Nekilnojamasis turtas gali būti įsigytas sudarius pirkimo - pardavimo, dovanojimo, rangos ar kitą civilinę sutartį. Sudaryto sandorio pobūdis turės įtakos nekilnojamąjį turtą įgijusio asmens teisėms tuo atveju, kai paaiškėja, jog įgytas nekilnojamasis turtas yra su trūkumais.
Butas, namas ar kitas nekilnojamasis turtas, kaip ir bet koks kitas įsigytas daiktas, gali turėti trūkumų. Šie trūkumai gali būti objektyvaus pobūdžio - kaip tam tikri objektyviai egzistuojantys nekilnojamojo turto defektai.
Taip pat ir subjektyvaus pobūdžio - kai įsigytas nekilnojamasis turtas neatitinka pirkėjo lūkesčių dėl turto savybių, kurias nurodė pats pardavėjas arba kurių pagrįstai tikėjosi pirkėjas.
Nekilnojamojo turto trūkumai teismų praktikoje
Teismų praktikoje dažniausiai bylinėjamasi dėl objektyvių nekilnojamojo turto trūkumų. Pavyzdžiui, dėl nekokybiškai atliktų statybos darbų, netinkamai parinktų statybinių medžiagų ar nefunkcionuojančios įrangos, kai įsigydamas butą ar namą pirkėjas šių trūkumų nepastebėjo ir apie juos nežinojo.
Vienas iš teismų praktikoje realiai nagrinėtų atvejų - kai šeima nusipirko nebaigtą statyti gyvenamąjį namą. Pilnai jį įsirengus ir pradėjus jame gyventi, grindyse pastebėtas pelėsis. Paaiškėjo, kad namo statybai buvo panaudoti seni rąstai, užkrėsti naminiu grybu, ko pasėkoje jis išplito į namo grindis ir sienas. Teismai nusprendė, kad trūkumai negalėjo būti pastebėti pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo metu, todėl pirkėjui priteisė trūkumų šalinimo išlaidas.
Kitas teisme nagrinėtos bylos atvejis - kai šeima nusipirko gyvenimui sodo namą, nežinodami, kad jo nuotekų surinkimo sistema įrengta netinkamai. Kilus poreikiui šią sistemą perdaryti, pirkėjai pateikė ieškinį pardavėjui dėl papildomų išlaidų atlyginimo.
Ir dar vienas pavyzdys - pirkėjas nusipirko nebaigtą statyti butą. Baigęs jį įsirengti ir pradėjęs jame gyventi, pastebėjo, kad bute kaupiasi nuolatinė drėgmė, pelėsis susidarydavo netgi ant užuolaidų ir lovų čiužinių. Teismai konstatavo, kad buto iš esmės negalima naudoti pagal paskirtį, trūkumų šalinimo išlaidos sudarytų didelę buto kainos dalį, todėl pirkėjo prašymu nutraukė pirkimo - pardavimo sutartį ir taikė restituciją - butą grąžino pardavėjui, o pirkėjui priteisė visą sutarties kainą.
Bylos dėl subjektyvių nekilnojamojo turto trūkumų gerokai retesnės dėl sunkesnio įrodinėjimo proceso įrodinėjant nekilnojamojo turto trūkumus.
Vienas dažnesnių praktikoje sutinkamų subjektyvių trūkumų atvejų - kai perkamas dar galutinai nepastatytas butas ar namas. Tokiais atvejais pirkėjo lūkesčiai neretai būna nulemti nekilnojamojo turto skelbime pateiktų aprašymų bei vizualizacijų, kas realybėje būna neišpildoma arba išpildoma visai kitaip.
Pelėsis - visai nelaukiamas svečias namuose. Jis ne tik labai gadina estetinį vaizdą, tačiau neigiamai veikia ir didžiausią žmonių turtą - sveikatą. Tačiau ar tikrai pats namo atnaujinimas ir yra kaltas dėl pelėsio? Tikrai ne! Dažniausiai, jei modernizacijos darbai atlikti kokybiškai, problemos slypi visai kitur. Net ir modernizuotas namas gali pasidengti pelėsiu.
Tačiau dėl pačios renovacijos tai įmanoma tik tuomet, jei atnaujinimo darbai buvo atlikti nekokybiškai. Vis tik dažniau patys gyventojai nesilaiko tinkamų patalpų vėdinimo ir šildymo rekomendacijų, o ne pastato atnaujinimo darbai būna atlikti nekokybiškai. Pelėsis paprastai atsiranda dėl drėgmės pertekliaus ir netinkamos ventiliacijos.
Prastos kokybės atnaujinimo darbai gali apimti neteisingą fasado šiltinimą, jei izoliacinės medžiagos nebuvo tinkamai įrengtos. Tokiu būdu gali atsirasti vadinamieji „šalčio tilteliai“, kuriuose ir kaupiasi drėgmė. Dėl pelėsio atsiradimo gali būti kalti ir neteisingai sumontuoti langai. Jei langai nesandarūs, drėgmė gali nesunkiai patekti į vidų.
Labai svarbu, kad atliekant pastato atnaujinimą būtų išvengta fasado ventiliacijos trūkumų. Dėl šių priežasčių atnaujinant namą verčiau pasitikėti tik labai kompetentingais savo srities profesionalais, kurie turi ilgametę patirtį bei domėtis atliekamais darbais ir juos kontroliuoti. Daugiabučio modernizacija - rimtas procesas, kuriam būtina skirti daug dėmesio. Angokraščius ir laukines sienas verta dažyti vandeniui atspariais dažais. Verčiau vengti plačių palangių. Būtina nuolat stebėti drėgmės kiekį patalpose.
Norint kontroliuoti drėgmę namuose svarbu naudoti drėgmės surinkėjus ir skalbinių džiovykles. Natūralu, kad modernizuojant pastatus yra naudojami sandarūs langai ir durys, kurie pagerina energijos efektyvumą. Vis tik, jei gyventojai visai nedarinėja langų ir nenaudoja ventiliacijos sistemų, tai gali pabloginti patalpų ventiliaciją. Modernizacijos metu daugiabutis namas tampa šiltesnis.
Gyventojai, kurie nori nesusidurti su pelėsiu, turėtų nuolat vėdinti namus arba, protingiausia, įsirengti rekuperacinę sistemą. Prevenciškai daugiau dėmesio skirti reikėtų vonios kambariui bei virtuvei, t. y. Gyventojai taip pat turėtų atsiminti, kad temperatūra namuose neturėtų nukristi žemiau 18-20 laipsnių šilumos.
Pelėsis yra labai kenksmingas kiekvieno žmogaus sveikatai bei gyvenamajai aplinkai. Gali atrodyti, kad jis tiesiog blogina estetinį namų vaizdą, tačiau tai - melas. Pelėsis daro neigiamą poveikį sveikatai ir net gali būti kaltas dėl įvairių ligų. Pelėsis išskiria sporas, mikotoksinus ir lakiąsias organines medžiagas. Jos neigiamai veikia žmogaus organizmą bei gali sukelti kvėpavimo takų problemas ir imuninės sistemos pažeidimus.
Pelėsio sporos gali sukelti kosulį, dusulį, nosies užgulimą, gerklės dirginimą. Pelėsis ilgainiui sukelia didelius nuostolius gyvenamajam būstui. Bėgant laikui dėl pelėsio yra pažeidžiamos sienos, lubos ir grindys. Pelėsis gadina baldus, kilimus, tekstilę, t. y. Jei gyventojai nesiima tinkamų veiksmų, pelėsis greitai plinta ir gali užkrėsti visą patalpą, kaimyninius kambarius ar net butus.
Pastebėjus pelėsį svarbu jį pašalinti naudojant specialias priemones, kurios pagamintos chloro pagrindu. Vis tik siekiant kovoti su pelėsiu svarbiausia yra užtikrinti normalų vėdinimą namuose. Tam verta naudoti rekuperacinę sistemą ar oro sausintuvą.
Kaip Išnaikinti Pelėsį(Pelesis)
Dažniausia pelėsių atsiradimo pagrindinė priežastis yra nepakankamas patalpų vėdinimas. Daugiabučiuose namuose įrengti vėdinimo kanalai dažnai būna užsikimšę ar uždengti specialiai(kad šilumos neištrauktų). To pasekoje patalpoje susidaro padidintas santykinis oro drėgnumas (60% ir daugiau). Žemėjant lauko oro temperatūrai stiklų paviršiai ir angokraščiai atvėsta labiausiai (pasiekia rasos taško temperatūrą), todėl šalčiausiuose sienos vietose apie langus gali pradėti kondensuotis ore esantys vandens garai.
Vanduo įsigeria į sienos konstrukciją. Tam ciklui kartojantis, dažnai ir nesant pakankamo vėdinimo, garantuojančio atsiradusios drėgmės pašalinimą iš sienos, ji įmirksta tiek, kad pradeda prarasti savo šilumos izoliacines savybes. Peršalimo vietose formuojasi “šalčio tiltai”. Tai dar labiau skatina vandens garų kondensavimąsi ir kitus nepageidaujamus reiškinius.
Tokius kaip pačios sienos konstrukcijos ir pirmiausia jos vidinės apdailos ardymą. Šis procesas iš esmės sėkmingai vyksta visur kur yra drėgnos sienos. Todėl, kai patalpos yra nepakankamai vėdinamos ir šildomos, o patalpoje ant sienų paviršių pastebima drėgmė tai reiškia tik viena, kad susidaro “šalčio tiltai”.
To priežasčių gali būti ir daugiau:
- vanduo patenkantis ant sienos iš lauko pusės dėl neteisingo parapeto skardinimo (ypač daugiabučių viršutiniai aukštai), netvarkingų lietvamzdžių, blokiniuose namuose nesandarios siūlės,
- sienos konstrukcijų defektai (nėra garo izoliacinio sluoksnio, paprasčiausias brokas) ar tiesiog nepakankama išorinių sienų varža.
Pastebėjus drėgstančias išorines sienas (kampai, angokraščiai…) iškarto būtina išsiaiškinti to priežastis ir jas pašalinti. Šias patalpas būtina intensyviau vėdinti, o pereinamuoju ar žiemos laikotarpiu ir šildyti iki pilno sienų konstrukcijos išdžiovinimo. Tai kainuoja, bet, patikėkite, žymiai mažiau negu sunaikinti atsiradusius pelėsius ir padaryti bute naują apdailą.
Kaip panaikinti pelėsius?
Pirmiausia apipelijusį paviršių būtina kruopščiai nuplauti karštu vandens su sodos ir skalbimo miltelių tirpalu (10% koncentracijos). Grybeliai bijo šarminės aplinkos ir žūsta. Vėliau nugrandžius pelėsių likučius reikia papildomai dezinfekuoti 5% vario sulfato(sodrios mėlynos spalvos kristalai pardavinėjami sodo prekėse) tirpalu arba fungicidais. Tai atlikti būtina labai sąžiningai, nes palikus grybelio židinius jis atsinaujins iš naujo. Tik įsitikinus, kad grybelis pilnai sunaikintas ir pilnai išdžiovinus sienų konstrukciją galima pradėti sienų paviršių paruošimą apdailos darbams.
Deja, netgi viską atlikus gerai niekas negali garantuoti, kad pelėsis po kiek laiko vėl neatsiras, jeigu nebuvo išsiaiškinta ir pašalinta tikroji pelėsio atsiradimo priežastis ar nebus tinkamo patalpų vėdinimo.
Ką daryti, kad pelėsis neatisrastų?
Languose montuojamų paprastų vėdinimo sistemų funkcionavimas ir pro juos pritekančio švaraus oro kiekis priklauso nuo atmosferinio slėgio pokyčių, temperatūros, vėjo ir patalpose įrengtos ištraukiamosios ventiliacijos. Todėl pasirinktas vėdinimo būdas ne visada gali garantuoti komfortišką mikroklimatą patalpose. Plastikiniai langai pasižymi ypatingu sandarumu ko neturėjo jokie senieji langai. Todėl netgi mažas vėdinimasis priklausys tik nuo Jūsų veiksmų.
Pirmiausia įsitikinkite ar Jūsų buto ventiliacijos kanalai gerai funkcionuoja(priglauskite paprastą mokyklinio sąsiuvinio lapą prie ventiliacijos angos-paleidus jis turi pats nenukristi)Jei trauka per maža reikia aiškintis to priežastis.
Virtuvėj verdant valgį būtinai įjungite ištraukiamają ventiliaciją. Stenkitės duris tarp patalpų laikyti atdaras (taip oras bent jau patalpų viduje geriau cirkuliuos). Vėdinti patalpas intensyviai būtina keletą kartų per dieną, o pastovų oro pritekėjimą reikia garantuoti naudojantis mikroventiliacija arba orlaide. Kai lauko oro temperatūra žemesnė kaip -10C (minus dešimt laipsnių) rekomenduojama patalpas vėdinti trumpalaikiai plačiau atidarant langų varčias, kas žymiai efektingiau sumažina patalpų santykinį oro drėgnumą, bet neleidžia atvėsti patalpos daiktų paviršiams.
Taip vėdinant patalpas sutaupoma nemažai šilumos energijos, nes oro šiluminis talpumas yra žymiai mažesnis už patalpos daiktų ar statybinių konstrukcijų. Taip pat galima naudoti buitinius drėgmės surinkėjus.
Kodėl rasoja langai iš vidaus?
Dažniausia to priežastis ta pati drėgmė. Dažniausia pasitaiko senesnės konstrukcijos plastikiniuose languose - rėmai trijų kamerų, siauri, iki 60mm, stiklo paketas be selektyvinės dangos. Kovos būdai analogiški kaip ir kovojant su pelėsiu. Be to patartumėme pasikeisti jei ne visą langą, tai bent stiklo paketą.
Civilinis kodeksas nekilnojamojo turto pirkėjui suteikia tokias teises:
- Reikalauti, kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina;
- Prisiteisti nekilnojamojo daikto trūkumų šalinimo išlaidas;
- Prašyti teismo tvarka nutraukti pirkimo - pardavimo sutartį ir taikyti restituciją, susigrąžinant visą už turtą sumokėtą pinigų sumą.
Pirkėjas turi teisę pasirinkti savo teisių gynimo būdą, tačiau nėra visiškai laisvas. Civiliniame kodekse ir teismų praktikoje yra „išgryninti“ tam tikri apribojimai, į kuriuos reikėtų atsižvelgti renkantis savo teisių gynimo būdą.
Pavyzdžiui, pirkimo kainos sumažinimas taikomas tais atvejais, kai nustatyti būsto trūkumai nėra esminiai, be to, dažniau tais atvejais, kai trūkumų nėra galima pašalinti.
Trūkumų šalinimo išlaidos, kaip teisių gynimo būdas, paprastai taip pat taikomas nustačius neesminius trūkumus, tačiau kuriuos galima pašalinti.
Tuo tarpu paskutinis teisių gynimo būdas - pirkimo - pardavimo sutarties nutraukimas ir restitucija, taikomi nustačius esminius nekilnojamojo daikto trūkumus, kartais netgi tokius, dėl kurių nekilnojamasis turtas negali būti normaliai naudojamas pagal paskirtį arba, kai jo trūkumų šalinimo išlaidos sudaro ženklią sumą.
Ekspertai pripažįsta, kad statybos broko kartas nuo karto pasitaiko, o nuo jo apsisaugoti - labai sudėtinga. Pirkimas - loterija.
Civiliniame kodekse (CK) yra nurodyti garantiniai terminai, per kuriuos būstą įsigijęs žmogus gali kreiptis į vystytoją dėl statybų broko. Pagrindinis garantinis statinio laikotarpis yra 5 metai, paslėptiems darbams ir defektams galioja 10 metų, o jei brokas padarytas tyčia ir paslėptas - 20 metų.
Tiesa, šioje vietoje nėra garantijos, kad CK apsaugos pirkėjus nuo broko. Pirma grėsmė, kurią akcentuoja ekspertai - vystytojo bankrotas.
Kaip apsisaugoti perkant būstą?
Prieš perkant būstą visada reikia labai atidžiai pasidomėti pardavėjo istorija, sužinoti, ar šis yra patikimas. Ar pardavėjas užtikrina statybos garantiją. Kas ją užtikrina, ar jis pats, ar rangovas. Kokia yra pardavėjo istorija jau vykdant priežiūros darbus. Reikia pasižiūrėti, pasiieškoti viešos informacijos forumuose, portaluose. Pavyzdžiui, pirmieji kvartalo gyventojai turi atsiliepimų, iš to galima susidaryti įspūdį.
Ekspertas rekomenduoja nusiteikusiems pirkti būstą visada jį apžiūrėti kartu su nepriklausomu statybos ekspertu, o jei šis - per brangus, kreiptis į pažįstamą statybų inžinierių, kuris turėtų pakankamai patirties ir galėtų įvertinti būsto techninius aspektus: būsto konstrukcijų būklę, vidaus ir išorės apdailos kokybę, inžinerines sistemas.
Labai daug dėmesio reikia skirti tam, ant kokio grunto statomas namas ir kokie pamatai naudojami, nes sienos dažniausiai skyla, kai namas susiguli ir pamatai nusėda. Reikia žiūrėti ant kokio grunto pastatytas namas ir kokie pamatai suleisti. Nes namas gali pradėti vaikščioti. Daug kas stato ant durpių, tai pradės vaikščioti pamatai, sienos pradės trūkinėti ir griuvinėti. Arba bus drėgmė.
Taip pat reikėtų nepagailėti pinigų ir teisininkui, kuris atidžiai peržiūrėtų būsto pirkimo sutartį ir atkreiptų dėmesį į garantinius terminus ir kitus dalykus.
Kartais buto trūkumai atsiranda ir dėl pačio pirkėjo neatsakingumo. Nemažai statytojų pateikia „buto pasus“, dokumentaciją, kaip reikia gyventi tame bute ir jį valdyti. Kaip reguliuoti šildymą, kaip palaikyti tinkamą oro kokybę bute, kas kiek laiko atlikti inžinerinių sistemų techninį aptarnavimą. Kartais kyla ginčų, kai vystytojas pateikia tokią informaciją, klientas susipažįsta su ja, pasirašo pas notarą, kad jis jų laikysis. Bet tada padeda pasą ir jį pamiršta, tuomet pradeda atsirasti tam tikri defektai, rasoti langai ir taip toliau. Bet jei pats nesilaikai tų reikalavimų, tai turbūt reikėtų kaltinti pirmiausia save, o ne statytoją. Bet žmonės linkę eiti lengvesniu keliu ir nepripažinti.
Jei nusipirkęs būstą žmogus nepakankamai šildo ir vėdina patalpas ir dėl to atsiranda pelėsis ar kiti sugadinimai, tokius dėl netinkamos buto eksploatacijos atsiradusius trūkumus turės tvarkyti pats gyventojas. Todėl svarbu tinkamai prižiūrėti savo būstą. Neatsakoma ir už kitų asmenų padarytą žalą statiniui ir jo priklausiniams - tokių klausimų sprendimas yra pastato administratoriaus prievolė.
Jei žmogus perka senos statybos būstą, kurio statytojas jau nebeegzistuoja, atsižvelgus į civilinį kodeksą, garantija taikoma vos dvejų metų laikotarpiui ir už atsiradusius trūkumus atsako būsto pardavėjas.
Civilinis kodeksas nekilnojamojo turto pirkėjui suteikia tokias teises:
- Reikalauti, kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina;
- Prisiteisti nekilnojamojo daikto trūkumų šalinimo išlaidas;
- Prašyti teismo tvarka nutraukti pirkimo - pardavimo sutartį ir taikyti restituciją, susigrąžinant visą už turtą sumokėtą pinigų sumą.