Daugelyje šalių klesti nekilnojamojo turto (NT) nuomos verslas. Viešojoje erdvėje vyrauja nuomonė, kad skolintis iš banko, pirkti butą ir nuomoti jį - neapsimoka, nieko neuždirbsi. Ar Lietuvoje nusipirkus butą už banko paskolą ir jį išnuomojus, galima uždirbti, ar tai galima laikyti verslu? Pas mus šiuo klausimu vyrauja skeptiška nuomonė - atseit neapsimoka.
Mano nuomone, reikia nepatingėti pasigilinti į nuomos verslo skaičius, išmanyti NT rinkos specifiką ir ilgalaikio investavimo į NT istoriją. Iš pirmo žvilgsnio atrodo, kad skeptikai teisūs: koks gali būti pelnas, jei įmoka bankui praktiškai lygi nuomos kainai. Bet kai kurie žmonės elgiasi kitaip - perka butus už paskolas, taip pat nuomai, nors tai, atrodytų, prieštarauja logikai ir daugelio nuomonei - tiek ekonomistų, tiek etatinių interneto komentatorių.
Mūsų visų, gyvenusių socialistinėje sistemoje, supratimas apie finansinių operacijų galimybes (kartu ir pavojus) kapitalizme dar tik formuojasi. Todėl žmogui, suprantančiam investavimą tik kaip indėlį banke, kai gaunami fiksuoti procentai nuo įneštos sumos, arba žinančiam tik banką kojinėje, sunku suvokti, kad gali būti kitoks investavimas - į NT (pas mus skepticizmo padaugėjo po NT kainų burbulo). Nedirbančiam NT srityje tiesiogiai, sunku suskaičiuoti ilgalaikę tokios investicijos naudą ir pamatyti ekonominę prasmę.
Pavyzdys: buto pirkimas su paskola ir nuoma
Gal pateiktumėte pavyzdžių? Tarkime, kad paėmę paskolą nusipirkote naują, įrengtą, 45-58 kv. m butą su baldais Vilniuje, pavyzdžiui, Pilaitėje. Buto kaina 230-280 tūkst. Lt. Įmokėjote bankui pradinį 20 proc. įnašą, pasirašėte 35 metų paskolos sutartį ir sutarėte mokėti anuitetiniu būdu (kai įmoka už paskolą pastovi). Esant 5 proc. palūkanoms (imame 5 proc. kaip istoriškai ilgu laikotarpiu susiformavusią vidutinę pinigų kainą), už likusią paskolos sumą (atėmus pradinę 45-60 tūkst.
Tai kur tas NT savininko pelnas, nes skaičiai rodo, kad, geriausiu atveju, kiek gauni iš nuomininko, tiek atiduodi bankui, ar gal net daugiau? Čia ir yra klaida, kurią daro visi ne iki galo į finansinę logiką įsigilinę žmonės ir dėl to vyrauja skeptiškas požiūris į nuomojamo būsto pelningumą. Mūsų atveju palūkanų suma, mokama bankui, yra nuo 490 iki 595 Lt/mėn., o savo turto išpirkimui mokame nuo 440 iki 533 Lt/mėn.
Bankui mokame apie 540 Lt/mėn. palūkanų (skaičiuojame vidurkį). Šiuos kaštus išties galime nurašyti į išlaidas, nes juos mokame bankui už paskolintus pinigus, kitaip tariant, tai pinigų kaina ir jų mes niekada kaip investuotojas neatgausime. Su likusiais 485 Lt mes tiesiogiai dengiame savo būsto vertę. Jei, tarkime, po 35 metų tą butą parduotume visiškai jį išmokėję nuomininko lėšomis, tai atgautume visus būsto išpirkimui mokėtus pinigus.
Jei aš padėčiau 250 tūkst. Lt į banką, pavyzdžiui, su 3 proc. palūkanomis, tai per metus gaučiau 7500 Lt pajamų, o iš buto nuomos mano pelnas būtų 6000 Lt be mokesčių už vykdomą NT verslą. Gerai, bet palyginkime su indėlių palūkanomis banke. Tai už nuomą pajamos būtų mažesnės, o kur dar rūpesčiai dėl neprognozuojamų nuomininkų ir dažno jų keitimosi?
Jūs nevertinate to, kad norėdami padėti į banką 250 tūkst. Lt, pirmiausia turite juos turėti. Visiškai sutikčiau, kad labai puiku būtų turėti tiek sukauptų lėšų, kad būtų galima nusipirkti butą už 250 tūkst. Lt be paskolų (beje, tai ne toks ir retas atvejis), tada visos pajamos, kurias gautumėte iš nuomininko, liktų jums. Bet mes kalbame apie buto pirkimą su paskola, t. y. kad pirkdami butą bankui sumokate tik pradinį įnašą, lygų 20 proc. perkamo buto kainos, t. y. 50 tūkst. Lt, ir tai padarę gaunate 6000 Lt per metus pajamų. Suskaičiavus procentais jūsų pradinė 50 tūkst. Lt investicija atneša 12 proc. metinį pelną (dėl paprastumo savo skaičiavimuose nevertiname pajamų iš NT nuomos verslo mokesčio ir kaštų buto atnaujinimo darbams bei įrangai). Taigi jei tuos pačius 50 tūkst. Lt padėtume už 3 proc.
Taip, jeigu per tuos 35 metus NT kainos išliktų nepadidėjusios. Bet nepamirškime, kad yra infliacija ir metai iš metų NT nuomos ir pardavimo kaina tik didės, o jūsų šiandien paimtos paskolos suma tik mažės, todėl ir pajamingumas bus pakankamai aukštas, didesnis už indėlio banke procentus. Kalbant paprasčiau, tai NT nuoma yra verslas su didesne rizika negu pinigų laikymas banke. Visi turbūt žinome, kad rizikingesnė investicija sukuria investuotojui didesnę investicinę grąžą.
Atkreipkite dėmesį, kad Lietuvoje prognozuojama metinė infliacija šiuo metu yra apie 3 proc., o bankų palūkanos yra mažesnės už infliaciją (svarstomas netgi indėlių apmokestinimas, t. y. minusinės palūkanos). Kitas didelis ilgalaikio kredito privalumas tas, kad ir pačią paskolą po 10, 15, 20 metų jau mokėsite infliuotais pinigais, t. y. jūsų pajamos bet kuriuo atveju vien dėl infliacijos irgi išaugs (neaišku, kaip bus dėl perkamosios galios), o įmoka bankui liks tokia pat, t. y. sąlygiškai jums kuo toliau, tuo įmoka už paskolą jūsų biudžete sudarys vis mažesnę dalį.
Puikiai pamenu, kad prieš 10 metų minimalus atlyginimas buvo apie 450 Lt, o vidutinis apie 850 Lt/mėn. Nediskutuočiau, kad už prieš 10 metų gaunamą 850 Lt/mėn. vidutinį atlyginimą buvo galima mažiau nusipirkti, negu už dabar gaunamus 1700 Lt.
Skaičiavimas labai paprastas: jei vidutinė metinė infliacija būtų 3 proc., tai buto, kuris dabar nuomojamas už 1000 Lt/mėn., nuomos kaina po 25 metų turėtų būti apie 2000 Lt/mėn. Kaip kinta nuomos kainos? Suprantama, kad ilgalaikėje perspektyvoje dėl infliacijos butų nuomos kaina bus didesnė negu dabar.
Jei taip atsitiktų, tai buto savininkas (jei būtų nupirkęs minimą butą Pilaitėje), savo nuomos versle per visa NT nuomos veiklos istoriją patirtų nuostolį, bet tik tuo atveju, jei buto nuomos kaina nukristų žemiau 540 Lt/mėn. Bet, jei, pavyzdžiui, per ateinančius 1-5 metus butų nuomos kaina nukristų iki 600 Lt/mėn. Ką daryti, žlunga visas verslas?
Analizė rodo, kad tokia žema nuomos kaina net kriziniu laikotarpiu Pilaitėje iš esmės nebuvo pasiekta, t. y. nebuvo nukritusi žemiau sumos, kuri yra tiesioginės išlaidos banko palūkanoms apmokėti. Nors vienas iš nuomininko gautas litas virš 540 Lt/mėn. jau yra tiesioginis savininko pelnas. Tokiu atveju, jei buto nuomos kaina būtų tik 540 Lt/mėn., savaime suprantama, pinigų sumą už buto išpirkimą turėtų mokėti buto savininkas iš kitų savo lėšų.
Aišku, nepatariame žmonėms užsiimti jokia investicine veikla, jeigu jie neturi sukaupę atsarginių pinigų juodai dienai. Tokie trumpalaikiai drastiški svyravimai gali sutrikdyti šeimos pajamų ir išlaidų srautus ir atvesti į bankrotą. Tai, be jokių abejonių, tikrai atsitiks, kaip ir visoms kitoms investicijoms - į auksą, įmonių akcijas, žaliavų rinkas ir pan. Bet, palyginus vidutines metines vertes per ilgą laikotarpį, NT po 10 metų visada bus brangesnis.
NT yra ilgalaikė investicija, todėl perkant nuomai nereiktų kreipti dėmesio į vertės svyravimus, tiesiog jei norėsite parduoti savo butą, reikia jį parduoti rinkos pakilimo metu. Nepasakysiu nieko nauja. Tai pirmiausia visi trys didieji Lietuvos miestai: Vilnius, Kaunas ir Klaipėda. Būtų kvaila investuoti į butą nuomai tame provincijos miestelyje, kur demografinės sąlygos metai iš metų blogėja, nors ten už 150 tūkst.
Jei kalbėtume apie tokią pat 3 proc. metinę infliaciją, dabar 250 tūkst. Lt kainuojantis butas po 25 metų turėtų kainuoti apie 500 tūkst. Lt. Prognozę galima patikrinti specializuotuose istoriniuose NT rinkų portaluose, ją patvirtina pasaulinio lygio rinkos analitikai ir ekonomistai. Dar kartą akcentuočiau, kad ne butai pabrangsta, bet infliacija sumažina pinigų vertę.
Drįstu teigti, kad drąsiausieji, nepabūgę minties, kad dėl krizės nuotaikų jau ateina pasaulio pabaiga, apsipirko prieš 2-3 metus ir pagrįstai gali džiaugtis didele investicine grąža. Kai kainos žemiausios.
Beveik 90 proc. statančių namą šeimų jau turi nuosavą butą (su ar be banko paskolos), bet gerina savo gyvenimo sąlygas. Jiems kyla klausimas - ką daryti su butu? Dauguma net nesusimąstę ketina jį parduoti. Kodėl jums pasidarė įdomus NT nuomos verslas? Jūsų įmonė - „Statybų studijos“ - užsiima individualių namų statybos verslu.
Ekonominių prognozių lyderis pasaulyje „Oxford Economics“ naujausioje savo prognozių apžvalgoje numato, kad mūsų šalyje per ateinančius 8 metus metinė infliacija sieks 2 proc. ir daugiau. Naujos statybos būsto, kuris galimai bus plėtojamas per ateinančius 2-3 metus, kainos nekris. Tikėtina, kad jos net neišliks stabilios. Kodėl? Lietuvos finansinės ir kredito institucijos dar atsargesnės ir prognozuoja daugiau kaip 3 proc.
Vadinasi, statybų savikainai, kurios beveik 80-90 procentų ir sudaro darbai bei statybinės žaliavos, deja, nėra jokių priežasčių mažėti, kaip ir nėra jokių ekonomiškai pagrįstų argumentų tikėtis naujos statybos - pirminės rinkos - būsto pigimo. (Noriu pabrėžti, kad kalbame tik apie pirminę rinką, tai yra, kai būstas perkamas tiesiai iš statytojo rankų.) Be abejo, žemės kaina gali kisti, priklausomai nuo ekonominių procesų. Susiklosčius nepalankiausiam scenarijui - užklupus dar vienai ekonominio sunkmečio bangai - naujo būsto rinkoje pirmiausia būtų galima tikėtis drastiškai smukusios paklausos.
Tiems, kurie viliasi ateityje įsigyti naujos statybos objektą ar pasistatyti tinkamą būstą pigiau, deja, tikimybė išlieka itin menka. O tai reiškia, kad jeigu nebus perkančiųjų, nebus ir statančiųjų. Tol, kol pinigai nuvertėja, statybos darbai ir medžiagos tik brangsta.
Kalbant apie prognozuojamas Lietuvai infliacijos perspektyvas, kurios svyruoja tarp 2 ir 3 proc., mūsų pinigai kasmet praranda (ir šiuo metu jau netenka) tų 2-3 proc. savo vertės. Protingas sprendimas siekiant išvengti infliacijos žalos mūsų pinigams - juos investuoti. Neapdairus ir itin neperspektyvus variantas, liaudiškai kalbant, yra kojinė: sutaupote nervus, bet tik ne pinigus.
Žinoma, šiuo atveju esu suinteresuotas asmuo, tačiau visada būsiu tos nuomonės, kad nekilnojamasis turtas yra viena stabiliausių ir saugiausių ilgalaikių investicijų.
Hipoteka: kas tai ir kaip ji veikia?
Kas yra hipoteka? Tai vienas svarbiausių finansinių sprendimų, su kuriuo susiduria daugelis žmonių. Hipoteka - tai ilgalaikė paskola, dažniausiai naudojama nekilnojamojo turto įsigijimui. Šiame straipsnyje išnagrinėsime, kas yra hipoteka, kaip ji veikia, kokios yra jos sąlygos ir kokių klaidų reikėtų vengti. Taip pat pateiksime patarimų, kaip tinkamai pasirinkti hipoteką pagal jūsų poreikius.
- Hipoteka - tai teisinis susitarimas, dažniausiai naudojamas nekilnojamojo turto finansavimui.
- Jo esmė yra užstatas, kuriuo užtikrinamas skolos grąžinimas skolintojui.
- Dažniausiai hipoteka taikoma perkant būstą, tačiau ji gali būti naudojama ir kitų nekilnojamojo turto objektų įsigijimui.
- Svarbu suprasti, kad hipoteka nėra tik finansinė priemonė, bet ir teisinė atsakomybė.
Paskolos paraiška: Skolininkas kreipiasi į banką ar kitą finansinę įstaigą dėl paskolos.
Hipotekos tipai: Kuris jums tinkamiausias?
Kai svarstote, kas yra hipoteka, būtina suprasti, kad egzistuoja keli hipotekos tipai. Jie skiriasi savo sąlygomis, palūkanų rūšimis ir grąžinimo tvarka.
- Sutartinė hipoteka nustatoma skolininko ir kreditoriaus susitarimu.
- Maksimalioji hipoteka:Įkeitimas, kai susitariama dėl maksimalios galimos apsaugos sumos.
Pasirinkus tinkamą hipotekos tipą pagal savo poreikius ir situaciją, galite užtikrinti efektyvesnį finansinių tikslų pasiekimą bei teisinį saugumą. Pasirenkant hipotekos tipą, svarbu atsižvelgti į savo finansinę situaciją, tikslus ir rizikos toleranciją.
Hipotekos privalumai ir trūkumai
Kaip ir bet kuris finansinis įrankis, hipoteka turi tiek privalumų, tiek trūkumų. Prieš priimant sprendimą dėl hipotekos, būtina įvertinti savo finansines galimybes ir ilgalaikius tikslus.
Kas gali gauti hipoteką?
Norint sužinoti, kas yra hipoteka ir kaip ją gauti, svarbu suprasti pagrindinius kriterijus, kuriuos taiko skolintojai. Atitikę šiuos reikalavimus, galite pradėti hipotekos gavimo procesą.
Toliau aptarsime dažniausiai daromas klaidas ir kaip jų išvengti. Dažniausiai daromos klaidos imant hipoteką gali turėti ilgalaikių pasekmių, tačiau jų galima išvengti, tinkamai pasiruošus.
- Pirma, daugelis žmonių neįvertina visų bendrų išlaidų. Be mėnesinių įmokų, egzistuoja papildomi mokesčiai, tokie kaip notaro paslaugos, draudimas ar nekilnojamojo turto vertinimas. Šių išlaidų ignoravimas gali sukelti finansinį stresą.
- Kita klaida - per didelės paskolos pasirinkimas. Siekdami didesnio būsto, kai kurie asmenys skolinasi maksimaliai įmanomą sumą, nesvarstydami, ar tai atitinka jų ilgalaikį finansinį pajėgumą. Tokie sprendimai neretai apsunkina kasdienę finansinę situaciją.
- Daugelis žmonių taip pat neatsižvelgia į savo kredito istorijos svarbą. Neigiami įrašai ar per mažas kredito balas gali lemti aukštesnes palūkanas arba net paskolos atmetimą.
- Be to, kai kurie skolininkai nepakankamai dėmesio skiria hipotekos sutarties sąlygoms. Nesigilinant į detales ar smulkiai aprašytas sąlygas, gali kilti netikėtų papildomų mokesčių ar apribojimų.
- Galiausiai, nemažai žmonių neplanuoja galimų nenumatytų situacijų, tokių kaip darbo netekimas ar rinkos svyravimai. Be atsarginio plano, tokie atvejai gali stipriai paveikti galimybę vykdyti įsipareigojimus.
Hipoteka - tai ilgalaikė paskola, kurią dažniausiai suteikia bankas ar kita finansinė įstaiga. Ji naudojama nekilnojamajam turtui, pavyzdžiui, būstui ar žemės sklypui, įsigyti. Svarbiausia hipotekos ypatybė - įkeitimas. Jūsų įsigytas turtas tampa paskolos užtikrinimu, vadinasi, jei nevykdysite savo įsipareigojimų, bankas turi teisę šį turtą parduoti. Hipoteka leidžia įgyvendinti svajonę apie nuosavą būstą, net jei visos reikalingos sumos šiuo metu neturite.
Kas yra hipoteka? Tai ne tik finansinis įrankis, bet ir vienas svarbiausių sprendimų, susijusių su jūsų finansine ateitimi. Kruopštus planavimas, atsakingas biudžeto valdymas ir profesionalų konsultacijos yra esminiai žingsniai siekiant užtikrinti, kad hipoteka atitiktų jūsų poreikius ir tikslus.
Svarbu! Atidžiai išnagrinėkite kredito ir hipotekos sutarčių sąlygas. Išsiaiškinkite, kas bus hipotekos sutarties šalys, ar teisingai nurodytas hipotekos objektas, kredito suma, grąžinimo terminai, papildomi privalomi mokėjimai bei kitos sąlygos. Skirkite dėmesio pačios hipotekos sudarymo sąlygoms: kokius veiksmus su įkeistu turtu galės atlikti jo savininkas, kaip ir kada galės išregistruoti hipoteką ir kas nutiks, jei realizuosis blogiausias scenarijus: kokiais atvejais ir kokia tvarka kreditorius gali pradėti išieškojimą.
Kaip taupyti netaupant: 3 efektyvūs taupymo būdai. Praktiniai pavyzdžiai SEB, Swedbank ir Revolut
Susidūrus su sunkumais vykdyti kredito sutarties įsipareigojimus - laiku mokėti paskolos įmokas - galimi skirtingi sprendimai. Pradėti vertėtų nuo bandymo sutarti su kreditoriumi dėl laikino įmokų mokėjimo nukėlimo, kredito grąžinimo termino pratęsimo - tokiu būdu sumažėtų mėnesinės įmokos. Kiti sprendimai - sunkiau realizuojami, tačiau taip pat galimi: galima parduoti įkeistą turtą ir padengti kreditą, parduoti kartu su įsipareigojimais, išnuomoti ir nuomos sutarties pagrindu gautas įmokas skirti kredito įmokų dengimui, refinansuoti turimą kreditą, įkeisti papildomą nuosavybės teise turimą turtą arba sudaryti svetimo turto hipoteką, jei turto vertė atitinka įsipareigojimų dydį, ar ieškoti kitų sprendimų pagal individualią situaciją. Visus šiuos sprendimus dėl tolimesnių veiksmų savo iniciatyva priima įkeisto turto savininkas, tačiau turi juos suderinti su kreditoriumi ir gauti jo sutikimą.