Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitų statinių techninė priežiūra vykdoma vadovaujantis Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. gruodžio 30 d. įsakymu Nr. D1-971 "Dėl statybos techninio reglamento STR 1.07.03:2017 STATINIŲ TECHNINĖS IR NAUDOJIMO PRIEŽIŪROS TVARKA.
Visi statinių savininkai (naudotojai), vadovaudamiesi Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 12 skirsniu, privalo organizuoti statinių techninę priežiūrą pagal statybos techninį reglamentą, STR 01,12,07:2004 „Statinių techninės priežiūros taisyklės, kvalifikaciniai reikalavimai statinių techniniams prižiūrėtojams statinių techninės priežiūros dokumentų formos bei jų pildymo ir saugojimo tvarkos aprašas". Gyvenamųjų namų savininkai privalo vadovautis STR 1,12,05:2002 „Gyvenamųjų namų naudojimo ir priežiūros privalomieji reikalavimai ir jų įgyvendinimo tvarka“.
Šiame straipsnyje aptarsime, kas laikoma bendrojo naudojimo objektais, kokie reikalavimai keliami jų priežiūrai ir kaip užtikrinti tinkamą jų eksploatavimą.
Kas yra bendrojo naudojimo objektai?
Pastato bendrojo naudojimo objektai yra apibrėžti Bendrijų įstatymo 2 straipsnyje. Bendriją steigia pastato savininkai, to pastato savininkų bendrija rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais interesais.
Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams, be kita ko, priskiriamos bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos.
Pagal galiojantį Daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų įstatymą bendrojo naudojimo objektai, be kita ko, yra bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus); vietiniai.
Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame, be kita ko, nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkas, ar tik jų daliai, gali būti...
Pavyzdžiui, jeigu pastato bendrojo naudojimo objektų apraše būtų nurodyta, kad bendrijo naudojimo objektas - konkreti laiptinė, kuria naudojasi vienas butas iš penkių, laikoma bendro naudojimo objektu.
Jeigu sandėliukai nėra suformuoti atskirais nekilnojamojo turto objektais ir nėra įregistruoti kaip asmeninė nuosavybė, tai manytina, jie įrengti bendrojo naudojimo patalpoje - rūsyje. Butų ir kitų patalpų savininkai gali susitarę dėl naudojimosi tvarkos pasidalinti ir bendrai naudoti bendrojo naudojimo patalpas.
Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką, proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip. Kol nustatyta tvarka visiems tinka, viskas gerai, bet jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti galima kreiptis į teismą ir teismas priims sprendimą, kurį bus privaloma vykdyti.
Klausimas, ar aš turiu elektromobilį, šiuo atveju gal nėra esminis, nes šiandien neturiu, o rytoj gal turiu, o gal mano nuomininkas turės. Svarbus klausimas šiuo atveju - ar visi turės teisę tuo obkjektu naudotis. Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų.
Namo išorinė siena sudaryta iš langų (naujos statybos variantas, kai visas fasadas yra metalo konstrukcijos su stiklais). Pagal Bendrijų įstatymą bendrojo naudojimo objektams priskiriamos išorinės sienos, todėl pats stiklo paketas (ne rėmas) yra bendro naudojimo, o ne priklauso tam butui, kuriame yra.
Žemės sklypas
Namas yra uždarame kieme, suformuotas vienas žemės sklypas. Yra įsteigta bendrija, kurioje dalis savininkų turi išsipirkę ir žemės sklypą, kita dalis nuomoja žemę. Žemė yra bendroje nuosavybėje, neatidalinta. Bendrija, kaip yra įrašyta ir Bendrijų įstatyme, steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus.
Svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją, būna, pavyzdžiui, kad bendrija išsinuomoja žemės sklypą iš valstybės, būna, kad nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams priklauso žemės sklypas. Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.
Techninės Priežiūros Organizavimas
Statinio techninę priežiūrą organizuoja statinio naudotojas ūkio būdu arba sutarties pagrindu paskirdamas statinio techninį prižiūrėtoją, kuris vykdo organizacines ir technines statinio būklei palaikyti, kad būtų užtikrinti statinio esminiai reikalavimai per visą pastato naudojimo trukmę.
Statinio apžiūros, tyrimai bei auditas vykdomi statinio techninio prižiūrėtojo teikimu, statinio naudotojo lėšomis.
Statinio techninis prižiūrėtojas privalo turėti, tvarkyti ir pildyti privalomuosius statinio priežiūros dokumentus: statinio techninį pasą, apšildomų pastatų, kurių naudingas plotas daugiau kaip 1000 kv.m. - pastato techninį-energetinį pasą, statinio techninės priežiūros žurnalą, periodinių ir specialiųjų apžiūrų aktus.
Vykdydamas nuolatinius statinio būklės stebėjimus, vizualiai apžiūri statinio pagrindines konstrukcijas, bendrojo naudojimo inžinerinę įrangą, fiksuoti pastebėtus defektus, avarijų ar griūties pavojus ir numatyti priemones jiems pašalinti, tikrinti bendrojo naudojimo patalpų ir aplinkos sanitarinę būklę.
Miesto savivaldybės administracijos pareigūnai, atliekantys statinio naudojimo priežiūrą, turi teisė reikalauti, kad statinio naudotojas pateiktų privalomuosius statinio priežiūros dokumentus ir leistų jiems atlikti savo pareigas.
Periodinių (sezoninių) apžiūrų metu įvertinami gyvenamojo namo konstrukcijų, bendrojo naudojimo patalpų ir inžinerinių sistemų būklės pokyčiai pasibaigus šildymo sezonui, jų remonto ar kitokio tvarkymo būtinybė.
Periodinių (sezoninių) apžiūrų metu vertinami namo bendrojo naudojimo objektų būklės pokyčiai pasibaigus šildymo sezonui, jų remonto ar kitokio tvarkymo poreikis. Rudeninės apžiūros metu patikrinamas namo ir jo inžinerinių sistemų paruošimas šildymo sezonui ir nustatomos priemonės pastebėtiems trūkumams pašalinti.
Atsakomybė už priežiūrą
Esant problemoms su bendro naudojimo konstrukcijomis, svarbu nustatyti, kas atsakingas už jų remontą ir išlaidas.
Pavyzdžiui, jeigu gyvenate bute, kuris turi lodžiją, o kaimynas skundžiasi, kad lyjant lietui nuo jūsų lodžijos lyja į apačią pas jį. Pagal įstatymus, bendrosios pastato konstrukcijos apima išorines sienas ir fasado architektūros detales, todėl tokios sienos tvarkymas turėtų būti finansuojamas iš bendrijos lėšų, o ne iš asmeninių lėšų.
Panašiai, jei balkono, kuriuo naudojatės, pagrindo išorinis kraštas pradėjo trupėti ir kristi gabalais, kas kelia pavojų praeiviams, balkono remontas turėtų būti bendrijos rūpestis, nes balkono laikančiosios konstrukcijos yra bendrojo naudojimo objektas.
Daugiabutyje planuojant keisti liftą, pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai.
Jei buvo keičiami visų butų ir kitų patalpų savininkams priskirti bendrojo naudojimo nuotekų vamzdynai, proporcingai prie jų atnaujinimo turi prisidėti visi butų ir kitų patalpų savininkai. Informaciją apie tai, kodėl, kas kada, kaip, už kiek buvo remontuojama, jums turi pateikti jūsų namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas: arba bendrijos pirmininkas, arba paskirtas administratorius, arba jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo.
Bendrijos Susirinkimai
Bendrijos susirinkimuose gali būti keliamas klausimas dėl Bendrijos narių finansavimo įkrovos stotelių sistemos įrengimui. Jei taip, svarbu, kad net ir tie Bendrijos nariai, kurie neturi parkavimo vietų, turi mokėti už įkrovos stotelių diegimą, jei visi turės teisę tuo objektu naudotis. Tačiau, jei sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų.
Gyventojas norėdamas ant namo stogo, kuris yra bendro naudojimo objektas, įsirengti terasą, turi gauti kitų butų savininkų pritarimą. Civilinio kodekso 4.85 straipsnis reglamentuoja, kad terasos įrengimas ant stogo vieno savininko asmeninėms reikmėms, suformuojant tą stogo dalį kaip objektą, priskirtiną nuosavybės teise vienam asmeniui, nebūtų naujo.
Techniniai Prižiūrėtojai
Bendrija gali įdarbinti techninės priežiūros specialistus arba gali pagal ilgalaikes ar vienkartines sutartis samdyti atitinkamas paslaugas teikiančius asmenis (organizacijas ir fizinius asmenis). Labai svarbu užtikrinti šilumos ūkio priežiūrą ir bendrą pastato techninę priežiūrą. Kai kurios bendrijos atskirai samdo ir elektros priežiūros specialistus.
Plačiau apie statinių techninę priežiūrą skaitykite: 2016 12 30 Aplinkos ministro įsakymas Nr. D1-971 "Dėl statybos techninio reglamento STR 1.07.03:2017 STATINIŲ TECHNINĖS IR NAUDOJIMO PRIEŽIŪROS TVARKA.
UAB „Sūduvos vandenys“ komanda prižiūri 187 daugiabučius gyvenamuosius namus, papildomai teikia paslaugas bendrijoms, atlieka bene visus su statinių remonto susijusius darbus.
PASTABA: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.
tags: #bendrojo #naudojimo #konstrukciju #prieziura