paskirties pastatuose turi būti atskirtos nuo kitos paskirties patalpų atitvaromis, turi turėti atskirus įėjimus ir atskirtas (atjungimo ventiliais, apskaitos prietaisais, sklendėmis ir pan.) inžinerines sistemas.
Taigi keičiant patalpų paskirtį asmuo savo lėšomis privalėtų įsirengti atskirą įėjimą bei atskirti atitvaromis savo patalpas (jei to nėra padaryta), taip pat įsirengti atskiras inžinerines sistemas, o tokių darbų atlikimas gali sudaryti ir nemažą dalį visos įsigytos patalpos vertės, o tai reikšmingai pabrangintų tokios patalpos įsigijimo ir įsirengimo kaštus.
Bankų ribojimai ir didesnis paskolos pradinis įnašas
Jei poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpoms įsigyti planuojate gauti banko paskolą, turėtumėte įsivertinti tai, jog bankas gali paprašyti sumokėti didesnį pradinį įnašą, kuris gali siekti 30 proc. ar net 50 proc. įsigyjamos patalpos kainos vietoj įprasto 15 proc. pradinio įnašo.
Taip pat bankai gali riboti ir maksimalų paskolos grąžinimo terminą iki 10 metų.
Taigi, jei, įsigydami poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpą, kreipsitės į banką gauti paskolą tokiam turtui įsigyti, nenustebkite, jei bankas paprašys jūsų sumokėti 30 proc. pradinį įnašą ir (arba) nustatys trumpesnį nei įprastai paskolos grąžinimo terminą.
Tokias paskolos sąlygas bankai grindžia tuo, jog negyvenamosios paskirties patalpos yra ne tokios likvidžios.
Žinoma, kiekvienu konkrečiu atveju paskolos sąlygos yra individualios, todėl perkant bet kokį turtą pirkėjas turėtų ieškoti geriausiai jo lūkesčius atitinkančių būsto paskolos sąlygų.
Papildomi mokesčiai
Jei gyventojo turimų minėtų paskirties NT objektų bendra mokestinė vertė neviršija 150 tūkst. eurų, už kitos paskirties NT objektus nei minėtus aukščiau (iš esmės, tai būtų komercinės paskirties NT), taip pat kyla prievolė deklaruoti, apskaičiuoti ir sumokėti NT mokestį, taip vadinamą komercinį NT.
Pavyzdžiui, gyventojas įsigyja NT, kurio papildomos paskirties paaiškinime nurodyta, jog tai svečių namai, tačiau pagrindinė statinių vertė - viešbutis.
Mokesčių atžvilgiu yra vertinama pagrindinė paskirtis, todėl įsigijus šį turtą, gyventojui gali reikėti sumokėti komercinį NT.
Šiuo atveju, NT mokestis yra apskaičiuojamas sudėjus jų visų mokestines vertes ir gautai bendrai mokestinei vertei pritaikius savivaldybių, kuriose yra NT, nustatytus NT mokesčio tarifus.
Paminėtina, jog savivaldybių tarybos nustato NT mokesčio tarifus: nuo 0,5 iki 3 proc.
Apibendrinant, perkant būstą, būtina atkreipti dėmesį ne tik į įprastus būsto kriterijus - dydį (plotą), lokaciją, susisiekimą, infrastruktūrą ar kitus asmeninius poreikius, tačiau ir gerai įsivertinti perkamo būsto teisinę būklę - jo paskirtį.
Todėl prieš įsigydami poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties būstą, turėtumėte gerai žinoti tokiam būstui taikomus apribojimus ir galimus sunkumus bei papildomas tokio būsto naudojimo išlaidas.
Dažniausiai užduodami klausimai
- Kas yra viešbučio paskirties apartamentai? Tai komercinės paskirties patalpos, kuriose galima gyventi, nuomotis ar dirbti.
- Kuo skiriasi viešbučio apartamentai nuo buto? Teisiškai skiriasi paskirtis ir nekilnojamojo turto mokestis.
- Ar galima deklaruoti gyvenamąją vietą viešbučio apartamentuose? Taip, Vilniuje galima deklaruoti gyvenamąją vietą ir negyvenamosios paskirties patalpoje.
- Ar verta pirkti viešbučio apartamentus investicijai? Investuotojams šie apartamentai patinka, nes pasižymi geru atsiperkamumu ir investicine grąža.
Tikimės, kad šis straipsnis padės Jums priimti teisingą sprendimą perkant butą, ypač jei jis yra negyvenamosios paskirties. Atidžiai įvertinkite visus niuansus, kad naujasis pirkinys atitiktų Jūsų poreikius ir lūkesčius.
tags: #butas #negyvenamos #paskirties