Investuojant į nekilnojamąjį turtą, svarbu įvertinti jo pelningumą. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip tai padaryti, atsižvelgiant į mokesčius, pelningumo rodiklius ir kitus svarbius aspektus. Turto pelningumo rodiklis (ROA, Return On Assets) yra populiarus ir kartu lengvai suprantamas rodiklis, kuris parodo, kiek įmonės turtas efektyviai valdomas, t.y., kiek kiekvienam įmonės turto eurui tenka grynojo pelno, kuris yra vienas iš populiariausių įmonės vertinimo dydžių.
Žinoma vien tik ROA, sprendžiant apie įmonės veiklos efektyvumą, apsiriboti nereikia. Naudinga paskaičiuoti ir kitus finansinius rodiklius.ROA rodiklis yra vienas iš dažniausiai naudojamų rodiklių vertinant, kiek naudingai panaudojamas įmonės turtas, o kartu tai ir vienas iš bendrų rodiklių, kurie leidžia vertinti įmonės vadovybės veiklos efektyvumą. Šis faktas įdomus tiek įmonės savininkams, tiek investuotojams, tiek kreditoriams.
Mokesčiai, Susiję su Nekilnojamuoju Turtu
Prieš pradedant skaičiuoti pelningumą, būtina atsižvelgti į mokesčius, kuriuos reikės mokėti valstybei:
- Pajamos iš nuomos: Galite pasirinkti, kaip mokėti mokestį nuo pajamų:
- Verslo liudijimas (patentas), kurio metinis mokestis kasmet didėja (pvz., 2016 m. Vilniuje - 585 EUR).
- Deklaruojant pajamas ir mokant 15% mokestį.
- Nekilnojamojo turto mokestis: 2016 metais šis mokestis buvo taikomas fiziniams asmenims, kurių nekilnojamojo turto vertė viršijo 220 tūkst. EUR. Viršijančiai sumai buvo taikomas 0,5% mokestis. Nuo 2015 metų viršijančiai nustatytą ribą sumai taikomas 0,5 proc.
Taip pat svarbu atskirti einamąjį remontą nuo kapitalinio turto nusidėvėjimo:
- Einamasis remontas: Apima įprasto nusidėvėjimo remontą (sienos, grindys, lubos, smulkioji įranga, sanitariniai mazgai).
- Kapitalinis remontas: Apima laikančiųjų konstrukcijų tvirtinimą, inžinerinių sistemų atnaujinimą, izoliacinių savybių gerinimą ir pan. Daugiabučiams kapitalinis remontas mažai tikėtinas.
Kiekvienas pastatas turi savo tarnavimo trukmę, ir kapitalinis turto nusidėvėjimas ją atspindi. Realistiška kapitalinį turto nusidėvėjimą vertinti 1,0-2,5%. Tai, ką sutvarkysite einamojo remonto metu, neturi nieko bendro su kapitaliniu nusidėvėjimu, kuris gali būti pašalintas tik atliekant kapitalinį remontą.
Svarbu įvertinti ir galimą nuomos prastovą arba ne visų nuompinigių atgavimą iš nuomininkų, kas gali sumažinti turto pajamingumą. Norint įvertinti prastovą, tiesiog langelyje "mėnesio nuomos kaina" įrašykite ją su tam tikra nuolaida.
Pelningumo Rodikliai
Pelningumo rodikliai yra gausi finansinių rodiklių grupė. Turto ir nuosavybės pelningumo rodikliai dažnai dar vadinami grąžos rodikliais. Vieni populiariausių yra pardavimų, turto ir nuosavybės pelningumo rodikliai.
Paprastai neužtenka vieno rodiklio, norint įvertinti investicijos efektyvumą. Šis rodiklis neblogai atspindi vieno turto klasę, tačiau ar verta į ją investuoti, priklausys nuo to, ką siūlo kitos turto klasės bei asmeninių investuotojo parametrų.
Turto Pelningumo Rodiklis (ROA)
Turto pelningumo rodiklis (ROA, Return On Assets) yra populiarus ir kartu lengvai suprantamas rodiklis, kuris parodo, kiek įmonės turtas efektyviai valdomas, t.y., kiek kiekvienam įmonės turto eurui tenka grynojo pelno, kuris yra vienas iš populiariausių įmonės vertinimo dydžių.
ROA rodiklis yra vienas iš dažniausiai naudojamų rodiklių vertinant, kiek naudingai panaudojamas įmonės turtas, o kartu tai ir vienas iš bendrų rodiklių, kurie leidžia vertinti įmonės vadovybės veiklos efektyvumą. Šis faktas įdomus tiek įmonės savininkams, tiek investuotojams, tiek kreditoriams.
Vertinant ROA reikšmes, vyrauja nuomonė, kad žemesnis nei 5% ar 8% turto pelningumas nėra tinkamas, o virš 15% yra geras. Tačiau reikia žinoti, kad tam tikrose veiklos šakose (ypač susijusiose su ženkliu kapitalo poreikiu) šis rodiklis gali siekti 1.5% ir toks gali būti laikomas priimtinu.
Nenustebkite suradę, kad tam tikrais atvejais skaičiuojant turto pelningumą, vietoje grynojo pelno dydžio imamas EBIT arba veiklos pelno dydis. Todėl lyginant įmonių pateiktą informaciją, dera pasidomėti, kaip ji skaičiuoja vieną ar kitą rodiklį.
Pavyzdžiui: Įmonė, kurios turto dydis 5 399 200 eurai, grynasis pelnas 446 400 eurai, ROA (turto pelningumas) dydis 8.3%.
Svarbu pažymėti, kad skaičiuojant koeficientą, taip pat gali būti imama ir vidutinė periodo turto vertė (bet ne vertė ataskaitinio periodo pabaigai).
Nuosavo Kapitalo Pelningumo Rodiklis (ROE)
Nuosavo kapitalo pelningumo rodiklis (ROE, Return On Equity) yra populiarus ir kartu lengvai suprantamas bei paskaičiuojamas rodiklis, kuris parodo kiek efektyviai panaudojamas nuosavas įmonės kapitalas (įmonės savininkų investuoti pinigai ir turtas), t.y. kiek kiekvienam įmonės nuosavo kapitalo eurui tenka grynojo pelno. Norint jį suskaičiuoti reikia grynąjį pelną padalinti iš nuosavo kapitalo, šuos dydžius rasite įmonės pelno (nuostolių) ir balansinėje ataskaitose. Kaip ir RAO, taip ROE rodiklis yra svarbus akcininkams, kadangi jo reikšmė parodo investuotų pinigų grąžą. Potencialius investuotojus jis taip pat domina, kadangi jiems tapus akcininkams šis rodiklis rodys ir jų investuotų pinigų grąžą. Priklausomai nuo šalies ekonominės ir finansinės būklės laikoma, kad 10% ir didesnis nuosavo kapitalo pelningumas nėra blogas, o 15% geras. Tačiau vertinant šias reikšmes reikia atsižvelgti kokioje šakoje veikia įmonė, kokia šalies paskolų ir indėlių rinkos būklė. Krizės metu 5% nuosavo kapitalo pelningumo dydis gali būti laikomas geru. Šį rodiklį rekomenduojama nagrinėti kartu su turto pelningumo rodikliu. Svarbu pažymėti, kad skaičiuojant koeficientą, taip pat gali būti imama ir vidutinė periodo nuosavo kapitalo vertė (bet ne vertė ataskaitinio periodo pabaigai).
Kiti Pelningumo Rodikliai
Be ROA ir ROE, yra ir kitų svarbių pelningumo rodiklių:
- Bendrasis pelningumas
- Veiklos pelningumas
- Pelningumas prieš palūkanas, mokesčius ir nusidėvėjimą (amortizaciją)
- Grynasis pelningumas
Šie rodikliai padeda įvertinti įvairius įmonės veiklos aspektus ir priimti pagrįstus investicinius sprendimus. Pagrindiniai pelningumo rodikliai ir jų formulės pateikti Vikipedijoje.
Pelningumo Analizės Metodai
Pelningumo analizei naudojami įvairūs metodai:
- Kito objekto faktinių rodiklių lyginimas.
- To paties objekto skirtingų laikotarpių rodiklių lyginimas.
- Tendencijų analizė.
Tačiau, atliekant analizę, svarbu atsižvelgti į galimas problemas:
- Rodiklių palyginimas su srities vidurkiais gali būti klaidinantis, nes vidurkis nebūtinai yra geras rezultatas.
- Apskaitos praktika gali iškreipti palyginimų rezultatus.
- Sezoniniai veiksniai gali iškreipti palyginimus.
- Reikšmingi dydžių pokyčiai lyginamuoju laikotarpiu gali turėti įtakos rezultatams.
Turto grąža (ROA) ir nuosavo kapitalo grąža (ROE) – fundamentinė analizė
Pelningumo Rodiklių Skirtumai Pagal Veiklos Sritis
Pardavimo pelningumo rodiklių skirtumai 2017 metais rodo, kad bendrasis pelningumas svyruoja nuo 13,4 proc. (administracinė ir aptarnavimo veikla) iki 61,5 proc. (švietimo veikla). Nuosavo kapitalo pelningumas nėra mažesnis negu 43 proc. pramoginėje ir poilsio organizavimo veikloje. Mažiausias nuosavo kapitalo pelningumas miškininkystėje ir žuvininkystėje - 3,3 proc.
Turto pelningumas svyruoja nuo 2,5 proc. (miškininkystėje ir žuvininkystėje) iki 12,7 proc. (informacijos ir ryšių veikloje). Mažiausias ROA užfiksuotas žemės ūkyje (6,3 proc.) bei didmeninėje ir mažmeninėje prekyboje (6,6 proc.).
Šie duomenys rodo, kad pelningumo rodikliai labai priklauso nuo veiklos srities, todėl vertinant įmonės rezultatus, būtina atsižvelgti į šį faktorių.
Pagrindiniai Pelningumo Rodikliai ir Jų Formulės
Šaltinis: Vikipedija
| Rodiklis | Formulė |
|---|---|
| EBITDA pelningumas | EBITDA / pardavimų pajamos |
| Bendrasis pelningumas | Bendrasis pelnas / pardavimų pajamos |
| EBIT pelningumas | Veiklos pelnas / pardavimų pajamos |
| Grynasis pelningumas | Grynasis pelnas priskirtinas akcininkams / pardavimų pajamos |
| ROE pelningumas | Grynasis pelnas priskirtinas akcininkams / vidutinis nuosavas kapitalas |
| ROA pelningumas | Grynasis pelnas priskirtinas akcininkams / vidutinis turtas |
| ROCE pelningumas | EBIT / panaudotas kapitalas |
Turto Pelningumo Analizė
Turto pelningumas= (grynasis pelnas/ turtas) x (pardavimų pajamos/ pardavimų pajamos) = (grynasis pelnas/ pardavimų pajamos) x (pardavimų pajamos/ turtas)= =grynasis pardavimo pelningumas x turto apyvartumas.
Grynas pelnas/Turtas =[Grynas pelnas /pardavimai] : [Turtas/Pardavimai]= =[Grynas pelnas /Pardavimai] : [(Ilgalaikis turtas + trumpalaikis turtas)/Pardavimai]= =Grynasis pardavimų pelningumas/ (Fondų imlumas +Trumpalaikio turto panaudojimas).
Siūloma įvesti naujausio (ar planuojamo) periodo duomenis stulpelyje A, o praėjusio (pasirinkto) periodo duomenis - stulpelyje B. Stulpelis A-B parodys absoliutų pokytį tarp šių periodų duomenų. Rodiklių pokytis matuojamas eurais, koeficientų pokytis - punktais. Stulpelis A/B parodo kiek naujo (planuojamo) periodo reikšmės pakito procentais lyginant su praėjusiu periodu.
tags: #turto #pelningumo #roa #rodiklio #reiksme #baigiamieji