Kaip tinkamai apžiūrėti butą: patarimai, į kuriuos būtina atkreipti dėmesį

Planuojamų įsigyti naujų namų apžiūra yra atsakingas momentas, keliantis daug teigiamų emocijų. Savo ruožtu Jūs, turite padėti potencialiems pirkėjams šią vietą atrasti. Tad, kaip tinkamai pasiruošti būsto apžiūrai, į ką atkreipti dėmesį, kad sprendimas būtų teisingas ir mažiau gailėtumėtės dėl naujojo pirkinio?

Pirmasis įspūdis ir pasiruošimas apžiūrai

Prieš pradedant apžiūras, derėtų ramiai apgalvoti, kokie Jūsų norai, poreikiai, kokie elementai būtini Jūsų komfortiškam gyvenimui. Jaukių namų įspūdis - į apžiūrą atvykę žmonės ieško ir tikisi surasti namus, jaukią vietą, kurioje galėtų kurti savo gražią ateitį.

Kriterijai ir biudžetas

Jei perkate butą, ar turite reikalavimų, kokiame aukšte turi būti butas, kokia norima langų kryptis (vadovaujantis pasaulio šalių kryptimis)? Jei labiau mėgstate šilumą ir saulę, Jums netiks butas, kurio langai nukreipti į šiaurę, arba atvirkščiai, jei jums patinka mažiau saulės, nenorėsite buto su pietine puse. Žinoma, svarbi aplinkybė - biudžetas.

Dokumentai ir teisiniai aspektai

Jei esminiai objekto kriterijai atitinka Jūsų poreikius, būtinai paprašykite susipažinti su objekto dokumentais, t.y. išrašas ir nekilnojamojo turto registro (aktualia data) ir buto/namo kadastro byla, sklypo atveju - sklypo planu. Registro išraše būtina atkreipti dėmesį į skiltis „Juridiniai faktai“ (jei ten įrašų nėra - viskas gerai, jei yra - reikia vertinti kokie, galbūt tai lengvai panaikinama), ar yra įregistruoti kokie nors apribojimai. Nebijokite užduoti klausimus. Visi klausimai yra geri. Tik patys į juos neatsakinėkite ir nedarykite prielaidų, leiskite atsakyti parduodančiam asmeniui. Atsakymus turite išgirsti iš jo.

Jei radote Jūsų poreikius atitinkantį būstą/objektą, prieš mokėdami avansą, sudarykite preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį. Tai yra baziniai esminiai patarimai, nuo ko pradėti. Kiekviena situacija gali turėti papildomų niuansų, kurie vertinami atskirai. Jei būna kokių nors aplinkybių, nereikia iš karto išsigąsti, dažnu atveju, visos aplinkybės yra išsprendžiamos. Tiesiog pasitaiko, kad žmonės iš nežinojimo ko nors neišregistruoja/neįregistruoja ar pan.

Patarimai pardavėjams

Pagrindinė Jūsų užduotis - nesugadinti įspūdžio ir atsakyti į visus pirkėjo klausimus. Pirkėjų poreikiai yra skirtingi, todėl jeigu jūs gyvendami net nepagalvojote apie kuriuos nors būsto aspektus, laikas pagalvoti. Būtinai išsiaiškinkite, su kokiu pirkėju susidūrėte. Paklauskite, ar jis norėtų, kad jam pristatytumėte kambarius ir papasakotumėte, ar jie nori apžiūrėti patys. Tuomet jūsų darbas tik atsakyti į visus jų klausimus.

Išsiaiškinkite, kas klientui patiko, o kas ne. Grįžtamasis ryšys yra labai svarbus dalykas, jei norite parduoti sėkmingai. Paskatinkite pirkėją atvirai papasakoti apie savo įspūdį. Tokiu būdu iki kitų apžiūrų turėsite galimybę ištaisyti smulkius trūkumus, kurių pats nepastebėjote arba manėte, jog yra nesvarbūs.

Ką vertinti apžiūros metu?

Vienaip ar kitaip išsirinkto buto būklę reikėtų įsivertinti plačiąja prasme: kuo detaliau ir išsamiau įsivertinsite butą ir atkreipsite dėmesį į visus niuansus, tuo teisingesnis bus Jūsų sprendimas ir tuo mažiau reikės gailėtis dėl naujojo pirkinio.

Viskas priklauso nuo Jūsų asmeninio tikslo. Pavyzdžiui, tikslas yra pagerinti šeimos gyvenamąją vietą. Tarkime, Jūs gyvenate Pašilaičiuose, šiame rajone Jūsų vaikai eina į mokyklą, netoliese yra Jūsų darbas, pramogos, vaikų būreliai, lankomi užsiėmimai. Natūralu, kad ir naują butą Jūs norėsite įsigyti tame pačiame rajone, kuo arčiau visų Jūsų šeimai įprastų lankytinų vietų.

Vieta ir aplinka

Tačiau tai yra veikiau nedidelės išimtys, nes praktiškai visada reikia kreipti dėmesį į VIETĄ, kur yra nekilnojamas turtas. Dabartį įsivertinti yra santykinai lengva. Sąrašas yra labai didelis tų objektų, kurie būna prie daugiabučių namų. Tačiau nors ir esant savotiškoms taisyklėms dėl triukšmo, oro užterštumo, garso ir kitų niuansų, labai dažnai atsiradę aplinkos pokyčiai gali iš esmės pakeisti Jums priimtinas normas ir „perlipti“ Jūsų tolerancijos ribą. Todėl labai svarbu ne tik NUODUGNIAI įsivertinti esamą situaciją pasirinktoje vietovėje, bet ir pasidomėti, kas numatoma vystyti esamoje ar gretimose zonose/sklypuose.

Taigi prieš įsigydami turtą nepatingėkite paieškoti informacijos apie rajono, miesto, vietovės, gretimų sklypų detaliuosius planus. Tai padės Jums suprasti, ko galima tikėtis priešais langus ar šalia jūsų būsimų namų. Visi „normalūs“ miestai plečiasi, tvarkosi, yra rekonstruojami, persitvarko, t.y. kinta.

Planavimas ir remontas

Paprasčiausia pokyčius daryti tuose butuose, kurie yra mūriniuose ir monolitiniuose namuose, nes šiuose namuose dažniausiai visos buto viduje esančios sienos yra tik pertvaros ir neatlieka kito konstrukcinio vaidmens. Blokiniuose statiniuose dauguma sienų yra konstrukcijos elementas, t.y. Tokiam projektui gali tekti gauti 50% (plius 1) namo gyventojų sutikimų. Kitas dažnas išplanavimo keitimo atvejis - tai komunikacijų atvedimas ir išvedimas iš buto ar kambario. Todėl tai, kas atrodo labai paprasta, kartais gali reikalauti daugiau pastangų ir išlaidų nei Jums atrodė iš pradžių.

Dokumentų patikra

Skirtingai nei visi kiti nekilnojamo turto sandoriai - buto dokumentų patikrinimas yra ganėtinai nesudėtinga procedūra. Dokumentų nėra daug, jie yra lengvai skaitomi ir suprantami praktiškai visiems. Suklastoti BUTO VĮ „Registrų centro“ nuosavybės išrašą yra ypatingai paprasta, nes tai dokumentas be „apsaugų“ ir jį padirbti gali bet kas, kas šiek tiek moka naudotis kompiuteriu ir spausdintuvu. Siūlyčiau nepasikliauti sėkme, nerizikuoti ir kreiptis į teisininką arba notarą konsultacijos-pagalbos.

Kodėl Jums prieš preliminarios sutarties ar kitokio susitarimo pasirašymą reikia naujausio (šios dienos) VĮ „Registro centro“ išrašo? Įsivaizduokime, Jums pavyksta surasti tikrai pigų, patrauklų, labai gerą visomis prasmėmis butą, o prie jo jau „STOVI“ eilė norinčių. Įtikinti savininką parduoti butą Jums, eiti į notarų biurą pasirašyti preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties gali būti keblu. Žinoma, sukurta dirbtinė „euforija“ yra dažnas atvejis. Tai gali būti tik gerai surežisuotas spektaklis.

Šis dokumentas yra turto pasas, jis yra svarbus Jums dėl daugelio priežasčių, viena iš jų, kad galėtumėte žinoti, ar tikrai kalbatės su savininku. Labai svarbi yra nuosavybės pažymėjimo išdavimo data. Idealiausiai būtų gauti visų savininkų raštišką patvirtinimą apie tai, kad jie žino apie sandorį, jo detales ir jie sutinka ir nori turtą parduoti Jums už sutartą kainą ir sąlygas (tinka elektroniniu laišku, bet idealiausia raštu). svarbiausia, jis turi būti galiojantis.

Papildomi patarimai

• Galiojantis savininko asmens dokumentas.
• Buto planas/ adresas/ vieta dokumentuose turi atitikti tą turtą, kurį apžiūrite realybėje. Pasitikrinkite, ar tikrai perkate tą butą, kurį matėte ir kurį Jums parodė pardavėjas?

Kaip įvertinti būsto būklę?

Yra įmonių, kurios specializuojasi objekto kokybės patikroje prieš pirkimą. Minėtam objektui kokybės patikra kainuotų apie 375Eur. Kokybės patikrą atlieka atestuotas statybos ekspertas, rašytinę ataskaitą parengiame per 3d.d. Standartinės kokybės patikros metu tikrinama:

• Pagrindiniai dokumentai- RC išrašas, sklypo planas, kadastro byla, termoizoliacijos/langų/durų atitikties deklaracijos, projektas, garso izoliavimo, sandarumo protokolų tikrinimas.
• Aplinka- kiemo grindinio, tvoros, vartų įrengimo kokybė
• Stogas- tikrinama- užlipus/ drono pagalba/ vizualinė apžiūra, parapeto, laikančiųjų konstrukcijų patikra (jei yra galimybė patikrinti)
• Fasadas- fasado įrengimo kokybė, būklė
• Pamatai- trūkiai, drenažinė membrana ir kita
• Sienos- Trūkiai, mūro, tinkavimo darbų kokybė
• Langai/durys- veikimas, tarpinės, geometrija, montavimo kokybė, membrana, hermetiškomis, atitikties deklaracijos
• Termovizija- langų, durų montavimo kokybė, šildymo sistemos veikimas ir kita. Atliekama jeigu yra pakankamas temperatūrų skirtumas
• Elektros instaliacija- laidų skerspjūvis, testuojama spec prietaisu nuotėkio rėlių veikimas, įžeminimo veikimas
• Santechnika- vamzdžių būklė, įrengimo kokybė, kanalizacijos/vandentiekio diabetas ir kita
• Sanitarinių mazgų patikra- tikrinama oro kaina, pelėsio židiniai, plytelių siūlių hermetiškumas, elektros lizdų sauga
• Vidaus apdaila- įrengimo, medžiagų kokybė, būklė
• Kapiliarinė drėgmė- Drėgnomačiu matuojama drėgmė medžiagoje iki 100mm gylio
• Kita- ieškoma pelėsio židinių, esamų arba ateityje galimų probleminių vietų ir kita.

Taip pat galite atvykti ir specialiųjų prietaisų pagalba atlikti visus pageidaujamus įmanomus testus: garso izoliacijos bandymus, termoviziją ir t.t. Atvykus į vietą mūsų ekspertai taip pat įvertins ir bendrąją patalpos bei kiek tai įmanoma statinio būklę, pateiks vertinimo ataskaitą bei su Sistela suderinamą preliminarią darbų sąmatą. Perkamo buto įvertinimo paslauga kainuoja nuo 250 Eur.

Klausimai, kuriuos verta užduoti prieš perkant

Jei atvykus į apžiūrą ir vizualiai įvertinus būstą, jis palieka teigiamą įspūdį - pereikite prie detalių klausimų apie jo būklę. Turėkite omenyje, jog Jums teks čia gyventi ir esant prastai tam tikrų būsto elementų būklei, būtent Jūs turėsite gaišti laiką bei finansus jų eliminavimui. Tad kuo daugiau išsiaiškinsite prieš perkant būstą, tuo detaliau galėsite įvertinti pastangas, kurių iš Jūsų jis pareikalaus ateityje.

Klausimai renkantis jau įrengtą būstą:

• Kokia vamzdyno, šiluminio mazgo, stogo būklė?
• Ar būstas parduodamas su esamais baldais ir įranga?
• Jei baldai ir įranga nereikalingi, ar esami savininkai gali būstą ištuštinti?
• Kokia vidutinė suma mokama už mokesčius šalčiausiais žiemos mėnesiais?
• Kokia vidutinė kambarių temperatūra žiemos mėnesiais?
• Ar numatoma esminių pokyčių bute ar kaimynystėje?
• Ar nėra pelėsio?

Klausimai renkantis būstą su daline apdaila:

• Ar yra galimybė koreguoti būsto išplanavimą?
• Ar statytojas gali užbaigti apdailos darbus pagal pirkėjo poreikius?
• Ar būstas tinkamai apšiltintas?
• Ar yra garso izoliacija?
• Kokiu principu būstas šildomas ir kokios planuojamos išlaidos už komunalinius mokesčius?
• Ar iki būsto atvestos visos būtiniausios komunikacijos (vanduo, nuotekų sistema)?
• Kiek lauko teritorijos bus privati pirkėjo nuosavybė, o kiek reikės dalintis su bendrasavininkais (kaimynais)?

Klausimai sandorio eigai aptarti:

• Per kiek laiko bus paruošti pardavimui būtini dokumentai?
• Kaip bus dalijamos notarinės išlaidos?
• Ar yra bendrasavininkų, įsiskolinimų, arešto ar kitų veiksnių, galinčių apsunkinti ar prailginti būsto pardavimo eigą?
• Per kokį terminą senieji savininkai apleis jau įsigytą būstą?

Būstas yra vienas rimčiausių pirkinių, kokį žmogus įsigija per visą savo gyvenimą. Tad siekiant, jog jis džiugintų dar keletą dešimtmečių į priekį, prieš perkant būstą svarbu gauti atsakymus į kuo daugiau reikšmingų klausimų. Jei būsite kantrūs ir dėmesingi detalėms, niekada nesigailėsite atlikta investicija.

Pasiruošimas apžiūrai:

Prieš apžiūrą, būstas turi būti nepriekaištingai švarus, tvarkingas ir estetiškas. Jokių dulkių, palubėje plevėsuojačių voratinklių, jokių asmeninių daiktų. Pamenate tvarką, kurią radote išsinuomoję gero viešbučio kambarį? Tokia pat turi būti jūsų būste.

1. Užtikrinkite švarą

Kiekvienas būsto kampelis turi spindėti švara. Ypatingai didelį dėmesį skirkite virtuvės, vonios bei WC erdvėms. Tai privačiausios ir daugiausiai estetikos reikalaujančios namų vietos, tad jas potencialūs pirkėjai vertina kaip pro padidinamąjį stiklą.

2. Atsisakykite nereikalingų daiktų

Pertvarkykite visas vietas, kurios namuose atrodo perkrautos. Kuo daugiau - ne visada geriau. Pradėkite nuo batų ir lauko rūbų šūsnies prie įėjimo. Tada kritiškai įvertinkite ar tikrai reikia tiek daug suvenyrų ir smulkmenėlių lentynose. Panaikinkite visą daiktų perteklių virtuvėje ir vonios kambaryje. Kuo tuštesnis ir tvarkingesnis Jūsų būstas bus, tuo lengviau pirkėjas galės įsivaizduoti, kur atsiras jo daiktai.

3. Sutaisykite minimalius trūkumus

Pakeiskite perdegusias lemputes, priveržkite atsilaisvinusias durų rankenas ar vandens maišytuvą. Pašalinkite kiek įmanoma daugiau pažeidimų, prie kurių galėtų prikibti apsižiūrėti atvykę potencialūs pirkėjai.

4. Suteikite erdvumo ir šviesos

Išvežkite daug vietos užimančius, tačiau mažai naudos duodančius senus baldus. Perstumkite likusius taip, kad apsižiūrėti atvykusiems klientams nereikėtų už jų kliuvinėti ar tarp jų vinguriuoti. Sukurkite erdvumo pojūtį, kad pirkėjai galėtų lengviau pajausti, kur galės pasistatyti savo naujuosius miegamojo ar svetainės baldus, valgomojo stalą. Ir įžiebkite visas šviesas! Tai tik dar labiau išdidins Jūsų būstą.

5. Sukurkite jaukumą

Įneškite jaukių detalių. Tik jokiu būdu jų neperkraukite! Svetainę ar virtuvę padailinkite skintų gėlių puokšte, ar kambarine gėle. Vonios kambarį pagražinkite keliais dailiais rankšluostėliais, žvake ar kitu vonios aksesuaru. Jei būste yra židinys - įžiebkite jį. Įneškite kuklių detalių, kurios padėtų potencialiam pirkėjui suvokti, jog Jūsų būstas gali tapti jo jaukiais ir stilingais ateities namais.

6. Įneškite malonių kvapų

Ypatingą dėmesį skirkite kvapams. Prieš prasidedant apžiūrai būstą atsakingai išvėdinkite. Prieš tai, stenkitės negaminti nieko, kas skleistų aštrų kvapą. Saikingai pakvėpinkite vonios kambarį. Tačiau nepersistenkite. Kvapus visi mėgstame skirtingus. Svarbiausia užtikrinti, jog būste nebūtų trošku, ar nesijaustų per daug intensyvių aromatų.

7. Pasirūpinkite būsto prieigomis

Nepriklausomai, ar butą, ar namą siekiate parduoti, abiem atvejais būsto prieigos turi blizgėti. Tai vieta, kur pirkėjas susidaro pirmąjį įspūdį. Jei pardavinėjamas būstas yra daugiaaukštyje name, pasistenkite kiek įmanoma aptvarkyti laiptinę. Jei tai namas - atsakingai sutvarkykite kiemą ir įėjimo dalį. Prisiminkite, jog pirkėjas perka ne tik būsto vidų. Aplinka ne ką mažiau svarbi!

8. Papirkite bendravimu

Galiausiai, kad ir kaip išdailintumėte savo būstą, svarbiausia bus tai, kaip jį pateiksite. Bendraukite maloniai, padėkite potencialiems pirkėjams susikurti viziją, kaip galėtų atrodyti jų naujųjų namų išplanavimas. Būkite vaišingi, pasiūlykite kavos ar arbatos. Kaip ir bet kurioje pardavimų srityje, nekilnojamojo turto sandoriuose laimi malonus, patikimas ir nuoširdus bendravimas.

Kritinis žvilgsnis į būstą ir jo vertę

Jei Jūsų tikslas parduoti, o ne pardavinėti, tuomet Jūsų sėkmę lemsiantis faktorius yra kritiškas žvilgsnis. Tiek į savo būstą ir jo išvaizdą. Tiek į kainą. Tai, kas Jums gali atrodyti kaip neeiliniai būsto privalumai, potencialiam pirkėjui gali būti nė motais. Arba netgi priešingai - minusais! Tad vertinkite kritiškai ir nuoširdžiai. Jei neturite nei laiko, nei noro darbuotis prie būsto prekinės išvaizdos, tačiau norite parduoti greitai, tuomet kompensuokite būsto trūkumus lanksčiu požiūriu į būsto kainą. Tai pritrauks daugiau susidomėjimo ir užtikrins greitesnį pardavimo procesą. Tačiau jei viliatės būstą parduoti už kainą, atitinkančią realiąją tokio tipo būstų situaciją rinkoje, tuomet pasistengti teks labiau.

Nekilnojamojo turto apžiūrą vykdo brokeris

Turto savininkai dažnai klausia, kodėl yra geriau, kad buto apžiūrą vykdytų brokeris, be savininkų dalyvavimo ir kodėl geriau, kad į pirkėjų klausimus atsakytų ne pats šeimininkas, o NT ekspertas. Turto savininkas, bendraudamas su potencialiais būsto pirkėjais, nori būti mandagus, draugiškas, o į užduotus klausimus atsakyti kuo išsamiau. Tačiau, dauguma pardavėjų net nežino, jog tai bumerangu gali grįžti pardavėjo nenaudai.

Klausimai, kurių reikėtų vengti

• Kiek laiko čia gyvenate?
• Kiek pasiūlymų jau esate gavęs?
• Kokią didžiausia pasiūlyta sumą už šį būstą?
• Ar greitai šeimininkams reikia iš čia išsikelti?
• Kur kraustysitės?
• Kodėl parduodate?
• Kokie yra Jūsų kaimynai?
• Ar yra ir kokio dydžio įsiskolinimai (bankui)?
• Ar darėt kažkokį remontą šiame būste ir ką remontavote?

Apžiūros, kurioje nedalyvauja šeimininkas, metu, pirkėjui suteikiama unikali galimybė įsivaizduoti, kad tai jau yra jo namai. Pirkėjas, nejausdamas įtampos atvirai išsako savo nuomonę, pastebėjimus ir argumentus brokeriui, nerizikuodamas įžeisti šeimininko.

Likvidumo įvertinimas

Likvidumui didelę įtaką turi ir tai, kokia yra buto būklė. Jeigu jame atliktas specifinis remontas- ryškiai rožinės spalvos sienos, visas butas iškaltas medžiu ar butas yra visiškai apleistas- tuomet tokiam butui surasti pirkėją už patrauklią kainą bus sunku ir pardavimo procesas užsitęs, t.y. „Sunkiau“ parduodamas turtas, t.y. Taip pat turi įtakos toliau išvardinti niuansai.

Rajono reputacija

Prastame rajone ir gatvėje esančių butų pardavimo ir nuomos kainos yra mažesnės nei visuose kituose mikrorajonuose. Kuo rajonas yra prastesnės reputacijos (visomis prasmėmis), tuo jame yra mažesnės parduodamo turto kainos. Todėl jeigu jūsų akiratyje atsiranda pigiausi butai iš vieno ar dviejų tų pačių rajonų, tai tikėtina, kad tie rajonai yra prasčiau vertinami nei kiti. Rajono populiarumą nulemia daug faktorių: mitai, gandai, mada, saugumas, susisiekimas, švietimo įstaigos, infrastruktūra ir kita.

Bendraturčiai

Visuomet sunku yra parduoti “dalį” buto - t.y. su kitais bendraturčiais, kad ir kur jis bebūtų. Todėl tokie butai, kuriuose parduodam, pavyzdžiui, vienas ar du kambariai trijų kambarių bute, yra dažniausiai ilgai pardavinėjami, tačiau ne parduodami.

Ekonominė klasė

Ekonominės klasės butus, kurių brangi eksploatacija, likviduoti taip pat gana sudėtinga. Sunkiausiai realizuojami didelio ploto (4 ir daugiau kambarių) senos statybos butai blokiniuose namuose. Yra viena išimtis- butai, kuriuos galima „padalinti“ ir vietoj vieno keturių kambarių buto įrengti kelis vieno ar dviejų kambarių butus.

Aukštas ir liftas

Dar vienas sunkiau parduodamų butų segmentas yra didelio ploto butai, esantys 5/6 aukšte namuose be LIFTO. Šie butai dar ilgiau laukia pirkėjo nei tokie patys butai žemesniuose aukštuose.

Paskirtis ir vieta

Kalbant apie naujos statybos būstus galime pastebėti, kad sunkiau parduodamas turtas yra negyvenamosios paskirties, kaip pvz. poilsio, viešbučių, kūrybinių dirbtuvių ar svečių namų, apartamentų. Butai, kurie yra prie gamyklų, geležinkelių, greitkelių ar panašiose vietose gerokai ilgiau laukia savo pirkėjo, ypač jeigu jie yra 3 ir daugiau kambarių. Perkantieji butus dės pastangas, kad jiems su savo vaikais pavyktų įsikurti kuo patrauklesnėje vietovėje.

Visuomenės nuomonė

Kalbant apie naujos statybos projektus - tai didžiausią įtaką pardavimams daro susiformavusi visuomenės nuomonė apie konkrečią vietovę ar projektą (kaip tarkim taip vadinami „šiukšlyno namai“). Tuomet vietiniam gyventojui/pirkėjui tokio buto neparduosi, todėl tenka mažinti kainą arba laukti pirkėjo iš kitų miestų/šalių. Ir kol tokie mitai gajūs, juos sunku ištrinti iš pirkėjų sąmonės. Nepaisant to, ar tai tiesa ar ne. Pirkėjai laikosi atokiau nuo tokių projektų/namų ir nenori rizikuoti.

Išvados

Kuo daugiau atsakymų dabar, tuo mažiau klausimų ateityje. Tad siekiant, jog jis džiugintų dar keletą dešimtmečių į priekį, prieš perkant būstą svarbu gauti atsakymus į kuo daugiau reikšmingų klausimų. Jei būsite kantrūs ir dėmesingi detalėms, niekada nesigailėsite atlikta investicija.

tags: #buta #galima #apziureti #nuokol #kas #labai