Lietuvos sostinės nekilnojamojo turto rinka pastaraisiais metais demonstruoja neeilinį augimą, tačiau vis daugiau ekspertų pradeda kalbėti apie galimą kainų burbulą. Ar šis augimas yra tvarus? Kada galime tikėtis pokyčių rinkoje?
Vis dažniau kalbant apie nekilnojamojo turto (NT) burbulą, ekspertų nuomonės išsiskiria. Vieni pabrėžia, kad NT burbulo požymių jau yra ir tai kelia grėsmę, kiti tikina, jog ir 20 proc. Nekilnojamojo turto kainos didžiuosiuose šalies miestuose per metus šoktelėjo daugiau nei 20 proc., o kurortuose - dar daugiau.
Tačiau iki Lietuvos rekordo dar toli. Sparčiausias būsto kainų augimas šalyje fiksuotas 2006-ųjų vasarį, kada būsto kainos per metus šoktelėjo 64,2 proc., (2005 m. vasario mėn. duomenis lyginant su 2006 m. spalio mėn. Bene labiausiai iš didžiųjų miestų kainos augo Vilniuje - 22 proc., Panevėžyje - 20,3 proc., Kaune - 20,2 proc., Klaipėdoje - 18 proc., Šiauliuose - 19,3 proc.
Ekonomistai pabrėžia, kad spartus būsto kainų augimas Lietuvoje - ne išimtis. Vis dėlto Lietuva tarp ES šalių yra tarp lyderių vertinant kainų augimą per antrąjį šių metų ketvirtį.
Nekilnojamojo turto analitiko, įmonės „Realdata“ vadovo Arnoldo Antanavičiaus teigimu, identifikuoti NT burbulą yra sudėtinga, o aiškios metodikos nėra.
A. Antanavičius mano: "Indikacijų, kad esame arba burbule, arba labai sparčiai artėjame prie burbulo, tikrai yra. Visa tai paspartėjo po pirmo karantino, kada atsirado laisva pinigų politika."
Kas tas būsto burbulas?
Kainų burbulą galima apibrėžti įvairiai. Dažniausiai bet kokio aktyvo kainų burbulu vadinama situacija, kai to aktyvo kaina smarkiai nutolsta į teigiamą pusę nuo jo fundamentalios vertės. Problema tik ta, kad fundamentalią vertę nustatyti visuomet sunku.
Todėl aiškiai pasakyti, kada jau burbulas, galima tik kai tas burbulas sprogsta. Yra tam tikrų rodiklių, kurie praneša apie burbulo formavimąsi.
Kaip jau daug kartų rašiau žurnale „Investuok“, pagrindinis burbulo indikatorius visuomet bus skola, susijusi su tuo aktyvu, dėl kurio kainų burbulo sprendžiama. Esmė ta, kad nesiskolinant pinigų aktyvui įsigyti burbulą išpūsti labai sunku. Kol aktyvo pirkimai finansuojami iš uždirbtų, o ne iš skolintų pinigų, tol dažniausiai augimas būna tvarus.
Žinoma, tam tikrais atvejais visuomenė kurį laiką gali konkrečiam aktyvui skirti neproporcingai didelę pajamų dalį. Tada aktyvo kainos taip pat gali pradėti tolti nuo fundamentalių verčių. Bet anksčiau ar vėliau ateis laikas, kai išlaidos turės būti normalizuotos. Tokio tipo burbulai, tai yra lemti neproporcingo pajamų skirstymo, nėra labai pavojingi.
Nes jie nesukuria situacijos, kai aktyvo pirkėjai privalo bet kokiomis sąlygomis realizuoti turtą. Pritrūkus pajamų kitiems tikslams, tiesiog sumažinama aktyvui iki tol skirta pajamų dalis. Dėl to sumažėja to aktyvo paklausa ir kaina stabilizuojasi arba pradeda lengvai koreguotis.
Kai kainų burbulą išpučia skolinti pinigai, visuomet lauk bėdos. Nes skolintus pinigus reikia grąžinti. Todėl lengvai gali nutikti taip, kad nemaža dalis aktyvo pirkėjų ne tik sumažins paklausą (nustos pirkti tą aktyvą), bet ir bus priversti jį parduoti rinkoje tam, kad galėtų grąžinti arba tvarkyti skolą.
Būtent taip nutiko 2008-2009 m. ir būtent toks burbulas yra itin pavojingas.
Burbulu dažniausiai vadinama neracionaliais lūkesčiais pagrįsta, nuo realybės atitrūkusi ir izoliuota situacija, kuri, anksčiau ar vėliau turi baigtis. Finansų rinkose ir ekonomikoje burbulas yra situacija, kuomet aktyvo kaina atitrūksta nuo tikrosios jo vertės.
Geriausiai mums pažįstami nekilnojamojo turto burbulai - vieno didelio burbulo sprogimą Lietuvoje stebėjome mažiau nei prieš dešimtmetį.
Kaip pastebėti besiformuojantį nekilnojamojo turto burbulą?
Pagal šiuos kriterijus Lietuvos būsto rinkoje situacija išlieka tvari, tačiau pasaulyje vėl matome ne vieną valstybę, kur būsto kainos atitrūko nuo gyventojų galimybių. Svaigius kainų šuolius galėjome stebėti Skandinavijos šalyse, Kanadoje, Australijoje, kai kuriuose Kinijos didmiesčiuose.
Vis tik daug kur spartų kainų augimą lėmė ne neracionalūs lūkesčiai, o pasiūlos trūkumas ir didelė paklausa.
Lietuvos NT situacija
Per pastaruosius penkerius metus nekilnojamojo turto kainos Lietuvoje, o ypač didžiuosiuose miestuose, augo tikrai sparčiai. Bet spartus augimas nėra tapatu kainų burbului. Vien tai, kad kainos auga greičiau, nei kažkas norėtų, nereiškia nieko. Svarbūs visai kiti veiksniai.
Pirmiausia reikėtų pabandyti įvertinti, ar Lietuvos NT kainos yra fundamentaliai pagrįsto. Tam galima naudoti tiek investicines metrikas, tiek palyginamąją analizę, tiek ekonominius faktorius. Tad trumpai apie rinką per šiuos tris analizės kampus.
Geriausia investicinė metrika, apibrėžianti nekilnojamojo turto kainų tvarumą, yra objektų atsipirkimas. Tai yra skaičius, parodantis, kiek metų turėsite nuomoti NT objektą, kad iš nuomos pajamų atgautumėte už jį sumokėtą sumą. Šis skaičius neturi teisingos vertės ir priklauso nuo įvairių aplinkybių.
Istoriškai, nevertinant finansinio sverto, nekilnojamasis turtas turėtų generuoti daugiau grąžos nei fiksuoto pajamingumo priemonės (indėliai ar obligacijos), tačiau mažiau nei nuosavybės vertybiniai popieriai (akcijos). Tad šiandien 5 proc. ir daugiau būtų logiškas skaičius.
Šiuo metu, remiantis „Ober-Haus“ metine analize, Lietuvoje komercinis nekilnojamasis turtas generuoja maždaug 6 proc. metinę grąžą, o gyvenamasis Vilniaus centre 4,4 proc. metinę grąžą. Panašius skaičius nurodo ir žurnale „Investuok“ nuolat kalbinami investuotojai ar NT ekspertai.
Tad galima daryti prielaidą, jog butų metinė grąža (vertinant ne tik sostinės centrą) sukasi apie 4-7 proc. per metus. Tai reiškia, kad bendrai NT investicijų atsipirkimas Lietuvoje siekia 15-20 metų.
Žiūrėdami į lyginamąją analizę, galime vertinti, kiek turtas Lietuvoje yra brangesnis nei kaimyninėse šalyse. Lengviausia tai padaryti skaičiuojant, kiek metų vidutines pajamas uždirbantis asmuo turėtų dirbti, kad galėtų sau leisti įsigyti vidutinį butą.
Vidutinis Vilniaus gyventojas vidutinį 60 kvadratinių butą 2020 m. pabaigoje galėjo įsigyti už 11,29 metų atlyginimą, Kauno už 7,65 metų, o Klaipėdos už 6,95 metų. Taline panašiai - vidutinis gyventojas dėl vidutinio buto turėtų dirbti 8,24 metų, Rygoje 13,74 metų, o Varšuvoje 11,47 metų.
Galiausiai vertinant ekonominius faktorius, svarbiausia įvertinti atlyginimų augimą ir gyventojų pokytį. Lietuvoje Kauno ir Klaipėdos miestai per pastaruosius metus nei augo, nei mažėjo. Vilniuje gyventojų skaičius padidėjo. Tad kainoms spaudimą Vilniuje sudaro vien paklausa iš gyventojų skaičiaus augimo.
Vertinant atlyginimus, Lietuvoje nuo 2016 iki 2021 m. vidutinis atlyginimas augo 58,7 proc. Nuo 2010 iki 2021 m. augimas siekė net 94,5 proc. Butų kainos Vilniuje per pastaruosius penkerius metus augo 43 proc., o nuo 2010 m. - 40 proc. Kaune per atitinkamus laikotarpius augimas siekė 61 proc. ir 49 proc., o Klaipėdoje 16 proc. ir 26 proc.
Tad visur atlyginimų augimas gerokai viršijo butų kainų augimą.
Žinoma, tokia analizė yra paviršutiniška. Tačiau esminiai skaičiai rodo, kad nekilnojamojo turto rinka, nors yra gana brangi, į burbulo teritoriją 2020 m. pabaigoje nelabai buvo įvažiavusi. Tam tikrose vietose, pavyzdžiui, kokiame prabangiame rajone ar labai paklausiame biurų segmente, burbulai formuotis tikrai gali. Bet apskritai rinka atrodė, nors tikrai ne itin patraukli, vis dėlto neišskridusi į kosmosą.
Kredito rinkos rodikliai
Kredito rinkos rodiklius verta aptarti atskirai. Nes didžiausi burbulai istorijoje susiformavo didele dalimi dėl to, kad kredito rinkose visi pasileido plaukus. Geriausias pavyzdys yra jau minėta 2008-2009 m. krizė, prieš kurią tiek kredito davėjai, tiek gavėjai darė visiškas nesąmones.
Paskolas gauti galėjo ir jas ramiai sutiko imti bet kas. Nepaisant pajamų, turimo turto, už paskolą įkeičiamo objekto vertės - visi galėjo gauti paskolą būstui. Kaip baigėsi tokia nuostabiai tvari situacija, žinote puikiai.
Išsitaškė viso pasaulio ekonomika ir nekilnojamojo turto rinka, keletą metų iš eilės gyvenome ekonominės depresijos sąlygomis, o krizės pasekmės, pasireiškiančios turto bei pajamų nelygybės augimu, juntamos ir per pasaulio galingųjų susitikimus aptarinėjamos iki šiol. Taip pat dėl tos pačios krizės jau apie dešimtmetį gyvename nulinių palūkanų aplinkoje.
Tačiau šiandien situacija kredito rinkoje nė iš tolo neprimena to, ką matėme per praeitą krizę. Dar prieš gerus dešimt metų priimti atsakingo skolinimosi nuostatai, bankų išmoktos pamokos ir virš kiekvieno vyresnio nei 20 metų galvos kabantis Didžios Finansų Krizės šešėlis iš oportunistų galvų išmušė ir norą, ir galimybes būstui skolintis neapgalvotai.
Šiandien sukurti tokios situacijos, kokia buvo susidariusi prieš 15 metų, tiesiog neįmanoma.
Pavyzdžiui, per 2007 metus, remiantis Lietuvos banko duomenimis, gyventojų indėliai vietinėse kredito įstaigose augo 26,5 proc. Solidu, tiesa? Žinoma, tik per tą patį laikotarpį gyventojams suteiktų paskolų kiekis nekilnojamajam turtui įsigyti didėjo net 61,81 proc.! Tad dalis gyventojų tiesiog legalizavo vokeliuose gautas pajamas ir ėjo už skolintus pinigus spekuliuoti NT rinkoje.
Ir 2008 m. nebuvo labai prastesni: indėliai augo 5,16 proc., o paskolos didėjo 24,87 proc. Nuo 2016 iki 2021 m. Lietuvos gyventojų indeliai didėjo net 70,73 proc. Nuo 2018 m. augimas visus trejus metus buvo dviženklis ir siekė 12,58 proc., 11,09 proc. ir 19,75 proc. pandeminiais metais.
Gyventojų paskolų nekilnojamajam turtui krepšelis augo tik 48,27 proc. ir nė vienais metais nesiekė daugiau 9 %. Tai reiškia, jog Lietuvos gyventojai daugiau taupo, nei ima naujų paskolų būstui.
Šie skaičiai aiškiai rodo, jog perteklinio kredito išdavimo, bent jau makroekonominiu požiūriu, Lietuvoje nėra. Žinoma, tam tikros grupės gyventojų gali skolintis, savo galimybes grąžinti kreditus vertindamos per daug optimistiškai. Tačiau nedidelių grupių ar pavienių asmenų neracionalūs sprendimai makroekonomikai retai turi rimtesnę įtaką.
Šie metai pradeda kelti nerimą
Visi duomenys rodo, jog iki 2020 metų didelio burbulo ženklų nebuvo. Rinka toli gražu nebuvo pigi, vietomis greičiausiai ir per brangi. Tačiau visuotinio masto psichozės, ekstazės bei spekuliantų inicijuoto parabolinio kainų augimo nebuvo.
Tačiau šie metai jau nebeatrodo taip gerai. Tą pastebi ir Lietuvos bankas, apie vietinę nekilnojamojo turto rinką nemažai kalbėjęs birželį vykusioje konferencijoje. Tas pats motyvas iš ekonomistų lūpų kartojosi ir žurnalo „Investuok“ organizuotoje NT konferencijoje, ir paskutiniuose seminaruose.
Rinkoje atsiranda tiek perkaitimo, tiek nerimą keliančių ženklų. Iki šių metų stebėtas nors agresyvus, tačiau palyginti tvarus augimas virsta noru nusipirkti būstą bet kokia kaina.
Išsamiai įvertinti 2021 metų tendencijas dar ankstoka. Gali būti, kad iš duomenų matoma lengva psichozė tėra pandemijos pasekmė - kaip ir daugelio žaliavų kainų šuoliai į viršų šį pavasarį. Tačiau lygiai taip pat gali būti, kad disbalansai yra didesnės tendencijos pradžia. O tai jau būtų ryški raudona vėliava.
Jau dabar aišku, kad pirmą 2021 m. pusmetį nekilnojamojo turto kainų augimas viršijo atlyginimų augimą. Taip pat per pirmus keturis metų mėnesius gyventojų paskolų krepšelis nekilnojamam turtui augo 4 proc., nors gyventojų indėlių augimas per tą patį laikotarpį nesiekė 2 proc..
Na, o naujų NT, ypač gyvenamojo būsto bei sklypų, sandorių skaičius siekė rekordus, kol pajamingumas traukiasi. Tokios tendencijas nėra geros. Jos neturėtų klaidinti žurnalo „Investuok“ skaitytojų. Jos gąsdinančios.
Kol kas reikia tikėtis, kad matome tiesiog pandeminių metų pabaigos pasekmes. Kai dėl priverstinio taupymo finansinio turto sukaupę asmenys investuoja santaupas į nekilnojamąjį turtą.
Tada dabartinę situaciją būtų galima pavadinti trumpalaike COVID-19 sukelta psichoze ir nurašyti į techninių kainos šuolių laukelį. Tačiau jei trumpalaikė tendencija įsisuks į gyventojų fantazijas ir sukels ilgalaikius lūkesčius, tikrai gali pradėti pūstis ir naujas burbulas.
Šiandien pasakyti, kas bus, per anksti. Būtina atidžiai stebėti situaciją, ypač pokyčius kredito rinkoje. Nes kredito rinka geriausiai parodo, ar tikrai formuojasi burbulas, ar tai tiesiog trumpalaikis neracionalus resursų perskirstymas, kuris greitai išsivalys.
Vilniaus nekilnojamojo turto rinka 2024-2025 metais išlaikė nuoseklų augimą. Lietuvos banko duomenimis, vidutinė būsto kaina sostinėje per pastaruosius 12 mėnesių išaugo beveik 9,8%. Ekonomistai ir nekilnojamojo turto ekspertai turi skirtingų nuomonių dėl galimos kainų korekcijos.
Vilniaus universiteto Ekonomikos fakulteto docentas pažymi: „Istoriškai, nekilnojamojo turto ciklai trunka 7-10 metų. Daugelis potencialių pirkėjų, laukdami galimos kainų korekcijos, renkasi nuomos variantą.
„Nuoma suteikia lankstumą ir galimybę reaguoti į rinkos pokyčius,” - aiškina finansų konsultantas.
Nuomos kainos Vilniuje taip pat auga, tačiau ne tokiu drastišku tempu kaip būsto pardavimo kainos. Nors Vilniaus nekilnojamojo turto rinka rodo kai kuriuos perkaitimo ženklus, staigaus burbulo sprogimo tikimybė išlieka vidutinė. Tikėtinesnis scenarijus - laipsniškas kainų augimo lėtėjimas ir stabilizacija.
Ekspertų nuomonės
A. Antanavičius pažymėjo, kad 10 proc. „Jeigu NT kainų augimas, kuris dabar siekia 20 proc., tęstųsi ir kitąmet, tai būtų rimtas pavojaus ženklas, nes rinka dar labiau įkaistų. Neatmetu, kad taip gali įvykti.
Kol bus aplinkybės aukštam kainų lygiui išsilaikyti, gali visko nutikti, o kainos gali šoktelėti dar sparčiau. Todėl čia reikėtų galvoti ir apie valstybės įsikišimą bandant slopinti investicinių būstų įsigijimą. Dabar tie, kas perka ne po vieną būstą, nušauna du zuikius. Jie sukaupia daugiau turto ir prisideda prie kainų augimo, kuris brangina jų įsigytą turtą“, - teigia A.
PIETINĖS VILNIAUS KRONIKOS: NT burbulas ar protinga investicija? | NT Be Grimo 035
Ž. Mauricas: NT kainos kitąmet gali augti 5-10 proc. „Dar nesame burbule, bet judame jo link. Nesame, nes mūsų būsto kainos dar neatrodo išskirtinai Europos Sąjungos kontekste“, - sako Ž.
Ekonomistas išskiria 2 rodiklius, pagal kurios galima vertinti NT rinkos tvarumą. Pirmas - būsto kainos ir būsto nuomos pajamų santykis. Anot Ž. Pavyzdžiui, jeigu skaičiuotume, kad 2 kambarių būsto kaina miegamajame Vilniaus rajone siekia apie 85 tūkst. Skaičiuojama, kad jei santykis svyruoja nuo 0 iki 15, tuomet būstą priimtiniau įsigyti, o ne nuomotis. Tai taip pat rodo, kad NT kainų lygis yra sveikas. Jei santykis svyruoja nuo 16 iki 20, tuomet būsto kainos gali būti pervertintos ir šiek tiek geriau nuomotis būstą, o ne pirkti. Ž.
„Tačiau taip buvo visada, nes kuo didesnės pajamos, tuo įperkamumas geresnis. Tikslas būtų, kad NT kainos augtų mažiau nei pajamos ir įperkamumas gerėtų, tačiau dabar jis jau nebegerėja. Jei taip tęsis, sunkiai įpirksime būstą. Jau dabar matome, kad būstai mažėja, žmonės ieško pigesnių butų, o dėl to nukenčia kokybė“, - sako Ž.
„Mes prognozuojame, kad kitąmet NT kainos turėtų augti nuo 5 iki 10 proc. Jei NT kainos augtų 10 proc., tai būtų blogas ženklas, nes parodytų, kad kainų augimas yra ne laikinas, o sisteminis“, - akcentuoja Ž.
Toliau kylant NT kainoms, Lietuva taps vis mažiau patraukli ne tik savo, bet ir užsienio šalių talentams, kurie ieško nuotolinio darbo galimybių, mano Ž. „Jei ir toliau NT kainos kils sparčiau nei darbo užmokestis, mes tolsime nuo ES vidurkio. 20 proc.
„Burbulo tikrai nėra, ypač tokio, kuris galėtų subliūkšti. S. „Šie metai po 10 metų pertraukos buvo pirmieji, kada NT kainų augimas viršijo vidutinio darbo užmokesčio augimą. Dėl to būsto įperkamumas pastaruosius 10 metų iki dabar augo pastebimai ir tik šiemet grįžo turbūt į kokius 2019 metus“, - skaičiuoja S. 20-30 proc. NT kainų augimas rinkos dar neišgąsdintų.
S. „Jei kalbėtume apie tai, kokio NT kainų augimo reikėtų, kad būsto įperkamumas keltų rimtų rūpesčių, tai 20-30 proc. NT kainų augimas dar neišgąsdintų, jei pajamos ir toliau vidutiniškai kiltų 5-6 proc. Jei kainos artimiausiu metu šoktelėtų 50 proc., tuomet būtų labai blogai. Bet jei kainos 50 proc. padidėtų per ateinančius 2-3 metus, tai nebūtų grėsmė, jei atlyginimai ir toliau sparčiai augtų“, - mano S.
Galiausiai, sprendimas pirkti, parduoti ar nuomotis turėtų būti pagrįstas ne tik rinkos tendencijomis, bet ir asmeniniais poreikiais, finansinėmis galimybėmis bei ilgalaikiais tikslais.