Avansas už patalpų nuomą: teisiniai aspektai Lietuvoje

Šiame straipsnyje aptarsime, ar uždaroji akcinė bendrovė (UAB) gali nuomoti butą Lietuvoje, kokie mokesčiai taikomi, kaip sudaromos nuomos sutartys ir kokie teisiniai aspektai svarbūs tiek nuomininkams, tiek nuomotojams.

Mokesčių Mokėjimo Būdai Nuomojant Būstą

Gyventojai, norintys legaliai nuomoti savo būstą, turi dvi galimybes:

• Verslo liudijimas: Įsigyti verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma, neteikiant apgyvendinimo paslaugų“. Jų kainas tvirtina vietos savivaldybių tarybos, todėl įvairiuose miestuose mokestis už verslo liudijimą, skirtą gyvenamosios paskirties patalpų nuomai, gali skirtis. Pavyzdžiui, Vilniuje šiuo metu verslo liudijimas kainuoja 585 eurus metams. Fiksuoto dydžio gyventojų pajamų mokestis (GPM) pasirinkus verslo liudijimą sumokamas jį įsigyjant ir nepriklauso nuo pajamų, kurias uždirbsite iš nuomos, dydžio.
• GPM nuo faktiškai gautų pajamų: Pasibaigus metams galite tiesiog deklaruoti iš nuomos faktiškai uždirbtas pajamas neatskaičius išlaidų ir sumokėti 15 % GPM. Nekilnojamojo turto nuoma nelaikoma individualia veikla, todėl šios veiklos negalima vykdyti pagal pažymą.

Jei gyventojas teikia gyvenamosios paskirties patalpų nuomos paslaugą juridiniam asmeniui (įmonei, įstaigai, organizacijai), verslo liudijimo nereikia, nes jo pajamos, gautos iš nekilnojamojo turto nuomos, priskiriamos A klasės pajamoms, nuo kurių apskaičiuoti, išskaičiuoti ir sumokėti 15 % pajamų mokestį privalo jas išmokanti įmonė.

Pašnekovė priduria, kad nei įsigijus verslo liudijimą, nei nusprendus mokėti GPM nuo faktiškai gautų pajamų, VMI nereikia pranešti, kad sudaryta nuomos sutartis.

Kada Apsimoka Verslo Liudijimas?

Nuspręsti, kurį mokesčių mokėjimo būdą pasirinkti, nesunku, o viskas priklauso nuo to, kiek uždirbsite iš nuomos. Ir aritmetika labai paprasta: jei per mėnesį Vilniuje iš nuomininkų gaunate 320 eurų, šiek tiek mažiau sumokėsite, pasirinkę mokėti 15 % GPM (576 eurai), jei gaunate 325 - jums jau tas pats, nes abiem atvejais mokėsite 585 eurus.

O jei nuomininkas ar nuomininkai jums kas mėnesį sumoka daugiau nei 325 eurus, labiau apsimoka įsigyti verslo liudijimą. Ir kuo jūsų pajamos didesnės, tuo labiau apsimokės jį turėti.

Kita vertus, jei verslo liudijimą įsigijusio būsto nuomotojo pajamos iš šios veiklos kalendoriniais metais viršys 45 tūkst. eurų, tai sumą, kuri susidarys skaičiuojant nuo kito mėnesio iki tų metų pabaigos, gyventojas turi iki kitų metų gegužės 1 d. deklaruoti ir nuo šios sumos sumokėti 15 proc. GPM.

Beje, jei būsto nuomotojas niekur nedirba ir nėra apsidraudęs privalomuoju sveikatos draudimu, visais atvejais, net ir nuomodamas gyvenamąsias patalpas juridiniams asmenims, kas mėnesį jis turės papildomai mokėti 9 % minimalios algos (dabar 380 eurų) dydžio sveikatos draudimo įmokas.

Asmenims, įstatymų nustatyta tvarka nedeklaruojantiems iš nuomos gautų pajamų, gali būti pritaikytos trejopo pobūdžio sankcijos - nuobaudos pagal LR administracinių teisės pažeidimų kodeksą, bausmės pagal LR baudžiamąjį kodeksą arba baudos pagal LR mokesčių administravimo įstatymą.

Statistika

VMI duomenimis, asmenų, įsigijusių verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma, neteikiant apgyvendinimo paslaugų“ daugėja.

Auga ir gyventojų deklaruojamos pajamos, gautos iš nekilnojamojo turto nuomos.

Svarbūs Aspektai Prieš Išnuomojant Būstą

Prieš išnuomojant būstą, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:

• Draudimas: Pirmiausia prieš išnuomojant būstą svarbu jį apdrausti. Taip išvengsite nemalonumų, pavyzdžiui, užliejus kaimynus, esant nenumatytiems kitiems gedimams ar nelaimės atvejams.
• Nuomininko patikimumas: Galite prašyti rekomendacijų iš buvusių nuomotojų, tikrinti potencialaus nuomininko kredito istoriją, patikrinti mokumui. Paklausti, kiek žmonių gyvens bute ir, žinoma, tikrinti dokumentus.
• Nuomotojo dokumentai: Paprašykite nuomotojo buto Registrų centro išrašo, kad tikrai žinotumėte, kad tai yra savininkas.

Nuomos Sutartis: Ką Būtina Įtraukti?

Sutartyje tarp nuomininko ir nuomotojo labai svarbu nustatyti abiejų šalių atsakomybes bei pareigas, o prieš ją sudarant padaryti buto fotofiksacijas.

Saugiai padės jaustis tai, kad tokioje sutartyje bus apibrėžta:

• Jei nuomininkas gyvens su gyvūnais ir bus padaryta žala, atsakys nuomininkas.
• Nuomininkas prisiima atsakomybę ir už dėl jo kaltės padarytą žalą bei numato ją atlyginti.
• Būstas turi būti paliktas išvalytas.

Pasirašius sutartį su nuomininku, taip pat reikėtų nepamiršti pasirašyti objekto perdavimo akto, nusirašyti skaityklių rodmenis. Sutartyje nusimatykite baudą už netesybas. Pavyzdžiui, jei nuomininkas neišgyvena numatyto termino, yra taikoma mėnesio nuomos bauda.

Nuomos Depozitas

Nuomos depozitas yra privalomas. Juo galima atsijoti nuomininkus, kurie vėliau galbūt negebėtų sumokėti nuomos. Depozitas reikalingas ir jis apsaugo nuomotoją nuo nepatikimų nuomininkų, kurie gali padaryti/padaro žalos objektui ir išsikrausto ar palieka skolų.

Minimalus imamas depozitas - 1,5 mėn. Didesnis depozitas nei už tris mėnesius gali sumažinti jūsų objekto populiarumą.

Ką Daryti, Jei Prireikia Teismo?

Jei jau neveikia civilizuoti būdai, tokie kaip nuomininko informavimas apie iškeldinimą, vadovaujantis punktais, aptartais nuomos sutartyje, kreipiatės į teismą, prašydami nuomininkus iškeldinti iš jūsų patalpų.

Jei nepavyksta susitarti dėl išsikėlimo geranoriškai, lieka tas pats kelias - teismas. Su vaikais nuomininkus iškeldinti galima, tik tai užtrunka kiek ilgiau nei nuomininkus be vaikų.

Kiti Svarbūs Aspektai

Kai UAB išsinuomoja NT iš akcininko ar direktoriaus, pranešti apie tokį sandorį VMI nėra prievolės.

Patalpų nuoma, kitaip nei kaimo turizmo ar apgyvendinimo paslaugos, nėra laikoma gyventojo individualiąja veikla. Akcininkas gali nuomoti visas patalpas savo įmonei, o ši pernuomoti kitiems, arba pats vykdyti nuomos veiklą. Nuoma tarp susijusių asmenų nėra draudžiama, tačiau ji turi atitikti rinkos kainą.

Nuomos Sutarties Sudarymas

Būsto nuomos sutartis - tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už sąlyginai nedidelį mokestį per mėnesį. Abiem sandorio šalims būtina tokį susitarimą užfiksuoti ir aprašyti.

Sutartys turi būti sudaromos raštiškai. Rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė. Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis.

Pagrindiniai Sutarties Elementai:

• Terminas: Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas.
• Kaina: Nurodyti nuomos kainą, kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis).
• Užstatas: Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).
• Priėmimo-perdavimo aktas: Prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė, inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt.

Remonto Darbai: Kas Atsakingas?

Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.

Jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.

Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti.

Mokslo metų pradžia siejama su būstų nuomos rinkos bumu - nuomotojai, dėl gaunamų užklausų kiekio, turi galimybę rinktis būsimus gyventojus net iš kelių variantų. Įprastai nuomotojo (asmens, siūlančio būstą) ir nuomininko (asmens, ieškančio būsto) interesai sudarant nuomos sutartį skiriasi.

Nuomos Sutartis: Pagrindiniai Aspektai

Visgi, rašytinės būsto nuomos sutarties sudarymas leidžia išvengti galimų ginčų tarp nuomotojo ir nuomininko, arba, jiems kilus - juos išspręsti žymiai paprasčiau. Būsto nuomos sutartis nėra būtinybė, t.y. esant tam tikroms įstatyme nurodytoms sąlygoms, gyvenamasis būstas gali būti išnuomojamas ir žodžiu.

Sudarant nuomos sutartį, būtina atkreipti dėmesį į šiuos pagrindinius aspektus:

• Sutarties šalių identifikavimas: Nuomos sutartyje būtina nurodyti nuomotojo ir nuomininko vardus, pavardes, asmens kodus ir kontaktinius duomenis. Nuomininkui svarbu įsitikinti, kad nuomotojas yra tikrasis nuomojamo būsto savininkas.
• Nuomos mokesčio dydis ir mokėjimo tvarka: Sutartyje būtina aiškiai nurodyti nuomos mokesčio dydį, mokėjimo formą (grynais pinigais ar banko pavedimu) ir mokėjimo periodiškumą. Įstatymas numato, kad nuomos mokestis sutarties galiojimo metu gali būti perskaičiuojamas ne daugiau kaip kartą per metus.
• Komunalinių mokesčių mokėjimo tvarka: Nuomos sutartyje būtina nurodyti, kas bus atsakingas už komunalinių mokesčių sumokėjimą - pats nuomininkas ar nuomotojas.
• Užstato (depozito) sumokėjimas: Sudarant nuomos sutartį, nuomotojas gali pareikalauti, kad nuomininkas sumokėtų užstatą (depozitą), kuris yra kaip garantija nuomotojui, kad nuomininkui padarius žalą nuomojamame būste ar laiku nesumokėjus nuomos mokesčio, nuomotojas galėtų visiškai ar iš dalies padengti savo patirtus nuostolius.
• Nuomos sutarties terminas: Nuomos sutartis gali būti terminuota (būstas nuomojamas tam tikrą laiką) ir neterminuota (būstas nuomojamas neterminuotą laiką). Rekomenduotina sudaryti terminuotą nuomos sutartį.
• Būsto perdavimo-priėmimo sąlygos: Sudarant būsto nuomos sutartį, būtina sudaryti būsto perdavimo-priėmimo aktą, kuriame nurodoma būsto būklė, perduodami baldai, buitinė technika, skaitliukų rodmenys. Esamų defektų aprašymas ir jų fotofiksacija leidžia išvengti ginčų nuomos sutarties pabaigoje.

Sutarties šalims siekiant didesnės teisių garantijos, yra rekomenduotina sudarytą nuomos sutartį išviešinti, ją įregistruojant viešame registre. Nuomos sutarties išviešinimas yra naudingas abejoms sutarties šalims dėl įvairių priežasčių.

Akcininkas ir Įmonė: Nuomos Santykiai

Akcininkas gali nuomoti visas patalpas savo įmonei, o ši pernuomoti kitiems, arba pats vykdyti nuomos veiklą. Nuoma tarp susijusių asmenų nėra draudžiama, tačiau ji turi atitikti rinkos kainą.

Kai UAB išsinuomoja NT iš akcininko ar direktoriaus, pranešti apie tokį sandorį VMI nėra prievolės.

Pernuomotų patalpų registravimas apskaitoje priklauso nuo sandorio tikslo. Su kita įmone pasidalijus nuomos išlaidas, turėtų būti mažinamos įmonės pripažintos nuomos sąnaudos.

Mokesčių Aspektai

Patalpų nuomos veikla nėra apmokestinama PVM. Tačiau, jei įmonė pradeda nuomoti patalpas taikydama PVM, ji apie tai privalo pranešti VMI.

Jeigu LPF nėra PVM mokėtojas, patalpų savininkas (UAB) neturi teisės nuomos paslaugų apmokestinti PVM. Nuomotojas neturi teisės skaičiuoti PVM, jeigu nuomininkas nėra PVM mokėtojas. Net ir pasirinkusi nuomą apmokestinti PVM, įmonė jo skaičiuoti negalės, nes nuomininkai yra ne PVM mokėtojai. Kai nuomininkas yra ne PVM mokėtojas, skaičiuoti nuomos PVM nėra galimybės.

Jeigu nuomos sutartis sudaryta iki AGPRĮ įsigaliojimo. Jeigu pardavėjas išrašytoje PVM sąskaitoje faktūroje nurodė ne 9 proc., o 21 proc. NTM moka NT savininkai, neatsižvelgiant į tai, ar NT savininkas yra Lietuvos ar užsienio juridinis asmuo.

Jeigu nuomos sutartis sudaryta iki AGPRĮ įsigaliojimo, t. y. Nuomininko kompensuojami remonto darbai. Pagal PVMĮ 31 str. PVM tikslais esminio pagerinimo darbų išlaidos perparduodamos.

GPM tarifas, taikomas turto nuomos pajamoms, nuo 2020-01-01 nesikeičia ir išlieka 15 proc. Gyventojui išmokėti avansai laikomi pajamomis, apmokestinami kaip nuomos pajamos ir deklaruojami GPM deklaracijose.

Apskaitos Niunansai

Nupirktas nekilnojamasis turtas apskaitoje registruojamas pagal numatomą jo paskirtį. Mokesčiai notarui ir RC, kaip tiesiogiai susiję su NT įsigijimu, turėtų būti įtraukiami į NT savikainą.

Gyventojui už patalpų nuomą išmokėtas avansas buvo apmokestintas GPM kaip nuomos pajamos. Iš gyventojo perimtų patalpų nekilnojamojo turto mokestį moka įmonė, net jeigu remonto nebaigė.

Atliktus išsinuomotų patalpų remonto darbus įmonė vertina ir sprendimą priima pati. Nuomininko sugadinto kilimo keitimo išlaidų kompensavimas laikomas žalos atlyginimu.

Pradėjusi nuomoti butą be PVM, įmonė turi tikslinti pirkimo PVM. Įmonė neturi teisės atskaityti viso nuomos pirkimo PVM, nes dalį patalpų pernuomoja be PVM.

PVM klausimai

PVM (pridėtinės vertės mokestis) yra vienas svarbiausių mokesčių, susijusių su nuoma. Patalpų nuomos veikla paprastai nėra apmokestinama PVM, tačiau yra išimčių ir niuansų, kuriuos būtina žinoti.

• PVM skaičiavimas: Nuomos PVM turėtų būti skaičiuojamas, jeigu taip buvo susitarta nuomos sutartyje arba nuomos sutartis keičiama.
• Nuoma be PVM: Jeigu pelno nesiekianti įmonė yra ne PVM mokėtoja ir patalpos bus nuomojamos be PVM. Biurų centro nuoma ne PVM mokėtojui PVM neapmokestinama.
• Mišri veikla: Nuomojant dalį patalpų be PVM, faktiškai vykdoma mišri veikla.
• PVM atskaita: Patalpas su PVM išnuomojusi įmonė nepraras teisės į PVM atskaitą.
• Pranešimas VMI: Kai įmonė pradeda nuomoti patalpas taikydama PVM, ji apie tai privalo pranešti VMI.
• Gyvenamųjų patalpų nuoma: Gyvenamojo namo pardavimui ir nuomai taikomos skirtingos PVM taisyklės. Gyvenamųjų patalpų trumpalaikė nuoma (iki 2 mėn.) yra apmokestinama 21 proc.
• Nuoma Latvijoje: Buto, esančio Latvijoje, nuoma yra Latvijos PVM objektas, net jeigu butas nuomojamas lietuviams.

Savo esme nesudėtingi civiliniai sandoriai gali būti susiję su PVM skaičiavimo problematika. Pagal PVMĮ 31 str. PVM tikslais esminio pagerinimo darbų išlaidos perparduodamos.

Gyventojų pajamų mokestis (GPM)

Turto nuoma iš gyventojo taip pat turi savo ypatumų. GPM tarifas, taikomas turto nuomos pajamoms, nuo 2020-01-01 nesikeičia ir išlieka 15 proc.

• Pajamų apmokestinimas: Gyventojui išmokėtas avansas už patalpų nuomą buvo apmokestintas GPM kaip nuomos pajamos.
• Avansų deklaravimas: Gyventojui išmokėti avansai laikomi pajamomis, apmokestinami kaip nuomos pajamos ir deklaruojami GPM deklaracijose.
• Verslo liudijimas: Gyventojas, turintis verslo liudijimą, gali nuomoti gyvenamąsias patalpas tik kitiems gyventojams. Gyvenamųjų patalpų nuomos verslo liudijimas nesuteikia teisės teikti paslaugas juridiniam asmeniui.

Nekilnojamojo turto mokestis (NTM)

NTM (nekilnojamojo turto mokestis) yra mokamas už nekilnojamąjį turtą, nepriklausomai nuo to, ar jis yra nuomojamas, ar ne.

• Mokėtojas: Nors šalys sutartyje susitarė, kad NTM mokės gyventojas, vis dėlto pagal NTMĮ mokesčio mokėtoja laikoma įmonė.
• NTM mažinimas: NTM už 2021 m. NTM mažinamas 25 proc., jeigu nuomininkai vykdo tam tikrą Vilniaus m.
• Įmonės mokestis už gyventoją: Įmonė už gyventoją moka žemės mokestį, jeigu šalys taip susitarė.
• Įmonės mokestis perėmus patalpas: Iš gyventojo perimtų patalpų nekilnojamojo turto mokestį moka įmonė, net jeigu remonto nebaigė.

Kiti svarbūs aspektai

Be PVM, GPM ir NTM, yra ir kitų svarbių aspektų, kuriuos reikia atsižvelgti nuomojant nekilnojamąjį turtą:

• Nuomos išlaidų pasidalijimas: Su kita įmone pasidalijus nuomos išlaidas, turėtų būti mažinamos įmonės pripažintos nuomos sąnaudos.
• Remonto darbai: Atliktus išsinuomotų patalpų remonto darbus įmonė vertina ir sprendimą priima pati. Nuomininko kompensuojami remonto darbai. Nuomininko sugadinto kilimo keitimo išlaidų kompensavimas laikomas žalos atlyginimu. Paprastojo remonto PVM atskaitomas iš karto.
• Turto registravimas: Nupirktas nekilnojamasis turtas apskaitoje registruojamas pagal numatomą jo paskirtį. Mokesčiai notarui ir RC, kaip tiesiogiai susiję su NT įsigijimu, turėtų būti įtraukiami į NT savikainą.
• Nuoma tarp susijusių asmenų: Nuoma tarp susijusių asmenų nėra draudžiama, tačiau ji turi atitikti rinkos kainą.
• Nuostoliai: Mokestiniai nuostoliai - tai iš esmės praėjusių metų leidžiami atskaitymai.
• Užstatas: Nors sutartyse dažniausiai šalys susitaria dėl užstato grąžinimo, vis dėlto jie grąžinami retai.

Kai UAB išsinuomoja NT iš akcininko ar direktoriaus, pranešti apie tokį sandorį VMI nėra prievolės.

Patalpų nuoma, kitaip nei kaimo turizmo ar apgyvendinimo paslaugos, nėra laikoma gyventojo individualiąja veikla.

Svarbu atsižvelgti į tai, kad nuolatinio LT gyventojo pajamų mokesčio objektas yra visos Lietuvoje ir užsienyje gautos pajamos.

Žemiau pateikiama lentelė, apibendrinanti pagrindinius mokesčius, susijusius su nekilnojamojo turto nuoma:

Ši informacija yra tik bendro pobūdžio ir neturėtų būti laikoma teisine konsultacija.

tags: #avansas #uz #patalpu #nuoma