Šiame straipsnyje aptarsime, kas yra bendro naudojimo žemės sklypas, kokie jo ypatumai ir kaip nustatoma naudojimosi tvarka. Taip pat atsakysime į klausimą, ar galima tokiame sklype statyti namą.
Pagal įstatymą, bendrojo naudojimo žemės sklypas - bendrosios dalinės nuosavybės teise ar kitais įstatymų nustatytais pagrindais daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų naudojamas ir (ar) valdomas žemės sklypas.
Sodininkų bendrijų bendrojo naudojimo žemės sklypai skirti sodininkų bendrijoms priklausantiems bendrojo naudojimo statiniams ir įrenginiams statyti bei eksploatuoti, taip pat rekreacijai ir kitoms bendroms reikmėms.
Taigi, toks sklypas nėra paprastas sodo sklypas kaip visi kiti. Jis skirtas gal būt pirmininko nameliui (valdybos pastatas) statyti, gal būt šiukšlių konteineriams pastatyti, gal būt kitiems sodininkų poreikiams tenkinti. Tai reiškia, kad tuo sklypu turi teise naudotis visi... tai reiškia, kad visokie bendri praėjimai, inžineriniai tinklai ir kitokie dalykai galimai gali ten jau būti arba atsidurti artimiausioje ateityje.
Ar Galima Statyti Namą Bendro Naudojimo Sklype?
Namo statyti jame negalima, nebent yra padarytas detalus planas (arba jam prilyginamas dokumentas), nurodantis sklypo reglamentus, užstatymo ribas ir kt.. Tokios paskirties sklype gyvenamasis namas negali būti statomas.
Neretai klaidingai manoma, kad nustačius žemės sklypo naudojimo tvarką įgyjama teisė priskirtoje dalyje statyti statinius. Civilinis kodeksas numato, kad bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Nustačius naudojimosi sklypu tvarką atskiri nuosavybės teisės objektai nesuformuojami ir bendroji dalinė nuosavybės teisė nesibaigia.
Statyba - ūkinė veikla, kuri iš esmės keičia ne tik sklypo dalies, kurioje statomas statinys, bet ir viso sklypo užstatymo bei galimos ūkinės veiklos sąlygas.
Atsiranda tam tikras neigiamas poveikis kitiems žemės sklypo bendraturčiams (padidėja užstatymo tankis, taip apribojamos galimybės vėliau statyti tame pačiame sklype, sumažėja insoliacija, užstojamas vaizdas ir pan.), todėl statytojas, įgyvendindamas savo privatų interesą, turi nepažeisti kitų asmenų teisių ir interesų.
Norint statyti statinį ne vienam savininkui priklausančiame žemės sklype privaloma gauti visų jo bendraturčių rašytinius sutikimus.
Žemės Sklypo Naudojimosi Tvarkos Nustatymas
Nors naudoti bendrąja daline nuosavybės teise priklausantį daiktą asmuo dažniausiai gali ir nenustatęs naudojimo tvarkos, norint kiek įmanomą apriboti galimai kilsiančių konfliktinių situacijų tarp bendraturčių skaičių ir išvengti naudojimo metu kylančių pretenzijų, verta iš anksto pagalvoti apie daikto naudojimosi tvarkos nustatymą.
Kaip jau minėta anksčiau, dalių bendrosios nuosavybės teisėje nustatymas galimas tiek bendraturčių sutarimu, tiek, tokio sutarimo nepasiekus, - teismine tvarka.
Naudojimosi žemės sklypu tvarka nustatoma pagal naudojimosi bendru žemės sklypu tvarkos projektą, parengtą žemės santykius reglamentuojančių teisės aktų nustatyta tvarka.
Bendraturčiai turi teisę susitarimą dėl naudojimosi tvarkos patvirtinti notariškai ir įregistruoti viešame registre (CK 4.81 straipsnio 2 dalis). Tokiu atveju naudojimosi tvarka tampa privaloma ir tam asmeniui, kuris vėliau įgyja dalį turto bendrosios nuosavybės teisėmis.
CK 4.81 str. 1 d. Jei bendraturčiams pavyksta susitarti dėl naudojimosi tvarkos nustatymo, pasirašoma notariškai patvirtinta sutartis ir įregistruojama viešame registre (CK 4.81 str. 2 d.). Tokiu atveju naudojimosi tvarka tampa privaloma ir tam asmeniui, kuris vėliau įgyja dalį turto bendrosios nuosavybės teisėmis.
Naudojimosi tvarkos nustatymo procesas yra labai svarbus aspektas tinkamo nuosavybės teisės įgyvendinimo požiūriu, nes naudojimosi teise, t. y. teise pritaikius daikto naudingąsias savybes gauti jo duodamą naudą, pasireiškia nuosavybės socialinis ir ekonominis vertingumas.
Pagrindiniai kriterijai nustatant naudojimosi tvarką:
- Teisėtumo kriterijus. Šalys negali nustatyti tokios naudojimosi bendru daiktu tvarkos, kuri yra neteisėta, nesuderinama su teisės aktuose nustatytais reikalavimais. Teismų praktikoje nagrinėjant šios kategorijos bylas pripažįstama, kad bendrosios nuosavybės dalyvio teisės į kito nuosavybės dalyvio valdomas, naudojamas patalpas tame pačiame name gali būti ginamos, jeigu įrodyta, kad šio kito bendraturčio nuosavybės dalys nustatytos neteisėtai, o nuosavybės teisė įgyta pažeidžiant įstatyme nustatytus jos įgijimo būdus.
- Adekvatumo dalims bendrosios nuosavybės teisėje kriterijus. Pagal CK 4.81 str. 1 d. naudojimosi tvarka turi būti nustatyta atsižvelgiant į bendraturčio turimą dalį bendrosios nuosavybės teisėje. Tokia įstatymo formuluotė reiškia, kad naudojimosi tvarka (realiosios dalys) turi kiek įmanoma labiau atitikti dalis bendrosios nuosavybės teisėje. Taigi, bendroji taisyklė nustatant naudojimosi daiktu tvarką - paskirti naudotis daikto dalis, atitinkančias dalis bendrosios nuosavybės teisėje,jeitokia galimybė realiai egzistuoja.
- Socialinės taikos ir proporcingumo kriterijus. Civilinių teisinių santykių subjektai (ginčo šalys), įgyvendindami savo teises bei atlikdami pareigas, privalo veikti pagal teisingumo, protingumo ir sąžiningumo reikalavimus (CK 1.5 str. 1 d.). Dėl to jų teismui pateikiamuose naudojimosi bendru daiktu tvarkos nustatymo projektuose turi būti atsižvelgta į ginčo šalių turimas dalis bendrojoje nuosavybėje, siūloma naudojimosi tvarka turi būti patogi visiems bendraturčiams ir užtikrinanti jiems galimybę naudojant daiktą pagal paskirtį gauti maksimalią naudą. Siūlomoje naudojimosi bendru daiktu tvarkoje turi būti išlaikyta visų bendraturčių interesų pusiausvyra, garantuojanti, kad nė vieno bendraturčio teisės nustatant naudojimosi tvarką nebus pažeistos ir bus kuo mažiau apribotos. Teismas, nagrinėdamas ieškinį dėl naudojimosi tvarkos nustatymo, šalių pateiktus variantus vertina nurodytais aspektais ir parenka visoms šalims priimtiniausią sprendimą. Tačiau praktikoje šalių pateikiami naudojimosi bendrąja daline nuosavybe tvarkos projektai ne visada atitinka visų ginčo šalių interesus. Tokiose bylose formalus šalių pareikštų reikalavimų ribų laikymasis reikštų jų atmetimą net ir tuo atveju, kai galimybė išspręsti ginčą egzistuoja iš esmės nenukrypstant nuo projektų, kuriais grindžiami šalių reikalavimai.
- Naudojimosi daiktu racionalumo (patogumo) ir efektyvumo kriterijus. Teismo praktika rodo, kad naudojimosi bendru turtu tvarkos nustatymo bylose ekonominiams argumentams teikiamas reikšmingas dėmesys, t. y. stengiamasi užtikrinti kiek įmanoma efektyvesnį ir racionalesnį daikto naudojimą. Tai grindžiama tuo, kad bylos šalių valia dažnai nesutampa, ir teismui belieka remtis objektyviais kriterijais.
- Faktinių nuosavybės teisinių santykių stabilumo kriterijus. Bendrosios nuosavybės santykiuose šio tikslo siekiama įvairiomis priemonėmis (pavyzdžiui, pirmenybės teise pirkti parduodamas dalis, reikalavimu dalykinius klausimus spręsti bendru sutarimu ir kita). Pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išaiškinimą, bendrosios dalinės nuosavybės objekto naudojimo principus labiausiai atitinka tokie pakeitimai, daromi bendraturčių iniciatyva, kuriais kuo mažiau būtų keičiami turto įsigijimo metu šalių valią atitikę susitarimai dėl naudojimo tvarkos. Tačiau kiekvienu konkrečiu atveju, vadovaudamasis CK 1.5 straipsnyje nurodytais principais, teismas gali nukrypti nuo šios taisyklės, motyvuodamas kitokį tvarkos nustatymo būdą. Toks naudojimosi tvarkos nustatymas neprieštarauja CK 4.75 str.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas pažymėjo, kad, paskyrus šalims naudotis nevienodo vertingumo patalpas, taip pat esant būtinybei kuriai nors iš šalių skirti didesnę dalį, nei jos turima dalis bendrosios nuosavybės teisėje, bendraturčių iniciatyva spręstinas atlyginimo (kompensacijos) už naudojimąsi svetimu turtu klausimas.
Parenkant atlyginimo formą atsižvelgtina į poreikį kiek įmanoma labiau apsaugoti savininko turtinius ir neturtinius (pavyzdžiui, ar bendras daiktas turi nematerialią, asmeniniais tikslais pagrįstą vertę (CK 4.11 str. 4 d.) interesus, todėl kad būtų teisingai kompensuotas nelygiavertis naudojimosi tvarkos nustatymas, teismas kompensacijos dydį nustato vadovaudamasis CK 1.5 str.
Teismo sprendimo rezoliucinėje dalyje turi būti tiksliai nurodoma, koks bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimo būdas taikomas, kad nekiltų abejonių, nustatoma naudojimosi tvarka ar įvykdomas atidalijimas.
Žemės Sklypo Padalijimas Ir Atidalijimas
Žemės sklypų padalijimas - tai žemės sklypų pertvarkymo būdas, kuomet vienas žemės sklypas padalijamas į du ar daugiau žemės sklypų.
Jei dalijamas žemės sklypas priklauso keliems savininkams, tai padalijus žemės sklypą, naujai suformuoti žemės sklypai ir toliau bus valdomi bendros nuosavybės teise.
Reikia atkreipti dėmesį, kad žemės sklypai gali būti atidalijami. Atidalijus žemės sklypą, naujai suformuoti sklypai bus valdomi kiekvieno savininko atskirai ir nebeliks bendros nuosavybės teise valdomų sklypų.
Dažniausiai šis poreikis kyla paveldėjimo atveju arba kai planuojama statyba.
Nusprendus padalinti ar atidalinti žemės sklypą visų pirma reiktų išsiaiškinti ar sklypas gali būti dalomas.
Įsivaizduokime, kad Jūs kartu su broliu turite žemės sklypą, esantį Vilniaus rajone, kurį valdote bendrosios dalinės nuosavybės teise. Jūs nusprendėte šį žemės sklypą pasidalinti.
Pats paprasčiausias žemės sklypo dalijimas, kai nesuformuojant atskirų sklypų yra parengiamas žemės sklypo naudojimosi tvarkos planas.
Parengus žemės sklypo naudojimosi tvarkos planą žemės sklypas lieka su tuo pačiu kadastriniu numeriu, o plane yra nurodomos tik atskiros žemės sklypo naudojimosi dalys tarp bendrasavininkų.
Be to, susitarimas dėl žemės sklypo naudojimosi tvarkos pagal šį planą, privalo būti patvirtintas notaro, o susitarimą turi pasirašyti visi dalijamo sklypo bendrasavininkai.
Galima atlikti žemės sklypo padalijimą ir žemės sklypą padalinti į atskirus žemės sklypus, kurie sudarys atskirus nekilnojamojo turto vienetus ir turės atskirus kadastrinius numerius.
Tad dažnai žemės sklypų bendrasavininkai vis dėl to renkasi trečiąjį žemės sklypo atidalijimo būdą, siekdami užsitikrinti visapusišką savo turimo žemės sklypo disponavimą.
Kaip ir antruoju atveju, žemės sklypo atidalijimas vykdomas rengiant teritorijų planavimo dokumentus, tai yra detaliuoju planu arba žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektu.
Atidalijant, kaip ir padalijant yra suformuojami atskiri žemės sklypai, kurie sudarys atskirus nekilnojamojo turto vienetus ir turės atskirus kadastrinius numerius, bet šiuo atveju šie žemės sklypai priklausys kiekvienam bendrasavininkui atskirai.
Kaip pradėti žemės sklypo padalijimo ar atidalijimo eigą? Vienas iš žemės sklypo savininkų, arba jo įgaliotas asmuo ar rengėjas, kreipiasi su prašymu į savivaldybės administracijos direktorių dėl galimybės pradėti rengti žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą arba detalųjį planą.
Pažymėtina, kad jeigu žemės sklypas priklauso keliems bendrasavininkams, prašymą rengti detalųjį planą arba žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą gali pateikti vienas iš savininkų, bet vėliau parengtą projektą turi suderinti visi žemės sklypo bendrasavininkai.
Prašymas yra rašomas pagal žemės sklypo lokaciją priklausančioje savivaldybėje, arba pateikiamas užpildant atitinkamą formą elektroninėje žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinėje sistemoje (ŽPDRIS) arba Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo dokumentų rengimo ir teritorijų planavimo proceso valstybinės priežiūros informacinės sistemos (TPDRIS).
Pateiktame prašyme nurodomas projekto rengimo tikslas - žemės sklypo padalijimas ar atidalijimas.
Kartu su prašymu yra pateikiami ir papildomi dokumentai: žemės sklypo planas, žemės sklypo nekilnojamo turto registro išrašas ir kitus aktualius dokumentus.
Gavus leidimą rengti projektą, asmuo kreipiasi į projekto rengėjus dėl tolimesnius veiksmų vykdymo.
Su savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu Jums dar reikia kreiptis į matininką, kad kiekvienam pagal projektą naujai suformuotam žemės sklypui būtų atlikti kadastriniai matavimai, kuriuos atlieka kvalifikuotas matininkas. Po to projektas teikiamas patikrinimui.
Žemės sklypo padalijimo ar atidalijimo kaina priklauso nuo keleto pagrindinių aspektų, tokių kaip: koks teritorijų planavimo dokumentas tam bus pasirinktas, koks numatomas planuojamos teritorijos plotas, kiek sklypų dalyvauja padalijime ar atidalijime, bei kiek naujų žemės sklypų pagal projektą bus suformuota ir t.t.
Žemės sklypo naudojimosi tvarkos nustatymo plano parengimas yra labai greitas procesas ir užtrunka apie 1 savaitę.
Visada galite parašyti mums elektroniniu paštu: Šis el.pašto adresas yra apsaugotas nuo šiukšlų. Jums reikia įgalinti JavaScript, kad peržiūrėti jį., atsiųsti internetinę užklausą, kurią rasite mūsų internetiniame puslapyje ar tiesiog paskambinti nurodytu telefonu +370 657 71999. GEOMETRA specialistai pasiūlys Jums optimaliausius sprendimus ir suteiks visą reikiamą informaciją.
BENDRATURČIŲ NAUDOJIMOSI ŽEMĖS SKLYPU AR STATINIU TVARKOS PLANŲ RENGIMAS
Kai žemės sklypą ar pastatą valdo keli savininkai, dažnai kyla klausimas - kas ir kokią dalį gali naudoti ? Tam rengiama naudojimosi tvarkos schema, kurioje tiksliai nustatoma, kuri teritorijos ar statinio dalis priskiriama kiekvienam bendrasavininkui.Tokie planai užtikrina aiškumą, apsaugo nuo ginčų ateityje ir suteikia teisinį tikrumą.
Be jų neįmanoma tinkamai įregistruoti naudojimosi tvarkos duomenų registre ar atlikti naudojimosi tvarkos nustatymo sandorių pas notarą.
Kas yra naudojimosi tvarkos planas ?
Naudojimosi tvarkos planas - tai geodezinių matavimų pagrindu parengtas dokumentas, kuriame tiek grafiškai, tiek tekstu tiksliai pavaizduojama, kaip bendrasavininkai naudojasi bendru turtu. Jame nustatoma, kuri žemės sklypo dalis priskiriama kiekvienam savininkui, kaip pasidalijamos pastato dalys (butai, patalpos, bendro naudojimo erdvės), taip pat aiškiai pažymimos kiemo aikštelės, privažiavimai, ūkio pastatai, garažai ar inžineriniai tinklai.
Planą rengia matininkai, o bendraturčiams jį patvirtinus, jis tampa teisiniu pagrindu įregistruoti naudojimosi tvarkos duomenis Nekilnojamojo turto registre ar atlikti sandorius, susijusius su bendru turtu.
Kada reikia rengti naudojimosi tvarkos planą ?
- Kai žemės sklypą ar pastatą valdo keli savininkai;
- Parduodant ar dovanojant dalį bendros nuosavybės;
- Ginčo atveju - teismui priimant sprendimą dėl naudojimosi tvarkos;
- Kai norima nustatyti aiškią tvarką bendro naudojimo daiktu.
Kodėl tai svarbu ?
- ✔️ Leidžia aiškiai atskirti bendrasavininkų teises;
- ✔️ Sudaro sąlygas atlikti aiškius bendros nuosavybes daikto sandorius ;
- ✔️ Išvengiama konfliktų dėl bendro turto naudojimo.
Naudojimosi tvarkos planas - tai investicija į aiškų bendro turto valdymą.
Kodėl rinktis mus, o ne konkurentus ?
- ✔️ Turime ilgametę patirti rengiant ir derinant bendro naudojimo dalių planus;
- ✔️ Pateikiame aiškius terminus;
- ✔️ Garantuojame kokybę ir Jūsų interesų apsaugą.
Mūsų patirtis leidžia sėkmingai spręsti tiek privačius ginčus tarp bendrasavininkų, tiek sudėtingus daugiabučių ar verslo objektų klausimus.
Kiek kainuoja naudojimosi tvarkos plano parengimas ?
Dokumentų parengimo kaina prasideda nuo 300 €, tačiau kiekvienas turtas yra unikalus.
Kreipkitės - įvertinsime Jūsų situaciją ir parengsime aiškų bei tikslų pasiūlymą, be jokių paslėptų mokesčių.
Kaip užsisakyti ?
✔️ Susisiekite su mumis telefonu arba el. paštu.
Kaimo plėtros žemėtvarkos projektų prašymų pildymas ir pateikimas NŽT darbui TPDRIS sistemoje
Bendrijos Administravimas Ir Bendrojo Naudojimo Objektai
Gyvenamųjų namų savininkų bendrija yra privatus juridinis asmuo, kurio pagrindinis tikslas yra užtikrinti pastatų savininkų teisių ir pareigų įgyvendinimą, susijusį su jų bendrosios dalinės nuosavybės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra.
Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas bendrosios nuosavybės objektus apibrėžia kaip bet kokius daiktus ar kitą turtą ir nustato, kad kiekvienas bendraturtis privalo proporcingai (pagal savo turimą turto dalį) prisidėti prie tokių objektų išlaikymo.
Gyvenamųjų namų savininkų bendrijose neretai atsiranda nekilnojamų daiktų ar kito turto, kuris nebūna įregistruotas viešame registre ar atidalintas savininkams, tačiau yra reikalingas ir tenkinantis bendrus gyventojų interesus.
Teisininkas nurodo, kad visgi Lietuvos Aukščiausiasis Teismas dar 2020 metais yra pateikęs išaiškinimą, jog bendrojo naudojimo objektams gali būti priskirtini ne tik tie objektai, kurie, kaip nekilnojamieji daiktai, yra suformuoti ir daiktinės teisės į juos įregistruotos viešame registre (bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektai), bet ir tie objektai, kuriuos bendrijos nariai ir savininkai faktiškai valdo ir jais naudojasi.
Tai iš esmės reiškia, kad kuomet bendrijos nariai ar savininkai, kurie nėra nekilnojamo turto registre įregistravę nuosavybės teisių į atitinkamą nekilnojamą (ar kitais atvejais kilnojamąjį) daiktą, tačiau savo poreikiams tenkinti tuo daiktu naudojasi ir valdo, tuomet tie atitinkami nekilnojamieji (ar kitais atvejais kilnojamieji) daiktai pripažįstami bendrojo naudojimo objektais.
Tai taip pat reiškia, kad pareiga išlaikyti tuos daiktus tenka ne tik registruotiems nuosavybės savininkams, tačiau ir tų daiktų naudotojams ir valdytojams.
Atkreiptinas dėmesys, kad nekilnojamųjų daiktų pripažinimas bendrojo naudojimo objektais faktinio naudojimosi ir valdymo pagrindu yra problematiškas ir turintis teisinio neapibrėžtumo reiškinys.
Viena vertus, tikėtina, jog bendrijos teritorijoje įrengiamos susisiekimo komunikacijos, komunaliniai ar vietiniai vandentiekio, nuotekų šalinimo, šilumos, naftos, dujų ar kito kuro, technologiniai vamzdynai, elektros perdavimo, energijos ir elektroninių ryšių tinklai, keliai, šaligatviai ar kiti kelio elementai (ženklai, pakeliami užkardai, greičio ribojimo priemonės ir kt.), apšvietimo sistemos ir pan., skirti aptarnauti visus bendrijos teritorijoje esančius žemės sklypus ir statinius bei bendrai tenkinantys visų savininkų interesus, beveik visais atvejais būtų pripažįstami bendrojo naudojimo objektais, net jų nuosavybės teisės neįregistruojant kiekvienam bendrijos nariui ar tam savininkui, kuris nestojo į bendriją.
Kita vertus, tikėtina, kad vaikų žaidimų aikštelės, golfo aikštynai, tvenkiniai, parkai ir tuose parkuose esantys poilsio elementai (sporto inventorius, suoliukai, supynės ir kt.) ar kitos rekreacinės zonos bendrojo naudojimo objektai, jų atskirai neperregistruojant kiekvienam bendrijos nariui ar savininkui, ne visais atvejais būtų pripažįstami bendrojo naudojimo objektais, kadangi bendrijos narys, ar juo labiau į bendriją nestojęs savininkas, tais daiktais gali paprasčiausiai nesinaudoti.
Teisininkas taip pat pažymi, kad net ir pirmuoju atveju, jeigu bendrijos narys ar nestojęs į bendriją savininkas atsisakytų jungtis prie bendrijos inžinerinių tinklų, t. y.
Pabaigai, advokatų profesinės bendrijos „NEWTON LAW“ teisininkas Jaunius Navickas pažymi, kad nekilnojamojo turto registras atlieka tik nuosavybės bei kitų daiktinių teisių į nekilnojamuosius daiktus išviešinimo, o ne šių teisių nustatymo funkciją (Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymo 2 straipsnis).
Nuo to, ar tam tikri duomenys yra įrašyti registre, nepriklauso materialiųjų teisių turinys.
tags: #bendro #zemes #sklypu #naudojimosi #tvarkos #nustatymo