Bendroji dalinė nuosavybė - tai turto valdymo forma, kai nekilnojamasis turtas priklauso keliems savininkams, kurie turi aiškiai nustatytas turto dalis.
Ši situacija dažniausiai pasitaiko, kai, pavyzdžiui, vienas namas priklauso dviem ar daugiau asmenų, tačiau kyla klausimų dėl turto naudojimo, priežiūros ar pardavimo. Šiame straipsnyje išsamiai aptariamos nekilnojamojo turto savininkų teisės ir pareigos Lietuvoje, įskaitant bendrosios nuosavybės valdymą, bendrasavininkų nesutarimus ir teisinius aspektus.
Kas yra bendroji nuosavybė?
Visų pirma, tam, kad bendrasavininkai žinotų visas savo teises bei atsakomybes, reikia tiksliai apibrėžti, kas yra bendroji nuosavybė. Pažymėtina, kad bendrąja nuosavybe yra laikomas turtas, kuris priklauso dviem arba keliems savininkams.
Svarbu tai, jog bendrasavininkais gali būti keli fiziniai ar juridiniai asmenys, valstybė, savivaldybės. Dažniausios bendrosios nuosavybės formos atsiranda, kai keli asmenys kartu perka turtą, kai turtą paveldi ar gauna dovanų.
Civilinis kodeksas (CK) apibrėžia bendrosios nuosavybės teisę kaip dviejų ar kelių savininkų teisę valdyti, naudoti jiems priklausantį nuosavybės teisės objektą bei juo disponuoti (CK 4.72 str.).
Bendrosios nuosavybės formos
Skiriamos dvi pagrindinės bendrosios nuosavybės formos:
- Bendroji dalinė nuosavybė
- Bendroji jungtinė nuosavybė
Bendroji dalinė nuosavybė
Bendrojoje dalinėje nuosavybėje aiškiai nustatytos kiekvieno savininko turto dalys (CK 4.73 str.). Tai reiškia, kad bendroji dalinė nuosavybė valdoma, naudojama ir ja disponuojama visų jos dalyvių sutikimu. Esant nesutarimui, valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarką nustato teismas bet kuriam bendrasavininkui pateikus ieškinį.
Pavyzdžiui, du draugai Ignas ir Tadas įsigijo žemės sklypą. Vadinasi, jie tą sklypą valdo bendrosios dalinės nuosavybės teise. Jei jų sumokėta suma yra vienoda, jų dalis bendrojoje dalinėje nuosavybėje bus po 1/2 dalį. Tačiau, jei Ignas turėjo daugiau pinigų ir sumokėjo 70 proc. sumos, jo dalis bendrojoje dalinėje nuosavybėje bus lygi 70/100 dalių, o Tado - 30/100 dalių.
Pažymėtina, kad kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro turto duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru turtu, taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms.
Pagrindiniai bendrosios dalinės nuosavybės bruožai:
- Nuosavybės dalys: Kiekvienas bendraturtis turi aiškiai apibrėžtą turto dalį, kuri gali būti nurodyta sutartyje arba kitoje teisinėje dokumentacijoje.
- Atsakomybė: Bendraturčiai yra atsakingi už turto priežiūrą ir su juo susijusias išlaidas proporcingai savo daliai.
- Pirmumo teisė: Jei vienas iš savininkų nusprendžia parduoti savo dalį, kiti bendraturčiai turi pirmumo teisę įsigyti šią dalį.
- Naudojimosi tvarka: Jei nėra aiškiai nustatyta turto naudojimo tvarka, gali kilti nesutarimų dėl turto naudojimo, todėl rekomenduojama tai suderinti iš anksto.
Bendrosios dalinės nuosavybės pavyzdys: keli savininkai vienam pastatui.
Kaip valdoma bendroji dalinė nuosavybė?
Bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Kai yra nesutarimas, valdymo, naudojimosi ir disponavimo tvarka nustatoma teismo tvarka pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį (CK 4.75 str.).
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad bendraturčiai turi pareigą, įgyvendinant valdymo, naudojimo ir disponavimo teises, išnaudoti visas galimybes suderinti savo valią dėl bendro daikto likimo, nesiekti savo interesų apsaugos kito bendraturčio teisių suvaržymo sąskaita ir aktyviai ieškoti priimtiniausio visoms šalims sprendimo būdo.
Bendraturčiai turi pareigą visus su bendru turtu susijusius klausimus spręsti vadovaujantis interesų derinimo, proporcingumo, savitarpio supratimo principais (2011-02-28 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-77/2011; 2014-07-04 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-343/2014).
SVARBIOS TURTO VALDYTOJO PAREIGOS
Naudojimosi tvarkos nustatymas
Pagal CK 4.81 str. 1 d., namo, buto ar kito nekilnojamojo daikto bendraturčiai turi teisę tarpusavio susitarimu nustatyti tvarką, pagal kurią bus naudojamasi atskiromis izoliuotomis to namo, buto patalpomis ar kito nekilnojamojo daikto konkrečiomis dalimis, atsižvelgdami į savo dalį, turimą bendrosios dalinės nuosavybės teise.
Kitas bendrosios dalinės nuosavybės teisės įgyvendinimo būdas įtvirtintas CK 4.80 str. 1 d. Taigi, bendraturčiai, įgyvendindami bendrosios dalinės nuosavybės teisę, gali nustatyti naudojimosi bendrąja daline nuosavybe tvarką arba atidalyti savo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės.
Nekilnojamojo daikto bendraturčiai turi teisę tarpusavio susitarimu nustatyti tvarką, pagal kurią bus naudojamasi nekilnojamojo daikto konkrečiomis dalimis, atsižvelgdami į savo dalį, turimą bendrosios dalinės nuosavybės teise (CK 4.81 str.).
Jeigu bendraturčių susitarimas dėl naudojimosi tvarkos nustatymo yra notariškai patvirtintas ir įregistruotas viešame registre, tai jis yra privalomas ir tam asmeniui, kuris vėliau įgyja dalį to namo, buto ar kito nekilnojamojo daikto bendrosios nuosavybės teisėmis (CK 4.81 str. 2 d.). Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad naudojimosi tvarka kiekvienu konkrečiu atveju turi būti tokia, kad nekiltų arba kiltų kiek įmanoma mažiau prielaidų konfliktinėms situacijoms atsirasti (2012-10-12 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-423/2012).
Nors, nustačius naudojimosi tvarką, bendrosios dalinės nuosavybės santykiai nenutrūksta, tačiau savo nuožiūra bendraturtis gali naudotis tik ta konkrečia dalimi, kuri jam priskiriama, tam tikros bendro turto dalys ir toliau gali būti naudojamos bendrai (2017-10-04 nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-343-611/2017; 2022-04-13 nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-115-690/2022), t. y. būtų aiškiai ir tiksliai apibrėžtos kiekvienam bendraturčiui priskiriamos naudotis dalys, jų ribos, plotai, išsidėstymas, faktinė vieta.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra pasisakęs, kad jeigu byloje bendraturčių pateikti naudojimosi bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektu tvarkos projektai yra netinkami ir ydingi, teismas turi teisę juos atmesti (2010-01-22 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-13/2010), tačiau teismo atsisakymas tvirtinti žemės sklypo naudojimosi tvarkos nustatymo projektą neužkerta kelio nesutariantiems bendraturčiams iš naujo kreiptis į teismą dėl bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimo pateikiant kitą naudojimosi bendrosios dalinės nuosavybės objektu tvarkos nustatymo projektą (2019-01-03 nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-1-690/2019).
Atidalijimas iš bendrosios nuosavybės
Kiekvienas bendraturtis turi teisę reikalauti atidalyti jo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės (CK 4.80 str.). Galimybė atsidalyti iš bendrosios dalinės nuosavybės nustatyta tam, kad būtų galima palengvinti ir supaprastinti savininko teisių į bendrą daiktą įgyvendinimą, kad ateityje būtų išvengta ginčų, kylančių tarp bendraturčių jiems įgyvendinant šias teises.
Visiško atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės atveju pasibaigia bendraturčio su kitais bendraturčiais turėta bendrosios dalinės nuosavybės teisė, o atsidalijęs bendraturtis tampa asmeninės nuosavybės teisės subjektu ir turi teisę atidalytą turtą valdyti, naudoti bei juo disponuoti savo nuožiūra (CK 4.37 str.). Lietuvos Aukščiausiojo Teismo yra išaiškinta, kad CK 4.80 str. 2 d. nustatyta, kad jeigu nesusitariama dėl atidalijimo būdo, tai pagal bet kurio bendraturčio ieškinį daiktas padalijamas natūra kiek galima be neproporcingos žalos jo paskirčiai; kitais atvejais vienas ar keli iš atidalijamų bendraturčių gauna kompensaciją pinigais.
Daikto padalijimas natūra kasacinio teismo praktikoje pripažįstamas pagrindiniu atidalijimo būdu, o kompensacijos priteisimas - išimtiniu (subsidiariu). Taigi, visų pirma, turi būti sprendžiamas daikto atidalijimo natūra galimumas, net ir padarant atitinkamą (proporcingą) žalą daikto paskirčiai. Ir tik nesant galimybės atidalyti daikto natūra arba, jei atidalijant natūra daiktą bus padaryta neproporcinga žala jo paskirčiai, atidalijamajam ar kitiems bendraturčiams gali būti priteista kompensacija pinigais (2022-04-06 nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-102-690/2022), t. y. ar yra galimybė padalyti daiktą natūra ir suformuoti atskirus nekilnojamojo turto objektus pagal teisės aktų (pvz., statybos, kadastrinių objektų formavimo ar žemės teisinius santykius reglamentuojančių teisės aktų) reikalavimus.
Nors, nesant galimybės atidalyti daikto natūra arba, jei atidalijant natūra daiktą bus padaryta neproporcinga žala jo paskirčiai, atidalijamajam ar kitiems bendraturčiams gali būti priteista kompensacija pinigais. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad CK 4.80 str. 2 d. normos, kai nė vienas bendraturtis nesutinka gauti kompensacijos pinigais, aiškintinos kartu su nuosavybės neliečiamumo principu, įtvirtintu Konstitucijos 23 straipsnyje, ir CK 4.93 str. nustatytomis savininko teisių apsaugos garantijomis.
Toks aiškinimas suponuoja išvadą, kad priteisti kompensaciją be kito bendraturčio sutikimo galima tik išimtiniais atvejais, kai yra šios sąlygos: pirma, išnaudotos visos galimybės padalyti daiktą natūra pagal bendraturčiams tenkančias dalis, tačiau to negalima padaryti be neproporcingos žalos daikto paskirčiai; antra, faktinės aplinkybės yra tokios, dėl kurių daikto dalies paėmimas iš bendraturčio neturėtų būti vertinamas kaip esminis savininko teisių pažeidimas (2011-05-24 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-253/2011).
Dėl antrosios sąlygos daikto dalies paėmimas iš bendraturčio neturėtų būti vertinamas kaip esminis savininko teisių pažeidimas, pvz., kai bendrosios nuosavybės dalis, palyginti su kitais bendraturčiais, yra gerokai mažesnė, jos negalima realiai atidalyti, o savininko interesas naudotis bendrąja daline nuosavybe nevertintinas kaip labai svarbus (2010-10-19 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-401/2010).
Bendraturčių teisės ir pareigos
Bendraturčių teisės ir pareigos yra glaudžiai susijusios, užtikrinant teisingą ir efektyvų bendro turto valdymą. Žemiau pateikta lentelė apibendrina pagrindines teises ir pareigas:
| Teisės | Pareigos |
|---|---|
| Teisė gauti pajamas | Finansinė atsakomybė |
| Teisė disponuoti savo dalimi | Atsakomybė prieš kitus bendrasavininkus |
| Teisė atsidalinti | Remonto darbai |
Remonto Darbai
Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.75 ir 4.76 straipsnius, atsižvelgiant į tai, kad bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektu yra naudojamasi bendraturčių sutarimu, ir į tai, kad kiekvienas iš bendraturčių turi pareigą atsakyti tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru turtu, tais atvejais, kai bendrosios dalinės nuosavybės teise turimo objekto remonto darbai atliekami esant bendraturčių susitarimui, kiekvienas iš bendraturčių privalo prisidėti prie patalpų remonto darbų kainos apmokėjimo proporcingai savo daliai.
Pavyzdžiui, jei už remonto darbus reikia sumokėti 1 000 eurų, o bendraturčiui priklauso ½ dalis bendrojoje nuosavybėje, jam teks sumokėti 500 eurų už remontą. Tais atvejais, kai remonto darbai yra būtini patalpoms išlaikyti ir išsaugoti, bendraturčių susitarimas dėl remonto darbų nėra būtinas, nes kiekvienas iš bendraturčių turi pareigą proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas bendros dalinės nuosavybės teisės objektui išlaikyti ir išsaugoti.
Nuomos Sutartys
Atkreiptinas dėmesys į LR CK 4.78 straipsnį, reglamentuojantį bendraturčio teisės perleisti ar suvaržyti teises į bendrosios dalinės nuosavybės teise turimą savo dalį įgyvendinimo tvarką, kuris numato, kad kiekvienas bendraturtis turi teisę perleisti kitam asmeniui nuosavybėn, išnuomoti ar kitu būdu perduoti naudotis, įkeisti ar kitaip suvaržyti visą savo dalį ar dalies, turimos bendrosios dalinės nuosavybės teise, dalį, išskyrus šiame kodekse nustatytas išimtis.
Taigi, Jūsų užklausos atveju, vieno kambario savininkas, kuriam buto kambarys priklauso bendrąja daline nuosavybes teise su atidalinta konkrečia buto dalimi, turi visišką teisę ir laisvę sudaryti nuomos sutartį su trečiais asmenimis dėl kambario nuomos. Pažymėtina, kad įstatymai nenumato pareigos tokiu atveju gauti kito buto bendrasavininko sutikimą, atitinkamai, išnuomavus kambarį be tokio sutikimo, kambario savininkui jokių neigiamų teisinių pasekmių nekyla.
Taip pat pažymime, kad kaip numatyta LR CK 6.579 straipsnio 3 dalyje, terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, nepaisant, kas yra jos šalis, turi būti sudaroma raštu. Be to, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti panaudota prieš trečiuosius asmenis tik įregistravus ją įstatymų nustatyta tvarka viešame registre (LR CK 6.579 straipsnio 4 dalis). Taigi, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis turi būti rašytinės formos, o notariškai jos tvirtinti nėra privaloma.
The Dos and Don'ts of Workplace Conflict | #culturedrop | Galen Emanuele
Kaip elgtis bendrasavininkų nesutarimo atveju?
Vis dėlto kartais nutinka taip, kad nesutarimai tarp bendrasavininkų - neišvengiami. Įvyksta gyvenimas, išsiskiria nuomonės, poreikiai, planai. Dažniausiai sprendžiant nesutarimus, susijusius su bendru turtu, rekomenduojama kreiptis į profesionalus, kurie gali padėti rasti geriausią problemos sprendimą.
Ginčų sprendimo tvarka
Bendraturčių teisiniai klausimai sprendžiami arba bendru sutarimu arba teismo tvarka (LR CK 4.75 straipsnis). Bendroji dalinė nuosavybė valdoma, naudojama ir ja disponuojama visų jos dalyvių sutikimu. Esant nesutarimui, valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarką nustato teismas bet kuriam iš jos dalyvių pateikus ieškinį. Jokių kitokių variantų ar neteisminių (notarinių) procedūrų išspręsti atidalijimo klausimui vienašališkai nėra.
Paprastesnis būdas: naudojimosi tvarkos nustatymas
Naudojimosi tvarka nustatoma tarpusavio sutarimu arba teisme. Naudojimosi tvarkos nustatymas yra paprastesnis būdas ir yra skirtas naudojimuisi atskiromis izoliuotomis patalpomis arba konkrečiomis turto dalimis nustatyti.
Naudojimosi tvarka nustatoma sudarant atskirą rašytinį susitarimą dėl to kaip ir kokiu būdu bus naudojamąsi bendrosios dalinės nuosavybės objektu. Susitarimo sudarymas patvirtinamas parašais. Notarinė registracija neprivaloma ir į teismą dėl patvirtinimo kreiptis nereikia. Notarinis patvirtinimas aktualus tik tuo atveju, jei vienas iš bendraturčių ketina parduoti turtą ne kitam bendraturčiui, o naujam savininkui - tokiu atveju „naujajam“ bendraturčiui naudojimosi tvarka, kuri nebuvo patvirtinta notaro ir įregistruota viešajame registre - nebus privaloma.
Sudėtingesnis būdas: atidalijimas iš bendrosios dalinės nuosavybės
Atidalijimas iš bendrosios dalinės nuosavybės reiškia, kad bendroji dalinė nuosavybė pasibaigia ir kiekvienas atsidalinęs savininkas turi atskirą daiktą bei teisę visiškai savarankiškai jį valdyti, naudoti ir disponuoti. Atidalijimas taip pat vyksta bendraturčių sutarimu arba teisme.
Svarbu: Rekomenduotina iš anksto susiderinti su bendraturčiais ar jie duos leidimą atidalijimui iš bendrosios dalinės nuosavybės ir tik tuomet pradėti rengti atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės planą.
Atidalijimo plano rengimas: Atliekami kadastriniai matavimai (atlieka projektuotojas/matininkas) ir parengiamas atidalijimo planas, kuriame suformuojamas atskiras nekilnojamojo turto vienetas (pvz. žemės sklypas). Šiam planui pritarti ir jį patvirtinti turi bendraturčiai t.y. tie bendraturčiai, kuriuos liečia toks atidalijimas (šiuo atveju - 100 proc. bendr...