Sprogus nekilnojamojo turto (NT) burbului, ne visoms statybos bendrovėms pavyko išgyventi sunkmetį, todėl neretai galima rasti pasiūlymų pirkti būstus iš bankroto administratorių. Nors tokie būstai gali būti patrauklūs dėl mažesnės kainos, pirkėjus dažnai gąsdina galimi sunkumai ir nežinomybė.
Šiame straipsnyje aptarsime, ką svarbu žinoti perkant nekilnojamąjį turtą iš bankroto administratoriaus, kokios rizikos slypi ir į ką atkreipti dėmesį.
Pirkėjo patirtis: nuo susidomėjimo iki atsisakymo
Ramūnas (vardas ir pavardė redakcijai žinoma) pasidalijo savo patirtimi, kai norėjo įsigyti būstą Kaune, projekte „Girios alėja“, kuris buvo įgyvendinamas įmonės "Domus Mea". Įmonei susidūrus su sunkumais, NT perėjo į bankroto administratoriaus rankas.
„Buvome išsirinkę apie 70 kv. m butą Kaune su garažu, mums jis labai tiko. Kelis kartus buvome atvežę tėvus, jiems mūsų pasirinkimas taip pat patiko: pro langą matėsi ąžuolynas, o visas kvartalas įsikūręs tarsi miške, iš viso pastatyti keturi daugiabučiai namai. Taigi, viskas buvo gerai, suderėjome, kaip vyks mokėjimai. Anksčiau niekada nebuvome pirkę buto, tad paklausėme, su kuo bus sudaroma buto pirkimo - pardavimo sutartis. O NT agentūros vadybininkams mums ramiai atsakė, su bankroto administratoriumi“, - pasakojo Ramūnas.
Sužinoję, kad pardavėjas yra bankroto administratorius, Ramūnas ir jo šeima nusprendė nepirkti buto, nors ir buvo juo susidomėję.
„Laimei, buvome nesumokėję avanso, taigi tiesiog atsisakėme minties pirkti tą butą - nusprendėme nesigilinti į situaciją“, - prisiminė pašnekovas.
Agentūros požiūris: baimės yra nepagrįstos
NT agentūros 011 gyvenamojo nekilnojamojo turto brokeris Giedrius Sidaravičius teigia, jog visi potencialūs pirkėjai yra informuojami, kad butai „Girios alėjoje“ parduodami per bankroto administratorių.
„Pasitaiko atvejų, kai žmonės, sužinoję, jog sutartis bus pasirašyta su bankroto administratoriumi, išsigąsta, tačiau taip nutinka retai, gal koks vienas procentas visų atvejų. O ir tie išsigandusieji pasikonsultuoja su teisininkais ir dažniausiai perka. Lietuvoje yra trys institucijos per kurias galima įsigyti būstą: tai notaras, bankroto administratorius ir antstolis. Bei kai žmogus išgirsta „bankroto administratorius", jam turbūt tai skamba taip pat, kaip nueiti į vaistinę giljotinos nusipirkti“, - sako G. Sidaravičius.
Nekilnojamojo turto specialistas mano, kad įmonei bankrutuojant, jos priežiūra yra griežtesnė, nes ją prižiūri ne tik bankroto administratorius, bet ir kreditoriai, o parduodamą turtą dažnu atveju galima įsigyti pigiau.
„Paprastai per bankroto administratorius parduodami butai būna pigesni, tačiau tai nėra taisyklė“, - teigia NT agentas.
Teisininkų patarimai: į ką atkreipti dėmesį perkant NT iš bankroto administratoriaus
Advokatų kontoros „Sorainen“ vyresnioji teisininkė Simona Augėnaitė pabrėžia, kad norint įsigyti bet kokį NT, yra būtina apie jį susirasti tikslią informaciją.
„Prieš ruošiantis įsigyti butą iš bankroto administratoriaus, pirmiausiai derėtų patikrinti turto duomenis: tiek informaciją nekilnojamojo turto registre, tiek ir Hipotekos registre, nes dažnai parduodamas turtas yra įkeistas vienam iš bankų. Reikėtų sužinoti, kokia skolos suma yra užtikrinta įkeitimu, labai svarbu pasižiūrėti, kas yra tikslus turto savininkas ir koks yra turto teisinis statusas“, - sakė ji.
Teisininkė primena, kad žmogus turi tiksliai išsiaiškinti, kas yra parduodama.
„Atsitinka ir taip, kad realiai parduodamo ir įregistruoto turto plotas, tai yra kvadratūra, neatitinka įregistruotos, aktualus yra ir baigtumo klausimas: ar statinys yra užbaigtas, ar viskas įrengta ir taip toliau. Reikėtų pasitikrinti ir techninius dalykus, ar yra visos reikalingos komunikacijos“, - pataria S. Augėnaitė.
Specialistė pastebi, kad dažnai egzistuoja didesnė rizika pirkti NT iš bankroto administratoriaus, nei perkant jį pagal įprastą pirkimo - pardavimo sutartį, kuri yra pasirašoma pas notarą.
„Verta nepamiršti, kad egzistuoja ir ginčai tarp kreditorių: jeigu jie nesusitars, tikėtina, kad gali būti ginčijama, už kiek buvo parduotas turtas: jie gali pateikti pretenzijų, kad pardavimo kaina yra neteisinga, butui gali būti dedamas areštas, kol byla bus išnagrinėjama, o tai gali užtrukti ilgiau nei metus“, - paaiškina S. Augėnaitė.
Be to, perkant butą iš bankroto administratoriaus, turtą stačiusi įmonė, ją likvidavus, nebebus atsakinga už galimus statybos brokus, kadangi tokios įmonės paprasčiausiai nebeliks.
„Tačiau nemanau, kad perkant butus iš bankroto administratoriaus yra tik problemos. Rizika yra padidinta, bet yra ir sėkmingų atvejų. O turtas, perkant iš bankroto administratoriaus, turėtų būti parduodamas pigiau. Perkant turtą iš varžytinių, kurias vykdo antstolis, turtas vienareikšmiškai yra parduodamas pigiau, nes pradinėms varžytinėms yra nustatoma 80 proc. rinkos vertės kaina. Jei jis neparduodamas per pirmąsias varžytines, įstatymo nustatytais atvejais organizuojamos antrosios, kurių metu turto kaina dar yra mažinama, tai turbūt žmones ir žavi“, - mano teisininkė.
Ji primena, kad turtą galima įsigyti ir iš bankroto administratoriaus ar antstolio, tik pas juos sutartis vadinama ne turto pirkimo - pardavimo, o turto pardavimo iš varžytinių aktu, kuris prilyginamas turto pirkimo pardavimo sutarčiai.
Bankroto administratoriaus vykdytą turto pardavimą turi patvirtinti bankrutuojančios įmonės kreditorių susirinkimo pirmininkas, nebent bankrutuoja bankas - tuomet reikia teismo pritarimo.
Bankrutuojančios įmonės vadovo komentaras
Bankrutuojančios įmonės "Domus Mea" buvęs vadovas Robertas Jocius teigia, jog po NT burbulo sprogimo pasiūlymai įsigyti butus iš bankroto administratoriaus neturėtų stebinti.
„Na, keista, kad pasitarus su teisininkais žmonės išsigando, nes bankroto administratoriaus pardavimas pagal įstatymą yra prilyginamas notaro pardavimui, tad kalbant apie dokumentų sutvarkymo pusę, neturėtų būti jokių baimių. Be to, daug butų šiame kvartale buvo parduota. Galbūt vienintelis dalykas, kuriuo žmones galima išgąsdinti, yra tai, kad, kai įmonė bankrutuoja, galios netenka garantijos, kurias įmonė suteikia per garantinį laikotarpį“, - atvirai kalba buvęs vadovas.
Tačiau jis primena, kad ir dėl šios priežasties bankrutuojančios turtas yra parduodamas pigiau.
„Visada vertinimas yra toks, kad iš bankrutuojančios įmonės paprastai perki apie 30 proc. pigiau, nei už rinkoje egzistuojančias kainas. O tada kiekvieno projekto vertinimas turi būti individualus: kiek jis yra pabaigtas, kokios rizikos, kas yra nepadaryta, kokios galimos rizikos ateityje, kiek tai gali papildomai kainuoti ir panašiai“, - vardija R. Jocius.
Pasak jo, šiuo metu projektas funkcionuoja ir žmonės įsigytuose butuose gyvena.
Svarbu! Prieš perkant turtą, reikia pasidomėti statytojo reputacija ir nesikliauti vien reklama.
Statybų įmonės patarimai
„YIT Kausta“ generalinis direktorius Kęstutis Vanagas pataria, jog būtina sužinoti, ar namas jau yra pripažintas tinkamu naudoti: tam pakanka statytojo ar pardavėjo statybos užbaigimo akto kopijos arba patikrinti šį faktą Registrų centro Nekilnojamojo turto ir kadastro registre.
K.Vanagas ketinantiems pirkti būstą su daline apdaila rekomenduoja išsiaiškinti, kokie tiksliai darbai bus atlikti, pavyzdžiui, ar bus iki galo užbaigti elektros instaliacijos ir santechnikos darbai, ar tik bus atvestas įvadas į butą.
„Dar vienas apsidraudimo žingsnis - pasiteirauti žmonių, jau gyvenančių anksčiau įgyvendintuose statytojo projektuose, ar jų namas kokybiškas, ar statytojas vykdo pirkimo-pardavimo sutartyje numatytus garantinius įsipareigojimus. Beje, pats projekto vystytojas pirkėjui privalo suteikti detalią informaciją apie namo kokybę: iš kokių statybinių medžiagų jis statomas, kaip bus organizuojama buto ventiliacija, šildymas, kokios garso ir energinio naudingumo klasės bus pasiektos baigus projektą. Jei statinys jau pastatytas, pardavėjas turi parodyti garso klasės ir energinio naudingumo sertifikatus“, - pataria specialistas.
Anot jo, pirkdamas būstą, būsimas gyventojas turi gauti informaciją, kaip bus sutvarkyta ir būsto aplinka, automobilių stovėjimo vietos, vaikų žaidimo aikštelės.
„Ir svarbiausias dalykas: visada sakau, kad perkamo būsto kaina taip pat atspindi ir būsto kokybę.
Fizinio asmens bankrotas ir įkeisto nekilnojamojo turto likimas
Paskelbti fizinio asmens bankrotą gali tik nemokus asmuo, atitinkantis įstatymo nustatytus reikalavimus. Nemokumas yra būklė, kai fizinis asmuo negali įvykdyti skolinių įsipareigojimų, kurių mokėjimo terminai suėję ir kurių suma viršija 7 500 eurų sumą.
Norėdamas inicijuoti sau bankroto bylą fizinis asmuo turi teismui pateikti pareiškimą ir nemokumą pagrindžiančius dokumentus. Prie pareiškimo turi būti pridedamas fizinio asmens turimo turto sąrašas, kuri sudaro fiziniam asmeniui priklausantis nekilnojamasis turtas, sąskaitose esančios lėšos, grynieji pinigai, akcijos, kiti vertybiniai popieriai ir kitas turtas.
Teismui patenkinus fizinio asmens pareiškimą dėl bankroto ir įsiteisėjus teismo nutarčiai iškelti fizinio asmens bankroto bylą fiziniam asmeniui draudžiama vykdyti visas finansines prievoles, neįvykdytas iki nutarties iškelti fizinio asmens bankroto bylą įsiteisėjimo dienos, taip pat draudžiama disponuoti turimu turtu (jį parduoti, kitaip perleisti ar sudaryti kitokius sandorius). Šiuo turtu turi teisę disponuoti tik bankroto administratorius.
Vykdant fizinio asmens bankroto procedūrą, sudaromas bankroto planas, kuriame be kitos informacijos turi būti nurodyta numatomo parduoti fizinio asmens turimo turto (taip pat ir įkeisto), į kurį gali būti nukreiptas išieškojimas, sąrašas, turto pardavimo eiliškumas, terminai ir numatoma turto pardavimo kaina. Turtą parduoda bankroto administratorius pagal plane nustatytą eiliškumą ir terminus.
Nekilnojamasis įkeistas turtas parduodamas varžytinėse Lietuvos Respublikos Vyriausybės nustatyta tvarka, pranešus apie tai įkaito turėtojui ar hipotekos kreditoriui. Pastarasis įgyja teisę, jeigu fizinis asmuo neįvykdė įkeitimu ar hipoteka užtikrintos prievolės, reikalauti įkeistą turtą parduoti ir iš gautų lėšų pirmiausia tenkinti jo reikalavimus, o jeigu įkeisto turto parduoti nepavyksta perimti šį turtą savo nuosavybėn.
Atsižvelgiant į aukščiau išdėstytą, akivaizdu, kad fizinio asmens bankroto procedūra nepadės asmeniui išsaugoti jam priklausančio įkeisto nekilnojamojo turto. Fiziniam asmeniui paskelbus bankrotą, jo įkeistas turtas bus parduotas varžytinėse tam, kad būtų patenkintas jo kreditoriaus (banko, suteikusio paskolą) kreditorinis reikalavimas.
Apibendrinant, perkant nekilnojamąjį turtą iš bankroto administratoriaus, būtina atidžiai įvertinti rizikas, pasikonsultuoti su teisininkais ir atidžiai patikrinti visus dokumentus. Tačiau, tinkamai pasiruošus, galima įsigyti būstą už patrauklią kainą.
tags: #bankroto #administratorius #parduoda #nekilnojamaji #turta