Kada reikalingas turto vertinimas: išsamus vadovas

Nekilnojamasis ir kilnojamasis turtas yra pagrindinės materialaus turto rūšys, formuojančios žmogaus turtinį pagrindą, vaidinantį svarbų vaidmenį 21 amžiaus ekonomikoje. Tikriausiai vienas iš pirmųjų klausimų iškylančių yra turto vertės įvertinimas. Turto vertinimas - tai turto vertės nustatymas pagal atitinkamą turto arba verslo vertinimo metodą.

Šiame straipsnyje aptarsime, kada ir kodėl turto vertinimas yra reikalingas, kokie yra jo etapai ir kokie veiksniai turi įtakos turto vertei.

Turto rūšys ir jų vertinimo ypatumai

Turtas, kuris negali būti perkeltas iš vienos vietos į kitą, nepakeitus jo paskirties ir nesumažinus vertės, laikomas nekilnojamu turtu. Turtas, kurį galima perkelti, vadinamas kilnojamuoju turtu.

Nekilnojamojo turto vertinimas

Vertinimas tik nekilnojamam turtui dažniausiai atliekamas tuomet, kai yra imama paskola turto įsigijimui arba statybų užbaigimui. Nekilnojamasis turtas visais laikais buvo ir yra puiki investicija, todėl, kad jo vertė sąlyginai nekrenta.

Nekilnojamo turto vertinimas yra viena svarbiausių paslaugų, jei ruošiatės imti paskolą nekilnojamo turto objektui įsigyti, tvarkote paveldėjimo/dovanojimo dokumentus, arba siekiate susimažinti mokestinės prievolės dydį pardavus nekilnojamojo turto objektą, kuris nebuvo išlaikytas ilgiau nei 10 metų. Nekilnojamo turto vertė priklauso nuo daug kriterijų ir aplinkybių, kurias specialistai yra pasiruošę nuodugniai išnagrinėti ir įvertinti.

Kilnojamojo turto vertinimas

Jeigu jums reikalinga išsami turto vertinimo ataskaita arba nenutuokiate, kiek vertas paveldėtas būstas - susisiekite nemokamai konsultacijai dėl retrospektyvinio nekilnojamojo ar kilnojamojo turto vertinimo.

Kada reikalingas turto vertinimas?

Daugybė nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimų sandorių yra sudaromi kiekvienais metais. Turto vertinimas yra būtinas tiems, kurie planuoja įsigyti būstą, skolinantis pinigų iš banko. Turto vertinimas bankui padeda nustatyti, kokią pinigų sumą ir kokiomis sąlygomis skolinti bei įvertinti pinigų skolinimo riziką, paskolos gavėjui tapus nemokiam.

Taigi, prieš bankui teikiant paskolą, jis turi įvertinti ar paskolos gavėjui tapus nemokiam, bankas pardavęs įkeistą turtą, galės padengti patirtas sandorio išlaidas.

Nekilnojamojo turto vertinimas yra svarbus procesas, kuris dažnai yra privalomas įvairiose situacijose, susijusiose su būsto įsigijimu. Jis leidžia objektyviai įvertinti turto vertę ir užtikrinti, kad tiek pirkėjas, tiek pardavėjas būtų apsaugoti nuo galimų finansinių nuostolių. Turtą vertinti būtina ne tik perkant būstą be paskolos, bet ir tuomet, kai naudojama banko paskola, siekiama finansuoti būsto remontą arba norima pradėti naujos statybos projektą.

Pagrindiniai atvejai, kai reikalingas turto vertinimas:

• Perkant su banko paskola: Bankas norėdamas suteikti paskolą perkačiui turi įvertinti Nekilnojamojo turto vertę, kad užtikrintų savo finansinį interesą. Tai padeda bankui apskaičiuoti, kokią paskolos sumą gali suteikti ir kokią riziką jis prisiima, teikdamas paskolą.
• Skolinantis būsto remontui: Jei norite atlikti būsto remontą ir nusprendėte imti paskolą remonto darbams atlikti, turto vertinimas taip pat gali būti privalomas. Net jei turtas jau yra jūsų nuosavybėje, jo vertė gali pasikeisti dėl atliktų remonto darbų, todėl svarbu žinoti tikrąją būsto vertę prieš kreipiantis dėl paskolos.
• Pradėjus būsto statybas: Jei ketinate statyti naują būstą arba kitą Nekilnojamąjį turtą, vertinimas padės įvertinti sklypo vertę ir jo galimybes.
• Paveldėjimo atveju: Tinkamas paveldėto nekilnojamojo turto vertės nustatymas yra svarbi testamento tvirtinimo dalis, nes turtas negali būti paskirstytas, kol nėra žinoma jo vertė.

Nekilnojamojo turto vertinimas nėra būtinas visais atvejais. Pavyzdžiui, jei turtą perkate be banko paskolos, jūs galite tiesiog susitarti dėl kainos su pardavėju, tačiau vis tiek rekomenduojama pasitelkti nepriklausomą vertintoją, kad užtikrintumėte, jog kaina atitinka tikrąją turto vertę.

Turto vertės analizės procesas

Turto vertinimo analizė atliekama palaipsniui, laikantis tikslaus plano:

1. Duomenų analizė: Pirmiausia yra atliekama duomenų analizė, paruošiami vertinimui reikalingi dokumentai ir atliekama jų analizė.
2. Turto apžiūra: Vertinimui yra reikalinga turto apžiūra, todėl nekilnojamojo turto vertintojas atvyksta į vietą, iš anksto sutartu laiku ir apžiūri turtą, kurį reikia vertinti.
3. Ataskaitos rengimas: Vėliau yra rengiama ataskaita, kurioje išanalizuojami užsakovo pateikti dokumentai bei apžiūros metu surinkta informacija. Rengiama išvada.
4. Ataskaitos pateikimas: Galiausiai užsakovui pateikiama nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita.

Nekilnojamojo turto vertinimo proceso sklandumui užtikrinti, labai svarbu pasirūpinti reikiamais dokumentais. Svarbiausi dokumentai - identifikaciniai, iš kurių būtų galima nustatyti turto savininkus, turto dydį, išsidėstymą bei adresą. Jeigu yra vertinamas butas, svarbu turėti ir kadastrinių matavimų bylą.

Taip pat, būna atvejų, kai turto vertinimui reikalingi dokumentai yra netvarkingi, neregistruoti ar pamesti. Tokiu atveju jų suradimas ar sudarymas gali trukti iki 20 d. Ataskaitos paruošimas užtrunka nuo 2-4 d.d priklausomai nuo vertinamo turto apimties, vertinimo tikslo ir sudėtingumo.

Dokumentai, reikalingi buto vertinimui:

• VĮ Registrų centro nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas;
• Buto kadastrinė (inventorinė) byla;
• (jei butui priklauso žemės sklypas ar jo dalis).

Dokumentai, reikalingi namo vertinimui:

• VĮ Registrų centro nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas;
• Žemė sklypo planas;
• Priklausinių kadastriniai dokumentai.

Kaip nustatoma buto vertė?

Pagal turto vertinimo metodiką, yra trys pagrindiniai metodai, kuriais galima įvertinti turtą. Tai lyginamasis metodas, kuriuo vertinamas gyvenamasis turtas.

„Šiuo metodu ieškoma panašių pardavimo sandorių. Pavyzdžiui, jeigu turime dviejų kambarių butą Žirmūnuose, tai ieškome panašių įvykusių sandorių. Kad būtų panašus buto plotas, aukštas, būklė. Tokiu būdu nustatoma to buto vertė. Nemažai laiko atima panašios būklės butų suradimas, bet čia padeda kolektyvas, kai yra didelė komanda, tai daug paprasčiau, nes kaupiama ir duomenų bazė ir pan.“, - aiškina turto vertinimo ekspertė.

Taip pat yra išlaidų kaštų vertinimas, kai vertė nustatoma pagal atkuriamuosius kaštus, ir pajamų metodas, kuri prognozuoja pinigų srautus: „Tai čia daugiau komerciniam turtui. Bet labai dažnai būna, kai vertė nustatoma metodų kombinacija.“

Pašnekovė akcentuoja, kad turto vertintojai nevertina baldų ir buitinės technikos, esančios bute ar name. Tai yra kilnojamasis turtas, o vertinamas yra nekilnojamasis turtas.

„Baldai ir buitinė technika yra kilnojamasis turtas, mes vertiname nekilnojamąjį turtą, todėl kilnojamas turtas neįeina. Vertintojas, atėjęs į butą, žiūri labai paprastai: grindys, sienos, lubos, durys, langai, komunikacijos, inžinerijos sistemos“, - aiškina turto vertinimo ekspertė.

Pagrindiniai būsto vertinimo kriterijai:

• Vieta
• Statybos metai
• Bendras plotas
• Šildymo būdas
• Kambarių skaičius
• Pastato tipas

Nekilnojamojo turto mokestinė vertė ir jos galiojimas

Nekilnojamojo turto (NT) mokestis yra skaičiuojamas nuo visų Jums priklausančių, įsigyjamų NT objektų (gyventojams už komercinės paskirties, o juridiniams asmenims už visą nuosavybės teise priklausantį, įsigyjamą ar ir perimtą iš fizinio asmens nekilnojamąjį turtą (arba jo dalį)), bendros mokestinės vertės.

Naujai nustatytos NT objektų mokestinės vertės nekilnojamojo turto mokesčiui apskaičiuoti naudojamos 5 metus, pradedant nuo 2021 m. mokestinio laikotarpio.

Apskaičiuotos vidutinės rinkos vertės mokesčiams galioja ne ilgiau nei 5 metus.

Mokesčio tarifus nustato savivaldybės - nuo 0,5 procento iki 3 procentų nekilnojamojo turto mokestinės vertės.

Turto vertinimo galiojimo trukmė

Turto vertinimo galiojimas priklauso nuo įvairių aplinkybių ir situacijų. Paprastai turto vertinimas turi tam tikrą laikotarpį, kurio metu jo vertė laikoma tiksliu atspindžiu turto būklės ir rinkos sąlygų.

Standartinė praktika rodo, kad turto vertinimas galioja nuo 6 mėnesių iki 1 metų. Tačiau šis laikotarpis gali skirtis priklausomai nuo šių veiksnių:

• Rinkos pokyčiai: Rinka nuolat kinta, todėl vertinimo galiojimas priklauso nuo to, kaip greitai keičiasi paklausa ir pasiūla.
• Turtas: Turtas, kuris reikalauja nuolatinio priežiūros ar turi specifines savybes, gali reikalauti dažnesnio vertinimo.
• Teisiniai pokyčiai: Nuolatos keičiasi įstatymai ir reglamentai, kurie gali paveikti nekilnojamojo turto vertę.
• Bankų ir kredito įstaigų politika: Dauguma bankų ir finansinių institucijų reikalauja, kad turto vertinimai būtų atnaujinami kas 1-3 metus, kadangi atsiranda galimybė, jog turto vertė gali pasikeisti.

Turto vertinimas yra dinamiškas procesas, kuris priklauso nuo įvairių veiksnių. Nors standartinis galiojimo laikotarpis gali būti nuo 6 mėnesių iki 1 metų, faktinės aplinkybės gali reikalauti dažnesnio atnaujinimo.

Svarbu: Turto vertinimo ataskaitų galiojimo laikas dažnai nėra tiksliai apibrėžtas, nes ekspertai negali prisiimti atsakomybės.

Kaip nustatyti preliminarią turto vertę?

Jei norite parduoti savo sklypą, butą ar namą, teks atlikti savo turto vertės analizę. Nekilnojamojo turto skelbimų portaluose pabandykite paieškoti parduodamų butų ar namų, esančių šalia jūsų arba analogiškoje vietoje. Turėkite omenyje, kad namas Vilniaus rajone bus kur kas brangesnis, nei namas Kupiškio rajone.

Jei būsto kvadratūra nelabai panaši, skaičiuokite vieno kvadrato kainą. Tai vienas iš objektyviausių būdų vertinti nekilnojamąjį turtą.

Yra keli interneto portalai, siūlantys už pinigus nusipirkti duomenis apie šalia vykusius NT sandorius, ir taip galite nustatyti preliminarią vertę, matydami REALIUS kaimynų pardavimus.

Pavyzdys: Butas Vilniuje S. Stanevičiaus g., 67m2, reikalingas remontas, kaina 55 000 eurų. Jei Jūsų butas toje pačioje gatvėje ir visiškai sutvarkytas, remontas kainavo apie 30 000 eurų, tai prašyti galima apie 85 000-95 000 eurų.

Kai analizuosite skelbimus ir sandorius atkreipkite dėmesį į laiką. Jei NT objektas pardavinėjamas ilgai, reiškia kaina užkelta.

Turto vertinimą gali atlikti ir profesionalūs turto vertintojai. NT brokeriai retai kada patys vertina turtą, tačiau paprastai turime nemažai partnerių, kurie tuo užsiima. Brokeris visada pasakys, kiek realiai galite gauti ir kur gali kilti problemų parduodant NT brangiau, nei rinkos vertė.

Profesionalus turto vertinimas

Preliminariai nekilnojamąjį turtą gali įvertinti ir brokeriai, tačiau tikslią vertę pateiks tik nepriklausomas sertifikuotas turto vertintojas, kuris įvertins visus su turtu susijusius aspektus. Nepriklausomas vertintojas tinkamą turto vertinimo metodiką turi pasirinkti atsižvelgdamas į turto pobūdį ir specifiką.

Kadangi turto vertintojai glaudžiai bendradarbiauja su bankais ir kreditoriais, Jums atsiranda galimybė gauti geresnes finansavimo galimybes.

Daugeliui kyla klausimas, kiek kainuoja turto vertinimas, tačiau tai lemia keletas veiksnių. Tai priklauso ir nuo paties turto, taip pat skiriasi ir įkainiai, kuriuos taiko turto vertintojai Kaune, Vilniuje ar mažesniuose miestuose.

Nekilnojamojo turto vertinimas yra svarbus žingsnis norint įsigyti būstą, ypač jei naudojama banko paskola, atliekami remonto darbai ar pradedamos statybos. Tai padeda nustatyti objektyvią turto vertę ir apsaugoti visas Šalis nuo galimų finansinių nuostolių.

Turto vertinimo įtakos veiksniai

Nekilnojamojo turto vertė priklauso nuo daug kriterijų ir aplinkybių, kurias specialistai yra pasiruošę nuodugniai išnagrinėti ir įvertinti. Nekilnojamojo turto būklė - prižiūrėtas ir išlaikytas būsto vidus ar išorė tikrai padidins nekilnojamojo turto vertę. O jeigu būstui įmanoma atlikti korekcijų - išplėsti, pastatyti priestatą ar pan.

Taip pat, namo dydis ir vieta - žmonės vertina naudingojo ploto dydį, miegamųjų, vonios kambarių skaičių.

tags: #ar #reikia #busto #vertinimo