Vis dažniau mūsų šalies gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Būsto (buto ar namo su sklypu) nuomos sutartis - tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už sąlyginai nedidelį mokestį per mėnesį. Be abejo, abiem sandorio šalims būtina tokį susitarimą užfiksuoti ir aprašyti. Svarbu žinoti nuomininko ir nuomotojo teises bei pareigas. Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti neterminuota arba terminuota - šiuo atveju terminas nustatomas šalių susitarimu.
Šiame straipsnyje aptarsime, kas nutinka pasibaigus nuomos sutarčiai, kaip ją pratęsti ir kokios yra abiejų šalių teisės bei pareigos.
Rašytinė sutartis - svarbi sąlyga
Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta. Vis dar pasitaiko atvejų, kuomet nuomos sutartis sudaroma žodiškai. Taip gali būti, tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė. Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis.
Sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro). Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis. Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą. Svarbu, kad sutartyje būtų apibrėžtas ir laikas, kuriam gyvenamoji vieta deklaruojama išsinuomotame būste. Tam, kad nereikėtų atskiro savininko sutikimo deklaruoti gyvenamąją vietą jam priklausančiame būste, nuomos sutartyje reikėtų nurodyti, kad nuomotojas neprieštarauja, jog nuomininkas deklaruotų gyvenamąją vietą išsinuomotame būste. Tokiu atveju gyvenamąją vietą deklaruojančiai įstaigai pakaks pateikti nuomos sutartį.
Pagrindiniai sutarties punktai:
- Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau mes visada rekomenduojame apibrėžti nuomos laikotarpį. Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus.
- Nurodyti nuomos kainą. Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis). Pasibaigus nuomos terminui, nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama.
- Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).
Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje. Tokiu atveju labai gelbsti būsto perdavimo metu daroma buto ar namo būklės fotofiksacija. Tada visoms šalims nekyla klausimų, kas ir kaip atrodė perdavimo metu ir kaip yra dabar - turtą grąžinant. Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams.
Svarbiausi nuomotojo ir nuomininko nuomos sutarties punktai – 5 PAGRINDINĖS NUOMOS SĄLYGOS, kurias privalote įtraukti!
Sutarties pratęsimo galimybės
Pasibaigus nuomos terminui, kyla klausimas, kaip ją pratęsti. Šalys gali atnaujinti gyvenamųjų patalpų terminuotą sutartį sudarydamos naują terminuotą ar neterminuotą nuomos sutartį. CK 6.607 straipsnis įtvirtina nuomininko pirmenybės teisę pratęsti nuomos sutartį.
Šalių susitarimas: Jei nuomotojas ir nuomininkas susitaria dėl naujo nuomos laikotarpio, toks susitarimas turi būti sudarytas raštu, jei pradinė sutartis buvo rašytinė.
Faktinis naudojimasis patalpomis (CK 6.481 str.): Jei pasibaigus nuomos sutarties terminui nuomininkas toliau faktiškai naudojasi patalpomis ir moka nuomą, o nuomotojas tam neprieštarauja, laikoma, kad sutartis yra pratęsta neterminuotam laikui (CK 6.481 str.).
Pratęsimas dėl nuomotojo nepranešimo (CK 6.607 str. 2 d.): Jei nuomotojas laiku (prieš tris mėnesius) nepraneša nuomininkui apie ketinimą nepratęsti sutarties, o nuomininkas neatsisako pratęsti sutarties, nuomos sutartis pripažįstama pratęsta tokiam pačiam terminui tomis pačiomis sąlygomis (bet ne ilgiau kaip 12 mėnesių, pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktiką).
Nors įstatymas numato automatinį pratęsimą tam tikrais atvejais, labai rekomenduojama sudaryti rašytinį priedą prie nuomos sutarties. Jei pasibaigus nuomos sutarties terminui nuomininkas toliau naudojasi patalpomis ir moka nuomą, o nuomotojas tam neprieštarauja, sutartis laikoma pratęsta neterminuotam laikui pagal CK 6.481 str. Ši taisyklė galioja net ir tais atvejais, kai galėtų būti taikomas automatinis pratęsimas pagal 6.607 str. 2 d.
Rekomendacijos:
- Nuomotojams: Laiku informuokite nuomininkus apie savo ketinimus dėl sutarties pratęsimo (prieš tris mėnesius).
- Nuomininkams: Jei norite pratęsti nuomos sutartį, aktyviai bendraukite su nuomotoju.
Nuomos sutarties nutraukimas
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, ji gali būti nutraukta, taip pat fiziniai asmenys iš gyvenamųjų patalpų gali būti iškeldinami tik teismo tvarka, išskyrus civilinio kodekso numatytus iškeldinimo pagal prokuroro sankciją atvejus. Tokiu būdu nustatant privalomą teisminę sutarties nutraukimo tvarką apsaugomi sutarties šalies, kuriai sutarties nutraukimo padariniai yra reikšmingi ir itin nepalankūs, teisės ir teisėti interesai.
Terminuota gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis baigiasi suėjus jos terminui. Nuomininkas turi teisę nutraukti gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį net ir nesant nuomininko padaryto sutarties pažeidimo, tačiau privalo nuomotoją įspėti raštu prieš mėnesį. Iki įspėjimo termino pabaigos nuomininkas gali atšaukti įspėjimą, jei nuomotojas su kitu nuomininku nėra sudaręs tos gyvenamosios patalpos nuomos sutarties.
Vienašalis gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimas nuomotojo reikalavimu galimas tik esant įstatyme nustatytiems pagrindams. CK 6.611 straipsnis nustato, kad jei nuomininkas nuolat (ne mažiau kaip tris mėnesius, jeigu sutartis nenumato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, jei nuomininkas, jo šeimos nariai ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą arba ją naudoja ne pagal paskirtį, nuomos sutartis gali būti nutraukta ir asmenys iškeldinami iš nuomojamos patalpos nesuteikiant kitos gyvenamosios patalpos.
Juridinių ir fizinių asmenų nuomojamų komercinėmis sąlygomis gyvenamųjų patalpų neterminuota nuomos sutartis nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta nuomininką raštu įspėjus prieš šešis mėnesius.
Iškeldinimo procesas
Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu. Svarbu, kad nuomos sutarties šalys suprastų šio proceso eigą, savo teises ir pareigas bei galėtų veikti atsakingai, laikantis teisės normų.
Pirmiausia, iškeldinimo procesas gali būti pradėtas tik tada, kai nuomos sutartis yra nutraukta, pasibaigusi ar pripažinta negaliojančia. Antra, įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka. Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka.
Svarbu: Savavališkas nuomininko iškeldinimas yra draudžiamas.
Dažniausiai užduodami klausimai
Kas turi atlikti kapitalinį ir einamąjį remontą?
Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.
Kaip sprendžiami nesutarimai dėl sugedusios buitinės technikos?
Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.
Ar nuomojamas turtas turi būti apdraustas?
Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti. Norint išvengti nuostolių dėl būsto, baldų ar kaimynų turto sugadinimo įvykus gaisrui, vandentiekio avarijai ir pan., taip pat norint apsaugoti turtą nuo vagystės, nuomininkui reikėtų išsiaiškinti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas yra apdraustas, o jei ne - susitarti dėl draudimo sutarčių sudarymo ir dėl draudimo įmokų mokėjimo tvarkos.
Ar nuomotojas gali vienašališkai keisti nuomos mokestį?
Svarbu žinoti, kad nuomos mokestis nustatomas šalių susitarimu ir gali būti perskaičiuojamas, tačiau ne daugiau kaip vieną kartą per metus. Nuomos sutarties sąlygos, nurodančios, kad nuomotojas gali vienašališkai perskaičiuoti nuomos mokestį ar jį keisti daugiau kaip vieną kartą per metus, yra negaliojančios.
Kokios yra nuomininko pareigos?
Nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį, tinkamai valdyti ir naudoti būstą, grąžinti jį tokios būklės, kokia buvo perdavimo momentu, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą. Kadangi viena iš nuomininko pareigų yra išlaikyti išnuomotą būstą tvarkingą ir atlyginti būsto išlaikymo išlaidas, nuomininko atsakomybė daryti einamąjį remontą, nebent būtų susitarta kitaip.
Ką daryti, jei nuomotojas parengia sutartį su itin ribotomis galimybėmis ją nutraukti prieš terminą?
Net jeigu pasirašėte tokią buto nuomos sutartį, nepasiduokite. LR civilinio kodekso 6.609 straipsnyje nuomininkui suteikta teisė nutraukti buto nuomos sutartį prieš terminą turėtų būti vertinama kaip imperatyvioji teisės norma. Tai reiškia, kad buto nuomos sutartyje ši nuomininko teisė neturėtų būti apribota ar pakeista tokiu būdu, kad nuomininko padėtis, lyginant su įstatymu, pablogėtų.
tags: #ar #pasibaigus #gyvenamuju #patalpu #nuomos #sutarties