Dažniausiai nuosavybės teisė įgijama sudarant įvairius sandorius (pirkimas-pardavimas, dovanojimas ir pan.), paveldint ar pagaminant naują daiktą. Perduoti nuosavybės teisę gali tik pats savininkas ar jo įgaliotas asmuo. Kalbant apie bendrąją nuosavybę, reikėtų atkreipti dėmesį, kad yra kelios tokios nuosavybės teisės rūšys - bendroji dalinė ir bendroji jungtinė nuosavybė.
Šiame straipsnyje aptarsime bendrosios dalinės nuosavybės dovanojimo apmokestinimą, bendrasavininkų teises ir pareigas bei ką daryti, jei kyla nesutarimų.
Kas yra bendroji nuosavybė?
Visų pirma tam, kad bendrasavininkai žinotų visas savo teises bei atsakomybes reikia tikslai apibrėžti, kas yra bendroji nuosavybė. Pažymėtina, kad bendrąja nuosavybe yra laikomas turtas, kuris priklauso dviem arba keliems savininkams. Svarbus akcentas, jog bendrasavininkais gali būti keli fiziniai ar juridiniai asmenys, valstybė, savivaldybės. Taip pat akcentuojamos dažniausios bendrosios nuosavybės formos - kai keli asmenys kartu perka turtą, kai turtą paveldi ar gauna dovanų.
Atkreipiamas dėmesys į tai, kad skiriama bendroji dalinė nuosavybė ir bendroji jungtinė nuosavybė.
Bendroji dalinė nuosavybė
Svarbu žinoti, kad bendrojoje dalinėje nuosavybėje aiškiai nustatytos kiekvieno savininko turto dalys. Tai reiškia, jog bendroji dalinė nuosavybė valdoma, naudojama ir ja disponuojama visų jos dalyvių sutikimu. Esant nesutarimui, valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarką nustato teismas bet kuriam bendrasavininkui pateikus ieškinį.
Bendroji jungtinė nuosavybė
Bendrojoje jungtinėje nuosavybėje kiekvieno savininko turto dalys nėra nustatytos ir griežtai įvardytos. Reikia žinoti, kad bendrosios jungtinės nuosavybės teisės gali atsirasti tik įstatymo nustatytais atvejais. Vienas geriausių pavyzdžių - sutuoktinių turtas yra laikomas bendrąja jungtine nuosavybe.
Dovanojimo apmokestinimas
Dovanojimas - tai dvišalė sutartis, kuria vienas asmuo neatlygintinai perduoda turtą ar turtinę teisę (reikalavimą) kitam asmeniui nuosavybės teise arba atleidžia tą asmenį nuo turtinės pareigos. Dovanojantis turtą asmuo vadinamas dovanotoju, o asmuo, kuriam turtas yra dovanojamas - apdovanotuoju.
Dovanoti negalima turto, kuris nėra dovanotojo nuosavybė, taip pat turto, kurio nėra sutarties sudarymo metu ar kuris bus sukurtas tik ateityje. Dovanojimas tam tikrais įstatymų nustatytais atvejais turi būti rašytinės formos, t.y. kai dovanos vertė yra didesnė kaip 1 500 EUR (vieno tūkstančio penkių šimtų eurų).
LR Civilinis kodeksas nustato, kad kai dovanojamas nekilnojamas daiktas, taip pat kai dovanojama didesnė kaip 14 500 EUR (keturiolika tūkstančių penki šimtai eurų) vertės dovana, dovanojimo sutartis privalo būti patvirtinta notaro.
Taip pat svarbu paminėti, kad dovanojantis turtą asmuo pajamų negauna, todėl jam nereikia mokėti jokių mokesčių, tačiau turtą kaip dovaną gavęs asmuo, priklausomai nuo to, kokios vertės ir iš kokio asmens gavo dovanojamą turtą, tam tikrais atvejais turės sumokėti gyventojų pajamų mokestį, nustatytą LR Gyventojų pajamų mokesčio įstatyme.
Vadovaujantis minėtu įstatymu dovanojimo būdu gautas turtas iš sutuoktinių, vaikų (įvaikių), tėvų (įtėvių), brolių, seserų, vaikaičių ir senelių nėra apmokestinamas gyventojų pajamų mokesčiu.
Kalbant apie dovanojimo sandorį ir dovanų apmokestinimą, reikia turėti omenyje, jog dovanų apmokestinimas priklauso nuo to, iš kokio subjekto yra gauta dovana. Gyventojų pajamų mokesčiu (GPM) neapmokestinamos dovanojimo būdu gautos pajamos iš sutuoktinių, vaikų (įvaikių), tėvų (įtėvių), brolių, seserų, vaikaičių ir senelių. Taip pat iš kitų gyventojų, neišvardintų aukščiau, jeigu dovanojimo būdu per mokestinį laikotarpį gautų pajamų suma neviršija 8 000 litų.
Jei apmokestinimo prasme šis sandoris nėra tinkamas, reikėtų rinktis alternatyvius sandorius, kuriais galima perleisti nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą.
Primintina, kad sandoriai, susiję su nekilnojamojo turto nuosavybės perleidimu sudaromi notarine forma ir registruojami nekilnojamojo turto registre. Kai registruojama bendroji dalinė nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą, nekilnojamojo turto registre nurodomi visi bendraturčiai ir jų nuosavybės teisės dalys. Prašymą įregistruoti nuosavybės teisę į nekilnojamąjį daiktą paduoda jį įgijęs asmuo.
Kartu su prašymu turi būti pateikiami dokumentai, patvirtinantys prašomų įregistruoti daiktinių teisių (nuosavybės) atsiradimą. Dokumentai turi būti pateikti dviem egzemplioriais - vienas iš jų turi būti dokumento originalas arba įstatymų nustatyta tvarka patvirtintas jo nuorašas.
Bendrasavininkų teisės ir pareigos
Siekiant išvengti galimų nesutarimų visi bendrasavininkai turi gerai žinoti savo teises ir pareigas.
NT bendrasavininkų teisės
- Teisė gauti pajamas. Kiekvienas iš bendrasavininkų proporcingai savo daliai turi teisę į bendro turto duodamas pajamas.
- Teisė disponuoti savo dalimi. Kiekvienas bendrasavininkas turi teisę valdyti, naudoti ir disponuoti savo turima turto dalimi kaip savininkas. Svarbu tai, kad jeigu dalis bendrosios nuosavybės parduodama pašaliniam asmeniui, tai kiti bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyviai turi pirmenybę pirkti parduodamą dalį ta kaina, kuria ji parduodama.
- Teisė atsidalinti. Kiekvienas bendrasavininkas turi teisę reikalauti atidalyti jį iš bendro turto.
NT bendrasavininkų pareigos
- Finansinė atsakomybė. Kiekvienas bendrasavininkas atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru turtu, taip pat privalo dalyvauti išlaidose, daromose jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitiems mokėjimams.
- Atsakomybė prieš kitus bendrasavininkus. Kiekvienas bendrasavininkas privalo raštu pranešti kitiems bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyviams apie ketinimą parduoti savo dalį pašaliniam asmeniui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda.
Kaip elgtis bendrasavininkų nesutarimo atveju?
Vis dėlto kartais nutinka taip, kad nesutarimai tarp bendrasavininkų - neišvengiami. Įvyksta gyvenimas, išsiskiria nuomonės, poreikiai, planai. Dažniausiai sprendžiant nesutarimus, susijusius su bendru turtu, rekomenduojama kreiptis į profesionalus, kurie gali padėti rasti geriausią problemos sprendimą.
Bendrosios dalinės nuosavybės teisių įgyvendinimo formos priklauso nuo objekto, kuriame yra daiktas, valdomas bendrosios dalinės nuosavybės teise.
Vienaip bendrosios dalinės nuosavybės teises įgyvendina gyvenamųjų namų butų ir patalpų savininkai, o kitaip - žemės sklypo, priklausančio keliems bendraturčiams, savininkai.
Bendrosios dalinės nuosavybės teisių įgyvendinimas:
| Objektas | Įgyvendinimo ypatumai |
|---|---|
| Butai ir patalpos | Savininkai turi nuosavybės teises į atskirus turto objektus (butus, kitas patalpas). Bendrosios dalinės nuosavybės teise jiems priklauso namo bendrijos naudojamos patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo įranga. |
| Žemės sklypai | Žemės valdymas yra specifinis, natūroje nėra paprasta atriboti, kuri žemės sklypo dalis kuriam savininkui turėtų tekti. Dėl to įgyvendinant bendrąją dalinę nuosavybę į žemę praktikoje labai dažnai kyla problemų. |
Jeigu savininkai nusprendžia butų savininkų bendrijos nesteigti ar ji nustoja veikti dėl kitų priežasčių, savivaldybės sprendimu gali būti skiriamas namo administratorius.
Jis privalo įgyvendinti visas teises, susijusias su turto valdymu ir naudojimu (administratoriaus veiklai taikomos CK XIV skyriaus nuostatos).
Viena iš bendrosios dalinės nuosavybės įgyvendinimo formų - bendrosios dalinės nuosavybės teise disponuojamų nekilnojamų daiktų perleidimas.
Kadangi bendrąją nuosavybės teise priklausančios objekto dalies perleidimas yra reikšmingas visai bendrosios nuosavybės teisei, įstatymas įtvirtina pirmumo teisę bendraturčiams pirkti bendrąją nuosavybe esančią dalį ta kaina ir tokiomis pačiomis sąlygomis, kokiomis ji parduodama, išskyrus, kai daiktas parduodamas iš viešųjų varžytinių.
Šios normos paskirtis - ginti bendraturčių interesus ir mažinti bendraturčių skaičių siekiant užtikrinti ekonomišką turto valdymą ir disponavimą juo, nes kai vienas iš bendraturčių parduoda savo dalį, šią dalį įgijus kitam bendraturčiui ir sujungus daikto dalis, daiktą valdyti yra efektyviau.
CK 4.79 str. 2 dalis nustato, kad savininkas, ketinantis parduoti savo dalį bendrojoje nuosavybėje ne bendraturčiui, privalo raštu apie tai pranešti kitiems bendraturčiams ir nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda.
Kai parduodama nekilnojamojo daikto dalis, apie tai pranešama per notarą. Kitiems bendraturčiams atsisakius pasinaudoti savo pirmumo teise pirkti parduodamą dalį, pardavėjas turi teisę savo dalį parduoti bet kuriam trečiajam asmeniui.
Jeigu dalis bendrąja nuosavybe priklausančio daikto (objekto) parduodama pažeidžiant pirmumo teisę ją pirkti, bendraturtis turi teisę per tris mėnesius kreiptis į teismą su ieškiniu reikalaudamas, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos.
Dažnai būna, kad pardavėjai neįspėja kitų bendraturčių apie ketinimą parduoti daiktą ir perleidžia jį be jų žinios.
Norint palengvinti tokių problemų sprendimą, teismų praktikoje buvo suformuluota taisyklė, kad perkeliant pirkėjo teises ir pareigas nereikia konstatuoti jokių kitų teisės normų pažeidimų, pakanka konstatuoti, kad buvo pažeista kito bendraturčio pirmumo teisė pirkti šią dalį ir teismo sprendimu tokiam bendraturčiui perkeliamos pirkėjo teisės ir pareigos.
Be to, pagal CK 4.79 str. 3 dalį perkeliant pirkėjo teises ir pareigas neatsižvelgiama į asmens įgijusio turtą, esančio bendrąja daline nuosavybe, sąžiningumą(3).
Dėl to visiškai nėra svarbu, ar dalį įsigijęs asmuo žinojo apie tai, kad kitų bendraturčių pirmumo teisė pažeidžiama, ar nežinojo.
Pažymėtina, kad pirmumo teise bendraturčiai ginami tik parduodant nekilnojamojo daikto dalį. Jeigu dalis, esanti bendrosios dalinės nuosavybės objektu, ne bendraturčiui perleidžiama mainų arba dovanojimo sutartimi, ši bendratučių apsauga nebetaikoma.
Tokį teisinį reguliavimą lėmė esminės aplinkybės, kad mainų esmė yra apsikeitimas daiktais, o pirkimo-pardavimo sutartimi daiktas perduodamas kito asmens nuosavybėn už sutartą pinigų sumą (kainą).
Tai yra esminis mainų skirtumas nuo pirkimo-pardavimo. Mainų sandorio šalių pagrindinis siekis - ne gauti perleidžiamo daikto vertę atitinkančią pinigų sumą, bet įgyti individualiais požymiais apibrėžtą kitos šalies turimą daiktą, išsiskiriantį tam tikromis ypatybėmis, kurios jį įgyjančiai šaliai yra svarbios ir priimtinos.
CK 4.79 straipsnis, nustatantis bendrosios nuosavybės dalies perleidimo specialiąsias sąlygas, kitiems bendraturčiams suteikia pirmumo teisę šią dalį įgyti tik tais atvejais, kai jis turi galimybę pasiūlyti tas pačias sandorio sąlygas.
Tokiu atveju daikto perleidėjo interesas sudaryti sandorį jį tenkinančiomis sąlygomis, gauti norimą ir sulygtą atlyginimą, lieka nepažeistas, o bendraturčio galimybė pasiūlyti mainų sutartimi sulygtas daikto perleidimo sąlygas dažniausiai yra ribota arba neįmanoma.
Dėl to vienam bendraturčiui nekilnojamųjų daiktų mainų sutartimi perleidžiant bendrosios nuosavybės dalį, kitas bendraturtis neįgyja pirmumo teisės įgyti perleidžiamą dalį, nes toks pirmumo teisės taikymas prieštarautų mainų sutarties esmei.
Teisė savo lėšomis padidinti bendro turto vertę
Be bendrąja daline nuosavybe esančios dalies perleidimo, CK 4.77 str. 1 dalis suteikia bendraturčiui teisę savo lėšomis padidinti bendrąjį daiktą ar jo vertę.
Laikydamasis CK 4.75 straipsnyje įtvirtinto principo, pagal kurį bendrosios dalinės nuosavybės objektas valdomas, naudojamas ir juo disponuojama bendraturčių sutikimu, tai padaryti jis gali tik gavęs kitų bendraturčių sutikimą.
Vieno bendraturčio daromi bendro daikto pakeitimai savaime pakeičia kitų bendraturčių naudojimo, valdymo ir disponavimo teisių turinį, dėl to tokie pakeitimai negali tapti kitų bendraturčių teisių ar teisėtų interesų pažeidimo priežastimi.
Pagerinti ar pakeisti daiktą bendraturtis gali tik aptaręs tai su kitais bendraturčiais ar bendro turto valdymo organizacija - bendrija.
Teismų praktikoje pripažįstama, kad bendraturčiui siekiant įgyvendinti įstatymu suteiktą statybos teisę, susijusią su bendru daiktu, kitų bendraturčių duodami sutikimai yra skirti ne bendrai teisei į statybą įgyvendinti, bet konkretiems statybos darbams atlikti, dėl to bendraturtis, kreipdamasis į kitus bendraturčius dėl sutikimo gavimo, privalo juos tinkamai informuoti apie veiksmus, ketinamus atlikti su bendrai naudojamu daiktu(4).
Tam bendraturčiams turi būti pateikta gana išsami informacija apie planuojamus atlikti statybos darbus (projektiniai pasiūlymai - eskiziniai projektai, išreiškiantys statinio architektūros ir kitus pagrindinius sprendinius, galimus statinio rekonstrukcijos, naujus statybos variantus), juose turi būti nurodyti esminiai objekto pertvarkymo duomenys (vieta, aukštis, plotis ir pan.), pakankami bendrasavininkiams nuspręsti, ar jų teisės ir teisėti interesai nebus pažeisti.
Ar bendraturčiams pateikiama informacija išsami, vertinama pagal tai, ar yra pakankamai duomenų nuspręsti, ar būsima statyba nepažeis jų, kaip bendraturčių, teisių.
Teisės aktai įsakmiai nenurodo, kokiu konkrečiu būdu turi būti pateikiama tokia informacija, dėl to planuojami statybos darbai galėtų būti detaliai aptarti susitikime su bendrasavininkiais arba informacija apie planuojamus statybos darbus gali būti pateikta kiekvienam iš bendrasavininkių asmeniškai.
Kadangi sutikimo davimas yra laisvos asmens valios išraiška, kiekvienas bendraturtis gali savo nuožiūra duoti arba atsisakyti duoti sutikimą atlikti bendrosios nuosavybės pakeitimo darbus.
Tačiau atsižvelgiant į tai, kad bendraturčiai yra įpareigoti bendradarbiauti, kooperuotis ir aktyviai derinti savo interesus, atsisakymas duoti sutikimą turi būti protingai motyvuotas.
Protingais motyvais vadovaujantis teismų praktika gali būti pripažinti faktais, specialistų išvadomis, kitais patikimais duomenimis pagrįsti argumentai, kurie patvirtina, kad daikto pagerinimas nepakeis bendraturčių gyvenimo ar veiklos sąlygų, buvusių iki rekonstrukcijos, kitaip nei nurodo statybos techniniai dokumentai, teisės normos, reguliuojančios statinio saugos ir eksploatavimo sąlygas(5).
Vadinasi, bendraturtis, nesutikdamas su kito bendraturčio, siekiančio didesnės nuosavybės, veiksmais, turi nurodyti galimus tokių teisės normų pažeidimus.
Jeigu bendraturtis nenurodo protingai motyvuoto atsisakymo duoti sutikimą pagrindų, bendraturtis gali kreiptis į teismą su ieškiniu dėl trukdymo įgyvendinti savo bendrosios dalinės nuosavybės pašalinimo.
Siekiant, kad teismas pripažintų atsisakymą duoti sutikimą nepagrįstu, būtina nustatyti šias sąlygas: statytojas siekia gauti sutikimą atlikti konkrečius statybos darbus ir pateikia apie juos išsamią informaciją; nenustatoma atsisakančio duoti sutikimą bendraturčio teisių ir teisėtų interesų galimo pažeidimo dėl konkrečių statybos darbų atlikimo(6).
Kalbant apie įrodinėjimo pareigą teisminio nagrinėjimo metu, ieškovui tenka pareiga įrodyti, kad jis tinkamai informavo bendraturčius apie ketinamus daryti bendrosios nuosavybės daikto pakeitimus, o atsakovas privalo įrodyti, kad tokie pakeitimai pažeis jo, kaip bendraturčio, nuosavybės teises.
Teismas, išnagrinėjęs faktinių aplinkybių visumą, gali bendraturčio atsisakymą pripažinti trukdymu bendraturčiui gauti statinio projektavimo sąlygas ir statybos leidimą.
Pažymėtina, kad teismas, pripažindamas, jog bendraturčio atsisakymas duoti sutikimą didinti bendrąją nuosavybę nepagrįstas, savaime nepripažįsta ieškovo teisės atlikti bendrosios dalinės nuosavybės didinimo darbus, kitaip toks teismo sprendimas reikštų teisės atlikti statybos darbus, negavus statybos leidimo, sutikimą.
Dėl to teismas, spręsdamas bylą dėl nepagrįsto atsisakymo duoti sutikimą atlikti statybos darbus, tik konstatuoja atsisakymą kaip nepagrįstą ir pripažįsta bendrasavininkiui teisę gauti projektavimo sąlygas ir leidimą statyti be bendraturčių sutikimo.
Teisė atidalyti turto dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės
Be nurodytų bendrosios dalinės nuosavybės įgyvendinimo formų, kiekvienas bendraturtis turi teisę reikalauti atidalyti jo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės (CK 4.80 str.).
Taip įgyvendinama bendraturčio teisė nutraukti bendrąją dalinę nuosavybę ar jos dalį.
CK 4.80 str. 2 dalyje nustatyta, kad daiktas padalijamas natūra kiek galima be neproporcingos žalos jo paskirčiai.
Be įprasto daikto atidalijimo natūra, praktikoje išskiriami įvairūs būdai, kaip bendraturčiai gali pasitraukti iš bendrosios dalinės nuosavybės: parduodami bendrą daiktą ir pasidalydami už daiktą gautus pinigus, prašančiam atidalyti asmeniui sutikus, gauti iš kitų bendraturčių kompensaciją už jam tenkančią dalį arba priteisti vienam ar keliems bendraturčiams piniginę kompensaciją be jų sutikimo ir kt.
Nors šiai teisei įgyvendinti kitų bendraturčių sutikimo nereikalaujama, atidalyti iš bendrosios dalinės nuosavybės galima tik šalių susitarimu.
Jeigu dėl atidalijimo būdo nesusitariama, pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį ginčas sprendžiamas teisme.
Bendraturtis, siekdamas atidalyti jam tenkančią dalį, teisme privalo įrodyti, jog jo siūlomas bendrosios dalinės nuosavybės nutraukimo būdas yra priimtiniausias, nepažeis kitų bendraturčių teisių ir teisėtų interesų, nepadarys neproporcingos žalos daiktui bei jo paskirčiai; kiti bendraturčiai gali įstatymų nustatyta tvarka pateikti kitokius atidalijimo iš bendrosios nuosavybės variantus.
CK 4.80 str. 2 dalyje nustatyta esminė sąlyga: daiktas padalijamas natūra kiek galima be neproporcingos žalos jo paskirčiai, saugo daiktą nuo tokių pertvarkymų, dėl kurių jis netektų savo paskirties, kartu saugomi ir kitų bendraturčių interesai.
Pažymėtina, kad teismų praktikoje yra išaiškinta, jog sprendžiant bendraturčių ginčą, kai vienas (ar keli) iš jų reikalauja atidalyti savo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės, o kitas - nustatyti daikto, kuris yra bendroji dalinė nuosavybė, naudojimosi tvarką, ppirmenybė turi būti teikiama atidalijimui iš bendrosios nuosavybės (CK 4.80 str.
tags: #bendros #dalines #nuosavybes #dovanojimas