Būstas Bulgarijoje: ar verta investuoti?

Bulgarija jau seniai yra populiari kryptis tarp lietuvių, ieškančių nebrangių atostogų ar investicijų į nekilnojamąjį turtą. Ši šalis traukia savo šiltu klimatu, gražia gamta ir prieinamomis kainomis. 2022 metais pastebėjome rekordiškai išaugusį poilsiui skirtų objektų prie jūros Bulgarijoje paklausą iš lietuvių. 2023 m. pradžioje ši tendencija išliko. Pas mus ir toliau aktyviai priimami Lietuvos piliečių prašymai. Jei jus domina būsto poilsiui Bulgarijos pakrantėje pirkimas, šis straipsnis yra specialiai paruoštas jums!

Šiame straipsnyje apžvelgsime, ką reikia žinoti perkant butą Bulgarijoje, remiantis turistų atsiliepimais ir ekspertų patarimais.

Kodėl lietuviai perka nekilnojamąjį turtą Bulgarijoje?

Bulgarijoje studijos, dviejų ir trijų kambarių butai, taip pat namai ir kotedžai yra daug pigesni nei Graikijoje, Ispanijoje ar Juodkalnijoje. Būstas prie jūros gali atnešti stabilias nuomos pajamas. Kasmet nuo birželio pradžios iki rugsėjo vidurio į Bulgariją atostogauti atvyksta keli milijonai turistų iš NVS šalių ir Europos. 2022 metais vietos kurortuose atostogavo apie 10 mln. Daugelis nuomojasi būstą, o ne apsistoja viešbučiuose.

Saulėtame krante studijos nuoma parai kainuoja nuo 30 €, kapeikos gabalas - 50 €. 2022 metais kurortų nekilnojamojo turto kainos Bulgarijoje pasiekė rekordinį per pastaruosius 10 metų piką. Rinka ir toliau jaučia didelę paklausą, kuri viršija pasiūlą. Ekspertai prognozuoja kainų augimo sulėtėjimą, tačiau prielaidų smarkiai sumažėti vienam kvadratiniam metrui nėra.

Lietuviai vis aktyviau domisi turtu šioje šalyje ir vis daugiau jo perka. Lietuviai pradėjo domėtis apartamentais komplekse, kurie gali būt arčiau jūros, toliau jūros. Žmonės taip pat nori, kad būtų nedideli butai - apie 40 kv. metrų. Kaina gali būti iki 40 tūkst. eurų, galima įsigyti neblogus apartamentus atostogoms.

Lietuviai mažiau perka butus kaip atsiperkančias investicijas - daugiau nori įsigyti sau atostogoms. Daugiau skambina ir domisi, kad būtų galima atvažiuot, pailsėt, nes ten šilta vasara, graži. Ten yra sezoninis toks išvažiavimas, nuo gegužio iki spalio mėnesio. Sezono metu galima pabūt, išnuomot, kad apmokėt savo sąskaitas. Daugiau pinigėlių iš to neuždirbsi. Nekilnojamąjį turtą Bulgarijoje perka daug žmonių ir iš kitų šalių, tarp jų nemažai rusakalbių.

Kas teikia paraiškas?

• Jie nori turėti studiją / apartamentus pėsčiomis nuo paplūdimio ir šeimyninį poilsį vasarą prie šiltos Juodosios jūros, o ne šaltos Baltijos.
• Jie galvoja apie persikėlimą į Bulgariją išėję į pensiją, kad galėtų nebrangiai gyventi prie jūros ir mėgautis gardžiais, šviežiais vaisiais beveik visus metus.
• Norėtume pelningai investuoti nedideles santaupas į Europos nekilnojamąjį turtą prie jūros.

Faktinės būsto kainos 2023 m. gegužės mėn.

Tarp pigiausių pasiūlymų yra ir butai, kainuojantys maždaug nuo 8 iki 25 tūkst. eurų. Dauguma tokių pasiūlymų yra Bulgarijos Saulėto Kranto kurorte. Pavyzdžiui, butas už 7500 eurų parduodamas su visais baldais ir yra komplekse, kuriame įrengta viskas, ko reikia: yra parduotuvė, automobilių stovėjimo aikštelė, baseinas, o pati teritorija yra saugoma. Pats butas užima 25 kv. metrus, jame yra prieškambaris, vonios kambarys su tualetu bei kambarys su virtuve.

Už 19 tūkst. eurų galima nusipirkti tokį butą, kuris bus ir gerokai erdvesnis, ir arčiau jūros. Užimantis 52 kv. Na, o Ravdos mieste įsigiję dviejų kambarių apartamentus už 45 tūkst. eurų, nuo jūros būsite nutolę vos per 100 metrų. Šis butas, kaip ir daugelis kitų, jau yra pilnai įrengtas ir parduodamas kartu su baldais.

Populiarūs kurortai

Prie Juodosios jūros kranto lietuviai dažnai perka mažas studijas ar butus su dviem ar trimis kambariais. Pirmenybė teikiama objektams, esantiems 10-20 minučių nuo paplūdimio. Rečiau domisi kaimo namai ar privačios vilos. Didžiausia paklausa yra Nesebaro savivaldybė. Iš lietuvių gauname prašymus dėl būsto pasirinkimo pačiame Nesebare, taip pat Saulėtame krante ir Šv. Vlasą.

Saulėtas Krantas

Saulėtas Krantas yra vienas populiariausių Bulgarijos kurortų, garsėjantis savo ilgais smėlio paplūdimiais ir aktyviu naktiniu gyvenimu. Čia ne vienas prekybos centras, daug restoranų ir kavinių. Transporto infrastruktūra yra gerai išvystyta. Ligoninė dirba. Yra gaisrinė. Keli bankai. Netoli tarptautinio oro uosto Burgase (pusvalandis automobiliu). Per pastaruosius kelerius metus Saulėtame krante pastatyta daug modernių apartamentų viešbučių. Lengviau rasti variantą, kuris geriausiai atitinka jūsų poreikius ir biudžetą.

Viešbučiai čia dažnai siūlo "viskas įskaičiuota" paslaugas, o kainos yra palyginti prieinamos. Tačiau verta atkreipti dėmesį į atsiliepimus apie aptarnavimo kokybę ir triukšmo lygį.

Viešbučių atsiliepimai:

• Kalina Garden: Viešbutis įsikūręs Saulėtojo Kranto kurorto centre, vos 200 m nuo paplūdimio. Kambariai erdvūs, švarūs, valomi kasdien, rankšluosčiai keičiami kasdien, patalynė kas tris dienas. Maistas įvairus ir skanus. Taip pat ledai ir konditerijos gaminiai. Iki jūros 5-7 minutės.
• Kiti viešbučiai: Kai kuriuose viešbučiuose pasitaiko prastesnė indų plovimo kokybė restoranuose. Taip pat reikėtų atkreipti dėmesį į garso izoliaciją, ypač jei viešbutis yra netoli naktinių klubų.

Patarimai renkantis viešbutį:

• Pasidomėkite, ar viešbutis siūlo "viskas įskaičiuota" programą.
• Patikrinkite atsiliepimus apie kambarių švarą ir aptarnavimo kokybę.
• Atsižvelkite į viešbučio atstumą nuo jūros ir pagrindinių pramogų.

Šv. Vlasas

Atpalaiduojančių atostogų ir kalnų kraštovaizdžio mėgėjai renkasi Šv. Vlasą. Tai - vienas naujausių Bulgarijos kurortų. Plečiantis nekilnojamojo turto rinkai, čia kasmet turistams siūlomas vis didesnis viešbučių, motelių ir pramogų pasirinkimas. O baseinai, restoranai, modernūs paplūdimiai darniai integruojasi į kalnų ir žalumos kraštovaizdį.

Nesebaras

Vienas unikaliausių Bulgarijos miestelių, kuriam - net apie 3 000 metų. Jis įsikūręs mažoje salelėje, sujungtoje tiltu su žemynu. Dėl jame esančių saugomų objektų 1956 metais Neseberas buvo įtrauktas į UNESCO sąrašą. Ši sala vadinama Senuoju Neseberu (senamiesčiu), o greta jo įkurtas Naujasis. Jame gausu viešbučių ir turistams skirtų pramogų. Investuoti į nekilnojamąjį turtą Nesebere yra patraukli idėja dėl miesto istorinės vertės ir nuolatinio turistų srauto. Čia galima rasti įvairių būsto variantų, nuo autentiškų senamiesčio namų iki modernių apartamentų su jūros vaizdu. Neseberas taip pat yra arti kitų populiarių kurortų, tokių kaip Sunny Beach (Saulėtas Krantas), kurių populiarumas auga su kiekvienais metais.

Pomorija

Tai - kurortas, įsikūręs siaurame uolėtame pusiasalyje, išsikišusiame į Juodąją jūrą. Burgaso įlankos šiaurės vakarinėje pakrantėje. Iš pietų, rytų ir šiaurės rytų miestą supa jūra, o iš šiaurės - Pomorijė ežeras. Šis miestas rekomenduojamas vertinantiems ramybę ir gamtos alsavimą. Net 5 km. ilgio miestelio paplūdimyje tikrai rasite atokių vietų, kur galėsite netrukdomi mėgautis jūros šniokštimu. Pomorie yra žinomas dėl savo unikalaus kultūrinio paveldo, kuris pritraukia daug lankytojų. Šis miestelis yra žinomas dėl savo gydomųjų purvo šaltinių ir unikalaus klimato, traukiančio lankytojus visais metų laikais. Investuoti į būstą Pomorėje turi daug privalumų: nuolatinis turistų srautas suteikia galimybę nuomoti būstą per visus metus, o miesto teritorinis planas numato infrastruktūros plėtrą ir vertės augimą nekilnojamojo turto rinkoje.

Varna

Varna, Bulgarijos trečias pagal dydį miestas, yra puikus pasirinkimas investuoti į nekilnojamąjį turtą. Šis jūros kurortas su savo ilga istorija ir turistų patraukliomis vietomis nuolat traukia daug lankytojų iš viso pasaulio. Investuoti į būstą Varnoje turi daug privalumų: nuolatinis turistų srautas suteikia galimybę nuomoti būstą per vasaros sezoną, o miesto augantis ekonominis bei kultūrinis gyvenimas užtikrina stabilumą ir vertės augimą nekilnojamojo turto rinkoje. Jei mėgstate didmiesčių šurmulį ir norite kuo daugiau pamatyti, o savo laiką leisti ne tik paplūdimyje, parkuose ar kalnuose, verta rinktis Varną. Mieste gausu viešbučių, autentiško maisto restoranų, pramogų centrų, naktinių klubų ir kitų veiklų. Varna yra gyvas, perspektyvus miestas, todėl investuoti į nekilnojamąjį turtą čia yra ne tik gera, bet ir pelninga idėja ilgalaikiam verslui ir kapitalo augimui.

Ravda

Ravda, įsikūręs ties Juodosios jūros krantu, yra turtingas miestas, kuris turi didelį potencialą investuoti į nekilnojamąjį turtą. Šis jaukus ir ramus miestelis yra populiarus pasirinkimas turistams ir atostogautojams, ieškantiems poilsio šalia jūros. Ravda taip pat patrauklus nekilnojamojo turto investicijoms dėl savo nuolat augančio turistų srauto ir sparčiai vystomos infrastruktūros. Čia galima rasti įvairių būsto variantų, nuo jaukiai įrengtų butų iki modernių apartamentų su jūros vaizdu. Investuoti į nekilnojamąjį turtą Ravdoje yra gera idėja dėl potencialios nuomos pajamos per turistinį sezoną ir ilgalaikės vertės augimo.

Kas, be lietuvių, perka turtą prie jūros Bulgarijoje?

• piliečiai Vokietijos perka trijų kambarių butus, namus ir kotedžus 2-3 linijose nuo jūros. Mažiau domisi studijomis.
• izraeliečiai dažniausiai perka nedideles studijas ar dviviečius apartamentus, o kitu metu šias gyvenamąsias patalpas nuomoja.
• Britai domisi dviejų ar trijų kambarių butais. Pirkinio tikslas - praleisti vasaros atostogas su šeima arba pensijoje nuolat gyventi prie jūros.

Ką lietuvis turėtų žinoti apie būsto pirkimo procesą?

Pirkimo-pardavimo sandorio etapai yra paprasti ir skaidrūs. Prasidėjus pandemijai sandoriai dažnai vykdomi nuotoliniu būdu. Patogus filtras padės pasirinkti objektus pagal kelis parametrus. Norėdami susipažinti su objektu, galite peržiūrėti nuotrauką. Žemėlapyje galite matyti objekto vietą. Pasirinkę keletą variantų, galime organizuoti jų peržiūrą.

Kai turtas pasirenkamas pirkti, su pardavėju turi būti sudaryta užsakymo sutartis. Reikia sumokėti 3000 € užstatą. Norėdami sumokėti užstatą, o vėliau ir likusią sumą už butą, jums reikės Bulgarijos banko sąskaitos. Į avanso sumą bus atsižvelgiama apmokant visą buto kainą. Avansas pervedamas į mūsų agentūros banko sąskaitą iki sandorio sudarymo. Jei sandoris neįvyksta dėl pardavėjo kaltės, užsakymo užstato suma bus grąžinta į jūsų sąskaitą.

Per mėnesį nuo preliminariosios sutarties sudarymo ir visų reikalingų dokumentų parengimo pardavimas bus įformintas notaro biure. Iš karto po sandorio pasirašymo reikės sumokėti likusią sumą už pasirinktą būstą, atėmus sumokėto užstato sumą. Po 7 dienų Jums bus pateiktas notaro patvirtintas buto nuosavybės teisės liudijimas.

Būtina pasirašyti naują sutartį su butus prižiūrinčia valdymo įmone. Taip pat reikia atnaujinti sutartis dėl vandens, elektros, interneto ir kitų paslaugų. Paramos mokesčio tarifas - nuo 6 iki 15 eurų už kvadratinį metrą.

Kokios bus turto išlaikymo išlaidos?

• Būsto mokestis - nuo 0,15% iki 0,25% nuo objekto vertės.
• Komunalinis mokestis - nuo 0,14% iki 0,45%.
• Valdymo įmonės paslaugos - nuo 6 iki 15 eurų už kvadratinį metrą.
• Elektra - dieną 0,061 € už kWh, naktį 0,071 € už kWh.
• Vandens tiekimas: 2,5 € už kubinį metrą.

Kaip persikelti iš Lietuvos į Bulgariją?

Turėdami ES pilietybę, galite gauti supaprastintą leidimų gyventi Bulgarijoje schemą. Tada atnaujinkite kasmet penkeriems metams. Po to galite kreiptis dėl nuolatinės gyvenamosios vietos statuso.

Euro įvedimas Bulgarijoje

Bulgarija yra Europos Sąjungos ir NATO narė. Nuo 2024 m. planuoja įsivesti eurą. „Prisiminkime, kas vyko Lietuvoje po euro įvedimo. Taigi dabar yra itin palankus metas investuoti į Bulgariją ir ateity turėti nuostabų turtą - naują, likvidų, su puikia grąža“, - sako A. Bernatavičienė.

Bulgarija yra ES narė nuo 2007 m. ir yra įsipareigojusi įsivesti eurą. Šiuo metu jie ruošiasi kaldinti savo euro monetas, o eurą įvesti planuojama jau 2026 m.

Investuotojai

Bulgarija susilaukia vis daugiau populiarumo tarp investuotojų iš kitų šalių. Vien Burgaso regionas yra 2-tras pagal dydį tiesioginių užsienio investicijų į ne finansų įmones ir užima 1-ą vietą pagal metinį pelną iš nuomos - 385 mln., iš kurių 242 mln. čia išleidžia užsieniečiai.

Būsto kainos

Būsto kainos Bulgarijoje kyla kaip ir kitose valstybėse. Brokerė pasakoja, jog buto kvadratinis metras, prieš du mėnesius kainavęs 900 eurų, šiandien kainuoja jau 1100 eurų.

Bulgarijoje dirbanti NT specialistė pateikia pavyzdį, iliustruojantį, kiek kainuoja būstas Juodosios jūros pakrantėje. 50 kv. m ploto dviejų kambarių butas gyvenamajame komplekse, esančiame 250 m iki jūros, su pilna apdaila ir baldais kainuoja 65 000 eurų. Į kainą įeina galimybė naudotis komplekse esančiais baseinais, sūkurinėmis voniomis, sporto salėmis. „Palyginus su Vilniaus kainomis, tai yra labai patrauklu“, - pripažįsta A. Bernatavičienė.

Papildomos išlaidos

Nusprendus įsigyti būstą negalima pamiršti ir kitų išlaidų, susijusių su būsto pirkimu. Tai mokesčiai notarams, savivaldybei, mokesčių inspekcijai ir kt. „Nuo oficialios būsto vertės reikėtų skaičiuoti 5-8 proc. būsto įsigijimo mokesčiams“, - sako NT brokerė. Galutinis mokesčių dydis priklauso nuo būsto lokacijos, savivaldybės ir vertės.

Mokesčiai parduodant būstą

Lietuvoje nekilnojamąjį turtą reikia išlaikyti 10 metų, tik tada jį pardavus nereikės mokėti gyventojų pajamų mokesčio. Bulgarijoje šis terminas yra 3 metai. „Jei būstas Bulgarijoje parduodamas nepraėjus 3 metams po jo įsigijimo, reikės valstybei sumokėti 10 proc. gyventojų pajamų mokesčio“, - aiškina A. Bernatavičienė ir priduria, jog tokiu atveju Lietuvoje šio mokesčio mokėti jau nebereikės, todėl, kad tarp Lietuvos ir Bulgarijos yra mokestinis susitarimas.

Būsto išlaikymo kaštai

Būsto išlaikymo kaštai taip pat svarbus veiksnys, kurį reikia įvertinti, galvojant apie investicijas į kitoje šalyje esantį būstą. Bulgarijos Juodosios jūros pakrantėje statomuose gyvenamuosiuose kompleksuose esančių butų išlaikymas kainuoja apie 12 eurų vienam kvadratiniam metrui per metus. Tad jei įsigijome 50 kv. m ploto būstą, per metus jo administraciniai kaštai sudarys 600 eurų. Tai yra mokestis už baseinų ir aplinkos priežiūrą ir tvarkymą, būsto apsaugą ir kt.

Anot brokerės, praėjusį sezoną būsto nuomos kaina parai buvo 65 eurai. Šiais metais nuoma kainuoja jau daugiau. Žiemos sezonu nuoma kainuoja 40 parai. Būsto nuomą gali administruoti tiek vystytojas, tiek pats būsto savininkas.

„Išminusavus visas išlaidas mokesčiams, investicinė grąža skaičiuojama nuo 6 proc.“, - teigia Bulgarijos pakrantės gyvenamojo nekilnojamojo turto rinką puikiai išmananti A. Bernatavičienė.

Pavyzdžiai butų pardavimui Burgase

Štai keletas pavyzdžių butų pardavimui Burgaso regione:

tags: #butai #pardavimui #bulgarijoje #slaviany