Buto įsigijimas išsimokėtinai: notaro patvirtinimas ir svarbūs aspektai

Buto, kotedžo ar namo pirkimas yra malonus, tačiau sudėtingas procesas. Buto pirkimas ar pardavimas yra svarbus žingsnis, reikalaujantis kruopštaus planavimo ir žinių. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip vyksta buto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymas pas notarą, kokie dokumentai reikalingi ir į ką svarbu atkreipti dėmesį. Todėl ypač dažnai sulaukiama klausimų, kokie yra tie pagrindiniai buto pirkimo žingsniai. Perkant būstą, kaip ir parduodant, reikia kruopščiai planuoti savo veiksmus ir žinoti ar dabartinė buto pirkimo eiga - tinkama. Tuomet tikrai įsigysite tokį turtą, kuris atitiks jūsų biudžetą bei realią rinkos kainą ir pakankamai ilgai tarnaus jūsų poreikiams.

Pagrindiniai Būsto Pirkimo Žingsniai

Norint sėkmingai įsigyti būstą, svarbu laikytis tam tikrų žingsnių:

• Atsakykite sau į klausimą: Jei nežinote, kodėl nepatinka dabartinis būstas, bus sunku išsirinkti.
• Reikalavimai naujam būstui: Kokie svarbiausi reikalavimai naujam būstui? Jei būstas jų neatitinka, net nevažiuokite apžiūrėti. Pavyzdžiui, vieta, plotas, įrengimo lygis, statybos metai, kambarių skaičius, aplinka, susisiekimas ir komunikacijos, kaina ir išlaikymo išlaidos.
• Finansinės galimybės: Kiek galite skirti būsto įsigijimui?
• Kiek laiko ieškosite?
• Norite statyti patys?
• Esamo būsto pardavimas: Jei prieš perkant naują būstą, esamojo parduoti nebūtina, puiku - pirkimas bus daug paprastesnis. Tačiau dažniausiai parduoti esamąjį vis dėlto reikia ir dažnai susiklosto tokia situacija, jog žmonės susiranda tinkamą naują būstą, bet kol parduoda savo esamąjį, surastas būstas jau turi naujus šeimininkus. O jeigu naujai išsirinktas būstas liko neparduotas 3 mėnesius, tai gal neverta jo pirkti?
• Rinkos analizė: Pagrindiniuose portaluose nemažos dalies objektų kaina neatitinka realybės. Nurodyta kaina gali būti iki 50 proc. didesnė už rinkos kainą. Profesionalus NT brokeris jums padės nustatyti realią kainą.
• Būsto apžiūra: Ar būstas atitinka pagrindinius reikalavimus? Ar patinka objektas pagal aprašymą ir nuotraukas? Ar aprašymas atitinka realybę?
• Dokumentų patikra: Ar tvarkingi dokumentai ir nėra apribojimų? Pavyzdžiui, areštai, įkeitimai, hipoteka, banko leidimas parduoti, nuosavybės teisė, nesumokėti mokesčiai bendrijai, nebaigtas pirkimo sandoris, neįteisinta statyba, neatlikti kadastriniai matavimai, nesutvarkytos komunikacijos, detalaus ir bendrojo plano įtaka, kitos kliūtys parduoti objektą.
• Paskolos gavimas: Kokio dydžio paskolą galite gauti? Kokia maksimali finansuojama suma pasirinktam turtui?
• Sąlygų derinimas: Galutinė kaina, atsiskaitymo būdas ir terminai, persikraustymo terminai, kokie baldai paliekami ir kt. Kaip objektyviai įvertini kainą ir kitus kriterijus? Dažnai sandoris neįvyksta dėl to, kad pirkėjas ir pardavėjas nesuranda abiem pusėm tinkamo varianto.
• Sandorio finalizavimas: Pirkėjo veiksmai: suderinti su banku visas sąlygas, gauti teismo leidimą, jei yra nepilnamečių vaikų.
• Notarinė sutartis: Pas notarą pasirašoma pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, kurioje numatomas tikslus atsiskaitymo būdas ir grafikas. Jei finansuoja bankas, pilnas atsiskaitymas su pardavėju gali užtrukti apie 30 dienų.

Prieš einant pas notarą, dažniausiai pasirašoma preliminari nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis. Šią sutartį sudaro pirkėjas ir pardavėjas, nurodydami pagrindinę informaciją apie sandorį. Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.

Svarbūs aspektai sudarant preliminariąją sutartį:

• Tikslumas: Būtinai nurodykite sutarties sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą bei sandorio šalis.
• Kaina ir mokėjimo terminai: Tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir mokėjimo terminus.
• Trečiosios šalys: Nurodykite visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises į turtą.
• Šalių pareiškimai ir garantijos: Numatykite, kad šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir vykdyti sutartį.
• Baldai ir daiktai: Jei būstas parduodamas su baldais ar buitine technika, pridėkite paliekamų daiktų sąrašą.
• Terminas notarinei sutarčiai: Apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui.
• Pirmasis mokėjimas arba avansas: Dažniausiai jų dydis yra 5-10% perkamo turto kainos.
• Notarinės išlaidos: Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas.
• Sutarties galiojimas: Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.
• Turto perdavimas: Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju.

Jeigu pirkėjas perka butą su paskola - išsimokėtinai, tuomet buto pirkimo pardavimo dokumentai dar pasipildo turto vertinimu.

Dokumentai, kurių reikia parduodant butą:

• Turto įgijimo dokumentas (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.).
• Buto kadastrinių matavimų byla, kurioje yra buto planas ir kiti namo techniniai duomenys.
• Galiojantis asmens tapatybės dokumentas.
• VĮ Registrų centro išrašas.
• Jei turite nepilnamečių vaikų ir parduodamas butas yra vienintelis šeimos nekilnojamasis turtas - notaro leidimas butą parduoti.
• Jei butas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti.
• Sklypo planas (jei butui ar pastatui priklauso ir sklypas).
• Jei butas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai.
• Jei parduodate Jums priklausančią buto dalį - notarui turėsite pateikti kitų bendraturčių atsisakymus pirkti Jūsų turtą.
• Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti.
• Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas parduoti.
• Energetinio naudingumo sertifikatas, kurį įprastai užsako notaras.
• Namo administratoriaus arba namo bendrijos (jei namas turi bendriją) pažyma apie tai, kad neturite skolų. Jei namas yra renovuotas ir mokate renovacijos kreditą dalimis - bus reikalinga pažyma apie renovacijos kredito likutį, kurį perims Jūsų buto pirkėjas. Galimas susitarimas ir kitoks - kad Jūs pilnai padengiate renovacijos kredito likutį.

Eiga pas notarą

Pas notarą paprastai ateinama jau sudarius preliminarią sutartį. Notaras surenka duomenis ir prieš tvirtindamas sandorį patikrina duomenis įvairiuose registruose. Taip užtikrinamas sandorio skaidrumas ir duomenų tikslumas.

Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis. Pirmiausia, dokumentus notarui turi pateikti turto savininkas, kad notaras gautų jo sutikimą turto duomenų tikrinimui, patikrintų juos viešuose registruose bei užtikrintų sandorio teisėtumą.

Notarui reikia pateikti:

• Visų pirkėjų asmens dokumentus.
• Kredito įstaigos išduotą raštą dėl kredito suteikimo.
• Vedybų sutartį (jei pirkėjai yra santuokoje ir tokia sutartis sudaryta).
• Įgaliojimą, jei pirkėją atstovauja įgaliotas asmuo.
• Mokėjimo nurodymą, kuriuo patvirtinamas pradinio įnašo (kainos dalies) sumokėjimo faktas.
• Kitus dokumentus pagal individualią situaciją.

Kiek kainuoja notarinės paslaugos?

Notarinės sutarties kaina sudarys maždaug pusę procento visos sandorio sumos. Išlaidas notarui privalo apmokėti pirkėjas, nebent su pardavėju sutarsite kitaip. Civilinis kodeksas numato, kad pirkėjas privalo padengti ir kitas sutarties sudarymo išlaidas, apie kurias dažnai nepagalvojama.

Galimos papildomos išlaidos:

• Preliminarios sutarties pasirašymas (nebent ją tvirtinsite notarine tvarka - tai kainuotų 100-150 Eur).
• Turto vertinimas - 100-300 Eur.
• Kredito sutarties mokestis - apie 0,5 proc. kredito sumos.
• Notaro atlyginimas - 0,37 procento nuo sandorio šalių nurodytos nekilnojamojo daikto kainos, bet ne mažiau nei 76 Eur ir ne daugiau kaip 5 000 Eur.
• Hipotekos sutarties patvirtinimas - nuo 54 iki 360 eurų.

Atkreipiamas dėmesys, kad notaro įkainis nurodytas be pridėtinės vertės mokesčio ir kiekvienu konkrečiu atveju apskaičiuojamas ne tik už atliktą notarinį veiksmą, bet ir parengtą sandorio projektą, suteiktą konsultaciją ir (ar) techninę paslaugą.

Pirkėjo veiksmai po notarinės sutarties pasirašymo

Pas notarą pasirašoma pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, kurioje numatomas tikslus atsiskaitymo būdas ir grafikas. Jei finansuoja bankas, pilnas atsiskaitymas su pardavėju gali užtrukti apie 30 dienų.

• Pirkėjo veiksmai: Suderinti su banku visas sąlygas.
• Gauti teismo leidimą, jei yra nepilnamečių vaikų.

Mokesčiai Po Pardavimo

Čia susiduriame su gyventojų pajamų mokesčiu (GPM), kuris apskaičiuojamas iš buto pardavimo kainos atėmus jo įsigijimo kainą ir kitus sumokėtus su pardavimu susijusius mokesčius (leidžiama atimti tik tas sumas, kurias galima pagrįsti reikiamais dokumentais), o gautą sumą padauginus iš gyventojų pajamų mokesčių tarifo.

GPM taikomas šiais atvejais: kai turtas nėra išlaikytas 10 metų. Išimtys taikomos tada, kai pardavėjas parduodamame būste deklaravęs gyvenamąją vietą gyveno ilgiau nei 2 metus arba trumpiau nei 2 metus, o po turto pardavimo per kalendorinius metus įsigijo kitą nekilnojamą turtą ir ten vėl deklaravo gyvenamąją vietą. Tokiu atveju traktuojama, kad pardavėjas keitė vienintelį gyvenamąjį būstą ir iš to neuždirbo.

Paskolos Gavimas Ir Finansavimas

Dažniausiai nekilnojamasis turtas įsigyjamas imant paskolą. Tokiu atveju, įsigytas nekilnojamasis turtas yra naudojamas kaip užstatas (įkeičiamas bankui, uždedama hipoteka). Maksimali galima paskolos suma - iki 85 proc.

Įprastai perkant pirmąjį būstą bankai prašo pradinio įnašo, kuris sudaro 15% nuo būsto kainos. Tačiau prašomas įnašas gali būti ir didesnis.

Būsto Išperkamoji Nuoma (RENT2BUY)

Būsto išperkamoji nuoma (angl. RENT2BUY) - tai galimybė įsigyti būstą, net jei ir neturite sukaupę pradinio įnašo. Išsirinkite būstą „Hanner“ projekte „Hill City“, D korpuse, o pradinį įnašą, reikalingą banko finansavimui gauti, galėsite sukaupti mokėdami fiksuotas mėnesines nuomos įmokas.

Svarbu! Netaikomas sutarties mokestis, RENT2BUY paslaugos trukmė yra 36 mėn.

Pavyzdys: 2 kambarių būstas (41 kv. m.) su daline apdaila kainuoja 137 tūkst. Eur. Jei pirkėjas pasirenka įsigyti būstą RENT2BUY būdu, įmokos dydis nustatomas atsižvelgiant į apdailos tipą. Išsirinkus būstą su daline apdaila - įmoka bus 799 Eur. / mėn., o su pilna apdaila - 934 Eur. / mėn., jeigu kaupiamas 20 proc.

Pagrindiniai Būsto Pirkimo Žingsniai

1. Nustatykite tinkamą būsto pardavimo kainą. Patikrinkite pardavimų skelbimus, palyginkite panašaus turto kainas arba pasikonsultuokite su nekilnojamojo turto vertintoju arba brokeriu.
2. Patikrinkite, ar tvarkingi dokumentai ir nėra apribojimų. Pavyzdžiui, areštai, įkeitimai, hipoteka, banko leidimas parduoti, nuosavybės teisė, nesumokėti mokesčiai bendrijai, nebaigtas pirkimo sandoris, neįteisinta statyba, neatlikti kadastriniai matavimai, nesutvarkytos komunikacijos, detalaus ir bendrojo plano įtaka, kitos kliūtys parduoti objektą.
3. Preliminari Sutartis ir Notarinis Sandoris. Tačiau prieš tai dar reikia pasirašyti dokumentą, kuris vadinamas „Preliminari NT pirkimo-pardavimo sutartis“. Šią sutartį sudaro pirkėjas ir pardavėjas nurodydamas pagrindinę informaciją apie sandorį. Pas notarą paprastai ateinama jau sudarius preliminarią sutartį.

tags: #butas #issimoketinai #notarai