Nekilnojamojo turto pirkimas: Kas tai ir ką svarbu žinoti?

Nekilnojamasis ir kilnojamasis turtas yra pagrindinės materialaus turto rūšys, formuojančios žmogaus turtinį pagrindą, vaidinantį svarbų vaidmenį 21 amžiaus ekonomikoje. Turtas, kuris negali būti perkeltas iš vienos vietos į kitą, nepakeitus jo paskirties ir nesumažinus vertės, laikomas nekilnojamu turtu. Turtas, kurį galima perkelti, vadinamas kilnojamuoju turtu.

Investicija į nekilnojamąjį turtą yra tokio turto įsigijimas su tikslu gauti pelną. Nusipirkdamas nekilnojamąjį turtą asmuo tampa jo savininku, taip pat įgija teisę jį valdyti, juo naudotis bei disponuoti. Taigi, nekilnojamojo turto savininkas naudoja šį turtą savo asmeniniams turtiniams tikslams pasiekti. Investavimo į nekilnojamąjį turtą tikslas yra gauti pelną. Pavyzdžiui, nuomotojas nuomodamas nuomininkui tam tikrą butą gauna iš to pajamų. Taip pat asmuo gali įsigyti žemės sklypą, tame sklype vykdyti statinių statybą bei vėliau ją įvykdęs juos nuomoti arba parduoti. Šiuo atveju irgi yra siekiama pelno.

Nekilnojamasis turtas yra apibūdinamas kaip žemės sklypas, taip pat jam priklausantys jo paviršiuje esantys daiktai (pavyzdžiui, statiniai), kurie laikomi nekilnojamaisiais dėl to, kad juos perkeliant į kitą vietą gali pasikeisti jų paskirtis bei sumažėti jų vertė.

Kilnojamasis turtas

Kilnojamasis turtas - tai materialūs daiktai, kurie iš vienos vietos į kitą gali būti perkeliami nepakeičiant jų paskirties ir iš esmės nesumažinant vertės. Privatūs asmenys kilnojamąjį turtą naudoja asmeniniame ūkyje, savo ir šeimos buitiniams ir kultūriniams poreikiams. Įmonės, įstaigos kilnojamasis turtas tiesiogiai susijęs su produkcijos gamyba ar paslaugų teikimu.

Kilnojamuoju turtu laikoma:

• Transporto priemonės
• Žemės ūkio technika
• Pramoninės mašinos, staklės, mechanizmai, prietaisai, įrankiai
• Parduotuvių įranga, baldai, aparatūra, biuro technika
• Gatava produkcija, prekių atsargos
• Buitinė technika
• Gyvuliai ir kita

Kartais sunku atskirti kilnojamąjį turtą nuo nekilnojamojo, pavyzdžiui, miškas yra nekilnojamasis, o miško paruošos, derlius (ir nenuimtas, ir nuimtas) - kilnojamasis turtas.

Skirtumai tarp kilnojamojo ir nekilnojamojo turto

Nekilnojamasis turtas yra turtas, kuris negali būti perkeliamas iš vienos vietos į kitą nepakeitus jo paskirties ir iš esmės nesumažinus jo vertės. Nekilnojamuoju turtu laikomi žemės sklypai, įvairūs statiniai (taip pat nebaigti statyti) - tai pastatai, priestatai, tiesiniai (inžineriniai tinklai, keliai ir pan.) ir visa tai, kas statoma (montuojama, tiesiama) ar jau yra pastatyta (sumontuota, nutiesta) naudojant statybines medžiagas, statybos gaminius, statybos dirbinius ir yra tvirtai sujungti su žeme, gyvenamajame ar negyvenamajame pastate esantys butai ar įrengtos gyvenamosios patalpos ir kitą funkcinę (ne gyvenamąją) paskirtį turinčios patalpos, įvairūs inžineriniai įrenginiai, kurių funkcijos susijusios su žemės sklypu ar pastatu ir pan.

Registruotinam kilnojamajam turtui priskiriami automobiliai, žemės ūkio technika, šaunamieji ginklai ir kt.

Svarbu pažymėti, kad nekilnojamojo turto objektas gali būti padalintas į dalis bei tos dalys gali tapti savarankiškais nekilnojamojo turto objektais. Pavyzdžiui, yra pastatomas statinis bei vėliau jis padalinamas į tam tikras patalpas, vadinamas butais. Šiuo atveju kiekvienas butas bus atskiras nekilnojamojo turto objektas.

Moduliniai namai: kilnojamasis ar nekilnojamasis turtas?

Modulinis namas. Šaltinis: vz.lt

Pastaruoju metu vis daugiau dėmesio sulaukia moduliniai namai. Rinkos tyrimų bendrovė „Mordor Intelligence“ skaičiuoja, kad 2024 m. Europos surenkamųjų būstų rinkos dydis bus 32,5 mlrd. JAV dolerių, o iki 2029 m. turėtų pasiekti 44,71 mlrd. JAV dolerių. Tai reiškia, kad ateityje klausimų, susijusių su modulinių namų teisiškumu gali būti tik daugiau.

Iš esmės, skirti, kada modulinis namelis, pavyzdžiui, kilnojama pirtis ar sandėliukas, yra kilnojamasis, o kada nekilnojamasis turtas nėra sudėtinga. Jeigu namas pagamintas gamykloje, yra pastatomas žemės sklype ir jį galima perkelti iš vienos vietos į kitą, jis gali būti laikomas kilnojamuoju daiktu, turtu.

Tuo tarpu jeigu modulinis pastatas (bent viena jo laikančioji konstrukcija) yra pastatyta žemės sklype ir neatsiejamai sujungiami ant statybos būdu įrengtų pamatų, atliekant kitus statybos darbus bei jo nebebus galima perkelti iš vienos vietos į kitą, nesumažinus jo vertės ar nepadarius netinkamo naudoti pagal paskirtį - jis bus laikomas statiniu ir turės nekilnojamojo turto statusą.

Ekspertė priduria, konsultuojant klientus teisiniais klausimais, vis dažniau tenka pastebėti, kad tais atvejais, kai dėl tam tikro statinio (ar panašaus į jį daikto) statybos vietos sklype kyla nesutarimų su kaimynais ar kitais suinteresuotais asmenimis, jo legalumas ir kilnojamumo aspektas tampa vienu iš esminių argumentų teismuose.

Kada modulinį namą galima statyti prie gretimo sklypo ribos be šio sklypo savininko leidimo?

Dažnai pastačius modulinį namuką šalia kito sklypo ribos, kyla ginčų ar jis laikomas statiniu, kurio statybai taikomas minimalus 3 metrų atstumas nuo gretimo sklypo ribos, ar visgi nekilnojamas daiktas, kurio statybai netaikomi (nenumatyti) minimalūs atstumai nuo gretimo sklypo ribos, t.y. kuris gali būti pastatytas kad ir prie pat sklypo ribos.

Be gretimo sklypo savininko leidimo (sutikimo) statyti kilnojamą namuką galima, jeigu jis neatitinka statinio sąvokos, o tam įvertinti yra keli svarbūs kriterijai ir sąlygos. Pasak L.Liogės, sąlyga yra užtikrinti, jog daikto (modulinio namo) laikančios konstrukcijos nėra statomos statybos būdu žemės sklype. Paprasčiau tariant, surinktas daiktas turi būti tik atvežamas ir kranu iškeliamas iš specialios transporto priemonės ir pastatomas taip, kad bet kuriuo metu galėtume laisvai vėl jį nukelti krano pagalba jo neišrenkant.

Reikia turėti omenyje, kad norint išvengti ginčų su kaimynais, šalia kurių tvoros ruošiamasi statyti modulinį namą, idealu iš karto turėti tinkamai parengtą dokumentaciją - įsitikinti, kad namelio komerciniame pasiūlyme, pirkimo - pardavimo dokumente, techninėje specifikacijoje ir pan., nėra reikalavimo įrengti pamatus žemės sklype daikto naudojimo pagal paskirtį ar stabilumo užtikrinimo tikslais. Taip pat, jog būtų pažymėta, kad tai „kilnojamas“ modulis/namelis su visomis sienomis, langais ir durimis. Galiausiai, kad daiktas surenkamas gamykloje ir pristatomas į objektą jau surinktas.

Antra sąlyga statyti kilnojamą namą be gretimo sklypo savininko sutikimo yra ta, kad daiktas nebūtų tvirtai, neatsiejamai susietas su žeme, t.y. be pamatų, neįleistas į žemę, neįbetonuotas ir pan.

Vyresnioji teisininkė atkreipia dėmesį, jeigu stabilumo tikslais mobilus namelis bus statomas ant betoninių trinkelių ar plytelių - labai svarbu, tarpusavyje jų nesubetonuoti, nes teisminio ginčo atveju esminė sąlyga yra ta, kad jie nebūtų tvirtai susieti su žeme, neturėtų tvirto pagrindo į žemę, kas daiktą apsunkintų perkelti į kitą vietą nesumažinus jo vertės ir naudojimo paskirties.

Trečia svarbi sąlyga, kurią įgyvendinant daiktas gali būti pripažįstamas kaip kilnojamu daiktu (o tai reiškia ir teisę statyti kilnojamą namą be gretimo sklypo savininko sutikimo arčiau nei 3 metrų atstumu nuo sklypo ribos), - tai užtikrinti, kad daiktą būtų galima perkelti į kitą vietą jo neišardant (nesumažinus iš esmės jo vertės) ir toliau galint naudoti pagal paskirtį.

Ketvirta, reikia įsitikinti, kad namo perkėlimo sąnaudos yra palyginus mažos, kadangi teismai vertina ir šį kriterijų. Pavyzdžiui, bus lyginama daikto kaina su perkėlimo kaina.

Galiausiai, svarbi sąlyga tam, kad būtų galima statyti modulinį namą be gretimo sklypo savininko sutikimo yra ta, kad jeigu statysite ne vieną, o kelis modulinius / kilnojamus namelius - rekomenduotina neapjungti jų viena apdaila ar stogu, tarpusavyje jokiomis jungtimis (varžtais, betonavimo ar kitais statybos darbais, neapjungti bendru fasadu: dailylentėmis, stogu ar pan.). Apjungimo į vieną objektą kriterijus, kuris daro negalimą perkelti į kitą vietą jo neišardžius, teismo irgi bus vertinamas.

Svarbu ir elektros tinklai, vanduo, nuotekų sistema

Tam, kad modulinis namas išlaikytų kilnojamojo daikto statusą bei nepavirstų nekilnojamu turtu, reikėtų jo neatsiejamai nesujungti ir su nuotekų sistema, elektra, vandeniu. Elektros tinklų pajungimą reikėtų padaryti lengvai atjungiamą. Pavyzdžiui, iš lauko pusės, tačiau apsaugant nuo lietaus ir pan. Įrengti viską taip, kad norint namuką perkelti, nereikėtų išardyti sienų, apdailos ir t.t.

Vandens sistemą reikėtų įrengti taip, kad irgi būtų lengva atjungti bei perkelti į kitą vietą namą. Na, o jeigu namelyje bus reikalinga įrengti trapą (pvz. vandeniui nubėgti), rekomenduotina jį išleisti ant žemės sklypo, o ne į specialias nuotekų valymo sistemas (jeigu tos nuotekos netaršios). Kitu atveju teismai gali vertinti, kad daiktas yra neatsiejamai susietas su inžinerine požemine infrastruktūra, kuri būdinga nekilnojamam statiniui.

Be to, statant namuką, reiktų įvertinti ir kaimyniniame sklype esančias apsaugos zonas: geriamojo vandens gręžinio ar šulinio vietos (jeigu toks yra), nuotekų valymo sistemos ir pan. Jeigu tokie yra - rekomenduotina laikytis teisės aktuose numatytų apsaugos zonų nuo šių objektų, esančių ne tik savame sklype, bet ir esamų gretimame sklype (tokiu būdu apsisaugosite nuo kaimyninio sklypo savininko galimo ieškinio tariamai pažeidžiant jo teises - taršos ir pan.).

Galiausiai, jeigu ketinate įsirengti terasą aplink savo kilnojamą turtą, reikia žinoti, jog terasa priskiriama inžineriniam statiniui, kuriam taikomas minimalus 1 metro atstumas nuo gretimo sklypo ribos. Tam, kad modulinis namas išliktų kilnojamas turtas, rekomenduotina terasos nesujungti jungtimis (varžtais ir pan.) prie modulio taip, kad šis sujungimas trukdytų perkelti daiktą į kitą vietą (palikite bent 1 cm. tarpą tarp modulio ir terasos).

Teisminiai ginčai, kokie jie bebūtų, dažniausiai palankiau baigsis tiems, kurie jiems yra geriau pasiruošę. Tad jeigu statydamiesi modulinį namą skirsite dėmesio visoms šioms išvardintoms detalėms, labai tikėtina, kad jūsų turtas liks stovėti ten, kur ir planavote, o gretimo sklypo savininko sutikimo jam gauti nereikės, nes daiktas nebus priskirtas statiniui, kurio statybai nustatytas minimalus 3 m. atstumas nuo gretimo sklypo ribos (jeigu nėra gaunamas gretimo sklypo savininko sutikimas statyti statinį arčiau kaip 3 m.). Kai daiktas laikomas kilnojamu pagal savo prigimtį, jo statybai netaikomi statiniui nustatyti minimalūs atstumai nuo gretimo sklypo ribos.

L.Liogė atkreipia dėmesį, kad kiekvienas atvejis gali būti vertinamas individualiai, ir kartais net ir tenkinus visus aukščiau nurodytus kriterijus, teismai atranda tinkamą teisinį pagrindą tokį daiktą priskirti statiniui ar kitaip apriboti jo statybą šalia gretimo sklypo ribos.

Būsto draudimas. Šaltinis: ergo.lt

Nekilnojamojo turto vertinimas

Vertinimas tik nekilnojamam turtui dažniausiai atliekamas tuomet, kai yra imama paskola turto įsigijimui arba statybų užbaigimui. Nekilnojamasis turtas visais laikais buvo ir yra puiki investicija, todėl, kad jo vertė sąlyginai nekrenta.

Tinkamas paveldėto nekilnojamojo turto vertės nustatymas yra svarbi testamento tvirtinimo dalis, nes turtas negali būti paskirstytas, kol nėra žinoma jo vertė. Jeigu paveldėjote arba jums buvo padovanotas nekilnojamasis turtas ir neatlikote turto vertinimo, notaras, tvarkydamas jūsų nuosavybės dokumentus įprastai užfiksuoja turto vertę, remdamasis vidutinės rinkos vertės duomenimis.

Deja, bet dėl neatliktos išsamios turto vertinimo analizės, vidutinė rinkos vertė paprastai neatitinka realios individualios nekilnojamojo turto rinkos kainos.

Namo dydis ir vieta - žmonės vertina naudingojo ploto dydį, miegamųjų, vonios kambarių skaičių. Nekilnojamojo turto būklė - prižiūrėtas ir išlaikytas būsto vidus ar išorė tikrai padidins nekilnojamojo turto vertę. O jeigu būstui įmanoma atlikti korekcijų - išplėsti, pastatyti priestatą ar pan.

Paveldėto turto valdymas ir vertinimas gali sukelti papildomų iššūkių, ypač jeigu turto teisės yra neaiškios arba yra keli paveldėtojai. Jeigu jums reikalinga išsami turto vertinimo ataskaita arba nenutuokiate, kiek vertas paveldėtas būstas - susisiekite nemokamai konsultacijai dėl retrospektyvinio nekilnojamojo ar kilnojamojo turto vertinimo.

tags: #nekilnojamo #turto #pirkimas #cm