Pastaruosius kelis metus Lietuvoje stebėtas sparčiai besitraukiantis būsto rinkos aktyvumas. Tai jau atsiliepia ir naujo būsto plėtros apimtims. Didžiausius iššūkius patiria šalies didmiesčiuose daugiabučius plėtojančios įmonės, kurios 2022-2023 metais fiksavo itin kuklius butų realizacijos rodiklius.
Visgi nepaisant metų pradžioje šalies didmiesčių būsto rinkose vyravusių šiek tiek pesimistinių nuotaikų, per pirmąjį pusmetį pardavimų ir kainų kreivė vėl šovė aukštyn.
Šiame straipsnyje aptariama, kaip būsto paskolos veikia naujų statybų apimtis Lietuvoje, analizuojamos tendencijos didžiuosiuose miestuose ir apžvelgiamos ekspertų prognozės.
Situacija Vilniuje
Šalies sostinė gali pasigirti ne tik pardavimui statomų daugiabučių gausa, bet ir nuomai plėtojamų projektų skaičiumi. Po aktyvios plėtros 2022 metais sostinės būsto nuomos segmentas 2023 metais sulaukė dar gausesnio papildymo.
Vilniaus butų nuomos rinkos tendencijos COVID-19 įtakoje.
Tačiau nepaisant 2-3 kartus susitraukusių naujos statybos butų realizacijos apimčių, 2023 metais šalies didmiesčiuose dar buvo baigtas statyti itin gausus butų skaičius. „Ober-Haus“ duomenimis, 2023 metais Vilniuje plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 4.915 butų arba 18% daugiau nei 2022 metais.
Žvelgiant į pastaruosius 20 metų, tai yra vienas aukščiausių rodiklių, kuris nusileido tik 2007, 2008 ir 2020 metams, kuomet faktiškai pardavimui buvo pastatoma po daugiau nei 5.000 butų.
Plėtotojai per 2023 metus pastatė naujų butų daugiabučiuose 18-oje iš 21 Vilniaus miesto seniūnijų. Daugiausiai plėtotojų dėmesio sulaukė penkios miesto seniūnijos, kuriose pastatyta šiek tiek daugiau nei pusė visų butų: Verkių sen. (14,6%), Rasų sen. (10,1%), Pašilaičių sen. (9,5%), Viršuliškių sen. (8,4%) ir Lazdynų sen. (7,9%).
R. Reginis atkreipia dėmesį, kad ankstesniais metais Senamiesčio seniūnijoje pardavimui būdavo pastatoma daug didesnis butų skaičius ir prie to didele dalimi prisidėjo Paupio rajono konversija. Tuo metu 2023 metais Senamiestyje įgyvendinta tik keletas projektų - dalies projektų įgyvendinimas užtruko ilgiau nei planuota arba buvo net ir sustabdytų statybų.
Pirmą kartą istorijoje sostinėje vidutinis butų plotas nesiekia 50 kv. m. „Ober-Haus“ duomenimis, 2023 metais Vilniuje pastatytuose daugiabučiuose vidutinis buto plotas sudarė 49,9 kv. m.
Nors naujai statomiems pastatams nuo 2021 metų sausio 1 dienos (kuomet prašoma išduoti statybos leidimą) įsigaliojo reikalavimas atitikti A++ energinei naudingumo klasei keliamus reikalavimus, tokių daugiabučių 2023 metais Vilniuje pastatyta dar santykinai nedaug. „Ober-Haus“ surinkti duomenys rodo, kad iš 2023 metais šalies sostinėje pardavimui pastatytų butų A++ energinės klasės daugiabučiuose esantys butai sudarė 22,4% (2022 metais - 5,3%).
Žvelgiant į daugiabučių statybų apimtis 2024 metais, dviejuose didžiausiuose šalies miestuose stebėsime priešingas tendencijas nei 2023 metais. Įvertinus šiuo metu jau statomus daugiabučius ir jų statybų eigą, „Ober-Haus“ skaičiuoja, kad 2024 metais Vilniuje pardavimui iš viso turėtų būti pastatyta apie 2.900 butų arba 41% mažiau nei jų buvo pastatyta 2023 metais.
Būsto Kainos Vilniuje
Jeigu per 2018 metų pirmąjį pusmetį senos statybos butų kainos sostinėje ūgtelėjo 1,6%, tai naujos statybos butų kainos smuktelėjo 0,3%. Nors tai ir nežymus butų kainų sumažėjimas, tačiau tokios tendencijos fiksuojamos pirmą kartą per pastaruosius trejus metus.
Dėl augančių statybos kaštų, naujų mokesčių ir infliacijos naujos statybos būsto kainą Vilniuje augo visus metus ir siekė 20 procentų. Kainų augimas sustojo tik prieš pat metų pabaigą. Šiuo metu vidutinė 1 kv. m kaina siekia 3303 eurus, skelbia „Hanner“.
Tuo metu, anot „Inreal“, nepaisant sumažėjusio rinkos aktyvumo, kainos per praėjusį mėnesį iš esmės nesikeitė. Ekonominės klasės būstas gruodį vidutiniškai kainavo 2573 Eur/kv. m (prieš mėnesį - 2576 Eur/kv. m), vidutinės klasės - 3613 Eur/kv. m (3610), prestižinės klasės - 4237 Eur/kv. m (4257), loftai - 2475 Eur/kv. m (2169), kotedžai - 1796 Eur/kv. m (1760). Metinis kainų augimas sudarė 20-30 proc.
Būsto rinka Lietuvoje atsigauna - kainoms pernelyg didėti neleidžia pakankama pasiūla, sako Lietuvos banko (LB) valdybos pirmininkas Gediminas Šimkus. Pasak jo, būsto kainos ateityje priklausys nuo to, ar pavyks sureguliuoti būsto paklausą ir pasiūlą.
„Esant pakankamai pasiūlai būsto kainos didėjo nuosaikiu tempu. Tolesnė kainų raida labai priklausys nuo to, ar pasiūlai pavyks atliepti padidėjusią paklausą. Todėl itin svarbu (...) užtikrinti tinkamą būstų pasiūlą“, - pirmadienį pristatydamas praėjusių metų šalies finansinio stabilumo apžvalgą žurnalistams sakė G. Šimkus.
Banko vertinimu, būsto kainos kyla apie 4-5 proc. kasmet, tačiau būstas vis dar yra pervertintas maždaug 5 proc.
Situacija Kaune
Antrajame pagal dydį šalies mieste būsto plėtotojai taip pat įjungė aukštesnę pavarą - ypatingai tai matosi stebint daugiabučių namų plėtrą pastaruosius kelerius metus. „Ober-Haus“ duomenimis, Kaune per 2017 metus iš viso pastatyti 633 butai daugiabučiuose namuose arba net 92% daugiau nei jų buvo pastatyta 2016 metais.
Prieš metus pateiktos prognozės dėl rekordinių daugiabučių statybų apimčių Kaune 2023 metais pilnai pasitvirtino. „Ober-Haus“ duomenimis, 2023 metais Kaune plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 1.479 butus arba net 45% daugiau nei 2022 metais. Istoriškai tai yra didžiausias pardavimui pastatytų butų skaičius per metus šiame mieste.
2023 metais plėtotojai daugiabučius statė įvairiose miesto vietose ir jo apylinkėse, tačiau labiausiai išsiskyrė Aleksoto seniūnija, kurioje buvo pastatyta 23% visų butų. Tai lėmė baigtos kelių didelės apimties projektų statybos šioje Kauno miesto dalyje: pirmasis „Nemunaičių“ projekto etapas H. ir O. Minkovskių g. (apie 160 butų) ir „Europos sodas“ Europos pr. (apie 130 butų).
Vienu iš kokybinių šuolių Kauno būsto rinkoje galima laikyti ne tik pardavimui plėtojamus įvairius daugiabučių projektus, bet ir išskirtinai nuomai statomus daugiabučius. 2023 metų viduryje nekilnojamojo turto plėtros įmonė „Etapas Group” baigė penkių daugiabučių statybas Eiguliuose, Žeimenos g. Trys daugiabučiai buvo pasiūlyti pardavimui, o į kitų dviejų daugiabučių statybas investavo Estijos kapitalo investicijų bendrovės „Eften Capital“ fondas ir juose ilgalaikei nuomai pasiūlė 96 butus.
„Ober-Haus“ duomenimis, 2023 metais Kaune pastatytuose daugiabučiuose vidutinis buto plotas sudarė 54,7 kv. m.
R. Reginis atkreipia dėmesį, kad pastarąjį kartą tokios žemos statybų apimtys Vilniuje buvo užfiksuotos 2014 metais, o Kaune tiek per metus buvo pastatoma 2019-2020 metais.
2018 metais Kaune būsto plėtotojai planuoja baigti net iki 1.100 naujų butų daugiabučiuose namuose statybas ir taip pakartoti prieš 10 metų užfiksuotus rekordinius plėtros rodiklius. Vien per šiuos metus pirkėjams bus pasiūlyta butų 30-tyje skirtingų projektų.
2016 metais prasidėjusios daug spartesnės naujų daugiabučių statybos Kaune lėmė ir rekordinius naujų butų realizacijos rodiklius 2017 metais, kuomet iš plėtotojų buvo įsigyta ir rezervuota virš 840 butų. Pirkėjai su dideliu susidomėjimu sureagavo į naujos pasiūlos atsiradimą ir aktyviai dalyvavo įsigyjant ne tik jau pastatytą, bet dar tik statomą būstą.
Būsto Kainos Kaune
Taip pat Kaune pastarąjį pusmetį stebimos ir teigiamos naujos statybos butų pardavimo kainų tendencijos.
Situacija Klaipėdoje
Nors Klaipėda savo daugiabučių plėtros apimtimis dar negali lygiuotis su Vilniumi ir Kaunu, tačiau ir čia jau matomos augimo tendencijos. 2010-2017 metų laikotarpiu šiame mieste vidutiniškai per metus buvo pastatoma tik po 200 butų daugiabučiuose namuose.
„Kadangi pastaraisiais metais šiame mieste sparčiai mažėjo anksčiau pastatytų ir neparduotų butų kiekis, išliko pakankamai palanki konkurencinė aplinka, o bendras būsto rinkos aktyvumas rodė aukštus rezultatus, tad plėtotojai aktyviau ėmėsi naujų būsto projektų plėtros. Todėl 2018 metais jau fiksuojami daug didesni pasiūlos pokyčiai“, - teigia R.
„Ober-Haus“ duomenimis, šiais metais Klaipėdoje turėtų būti baigtos iki 450 naujų butų statybos dvylikoje skirtingų projektų. Pavyzdžiui, šiais metais Klaipėdoje planuojamos baigti vieno didžiausių daugiabučių projektų statybos per pastaruosius 3-4 metus. Senamiestyje statomas daugiabutis „Ravelino namai“ rinkai pasiūlys net virš 130 naujų butų.
„Ober-Haus“ duomenimis, 2023 metais Klaipėdoje plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 402 butus arba 14% mažiau nei 2022 metais. Esminio daugiabučių plėtros proveržio Klaipėdos mieste nematyti jau daugiau nei 10 metų.
Statybos valdymo ir nekilnojamojo turto plėtros įmonė „Eriadas“ šalia Malūno parko baigia plėtoti „Parko pakrantės“ projektą (2023 metais baigti statyti 4 iš 5 daugiabučių), o 2023 metais ši įmonė pradėjo virš 700 butų būsto projekto „Bastionų namai“ statybas šalia Danės upės (pirmieji du daugiabučiai turėtų būti baigti statyti 2024 metais).
2023 metų antrojoje pusėje „Stemma management“ Danės upės ir Kuršių marių sankirtoje pradėjo ambicingo projekto „Memelio miestas“ statybas. Pirmojo etapo metu bus pastatyta šiek tiek daugiau nei 100 butų ir verslo centras.
„Ober-Haus“ duomenimis, 2023 metais Klaipėdoje pastatytuose daugiabučiuose vidutinis buto plotas sudarė 54,6 kv. m.
„Ober-Haus“ skaičiavimais, Klaipėdoje turėtų būti pastatyta apie 420 butų arba šiek tiek daugiau nei 2023 metais.
Būsto Kainos Klaipėdoje
Nors Klaipėda savo daugiabučių plėtros apimtimis dar negali lygiuotis su Vilniumi ir Kaunu, tačiau ir čia jau matomos augimo tendencijos.
Situacija Šiauliuose ir Panevėžyje
Šiauliuose ir Panevėžyje naujo būsto plėtros apimtys vis dar išlieka itin kuklios, tačiau būsto plėtotojai rinkai pasiūlo naujų butų nedideliuose projektuose. „Ober-Haus“ skaičiavimais, 2014-2017 metais Šiauliuose ir Panevėžyje kasmet buvo įgyvendinta po 1-3 naujus daugiabučių projektus ar tęstinius jų etapus ir per pastaruosius ketverius metus iš viso šiuose miestuose pardavimui buvo pastatyta tik šiek tiek daugiau nei 100 butų.
2018 metais Panevėžyje iš viso planuojama baigti 4 nedidelių projektų statybas, kurie rinkai pasiūlys 45 naujus butus, o Šiauliuose S. Daukanto g.
„Ober-Haus“ duomenimis, per 2017 metus Šiauliuose ir Panevėžyje tiesiogiai iš statytojų buvo nupirkti ir rezervuoti 35 naujos statybos butai jau pastatytuose ir statomuose daugiabučiuose namuose. O vien per pirmąjį pusmetį jų nupirkta ir rezervuota 32.
„Akivaizdu, kad ir šiuose miestuose naujai statomi būstai sulaukia savo pirkėjų. Nors šie rodikliai rodo augimo tendenciją ir naujo būsto parduodama daugiau, visgi lygiuotis su prieš 10 metų buvusiomis pardavimo apimtimis dar anksti“, - atkreipia dėmesį R.
Statybos Sąnaudų Pokyčiai
Vis tik nuosavą namą statantis Nerijus naujienų portalui tv3.lt pasakojo, kad statybų sektoriuje esą girdimos naujo brangimo užuomazgos.
Šiuo metu Valstybinė duomenų agentūra (VDA) skaičiuoja statybos sąnaudų kainų indeksą. Pagal jį galima įvertinti, kaip keičiasi statybos darbų kaina (pavyzdžiui, vertinant darbo, statybinių medžiagų, gaminių, mašinų ir mechanizmų darbo kainų dinamiką ir kt.).
I. Genytės-Pikčienės vertinimu, statybinių medžiagų ir jų komponentų kainų metiniai pokyčiai (vertinant nuo 2023 m. vidurio) yra neigiami. „Tai reiškia, kad po 2022 m. kainų šoko rinka persikrovė, balansavosi. Ir dėl vėliau sekusio aukštų palūkanų normų ir vangesnės NT paklausos laikotarpio statybų medžiagos pigo. Vienintelė statybos sąnaudų kainų indekso kategorija, kuri nepigo ir išlaikė itin spartų kone visad dviženklį augimą, - darbo jėgos sąnaudos“, - kalbėjo I. Genytė-Pikčienė.
Lietuvos statybininkų asociacijos prezidentas Dalius Gedvilas įvardijo, kad šiuo metu statybos brangsta dėl darbo jėgos brangimo, savivaldybių taikomo infrastruktūros mokesčio bei įšaldytų finansinių išteklių gaunant statybos leidimą.
## Būsto Paskolų ĮtakaRemiantis Lietuvos banko duomenimis, 2025 m. balandžio mėn. buvo išduota 11 proc. daugiau būsto paskolų gyventojams (finansine išraiška), palyginti su prieš metus buvusia situacija. Struktūriškai būsto paskolos sudaro 83 proc. tarp bendro paskolų dydžio finansine išraiška gyventojams.
Ekonomistas mano, kad pagrindinė būsto brangimo priežastis yra susijusi su pačios NT rinkos atsigavimu. „Tiek NT sandorių, tiek naujų būsto paskolų dinamika rodo akivaizdų ir labai ryškų atsigavimą. Kita vertus, tas spartus atsigavimas, kurį dabar matome, vyksta nuo labai žemo taško. Tai dėl to reikia džiaugtis, bet atsargiai“, - svarstė pašnekovas.
„Swedbank“ Būsto finansavimo srities vadovė Laura Žukovė sako, kad šįmet situacija būsto rinkoje turėtų pradėti keistis, o sumažėjęs EURIBOR rodiklis ir toliau augantys atlyginimai turėtų padidinti būsto prieinamumą, paskatinti rinkos aktyvumą ir pritraukti naujų investicijų.
Nuo 2022 m. vidurio ženkliai išaugęs EURIBOR rodiklis turėjo įtakos ne tik paskolos įmokoms, bet ir maksimaliam galimam paskolos dydžiui bei galėjo apriboti dalies gyventojų galimybes įsigyti būstą.
| Miestas | 2022 m. Pastatytų butų skaičius | 2023 m. Pastatytų butų skaičius | Pokytis, % |
|---|---|---|---|
| Vilnius | 4165 | 4915 | 18% |
| Kaunas | 1020 | 1479 | 45% |
| Klaipėda | 466 | 402 | -14% |
Statybos apimtys Vilniaus seniūnijose 2023 metais. Šaltinis: Ober-Haus