Parduodate savo nekilnojamąjį turtą? Ar žinote, kad gali tekti susimokėti gyventojų pajamų mokestį? Tie 15 proc. kartais labai keičia visą pardavimo tvarką ir situaciją, todėl šiandien norėtume priminti kelias situacijas, kada mokesčių mokėti NEREIKIA. Jei nežinote, nesate įsitikinę ar reikia deklaruoti nekilnojamą turtą, siūlome perskaityti šį straipsnį. Ar reikia deklaruoti nekilnojamą turtą, kam jį reikia deklaruoti ir ką reikia deklaruoti nurodoma LR Gyventojų turto deklaravimo įstatyme.
Konsultuodami savo klientus, mes nuolat susiduriame su jų nerimu, baime, o kartais ir pykčiu, kuomet tenka sumokėti neplanuotus mokesčius, kurie gerokai pakartina ateities planus.
Pirmiausia reiktų paaiškinti, kaip skaičiuojamas mokestis, kurį turite sumokėti parduodami savo NT. 15 proc. gyventojų pajamų mokestis yra skaičiuojamas nuo jūsų gauto pelno už parduotą NT.
Pvz.: Jūs nusipirkote butą už 80.000 Eur, po kurio laiko pardavėte jį už 90.000 Eur, skirtumas sudaro 10.000 Eur. Pagal VMI aiškinimą, turite mokesčius paskaičiuoti nuo savo pelno.
Deja, ne visada NT sandoriai yra pelningi. Gali būti tokia situacija, kad pirkdami arba gaudami NT (dažniausiai paveldėjimo būdu, nes laimėjimai loterijose - labai reti) mokėjote brangiau, nei parduodate.
O kaip elgtis, kai butą nusipirkote už 50 000 be jokios apdailos ir nebaigtą įrengti? Jį sutvarkėte ir įrengėte iki 100 proc. baigtumo ir pardavėte už 70 000? Taigi, jei butą pirkote už 50 000, remontui išleidote 20 000 ir turite tai įrodančius dokumentus, jūsų pelnas yra... 0 eurų. Taigi mokesčių mokėti nereikia. Ir tai nėra mokesčių vengimas.
Ir Karvytes Pabučiavom, Ir Kviečių Dulkių Paragavom! // JAUNASIS ŪKININKAS #30
Kada nereikės mokėti gyventojų pajamų mokesčio?
Gyventojui, pardavus savo būstą, nereikės mokėti gyventojų pajamų mokesčio, jeigu nekilnojamasis turtas parduodamas pigiau, nei buvo įsigytas. Paprasta taisyklė: nėra pajamų - nėra ir mokesčių. Tačiau net ir pardavus būstą brangiau, yra 3 atvejai, kai mokesčių mokėti nereikia.
10 metų terminas
Jei nuo nekilnojamo turto įsigijimo praėjo 10 ir daugiau metų, GPM mokėti nereikia. Jokių papildomų sąlygų, tampa visiškai nesvarbu, kiek mokėjote tuomet ir už kiek parduodate šiandien. VMI sako aiškiai: jeigu jūsų nekilnojamas turtas yra 10 ir daugiau metų senumo, jį parduodami gyventojų pajamų mokesčio neturite mokėti. Kitaip sakant, jei butą įsigijote 2007, o šiais metais norite jį parduoti, galite būti ramūs - GPM mokėti nereikės, nes butui yra jau 12 metų. Jis pora metų senesnis, nei numatytas 10 metų terminas. Terminas skaičiuojamas dienos tikslumu, todėl atkreipkite dėmesį, kada tiksliai įsigijote savo turtą.
2 metus deklaruota gyvenamoji vieta
Jei paskutinius du metus (arba daugiau) Jūs nenutraukiamai deklaravote savo gyvenamąją vietą bute/name, kurį nusprendėte dabar parduoti, GPM mokėti taip pat nereikės. Gyventojų pajamų mokestis nebus taikomas, jeigu nekilnojamasis turtas buvo įsigytas daugiau nei prieš 10 metų. Antra, mokesčių mokėti nereikės, jeigu pastaruosius 2 metus pardavėjas buvo deklaravęs savo gyvenamąją vietą parduodamame būste.
Gyvenamoji vieta deklaruota mažiau, nei du metai
Tai turbūt įdomiausia išimtis. Jei prieš parduodant savo būstą, ten deklaravote savo gyvenamąją vietą mažiau nei du metus (nesvarbu, tai metai, mėnuo ar savaitė), Jūs taip pat galite nemokėti GPM, jei per artimiausius metus (nuo pardavimo sandorio dienos) nusipirksite kitą būstą ir ten deklaruosite savo gyvenamąją vietą. Nedetalizuojama ar tai bus pigesnis ar brangesnis turtas, taip pat kiek laiko ten deklaruosite gyvenamąją vietą. Jeigu ketinate parduoti butą ar namą, kuriame gyvenote kiek trumpiau, nei 2 metus, mokesčių mokėti nereikės tik su vien sąlyga - už pajamas, kurias gausite pardavę tokį būstą per 12 mėnesių turite pirkti kitą būstą, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje. Paprasčiau kalbant - mokesčių mokėti nereikia, jei butą parduodate ir iš karto perkate namą, kuriame tikrai gyvensite. Per metus laiko galima įsirengti namą ar butą nuo nulio. Tokia situacija yra labai dažna, nes būtent taip pagausėjus šeimai elgiasi tūkstančiai NT savininkų. Maža smulkmena: tai privaloma abiem sutuoktiniams, ypač, kai jie abu nurodyti kaip būsto savininkai. Trečia, mokesčių nereikės mokėti net ir tuo atveju, jeigu pardavėjas tame būste buvo deklaravęs savo gyvenamąją vietą trumpiau nei 2 metus, tačiau per vienus metus nuo šio būsto pardavimo nusipirko ir deklaravo savo gyvenamąją vietą kitame būste.
Taigi, jeigu pardavėte būstą brangiau, nei įsigijote, ir tas būstas nebuvo įsigytas prieš 10 ar daugiau metų, labai svarbiu kriterijumi tampa deklaruota gyvenamoji vieta. Nesvarbu, kur gyvenate, svarbu tik deklaruota vieta Deklaruotos gyvenamosios vietos mokestinė lengvata yra siejama su gyventojų apsirūpinimu gyvenamuoju būstu, pavyzdžiui, kai gyventojas dėl pasikeitusių šeimyninių aplinkybių parduoda savo būstą, kad įsigytų didesnį ar mažesnį, arba kai įsigyja kitą būstą dėl pasikeitusios darbo vietos ir pan. Kitaip tariant, šios mokestinės lengvatos logika - suteikti galimybę gyventojui pasikeisti gyvenamąjį būstą į kitą be jokių mokestinių pasekmių.
Pačioje naujausioje Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo praktikoje buvo pripažinta, kad mokestinė lengvata be jokių kompromisų yra taikoma tik tam gyvenamajam būstui, kuriame buvo deklaruota savininko gyvenamoji vieta. Net jeigu mokesčių inspekcijai pateiksite krūvas įrodymų, kad daug metų faktiškai gyvenote parduodamame būste, mokestinės lengvatos negausite, jeigu nebūsite ten deklaravę savo gyvenamosios vietos. Iš pirmo žvilgsnio tokia teismo pozicija neatrodo teisinga, juolab kad šios mokestinės lengvatos tikslas yra suteikti galimybę gyventojui be jokių mokestinių pasekmių pasikeisti savo gyvenamąjį būstą, kuriame jis realiai gyvena.
Tačiau, kita vertus, galima manyti, jog teismas tokiu sprendimu siekė apsaugoti, kad gyventojai negalėtų du kartus pasinaudoti ta pačia mokestine lengvata, t. y. vieną kartą pasinaudotų lengvata už realiai gyvenamąją vietą, o kitą kartą - už deklaruotą gyvenamąją vietą.
Jeigu pagal teismų išaiškinimus, nenorint mokėti mokesčių už gyvenamojo būsto pardavimą, užtenka vien tik deklaruotos gyvenamosios vietos tame būste, tada kyla klausimas, ar galima, pavyzdžiui, per metus parduoti keletą butų paeiliui (t. y. pardavus vieną butą, iškart pirkti kitą) ir juose deklaruoti savo gyvenamąją vietą? Atsakymas - galima.
Valstybinė mokesčių inspekcija šiuo klausimu yra pateikusi individualų išaiškinimą. Jame nurodyta, kad tokiais atvejais, kai gyventojas parduoda įsigytą būstą, kuriame buvo deklaruota jo gyvenamoji vieta, nepraėjus metams nuo jo įsigijimo ir gautas pajamas per vienus metus panaudoja įsigyti kitam gyvenamajam būstui, kuriame per tą patį laikotarpį deklaruoja gyvenamąją vietą, tuomet gautos pajamos galėtų būti priskiriamos neapmokestinamosioms pajamoms ir neatsižvelgiama į tai, kad per metus parduoti keli gyvenamieji būstai.
Toks išaiškinimas gali būti labai patrauklus tiems gyventojams, kurie nedideliu mastu užsiima gyvenamųjų būstų prekyba (perpardavimu). Tačiau jeigu Mokesčių inspekcija nustatys, jog įsigytas būstas yra skirtas vien tik perparduoti, o gyventojas tik formaliai ten deklaravo savo gyvenamąją vietą, tikėtina, kad mokesčių inspektoriai nukryps nuo savo išaiškinimų ir uždraus taikyti mokestinę lengvatą. Taigi tokiose situacijose gali būti svarbūs įrodymai apie realią gyvenamąją vietą.
Kaip sumažinti GPM?
Jei vis dėlto Jūsų atvejis neatitinka nei vienos iš minėtų išimčių, reikėtų pagalvoti apie GPM mažinimą, kadangi įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumas dar nereiškia, jog tai grynas pelnas. Principas yra tas pats, GMP sudaro 15 % nuo įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumo.
Iš esmės nesvarbu, kaip Jūs įsigijote nekilnojamą turtą - pirkote, paveldėjote ar gavote dovanų. Esmė - įsigijimo kaina. Notaras rengdamas dovanojimo/paveldėjimo sutartį privalo nurodyti turto kainą, kuri, šiuo atveju, turi atitikti rinkos kainą. Retas pagalvoja, kad tai yra svarbu ir tiesiog palieka viską tvarkyti notarui, tačiau šiuo atveju, notaras tiesiog nurodo kainą, kuri yra įrašyta NTR (nekilnojamo turto registre) išraše - Registrų Centro nustatytą vidutinę rinkos vertę. Deja, dažniausiai ši vertė neturi nieko bendro su realia rinkos verte ir yra ženkliai mažesnė.
Kokios to pasekmės? Sakykime, Jūs paveldėjote butą, kurio reali rinkos vertė yra 80.000 Eur, tačiau Registro centro nustatyta vidutinė rinkos vertė yra 50.000 Eur. Kadangi tai paveldėtas butas, tikriausiai tai nėra Jūsų svajonių butas ir Jūs norėtumėte jį parduoti, o už gautus pinigus nusipirkti tai, kas labiau atitiks Jūsų poreikius. Tikslo užsidirbti neturite ir parduodate butą už realią rinkos kainą, tai yra 80.000 Eur.
Ką galima padaryti, kad įsigijimo kaina atitiktų realią rinkos vertę?
Visuomet galima užsakyti nepriklausomą nekilnojamo turto vertinimą, šią paslaugą gali suteikti bet kokia sertifikuota NT vertinimo įmonė. Ką daryti, jei neužsakėte nepriklausomo vertinimo ir dabar įsigijimo ir pardavimo kainos ženkliai skiriasi? Dažnai šią problemą galima išspręsti užsakant retrospektyvinį vertinimą. Jums reikėtų kreiptis į vertintoją su prašymu nustatyti Jūsų paveldėto/dovanoto turto vertę tą dieną, kai Jūs įgijote turtą. Sandoris galėjo įvykti prieš keletą mėnesių arba prieš keletą metų, svarbu, kad vertintojas turėtų galimybę objektyviai nustatytą turto būklę ir atitinkamą vertę įsigijimo dieną.
Įprastu atveju, gavus nekilnojamą turtą, kurio vertė viršija 2.500 Eur, nuo nustatytos kainos skirtumo, reikia sumokėti GPM. Įprastu atveju paveldėjus turtą, kurio apmokestinamoji vertė neviršija 150.000 Eur, reikės sumokėti 5 % nuo apmokestinamosios vertės.
Svarbu žinoti, kad apmokestinamoji vertė mažinama yra turto vertė, sumažinta 30 %. Pvz.: Jūs paveldėjote butą, kurio vertė yra 100.000 Eur, tai reiškia apmokestinamoji vertė bus 70.000 Eur (-30%).
Nekilnojamo turto nuoma ir mokesčiai
Nekilnojamo turto nuoma yra taip pat ekonominė veikla, todėl turi būti apmokestinama. Pagrindinė taisyklė labai paprasta - reikia sumokėti GPM nuo visų pajamų už nuomą. Vienas iš būdų išvengti GPM - įsigyti verslo liudijimą.
Verslo liudijimas - tai pažyma, patvirtinanti, kad asmuo yra sumokėjęs tam tikro dydžio mokestį ir gali verstis tam tikrą veiklą - mūsų atveju NT nuomos veikla. Verslo liudijimo kainos skiriasi priklausomai nuo savivaldybės, kurioje vykdoma veikla ir yra perskaičiuojamos kiekvienais metais.
Butas nuomojamas Vilniuje už 500 Eur per mėnesį arba 6.000 Eur per metus, atitinkamai GPM per metus sudarytų 15 % nuo 6.000 Eur arba 900 Eur.
Svarbu! Nuo 2020 liepos 1 d. gyventojai privalo įsigyti atskirą verslo liudijimą kiekvienam nuomojamam objektui.
Jai Jūs nuomojate du butus Vilniuje, už kiekvieną gaunate po 250 Eur per mėnesį, bendrai 500 Eur per mėnesį arba 6.000 Eur per metus, atitinkamai GPM per metus sudarytų 15 % nuo 6.000 Eur arba 900 Eur.
Gyventojų pajamų mokestis deklaruojamas ir mokamas kartą per metus. Deklaruoti ir sumokėti reikia iki gegužės 1 d.
Pvz.: Jūs nuomojate patalpas įmonei už 500 Eur per mėnesį, atitinkamai GPM sudarys 75 Eur per mėnesį.
tags: #ar #reikia #isigyta #busta #deklaruoti