Ką daryti, jei bendrasavininkis nemoka komunalinių mokesčių?

Nekilnojamasis turtas, priklausantis keliems bendrasavininkams, dažnai sukelia įvairių problemų. Atvejai, kai turtas priklauso keliems bendrasavininkams, dažniausiai būna po palikimo priėmimo arba po santuokos nutraukimo. Toks turtas asmenims priklauso bendros nuosavybės teise ir norint tokį turtą remontuoti (renovuoti), nuomoti ar parduoti, būtinas visų bendrasavininkų sutikimas. Tačiau, ką daryti, jeigu tokio sutarimo nėra?

Nesutarimo priežasčių gali būti labai įvairių, o ginčus tarp bendrasavininkų gali išspręsti tik teismas. Tam, kad nereikėtų kitų bendraturčių sutikimų dėl kokių nors veiksmų atlikimo (nuomos, dovanojimo, pardavimo ir pan.), turtas turi priklausyti vienam asmeniui. Tokiu atveju reikia bendrosios nuosavybės teisės pasibaigimo, o tą nustatyti gali tik teismas pagal vieno iš bendrasavininkų ieškinį. Taigi į teismą kreipiamės ne tam, kad gauti sutikimą kažką daryti (pvz.: priversti parduoti). Kaip minėta to padaryti negalima.

Nekilnojamasis turtas, kuriuo dalijasi keli asmenys, dažnai tampa teisinių nesutarimų objektu. Vienas dažniausių ginčų kyla, kai bendrasavininkai nesutaria dėl turto pardavimo. Ši situacija gali kilti, jei nekilnojamasis turtas priklauso keliems asmenims, tačiau vienas iš jų nenori parduoti savo dalies arba nesiūlo parduoti viso turto.

Bendrasavininkų teisės ir pareigos

Pagal Civilinio kodekso normas, bendraturčiai, naudojantis bendrąja jungtine nuosavybe ir ją išlaikant, turi vienodas teises į bendro daikto (turto) duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru daiktu (turtu), taip pat privalo solidariai apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms, jeigu jie nėra susitarę kitaip ar įstatymai nenustato ko kita. Kitaip tariant, jei tarp bendrasavininkų nėra atskiro susitarimo, bendraturtis, kuris faktiškai negyvena ir nesinaudoja komunalinėmis paslaugomis, jam vis tiek kyla pareiga prisidėti prie šių išlaidų.

Civilinio kodekso (CK) 4.72 straipsnio 1 dalyje bendrosios nuosavybės teisė apibrėžiama kaip dviejų ar kelių savininkų teisė valdyti, naudoti jiems priklausantį nuosavybės teisės objektą bei juo disponuoti. Bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu (CK 4.75 straipsnio 1 dalis).

CK 4.76 straipsnyje nustatyta, kad kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro daikto (turto) duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru daiktu (turtu), taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms.

Kaip jau minėta, CK 4.76 straipsnyje nustatyta, kad kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai privalo apmokėti išlaidas bendram daiktui išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms, o jeigu vienas bendraturčių nevykdo pareigos tvarkyti ir išlaikyti bendrą daiktą, kiti bendraturčiai turi teisę į nuostolių, kuriuos jie turėjo, atlyginimą.

Taigi, kaip matyti iš CK nuostatų, buto bendrasavininkis privalo tinkamai tvarkyti bei išlaikyti bendrą butą, taip pat jį prižiūrėti bei remontuoti. Pažymėtina, kad buto bendrasavininkis privalo laikytis ne tik CK jo, kaip daikto bendrasavininkio, įtvirtintų pareigų, bet ir teisės aktuose numatytų privalomųjų statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimų.

Privalomieji statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimai nustatyti Statybos įstatyme bei Aplinkos ministro 2002 m. liepos 1 d. įsakymu Nr.351 patvirtintame statybos techniniame reglamente STR 1.12.05:2002 „Gyvenamųjų namų naudojimo ir priežiūros privalomieji reikalavimai ir jų įgyvendinimo tvarka“ (2010 m. gruodžio 31 d. redakcija) (Reglamentas).

Kaip numatyta Reglamento IV dalyje, privalomųjų reikalavimų visumą sudaro: reikalavimai išlaikyti gyvenamojo namo, jo dalių savybes, atitinkančias esminius statinio reikalavimus, mechaninio atsparumo ir pastovumo, gaisrinės saugos, higienos, sveikatos ir aplinkos apsaugos, saugaus naudojimo, apsaugos nuo triukšmo, energijos taupymo ir šilumos saugojimo, reikalavimai gyvenamąjį namą ir jo aplinką naudoti, prižiūrėti ir tvarkyti taip, kad:

• patalpų naudojimas atitiktų paskirtį, nurodytą Nekilnojamojo turto registro duomenyse;
• būtų nepažeistos trečiųjų asmenų gyvenimo ir veiklos sąlygos.

Pažymėtina, jog CK 4.83 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad daugiabučiuose namuose esančių butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Su tuo susijusias išlaidas bendraturčiai privalo apmokėti proporcingai savo daliai.

Be to, CK 4.82 straipsnio 3 dalis numato, kad butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui išlaikyti, mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas, taip pat reguliariai daryt atskaitymus kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui atnaujinti, o CK 4.83 straipsnio 2 dalies 1 punktas - jog buto ir kitų patalpų savininkas (naudotojas) turi teisę imtis būtinų priemonių be kitų savininkų (naudotojų) sutikimo, kad būtų išvengta žalos ar pašalinta grėsmė bendrojo naudojimo objektams, ir reikalauti iš kitų buto ir kitų patalpų savininkų atlyginti išlaidas, proporcingas šių savininkų bendrosios dalinės nuosavybės daliai.

Aptariamose nuostatose nustatytas teisinis reguliavimas reiškia, jog šiose įstatymo normose aptartomis sąlygomis, t. y. siekiant išvengti žalos ir pašalinti grėsmę bendrojo naudojimo objektams, butų ir kitų patalpų savininkas turi teisę be kitų bendraturčių sutikimo imtis būtinų priemonių ir reikalauti iš kitų buto ar kitų patalpų savininkų atlyginti išlaidas, proporcingas šių savininkų bendrosios dalinės nuosavybės daliai. Tokia bendrasavininkio teisė yra ne kartą įtvirtinta ir Lietuvos teismų praktikoje.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) savo praktikoje yra pažymėjęs, kad CK 4.83 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta butų ir kitų patalpų savininkų pareiga saistoma objektyvių aplinkybių ir ši pareiga neišnyksta, nepaisant to, ar butų ir kitų patalpų savininkai gera valia susitarė, kaip ir kokiu principu dalysis išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti, mokėti mokesčius, rinkliavas, ar nesusitarė.

LAT taip pat pažymi, kad buto savininkas kartu yra ir bendrosios dalinės nuosavybės teisės subjektas, todėl pagal daiktinės teisės normas privalo padengti išlaidas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės eksploatavimu. Plėtodamas praktiką bylose dėl butų ir kitų patalpų savininkų pareigų LAT akcentuoja principinę nuostatą, jog įstatymuose, reglamentuojančiuose daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų pareigas bendrosios dalinės nuosavybės teisėje, yra įtvirtinta bendroji taisyklė, jog bendraturtis privalo proporcingai prisidėti prie visų išlaidų, skirtų bendrosios dalinės nuosavybės objektams išlaikyti, išsaugoti, atnaujinti, jų būtiniems pagerinimams atlikti.

Šiai taisyklei taikyti yra teisiškai nereikšminga atitinkamų bendrosios dalinės nuosavybės objektų, dėl kurių daromos nurodytos išlaidos, funkcinė paskirtis, taip pat bendraturčio, kuriam ji taikytina, naudojimosi ar nesinaudojimo tais objektais aplinkybės.

Atskirai atkreiptinas dėmesys į tai, kad CK 4.83 straipsnio 4 dalis nustato bendrosios taisyklės išimtį, pagal kurią butų ir kitų patalpų savininkas (naudotojas) neprivalo apmokėti išlaidų, dėl kurių jis nėra davęs sutikimo ir kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais arba dėl kurių nėra priimta administratoriaus ar butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo sprendimo CK 4.84 ir 4.85 straipsniuose nustatyta tvarka.

Toks teisinis reglamentavimas reiškia, kad išlaidas galima atsisakyti mokėti dviem atvejais: 1) kai dėl jų teisės aktų nustatyta tvarka nėra priimto sprendimo ir 2) kai butų ir kitų patalpų savininkas nėra davęs sutikimo dėl šių išlaidų. Pastaruoju atveju būtina dar viena sąlyga - išlaidos turi būti nesusijusios su privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais.

Taigi CK 4.83 straipsnio 4 dalies nuostata papildo CK 4.82 straipsnio 3 dalį ir pabrėžia butų ir kitų patalpų savininkų pareigą padengti būtinąsias (privalomąsias) turto išlaikymo sąnaudas, dėl kurių sudėties ir dydžio sprendžiama pagal teisės aktuose nustatytus statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus. Toks reglamentavimas reiškia, kad CK 4.83 straipsnio 4 dalyje nustatytų išimčių taikymas galimas tik tada, kai išlaidos yra nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais.

Jeigu buto bendrasavininkas nevykdo teisės aktuose numatytų pareigų, o butas neatitinka privalomųjų statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimų bei, kaip minite savo užklausoje, yra avarinės būklės, Jūs turite teisę atlikti bendro naudojimo patalpų remontą pats bei reikalauti iš bendrasavininko proporcingo Jūsų patirtų išlaidų atlyginimo. Pažymėtina, kad jeigu buto bendrasavininkas piktybiškai vengia atlikti avarinės būklės patalpų remontą, remontą galite atlikti ne ir nesant jo sutikimui.

Gindamas savo, kaip buto bendrasavininko pažeistas teises taip pat galite kreiptis į Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją prie Aplinkos ministerijos, pateikdamas skundą dėl kito buto bendrasavininko pareigos laikytis privalomųjų statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimų nesilaikymo.

Ką daryti, jei bendrasavininkas nesutinka parduoti turto?

Jei bendrasavininkas nesutinka parduoti turto arba jo dalies, o kiti bendrasavininkai nori parduoti, yra numatyti teisėti veiksmai, kuriais galima tęsti pardavimo procesą:

1. Pirmenybė kitiems bendrasavininkams: Pirmiausia, reikia įsitikinti, kad bendrasavininkai buvo tinkamai informuoti apie ketinimą parduoti ir buvo pasiūlyta jų pirkti turtą. Jei jie atsisako pirkti ar nesiūlo sąžiningos kainos, gali būti pereinama prie kitų veiksmų.
2. Teisė į pardavimą per teismą: Jei bendrasavininkas nesutinka su pardavimu, kitų bendrasavininkų grupė turi teisę kreiptis į teismą dėl turto pardavimo priverstinumo. Tai yra sudėtingas ir dažnai ilgas procesas, kurio metu teismas nusprendžia, ar yra pagrindas priverstinai parduoti turtą, kad būtų užtikrinta visų šalių interesų apsauga.
3. Galimybė išpirkti kitą bendrasavininką: Jei nesutariama dėl pardavimo, galima susitarti dėl išpirkimo sąlygų. Tai reiškia, kad bendrasavininkas, kuris nori parduoti, gali pasiūlyti savo dalį kitam bendrasavininkui už sutartą kainą. Jei susitarimas dėl išpirkimo neįvyksta, šis procesas gali būti užbaigtas teismu.

Turto atidalijimas

Kreipiamės į teismą su ieškiniu, kad atidalinti bendrasavininko dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės. Galimi du variantai užbaigti bendrą nuosavybę:

1. atidalinti daiktą natūra be neproporcingos žalos jo paskirčiai (t. y. gauti du ar daugiau visiškai atskirus nekilnojamojo turto objektus);
2. atidalinti turto dalį, ją priteisti vienam iš bendrasavininkų, o kitam - atitinkamą kompensaciją pinigais.

Antrasis variantas yra gerokai dažnesnis, nes atidalinti butą, namą ar žemės sklypą ne visada yra įmanoma nepakenkiant jo paskirčiai. Kartais atidalinti natūra yra tiesiog neįmanoma, nes butas/namas/sklypas yra tiesiog per mažas ar po atidalinimo neatitiks kitų įstatyme nustatytų reikalavimų.

Todėl, kai nėra galimybės iš vieno objekto padaryti kelis objektus, tuomet prašome teismo atidalinti bendraturčio dalį, ją priteisti vienam iš bendrasavininkų, o kitam išmokant piniginę kompensaciją. Apsisprendus kreiptis į teismą dėl bendro turto atidalinimo, reikia labai gerai įsivertinti, kurioje pusėje jūs norite atsidurti: ar turėti visą turtą ir išmokėti kitam bendrasavininkui kompensaciją (būtina įsivertinti ir įrodyti, kad esate finansiškai pajėgus išmokėti kompensaciją), ar perleisti turtą kitam bendrasavininkui ir iš jo gauti piniginę kompensaciją.

Vienu ir kitu atveju rezultatas tas pats - turtas atidalintas kaip vienas objektas ir jis priteisiamas tik vienam iš bendrasavininkų, o kitas bendrasavininkas gauna kompensaciją pinigais. Tokiu būdu pasibaigia bendroji dalinė nuosavybė, turtas atitenka viena asmeniui ir su turtu asmuo jau gali daryti ką nori.

Yra galimas variantas susitvarkyti bendrąją dalinę nuosavybę nemokant kompensacijos, jeigu su tuo pačiu bendrasavininku asmuo turi kelis nekilnojamojo turto objektus. Paprastai sakant „apsikeisti turimomis turto dalimis“. Jeigu tarp bendrasavininkų vėlgi nėra sutarimo dėl šio proceso, tokį ginčą sprendžia teismas.

Tokiu atveju vis tiek vyksta turto atidalijimo procesas: visų pirma turimo bendraturčių dalys yra atidalinamos iš bendrosios nuosavybės, tuomet įvertinamos, o tuomet priteisiamos - vienam bendrasavininkui vieno turto, kitam bendrasavininkui kito turto dalys. Tokiu būdu abu buvę bendrasavininkai tampa atskirų turto objektų savininkais.

Jeigu turimos dalys yra ne vienodos vertės, šiame procese įmanoma ir priemoka, t. y. priteisiama ir turto dalis, ir vertės skirtumas bendrasavininkui, kuris gavo mažesnės vertės turto dalis. Tokiu būdu pasibaigia bendroji dalinė nuosavybė iš karto keliose nekilnojamojo turto objektuose, asmuo su savo asmenine nuosavybe gali elgtis laisvai.

Žinoma įstatymas nedraudžia parduoti savo turimo turto dalies, jeigu esate bendrasavininkas. Tą daryti galima, tik reikia laikytis atitinkamos procedūros, t. y. visų pirma pasiūlyti nupirkti turimą dalį bendrasavininkui (tą padaryti būtina per notarą) už norimą kainą, nes bendrasavininkas turi pirmumo teisę. Jeigu bendrasavininkui per vieną mėnesį neįgyvendina savo pirmumo teisės, tuomet jau bendrasavininkas gali savo dalį parduoti bet kuriam kitam asmeniui, tačiau už tą pačią kainą, kokią siūlė bendrasavininkui. Dažniausiai tokiu atveju pardavimo procesas nėra lengvas, o ir pardavimo kaina gerokai mažesnė už rinkos kainą.

Verta paminėti ir tai, kad tokio pobūdžio bylos dažnai baigiasi taikos sutartimi, t. y. jau vykstant teismo procesui šalys (bendrasavininkai) vis dėl to susitaria dėl bendro turto atidalinimo būdo ir kompensacijos dydžio, nes supranta, kad valdyti nuosavybę bendrai yra ir bus sudėtinga, kai su bendrasavininku yra nesutarimai ir teisminiai ginčai.

Ką daryti, jei bendrasavininkis nemoka už butą?

Jei susidūrėte su situacija, kai bendrasavininkis nemoka už butą, galite imtis šių veiksmų:

• Kreipkitės į bendrasavininkį raštu: Išdėstykite situaciją ir reikalavimus.
• Kreipkitės į teisininką: Pasikonsultuokite dėl teisinių veiksmų.
• Kreipkitės į teismą: Jei nepavyksta susitarti taikiai, kreipkitės į teismą dėl skolos priteisimo.
• Informuokite bendriją ar administratorių: Jie gali padėti spręsti situaciją.

Aktyvi namo bendrijos pirmininkė Eugenija Bajelytė teigia puikiai suprantanti, kad antstolių darbas atsakingas ir rizikingas - būtent jie padėjo įveikti piktnaudžiaujančius skolininkus. Kaip pasakoja moteris, ji vadovauja bendrijai jau nuo 2003-iųjų ir per tuos metus iš penkiolikos skolininkų liko vos trys. „Buvo susidariusi net 15 tūkstančių litų (4 344 eurų) skola, todėl prireikė ir antstolių, ir teismo pagalbos. Galiu pasakyti, kad jie mums labai padėjo - padarė viską, kad atgautume skolą. Iš atgautų pinigų mes tvarkome mūsų namą - keitėme langus, stogą, tvarkėme liftą - tuo yra patenkinti visi namo gyventojai. Šiuo metu dar turime likusių skolininkų, kurie piktavališkai nemoka mokesčių ir visais įmanomais būdais siekia mane nuversti iš užimamų namo bendrijos pirmininkės pareigų. Liūdniausia, kad tas nemokumas grindžiamas neigiamomis emocijomis, neva, nepatinka pirmininkė, todėl nemokėsiu, prašo parodyti sąskaitas ar kitaip tyčiojasi“, - pasakoja E.Bajelytė.

Antstolė B.Palavinskienė teigia, kad siekdamas atgauti skolas namo pirmininkas gali pradėti nuo pokalbio su skolininku: „Visgi tai ne visada paveikus sprendimas, jeigu patys skolininkai yra nusiteikę priešiškai. Gali tekti imtis teisinių priemonių - rašyti pretenzijas, kreiptis į teismą, kad tas skolas būtų galima priteisti. Dažniausiai tie, kurie nemoka skolų dėl finansinių problemų, yra nusiteikę geranoriškai ir supranta, kad jas turi sumokėti - tai jų pareiga. Su tokiais žmonėmis problemų įprastai nebūna, jiems stengiamės padėti. Tarkime, sudaroma galimybė skolą grąžinti dalimis. Tačiau jeigu skolininkai prieštarauja, nesutinka su pareiga apmokėti skolą, atsisako bendradarbiauti vykdymo procese, būna sudėtingiau. Daug kas priklauso nuo skolininko gaunamų pajamų, kadangi jų nesant, procesas užsitęsia. Tam įtakos turi ir kiti skolingo gyventojo veiksmai, pavyzdžiui, jeigu nepriimami dokumentai ir kt.“

Bendrasavininkų teisės ir pareigos: lentelė

Svarbu atsiminti, kad bendrasavininkų teisės ir pareigos yra glaudžiai susijusios, o jų įgyvendinimas reikalauja bendradarbiavimo ir sutarimo. Jei nesutarimai neišvengiami, būtina kreiptis į teisininkus, kurie padės rasti geriausią sprendimą.

Šiame straipsnyje pateikta informacija yra bendro pobūdžio ir nelaikytina individualia teisine konsultacija.

tags: #bendrasavininkis #nemoka #komunaliniu