Parduodate savo nekilnojamąjį turtą? Ar žinote, kad gali tekti susimokėti gyventojų pajamų mokestį? Tie 15 proc. kartais labai keičia visą pardavimo tvarką ir situaciją, todėl svarbu žinoti, kada mokesčių mokėti nereikia. Taigi, 15 proc. nuo parduodamo NT lieka jums. Galite tai vadinti sutaupymu arba mokesčių optimizavimu. Kai kas norėtų tai pavadinti mokesčių vengimu, tačiau tai nėra visiškai teisinga.
Šiame straipsnyje aptarsime, kada reikia mokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM) pardavus nekilnojamąjį turtą, kaip jis skaičiuojamas, ir kokios yra išimtys, leidžiančios išvengti mokesčių.
Kada nereikia mokėti gyventojų pajamų mokesčio (GPM) pardavus NT?
VMI sako aiškiai: jeigu jūsų nekilnojamas turtas yra 10 ir daugiau metų senumo, jį parduodami gyventojų pajamų mokesčio neturite mokėti. Kitaip sakant, jei butą įsigijote 2014, o šiais metais norite jį parduoti, galite būti ramūs - GPM mokėti nereikės, nes butui yra jau daugiau nei 10 metų. Terminas skaičiuojamas dienos tikslumu, todėl atkreipkite dėmesį, kada tiksliai įsigijote savo turtą. Jokių papildomų sąlygų, tampa visiškai nesvarbu, kiek mokėjote tuomet ir už kiek parduodate šiandien.
Jei ketinate parduoti butą ar namą, kuriame gyvenote kiek trumpiau, nei 2 metus, mokesčių mokėti nereikės tik su vien sąlyga - už pajamas, kurias gausite pardavę tokį būstą per 12 mėnesių turite pirkti kitą būstą, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje. Paprasčiau kalbant - mokesčių mokėti nereikia, jei butą parduodate ir iš karto perkate namą, kuriame tikrai gyvensite. Per metus laiko galima įsirengti namą ar butą nuo nulio. Tokia situacija yra labai dažna, nes būtent taip pagausėjus šeimai elgiasi tūkstančiai NT savininkų.
Jei paskutinius du metus (arba daugiau) Jūs nenutraukiamai deklaravote savo gyvenamąją vietą bute/name, kurį nusprendėte dabar parduoti, GPM mokėti taip pat nereikės. Beje, jei nuosavybė priklauso dviem asmenims, registruotis reikia abiems.
Jei prieš parduodant savo būstą, ten deklaravote savo gyvenamąją vietą mažiau nei du metus (nesvarbu, tai metai, mėnuo ar savaitė), Jūs taip pat galite nemokėti GPM, jei per artimiausius metus (nuo pardavimo sandorio dienos) nusipirksite kitą būstą ir ten deklaruosite savo gyvenamąją vietą. Nedetalizuojama ar tai bus pigesnis ar brangesnis turtas, taip pat kiek laiko ten deklaruosite gyvenamąją vietą.
Mokesčių nereikia mokėti, jei už paveldėto NT pardavimą gautus pinigus panaudojate kito būsto įsigijimui per 1 metus. Tai reiškia, kad paveldėtą būstą galite parduoti ir per metus įsigyti kitą būstą ir tą įsigijimą atitinkamai deklaruoti. Tada mokėti mokesčių nuo pelno nereikia.
Svarbu žinoti:
- Maža smulkmena: tai privaloma abiem sutuoktiniams, ypač, kai jie abu nurodyti kaip būsto savininkai.
- Tais atvejais, kai iki parduodant būstą jame buvote deklaravęs savo gyvenamąją vietą bent 2 metus, teikti deklaracijos ir GPM mokėti nereikės.
- Jei gyvenamąją vietą parduotame būste buvote deklaravęs trumpiau nei 2 metus, tačiau po jo pardavimo per 1 metus įsigyjate kitą ir savo gyvenamąją vietą deklaruojate tame naujame būste - pajamų deklaracijos teikti ir mokesčio mokėti taip pat nereikia.
Kaip skaičiuojamas gyventojų pajamų mokestis (GPM)?
Pirmiausia reiktų paaiškinti, kaip skaičiuojamas mokestis, kurį turite sumokėti parduodami savo NT. 15 proc. gyventojų pajamų mokestis yra skaičiuojamas nuo jūsų gauto pelno už parduotą NT. Skirtumas tarp NT pardavimo ir jo įsigijimo bei susijusių privalomų mokėjimų apmokestinamas 15 proc. tarifu.
Jei vis dėlto Jūsų atvejis neatitinka nei vienos iš minėtų išimčių, reikėtų pagalvoti apie GPM mažinimą, kadangi įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumas dar nereiškia, jog tai grynas pelnas. Principas yra tas pats, GMP sudaro 15 % nuo įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumo. Iš esmės nesvarbu, kaip Jūs įsigijote nekilnojamą turtą - pirkote, paveldėjote ar gavote dovanų. Esmė - įsigijimo kaina.
Mokesčius mokėti parduodant paveldėtą NT reikia ne nuo visos sumos, o nuo pelno. Pelnas yra jūsų gauta suma minus reali NT rinkos vertė.
Pavyzdys:
2019 metais pirkote butą už 170 000 eurų (tai įsigijimo kaina). Šį nekilnojamąjį turtą pardavėte 2023 metais už 210 000 eurų (tai pardavimo pajamos). Už pirkimo - pardavimo sutarties sudarymą notarų biure sumokėjote 1300 Eur (tai leidžiami atskaitymai). Gyventojų pajamų mokestis būtų skaičiuojamas taip: 210 000 (pardavimo kaina) - 170 000 (įsigijimo kaina) - 1300 (leidžiami atskaitymai) = 38 700 eurų pelno. 38 700 x 15 proc. = 5 805 Eur.
Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Pavyzdys, kai NT sandoris nuostolingas:
Gali būti tokia situacija, kad pirkdami arba gaudami NT (dažniausiai paveldėjimo būdu, nes laimėjimai loterijose - labai reti) mokėjote brangiau, nei parduodate. Taigi mokesčių mokėti nereikia.
Ką daryti, jei butą nusipirkote be apdailos ir įrengėte?
O kaip elgtis, kai butą nusipirkote už 50 000 be jokios apdailos ir nebaigtą įrengti? Jį sutvarkėte ir įrengėte iki 100 proc. baigtumo ir pardavėte už 70 000? Taigi, jei butą pirkote už 50 000, remontui išleidote 20 000 ir turite tai įrodančius dokumentus, jūsų pelnas yra... 0 eurų. Taigi mokesčių mokėti nereikia.
Prie neįrengto nekilnojamojo turto įsigijimo kainos yra pridedama apdailos darbams faktiškai patirtų ir dokumentais pagrįstų išlaidų suma, taip pat išlaidos turto rekonstravimui ir (arba) kapitaliniam remontui. Paprastojo remonto išlaidos įsigijimo kainai nepriskiriamos.
Pavyzdys:
Naujos statybos, neįrengtą, 80 proc. baigtumo būstą pirkote už 130 000 Eur. Jį pilnai įrengėte, įregistravote 100 proc. baigtumą ir pardavėte už 160 000 Eur. Būsto įrengimui bei 100 proc. pridavimui išleidote 25 000 Eur. Tai grynasis pelnas bus tik 5000 Eur, nuo kurių ir turėsite mokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.
Ką daryti, jei paveldėjote turtą?
Jei esate ne pirmos eilės giminaitis tam žmogui, iš kurio paveldėjote turtą, teks sumokėti 15 proc. GPM. Pirmos eilės giminaičiai yra sutuoktiniai, vaikai, tėvai, seneliai, broliai seserys, vaikaičiai ir įvaikiai.
Retas pagalvoja, kad tai yra svarbu ir tiesiog palieka viską tvarkyti notarui, tačiau šiuo atveju, notaras tiesiog nurodo kainą, kuri yra įrašyta NTR (nekilnojamo turto registre) išraše - Registrų Centro nustatytą vidutinę rinkos vertę. Deja, dažniausiai ši vertė neturi nieko bendro su realia rinkos verte ir yra ženkliai mažesnė.
Sakykime, Jūs paveldėjote butą, kurio reali rinkos vertė yra 80.000 Eur, tačiau Registro centro nustatyta vidutinė rinkos vertė yra 50.000 Eur. Kadangi tai paveldėtas butas, tikriausiai tai nėra Jūsų svajonių butas ir Jūs norėtumėte jį parduoti, o už gautus pinigus nusipirkti tai, kas labiau atitiks Jūsų poreikius. Tikslo užsidirbti neturite ir parduodate butą už realią rinkos kainą, tai yra 80.000 Eur.
Ką galima padaryti, kad įsigijimo kaina atitiktų realią rinkos vertę? Visuomet galima užsakyti nepriklausomą nekilnojamo turto vertinimą, šią paslaugą gali suteikti bet kokia sertifikuota NT vertinimo įmonė.
- Įprastu atveju, gavus nekilnojamą turtą, kurio vertė viršija 2.500 Eur, nuo nustatytos kainos skirtumo, reikia sumokėti GPM.
- Įprastu atveju paveldėjus turtą, kurio apmokestinamoji vertė neviršija 150.000 Eur, reikės sumokėti 5 % nuo apmokestinamosios vertės.
- Svarbu žinoti, kad apmokestinamoji vertė mažinama yra turto vertė, sumažinta 30 %.
Pavyzdys:
Jūs paveldėjote butą, kurio vertė yra 100.000 Eur, tai reiškia apmokestinamoji vertė bus 70.000 Eur (-30%).
Ką daryti, jei neužsakėte nepriklausomo vertinimo?
Dažnai šią problemą galima išspręsti užsakant retrospektyvinį vertinimą. Jums reikėtų kreiptis į vertintoją su prašymu nustatyti Jūsų paveldėto/dovanoto turto vertę tą dieną, kai Jūs įgijote turtą. Sandoris galėjo įvykti prieš keletą mėnesių arba prieš keletą metų, svarbu, kad vertintojas turėtų galimybę objektyviai nustatytą turto būklę ir atitinkamą vertę įsigijimo dieną.
Svarbu!
- Nepamirškite, kad mokesčiai skaičiuojami tik nuo nekilnojamo turto kainų. Jei parduodate paveldėtą butą su baldais ir buitine technika, kilnojamas turtas ir daiktai turėtų būti parduodami atskirai. Taip išvengsite sumaišties dėl mokesčių.
- Atminkite, kad jei po paveldėjimo NT turtą renovavote ir tvarkėte patys ir turite tai patvirtinančius dokumentus, tos sumos skaičiuojamos kaip jūsų išlaidos ir minusuojamos iš galutinės pardavimo kainos.
Pavyzdys:
Paveldėjote kaime sodybą ir už 5000 eurų pakeitėte stogą. Rinkos vertė - 30 000 bet norite parduoti už 50 000. Paprastai mokesčiai būtų skaičiuojami nuo skirtumo 50 000 - 30 000 = 20 000, bet jūs išleidote 5000 eurų remontui, todėl mokesčius reikės skaičiuoti nuo sumos be išlaidų - 20 000 - 5000 = 15 000 eur. Aišku, remonto darbų gali būti ir daugiau, juos galite atlikti ir patys su šeima, reiktų tik išsaugoti visų statybinių medžiagų pirkimo kvitus, o dar geriau - sąskaitas. Jas pateikę mokesčių inspekcijai (jeigu reikia) galėtumėte ženkliai sumažinti mokesčiais apmokestinamą sumą.
Nekilnojamo turto nuoma ir GPM
Nekilnojamo turto nuoma yra taip pat ekonominė veikla, todėl turi būti apmokestinama. Pagrindinė taisyklė labai paprasta - reikia sumokėti GPM nuo visų pajamų už nuomą. Vienas iš būdų išvengti GPM - įsigyti verslo liudijimą.
Verslo liudijimas - tai pažyma, patvirtinanti, kad asmuo yra sumokėjęs tam tikro dydžio mokestį ir gali verstis tam tikrą veiklą - mūsų atveju NT nuomos veikla. Verslo liudijimo kainos skiriasi priklausomai nuo savivaldybės, kurioje vykdoma veikla ir yra perskaičiuojamos kiekvienais metais.
- Nuo 2020 liepos 1 d. gyventojai privalo įsigyti atskirą verslo liudijimą kiekvienam nuomojamam objektui.
- Gyventojų pajamų mokestis deklaruojamas ir mokamas kartą per metus. Deklaruoti ir sumokėti reikia iki gegužės 1 d.
Pavyzdys:
Butas nuomojamas Vilniuje už 500 Eur per mėnesį arba 6.000 Eur per metus, atitinkamai GPM per metus sudarytų 15 % nuo 6.000 Eur arba 900 Eur.
Ką daryti, jei deklaracijos nepavyko pateikti savarankiškai?
Daugiau informacijos apie parduotą turtą galima rasti VMI svetainėje: www.vmi.lt > Gavau turto pardavimo / nuomos pajamų. Konsultacijos bei paslaugos teikiamos ir telefonu +370 5 260 5060. Apsilankymui VMI aptarnavimo padaliniuose būtina išankstinė registracija.
„Pateikti pajamų deklaracijas ir sumokėti mokestį turi pernai nuosavybėje 10 metų neišlaikytą nekilnojamąjį turtą pardavę gyventojai. Raginame nelaukti gegužės 2 d. ir deklaraciją pateikti jau dabar. Prireikus pagalbos ar kilus klausimams, dar bus pakankamai laiko kreiptis į VMI specialistus, kad gyventojas ne tik teisingai užpildytų deklaraciją, bet ir laiku - iki gegužės 2 dienos, sumokėtų apskaičiuotus mokesčius “, - teigia VMI vadovės pavaduotojas Martynas Endrijaitis.
Deklaravimas iki gegužės 2 d.
Nuolatinis Lietuvos gyventojas einamaisiais metais gautas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas turi deklaruoti iki sekančių metų gegužės 2 d.
Jei esate deklaravę išvykimą iš Lietuvos pajamas gautas iš nekilnojamojo turto pardavimo turi deklaruoti per 30 kalendorinių dienų.
Parengta pagal VMI informaciją.
Pasiūlymai dėl NT pardavimo Vilniuje:
- 3 kamb. butas Gabijos g. 32, Vilniuje - 225 000 € (3 kamb., 82.83 kv. m.)
- 2 kamb. butas Smolensko g. 29, Vilniuje - 200 000 € (2 kamb., 40.63 kv. m.)
- 2 kamb. butas Šv. Stepono g., Vilniuje - 200 000 € (2 kamb., 59.27 kv. m.)
- 3 kamb. butas Žvėryne, Lūšių g. 21, Vilniuje - 250 000 € (3 kamb., 67.06 kv. m.)
- 2 kam. butas Senamiestyje, Trakų g. 2, Vilniuje - 229 900 € (2 kamb., 59.88 kv. m.)
- 4 kamb. butas Kapsų g. 22, Vilniuje - 155 000 € (4 kamb., 74.28 kv. m.)
- Parduodamas 1 kamb. butas Rygos g. 17A, Vilniuje - 106 000 € (1 kamb., 33 kv. m.)
- Parduodamas 2 kamb. butas Taikos g., Vilniuje - 105 000 € (3 kamb., 49 kv. m.)