Būsto Kainų Kitimas Lietuvoje: Priežastys ir Tendencijos

Nekilnojamojo turto (NT) rinkoje stebimi nuolatiniai pokyčiai, kurie ypač aktualūs nuomos sektoriuje. Kainų svyravimai priklauso nuo įvairių ekonominių ir socialinių veiksnių, turinčių įtakos tiek nuomotojams, tiek nuomininkams.

Būsto Įperkamumas Didžiuosiuose Lietuvos Miestuose

„Swedbank“ skaičiavimais, būsto įperkamumas Vilniuje šiek tiek pagerėjo. Vilniečiai vidutiniškai galėjo įpirkti beveik 50 kv. m. dydžio butus, tačiau per ketvirtį įperkamas plotas padidėjo vos kvadratiniu metru. Kaune įperkamas plotas praktiškai nesikeitė ir siekė 74 kv. m., Klaipėdoje padidėjo vienu kvadratiniu metru iki 77 kv. m.

Kitose Baltijos šalių sostinėse įperkamumas taip pat gerėjo. Rygos gyventojai galėjo įpirkti beveik 82 kv. m. butus, tuo tarpu Taline galima įpirkti 54 kv. m. dydžio būstą. Lyginant su praėjusiu ketvirčiu, Talino gyventojai galėjo įpirkti 6 kv. m. didesnius butus, Latvijos sostinėje pokytis kuklesnis - 2 kv. m.

„Swedbank“ Prognozės

„Swedbank“ prognozuoja, kad ECB bazines palūkanų normas pradės mažinti birželio mėnesį ir per šiuos metus jas sumažins vienu procentiniu punktu.

Ekonomistas atkreipia dėmesį į tai, kad euro zonos ekonomikos augimas šiek tiek viršijo lūkesčius, tačiau infliacija, priešingai nei JAV, toliau sparčiai mažėjo.

Nuomos Grąža

„Swedbank“ skaičiuojama nuomos grąža Vilniuje dar šiek tiek sumažėjo, o visuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose nesiekia istorinio vidurkio ir yra žemiausiame lygyje per daugiau nei dešimtmetį.

Šiuo metu Vilniuje nuomos grąža siekia 4,7 procento, Kaune ir Klaipėdoje - apie 5,7 procento.

Ekonomisto vertinimu, pirmojo būsto pirkėjams dabartinės palūkanų normos nėra sprendimą lemiantis veiksnys, tuo tarp investicinio būsto pirkėjai dažnai atsižvelgia ne tik dabartinę nuomos grąžą, bet ir tikėtiną būsto kainos prieaugį, demografines bei būsto pasiūlos tendencijas.

NT Rinkos Atsigavimas 2024 Metais

2024 metais Vilniuje ir kituose Lietuvos miestuose pastebėtas NT rinkos atsigavimas. 2024 metų eigoje, vien Vilniaus mieste buvo įgyvendinta 10 220 sėkmingų butų sandorių. Per paskutinį 2024 metų ketvirtinį sėkmingų sandorių skaičius buvo net 13% didesnis, nei tuo pačiu laikotarpiu 2023 metais.

Praėjusiais metais, būstų pasiūla pirminėje rinkoje paaugo net 19%, o antrinėje - 9%. Visgi, vasaros laikotarpiu situacija pakito ir parduodamų NT objektų skaičius pradėjo mažėti.

Šie skaičiai rodo, kad pirminės rinkos būstų kaina 2024 metais padidėjo maždaug 6%. Tai reiškia, kad pirminėje rinkoje siūlomą 50 kv.m. naujos statybos butą su daline apdaila 2023 metais būtume įsigiję maždaug už 163 000 Eur, o 2024 metais už analogišką būstą jau būtume mokėję 9 000 Eur daugiau, t.y.

Šie rodmenys leidžia padaryti išvadą, jog lyginant su 2023 metais, antrinėje rinkoje parduodamų būstų kaina 2024 metais padidėjo 4 procentais. Tai reiškia, kad antrinėje rinkoje parduodamą būstą su pilna apdaila, 2023 metais galėjome įsigyti maždaug už 140 000 Eur, o praėjusiais metais tas pats būstas būtų kainavęs jau 5 000 Eur daugiau - 145 000 Eur.

NT rinkoje taikomos nuolaidos palaipsniui mažėja, įgauna labiau simbolinę prasmę, o ne teikia akivaizdžią finansinę naudą. Be to, tikėtina, kad dėl išaugusios paklausos po truputį pradės mažėti ir būstų pasiūla.

Pagal dabartines tendencijas, galima prognozuoti, kad naujos statybos butų kainos Vilniuje 2025 metais augs iki 10%. Taip pat visada išlieka tikimybė, kad į rinką gali įžengti naujas būsto paskolų žaidėjas, kuris nekilnojamą turtą planuojantiems įsigyti žmonėms siūlys konkurencingas sąlygas.

Vilniaus NT Rinkos Ypatumai

Vilniaus nekilnojamojo turto rinka pasižymi nuolatiniu kainų augimu ir didėjančia paklausa, ypač centrinėse miesto dalyse. Vilniaus nekilnojamojo turto rinka išsiskiria aukštesniu kainų lygiu, palyginti su kitais Lietuvos miestais. Naujų projektų vystytojai orientuojasi į vidutinės ir aukštesnės klasės būstą.

Būsto paklausa Vilniuje nuolat viršija pasiūlą, ypač ekonominės klasės segmente. Naujų butų pasiūla nespėja patenkinti augančios paklausos. Miesto centre ir prestižiniuose rajonuose jaučiamas ypač didelis būsto trūkumas.

Naujos statybos butų kvadratinio metro kainos Vilniaus centre 2024 metais siekė nuo 3000 iki 4500 eurų. Miegamuosiuose rajonuose kvadratinio metro kainos svyruoja nuo 1800 iki 2500 eurų. Vidutinės klasės dviejų kambarių buto kaina Vilniuje 2024 metais siekia 120-150 tūkst. eurų. Naujuose projektuose vidutinės klasės butų kainos per pastaruosius metus išaugo 8-10%.

Augantis darbo užmokestis Vilniuje tiesiogiai veikia nekilnojamojo turto kainas. Vidutinis mėnesinis bruto darbo užmokestis Vilniuje nuolat auga ir yra 25-30% didesnis nei šalies vidurkis. Aukštesni atlyginimai pritraukia kvalifikuotus specialistus iš kitų Lietuvos regionų ir užsienio. Ekonomikos augimas ir gerėjanti gyvenimo kokybė skatina žmones ieškoti erdvesnio ir kokybiškesnio būsto.

Nekilnojamojo turto kainų augimą Vilniuje stipriai veikia ekonomikos augimas ir investicijų srautai. Lietuvos ekonomika pastaraisiais metais demonstruoja stabilų augimą. Didėjantys atlyginimai ir mažėjantis nedarbas Vilniuje sukuria palankias sąlygas būsto įsigijimui.

Investicijos į komercinį nekilnojamąjį turtą 2024 m. Vilniaus miesto infrastruktūros plėtra tiesiogiai veikia nekilnojamojo turto kainas. Naujamiestis išsiskiria sparčiu infrastruktūros atnaujinimu, įskaitant naujus dviračių takus ir modernizuotas viešojo transporto jungtis.

A++ energinės klasės reikalavimai įpareigoja naudoti aukščiausios kokybės šiltinimo medžiagas ir modernius inžinerinius sprendimus. Pastatų energetinis efektyvumas pasiekiamas naudojant trigubą stiklo paketą, rekuperacinę vėdinimo sistemą ir saulės kolektorius. Energetiškai efektyvūs pastatai sumažina būsimas komunalinių mokesčių sąskaitas iki 70%.

Užsienio investuotojai Vilniaus nekilnojamojo turto rinkoje ypač suaktyvėjo po Lietuvos įstojimo į Europos Sąjungą. Investuotojai iš užsienio dažniausiai renkasi komercinius objektus ir apartamentus prestižinėse miesto vietose. Baltijos šalių rinka užsienio investuotojams patraukli dėl palankaus kainos ir kokybės santykio.

Prieš priimant sprendimą būtina atlikti išsamią rinkos analizę ir palyginti skirtingų rajonų kainas. Derybos dėl kainos yra svarbi pirkimo proceso dalis. Notaro paslaugos yra privalomos įforminant sandorį.

Ribota naujų projektų pasiūla centrinėje miesto dalyje didina esamų objektų vertę. Vilniaus, kaip ekonominio centro, patrauklumas pritraukia naujus gyventojus ir investuotojus.

Butų Nuomos Kainų Pokyčiai 2008 Metais

2008-ųjų kovą butai sostinėje buvo nuomojami už 34 Lt/kv.m. Tokios kainos laikėsi maždaug iki spalio mėnesio ir tuomet ėmė kristi. Vadinasi, butų nuoma Vilniuje per vienerius metus nukrito 15 proc., o 50 kv.m buto nuomos įkainiai pakito nuo 1700 Lt/mėn. iki 1450 Lt/mėn.

Kaune butai dabar nuomojami vidutiniškai už 17 Lt/kv.m. Tai yra maždaug 7 Lt/kv.m mažesni įkainiai nei praėjusiais metais tuo pačiu metu, kadangi pernai kovo mėnesį butai šiame mieste buvo nuomojami vidutiniškai už 24 Lt/kv.m. Pastebėta, kad butų nuomos kainos ėmė kisti rugsėjo mėnesį ir šiuo metu dar nėra stabilios. Taigi iš skelbimuose nurodytų kainų matyti, kad per vienerius metus butų nuoma Kaune atpigo maždaug 30 proc.: 50 kv.m buto nuomos įkainiai pakito nuo 1200 Lt/mėn. iki 850 Lt/mėn.

Šiek tiek mažesnis kainos pokytis (maždaug 25 proc.) užfiksuotas Klaipėdos mieste. 2008-ųjų kovą butų nuoma šiame mieste kainavo vidutiniškai 24 Lt/kv.m. Tokie įkainiai buvo maždaug iki rugsėjo pabaigos ir tuomet ėmė kristi. Šiuo metu butai uostamiestyje nuomojami vidutiniškai už 18 Lt/kv.m. Taigi matyti, jog 50 kv.m buto nuoma Klaipėdoje pakito apytiksliai nuo 1200 Lt/mėn.

Nuomos Kainų Pokyčiai Vilniaus Mikrorajonuose

Remiantis nekilnojamojo turto (NT) plėtojimo bendrovės „Omberg group“ duomenimis, daugiausiai nuo šių metų pradžios būsto nuomos kainos pakito Senamiestyje - padidėjo beveik 7,81 proc. Taip pat kainos augo Rasose - 7,05 proc., Šnipiškėse nuomos kaina kilo 6,7 proc.

Mažiausias nuomos kainos pokytis matomas Justiniškėse - čia būsto nuoma padidėjo - vos 0,27 proc.

Šį laikotarpį nuomos kaina mažėjo Lazdynuose - 0,64 proc., Antakalnyje - 0,76 proc.., Verkiuose - 1,24 proc., Karoliniškėse - 2,11 proc., Žvėryne - 3,87 proc. bei Bajoruose - 4,76 proc.

Jei nuomos grąža (gaunama kv. m nuomos kainą padalinus iš kv. m pardavimo kainos) didesnė už dabartinės rinkos vidurkį, kuris 2023-aisiais yra apie 0,41 proc., reiškia, kad šiuo momentu labiau verta būstą pirkti, o ne nuomotis. Tuo metu, kai santykis yra mažesnis nei 0,41 proc. - labiau apsimoka butą nuomotis.

Šiuo metu nuomos grąža didžiausia yra Pilaitėje, o už vidurkį aukštesnė šiuose mikrorajonuose: Bajoruose, Rasose, Šnipiškėse, Vilkpėdėje, Antakalnyje, Verkiuose ir Naujamiestyje. Žemesnė už vidurkį nuomos grąža šiuo metu yra Senamiestyje, Fabijoniškėse, Lazdynuose, Karoliniškėse bei Žvėryne.

Rinkos Aktyvumas ir Pasiūla

Pagrindinės sumenkusio rinkos aktyvumo priežastys nesikeičia: būsto pasiūla sumažėjusi, ieškant konkretaus objekto ji tampa dar mažesnė, o siekiant iš karto įsikelti jos beveik nelieka. Toliau stebimas nutrauktų sutarčių skaičiaus didėjimas.

Pasiūloje šiuo metu yra virš 3600 būstų - 9 proc. mažiau nei prieš metus. Kainos praėjusį mėnesį kito nedaug. Ekonominė klasėje jos ūgtelėjo nuo 2478 iki 2486 Eur/kv.m, vidutinėje - nuo 3470 iki 3490 Eur/kv.m. Prestižinės klasės būsto vidutinė kaina nesikeitė ir išliko 4349 Eur/kv.m.

Auganti rinkos balanso rodiklio reikšmė vienareikšmiškai rodo, kad pardavimų apimtys tampa nepalankios vystytojams. Kita vertus, fundamentalios paklausos priežastys neišnyko - pirkėjams tiesiog sudėtinga įpirkti naujos statybos būstą, o atsižvelgiant į pastatyto būsto trūkumą, jo įsigijimas dabar nesprendžia būsto poreikio, tad pirkėjas priima sprendimą palaukti.

Naujos pasiūlos rugpjūčio mėnesį „Inreal“ nefiksavo, todėl pasiūlos kiekis susitraukė iki 396 būstų ir yra apie 30 objektų didesnis nei prieš metus. Kita vertus, esant tokiam rinkos aktyvumui, nepaisant pradėjusio augti gyventojų skaičiaus vystytojams yra ganėtinai rizikinga imtis naujų projektų, ypač atsižvelgiant į tai, kad klaipėdiečiai būsto trūkumą yra įpratę spręsti statydami individualius gyvenamuosius namus Klaipėdos pakraštyje“.

Nuomos Kainų Priklausomybė nuo Atlyginimų

Būsto nuomos su išpirkimu paslaugą teikiančios bendrovės „Mano numai“ vadovas Aurimas Čiagus sako, būsto nuomos kainos priklauso nuo gyventojų skaičiaus bei nuomos paklausos ir bei atlyginimų šalyje. O pastarieji Lietuvoje nagrinėjamu laikotarpiu augo sparčiau nei nuomos įkainiai.

Paskutinį 2010 m. ketvirtį vidutinis atlyginimas Lietuvoje siekė 2121 litą, t. y. apie 615 eurų. Šiuo metu jis jau viršija 2 tūkst. eurų. Todėl toks būsto nuomos kainų augimas yra dėsningas. Reikia džiaugtis, kad tiek išaugo atlyginimai.

„Swedbank“ ekonomistas Nerijus Mačiulis taip pat atkreipia dėmesį, kad Graikijoje mažėjo ne tik atlyginimai, bet ir vienam gyventojui tenkanti šalies bendrojo vidaus produkto dalis. Būsto nuomos kainų augimą Lietuvoje ekonomistas aiškina ir tuo, kad per pasaulinę finansų krizę jos mūsų šalyje buvo smarkiai sumažėjusios, o po to didėjo nuo žemo taško. Todėl ir turime tokį didelį pokytį procentine išraiška.

Būsto Rinkos Sandėlis ir Kainos

M.Chmieliauskas pastebi, kad ir toliau būstų sandėlis neauga. Rugsėjį Vilniaus pirminės NT rinkos būstų sandėlis siekė 3667 būstus, per mėnesį buvo pristatyti 2 nauji projektai, kurie sandėlį papildė 186 būstais.

Plėtotojai planuoja labiau rezervuotai ir atsargiau, todėl projektus skaido smulkesniais etapais. Tai sumažina riziką sumažinti „sandėlio“ apyvartumą, bet kainuoja papildomai: ilgiau įsisavinamas sklypas, ilgesnis plėtros terminas, todėl išauga kaštai ir savikaina.

Kuo mažiau būstų nuperkama, tuo mažiau auga ir nuomos pasiūla. Kita vertus, dalis gyventojų, negaudami paskolos būstui įsigyti, ieško nuomojamo būsto, tad paklausa didėja. Ilgainiui rinkoje gali atsirasti disbalansas tarp pasiūlos ir paklausos, tikėtina auginsiantis nuomos kainą, tuomet naujo būsto įsigijimas investicijai gali tapti patrauklesnis ir susidarys prielaidos pardavimų augimui“.

Būsto Kainų Pokyčiai Segmentuose

„Inreal“ skaičiavimais, ekonominiame segmente vidutinė kaina neženkliai padidėjo nuo 2728 iki 2759 eurų/kv. m, vidutiniame - sumažėjo nuo 3878 iki 3874 eurai/kv. m. Prestižinio segmento būstų kainos ir toliau svyruoja, rugsėjį jos padidėjo nuo 5141 iki 5187 eurų/kv. m.

„Darnu Group“ duomenimis, aukštos klasės būsto segmento kainos sostinėje šiuo metu siekia apie 5150 eurų už kvadratinį metrą. Lyginant su metų pradžia, jos išaugo apie 200 eurų, o su atitinkamu laikotarpiu pernai - 440 eurų/kv. m. Kainos laikysis panašiame lygyje ir toliau dėl tų pačių priežaščių - ribotos, lėtai besipildančios pasiūlos, kuri artimiausiu metu ir nežada padidėti, o taip pat ir aukštos statybų savikainos.

„Inreal“ skaičiavimais, loftai atpigo nuo 2363 iki 2332 eurų/kv.m, o kotedžai simboliškai pabrango nuo 2124 iki 2130 eurų/kv. m.

Pagrindiniai NT Sandorių Rodikliai

Registrų centro duomenys rodo, kad vasarą NT rinka aktyviau pajudėjo iš vietos - augo tiek individualių namų, tiek butų pardavimo skaičiai. Pavyzdžiui, praėjusių metų liepą įvyko 950 individualių gyvenamųjų namų sandorių, o šiemet liepą - 1 054. 2023 m. rugpjūtį - 1 030 sandorių, šių metų rugpjūtį - 1 096.

Rinkoje gerėja ir butų sandorių situacija - praėjusių metų liepą parduoti 2 259 butai, šių metų liepą - 2 502. Praėjusių metų rugpjūtį tokių sandorių buvo 2 581, šių metų - 2 743.

„Rugsėjis buvo dar vienas nuosaikaus optimizmo NT sandorių rinkoje mėnuo. Per tris šių metų ketvirčius visoje Lietuvoje iš viso įregistruota 81,9 tūkst. pirkimo-pardavimo sandoriais perleistų NT objektų - 3,5 proc. mažiau nei 2023 metų sausį-rugsėjį, kai buvo įregistruota 84,9 tūkst. NT objektų pardavimų.

2023 m. pabaigoje EURIBOR rodiklis viršijo 4 proc., o lapkričio pradžioje 6 mėn. Prognozuojama, kad 2025 m. vasarą jau bus 2,25 proc.

Matome ir tikimės, kad ateinančiais metais kainos gali augti nuosaikiai, kokiais 5 procentais.

Lietuvio noras nusipirkti būstą, o ne jį nuomotis niekur nedingo, tai amžina ir nepajudinama. Pirmąjį būstą įprastai perka jaunas, susiporavęs arba savarankišką gyvenimą pradėjęs žmogus. Didelės rinkos dalyvių drąsos nėra, natūralu, kad yra infliacija, kaštų augimas, statybos irgi kiek brangsta, o našta persikelia pirkėjui.

Kita vertus, susikaupęs neparduotų būstų fondas kurį laiką ribos spartesnį kainų augimą. Atsigaunantis pardavimas galiausiai turėtų išjudinti sulėtėjusias statybas ir mažinti rizikas, susijusias su pasiūlos stygiumi.

Sprendimui pirkti įtaką daro ne nominalios gyventojų pajamos, o realios pajamos, atspindinčios perkamąją pinigų galią. Kai gyventojų perkamoji galia auga, jie visokių prekių nuperka daugiau, tačiau labiausiai šiuos pokyčius jaučia ilgalaikio ir ne pirmo būtinumo vartojimo prekių segmentai.

Aktyvėjant pirkėjams, tikėtinas kainų augimas.

Statistika

Apibendrinant, pateikiame pagrindinius duomenis lentelėje:

tags: #busto #kainu #kitimas