Buto pardavimas ar pirkimas dažnam Lietuvos gyventojui yra neeilinis ir nekasdienis įvykis. Nekilnojamojo turto perleidimo sandoriai galioja, tik jei yra patvirtinti notaro. Todėl kiekvienam, planuojančiam parduoti ar pirkti nekilnojamąjį turtą, reikia žinoti, kad sumokėjus pinigus ir gavus buto raktus, nuosavybės teisė pirkėjui nepereina: būtina kreiptis į notarą ir pirkimo-pardavimo sutartį įforminti notariškai.
Dokumentai, reikalingi buto pardavimui
Kokių dokumentų reikia, norint parduoti butą? Konkretus dokumentų sąrašas priklauso nuo konkrečios faktinės situacijos. Visais atvejais reikalingi sutarties dalyvių asmens dokumentai, taip pat buto nuosavybės įgijimo dokumentai (buto privatizavimo, pirkimo-pardavimo, dovanojimo sutartys, paveldėjimo ar nuosavybės teisės liudijimai ar kt.).
Nuo 2013 m. parduodant butą (taip pat kitas gyvenamąsias patalpas, pvz., namą) privaloma atlikti energinio naudingumo sertifikavimą ir gauti buto energinio naudingumo sertifikatą, kuris turi būti perduotas pirkėjui. Tipinį buto sertifikatą, žymintį žemiausią energinio naudingumo klasę, galima užsisakyti per notarą - tai yra pigiausias variantas.
Jei pardavėjas turi nepilnamečių vaikų ir nori parduoti butą, kuriame šeima gyvena, reikia gauti teismo leidimą. Dokumentus, reikalingus teismo leidimo gavimui, gali padėti paruošti ir notaras.
Skolos už komunalines paslaugas
Parduodant butą, reikia padengti visas skolas už komunalines paslaugas (šildymą, vandenį, elektrą, atliekų tvarkymą). Tačiau reikia žinoti, kad skolos yra ne buto, o jo savininko. Jei pardavėjas turi įsiskolinimų už komunalines paslaugas, pardavus butą tos skolos niekur nedings ir automatiškai pirkėjui nepereis. Už skolas, susidariusias iki nuosavybės teisės perleidimo, atsakingas pardavėjas.
Bendroji jungtinė nuosavybė
Svarbu žinoti, kad jei butas yra įgytas santuokos metu, jis yra bendroji jungtinė abiejų sutuoktinių nuosavybė, net jeigu įgytas tik vieno iš sutuoktinių vardu. Išimtis yra tik dovanotam ar paveldėtam turtui - šis yra asmeninė sutuoktinio nuosavybė.
Parduoti butą, kuris yra bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė, gali tik abu sutuoktiniai kartu, arba vienas sutuoktinis, turėdamas kito sutuoktinio notariškai patvirtintą įgaliojimą. Jeigu butas yra sutuoktinio įsigytas iki santuokos, jam padovanotas ar paveldėtas, jį galima parduoti ir be kito sutuoktinio žinios.
Įprastine tvarka negali būti parduodamas butas, jei jis yra areštuotas ar dėl jo teisme vyksta ginčai.
Kaip parduoti butą (1): iš anksto sutvarkykite dokumentus
Registravimas ir mokesčiai
Buto pirkimo-pardavimo sutartį reikia įregistruoti viešame nekilnojamojo turto registre, kurį tvarko VĮ Registrų centras. Įregistravimo terminas nėra nustatytas, tačiau norint įrodyti savo, kaip teisėto buto savininko, teises kitiems asmenims (pvz., norint sudaryti elektros energijos pirkimo-pardavimo sutartį), nuosavybės teisė į butą turi būti išviešinta.
Sutartį įregistruoti pirkėjas gali asmeniškai nuvykdamas į bet kurį Registrų centro filialą arba užsakyti registraciją gali notaras iškart po sutarties pasirašymo.
Tam tikrais atvejais buto pardavimas sukelia prievolę mokėti mokesčius. 15 proc. gyventojų pajamų mokestį nuo „pelno“, gauto pardavus butą turi sumokėti pardavėjas, jei jis pardavė butą nepraėjus 5 metams nuo buto įsigijimo dienos.
„Pelnas“ apskaičiuojamas, iš sumos, gautos pardavus butą, atėmus to buto įsigijimo kainą (pvz., butas buvo nusipirktas už 20000 litų, o po metų parduotas už 30000 litų - 15 proc. pajamų mokestis skaičiuojamas nuo 10000 litų skirtumo). Jei parduodamas butas, kuriame ne mažiau kaip du metus iki pardavimo buvo deklaruota pardavėjo gyvenamoji vieta, gyventojų pajamų mokesčio mokėti nereikia.
Beveik visos aprašytos taisyklės taikomos ir parduodant gyvenamąjį namą su namų valda. Šiuo atveju papildomai pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti būtinas dokumentas yra žemės sklypo planas.
Bendrasavininkų teisės ir ginčai
Atvejai, kai turtas priklauso keliems bendrasavininkams, dažniausiai būna po palikimo priėmimo arba po santuokos nutraukimo. Nekilnojamasis turtas registruotas keliems bendrasavininkams atitinkamomis dalimis ne retai sukelia problemų tokiu turtu disponuojant. Toks turtas asmenims priklauso bendros nuosavybės teise ir norint tokį turtą remontuoti (renovuoti), nuomoti ar parduoti, būtinas visų bendrasavininkų sutikimas.
Tačiau, ką daryti, jeigu tokio sutarimo nėra? Nesutarimo priežasčių gali būti labai įvairių, o ginčus tarp bendrasavininkų gali išspręsti tik teismas. Tam, kad nereikėtų kitų bendraturčių sutikimų dėl kokių nors veiksmų atlikimo (nuomos, dovanojimo, pardavimo ir pan.), turtas turi priklausyti vienam asmeniui. Tokiu atveju reikia bendrosios nuosavybės teisės pasibaigimo, o tą nustatyti gali tik teismas pagal vieno iš bendrasavininkų ieškinį.
Taigi į teismą kreipiamės ne tam, kad gauti sutikimą kažką daryti (pvz.: priversti parduoti). Kaip minėta to padaryti negalima. Į teismą kreipiamės su ieškiniu, kad atidalinti bendrasavininko dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės.
Galimi du variantai užbaigti bendrą nuosavybę:
- atidalinti daiktą natūra be neproporcingos žalos jo paskirčiai (t. y. gauti du ar daugiau visiškai atskirus nekilnojamojo turto objektus);
- atidalinti turto dalį, ją priteisti vienam iš bendrasavininkų, o kitam - atitinkamą kompensaciją pinigais.
Antrasis variantas yra gerokai dažnesnis, nes atidalinti butą, namą ar žemės sklypą ne visada yra įmanoma nepakenkiant jo paskirčiai. Kartais atidalinti natūra yra tiesiog neįmanoma, nes butas/namas/sklypas yra tiesiog per mažas ar po atidalinimo neatitiks kitų įstatyme nustatytų reikalavimų.
Apsisprendus kreiptis į teismą dėl bendro turto atidalinimo, reikia labai gerai įsivertinti, kurioje pusėje jūs norite atsidurti: ar turėti visą turtą ir išmokėti kitam bendrasavininkui kompensaciją (būtina įsivertinti ir įrodyti, kad esate finansiškai pajėgus išmokėti kompensaciją), ar perleisti turtą kitam bendrasavininkui ir iš jo gauti piniginę kompensaciją.
Vienu ir kitu atveju rezultatas tas pats - turtas atidalintas kaip vienas objektas ir jis priteisiamas tik vienam iš bendrasavininkų, o kitas bendrasavininkas gauna kompensaciją pinigais. Tokiu būdu pasibaigia bendroji dalinė nuosavybė, turtas atitenka viena asmeniui ir su turtu asmuo jau gali daryti ką nori.
Žinoma įstatymas nedraudžia parduoti savo turimo turto dalies, jeigu esate bendrasavininkas. Tą daryti galima, tik reikia laikytis atitinkamos procedūros, t. y. visų pirma pasiūlyti nupirkti turimą dalį bendrasavininkui (tą padaryti būtina per notarą) už norimą kainą, nes bendrasavininkas turi pirmumo teisę. Jeigu bendrasavininkui per vieną mėnesį neįgyvendina savo pirmumo teisės, tuomet jau bendrasavininkas gali savo dalį parduoti bet kuriam kitam asmeniui, tačiau už tą pačią kainą, kokią siūlė bendrasavininkui.
Dažniausiai tokiu atveju pardavimo procesas nėra lengvas, o ir pardavimo kaina gerokai mažesnė už rinkos kainą.
Svarbu
Visi be išimties specialistai akcentuoja, kad būstą reikia rinktis pagal poreikį ir pirkti ne tada, kada visi perka, kaip tai vyko, pavyzdžiui, 2020 m. pabaigoje ir 2021-aisiais, o tada kai yra toks poreikis bei galimybės.
tags: #be #savininko #zinios #pardavinejamas #butas